LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mars 2018), que, suivant acte notarié reçu le 3 janvier 2013 par M. J... (le notaire), Mme M... (l'acquéreur) a acquis un appartement ayant fait l'objet d'un arrêté de péril le 21 mars 2012, l'acte précisant que les travaux de confortement des planchers conditionnant sa levée avaient été exécutés ; que, le 4 octobre 2013, un nouvel arrêté de péril a été pris en raison de désordres concernant notamment des dégradations importantes sur la façade ainsi que des structures métalliques des balcons et des verrières ; que, soutenant que le notaire avait manqué à son obligation d'information et de conseil, l'acquéreur l'a assigné en responsabilité et indemnisation ;
Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire, en tant que rédacteur d'acte, a l'obligation d'opérer toutes les investigations nécessaires afin d'assurer l'efficacité de l'acte au regard du but poursuivi par les parties ; qu'en infirmant le jugement après avoir constaté que l'assemblée générale des copropriétaires avait voté des travaux de réfection des balcons le 1er juillet 2010, bien avant l'acte authentique de vente, lequel ne les mentionnait pas au paragraphe "situation particulière de l'immeuble", que le rapport de visite d'expertise d'octobre 2010 avait souligné « le très mauvais état des fers soutenant les balcons » justifiant des travaux de démolition-reconstruction et en considérant que le notaire n'avait pas à procéder à des recherches sur l'existence de ces documents, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, en sa rédaction applicable à la cause ;
2°/ que la contradiction de motifs entraîne l'annulation du jugement ; qu'en énonçant d'un côté que la résolution d'assemblée générale du 1er juillet 2010 ayant décidé des travaux de réfection des balcons était annexée à l'acte de vente authentifié par le notaire et de l'autre, que celui-ci n'avait nullement été alerté de la question de la réfection des balcons, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que le rapport d'expertise daté d'octobre 2010 auquel l'arrêt fait référence, mentionne expressément "le très mauvais état des fers soutenant les balcons" et le caractère indispensable d'une "démolition-reconstruction" ; qu'en énonçant que l'importance des travaux de réfection des balcons de nature à justifier le départ des occupants pendant trois mois était manifestement apparue postérieurement à la vente litigieuse intervenue le 3 janvier 2013, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause ;
4°/ que faute d'avoir recherché, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas d'une lettre écrite par le notaire lui-même le 8 avril 2013 qu'il reconnaissait avoir reçu, à l'occasion de la vente, un état daté mentionnant le vote des travaux de réfection des balcons, reconnaissait avoir été informé que l'occupant de l'appartement devrait quitter les lieux pendant trois mois et avait lui-même sollicité la copie du rapport présenté aux copropriétaires à l'assemblée du 1er juillet 2010 contenant un descriptif des travaux de réfection des balcons, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
Mais attendu que l'arrêt constate, d'abord, que l'état daté établi par le syndic et annexé à l'acte de vente mentionne la décision de réfection des balcons prise par l'assemblée générale des copropriétaire du 1er juillet 2010, que les travaux des balcons n'étaient pas commencés, mais que la quasi-totalité des fonds en vue de leur financement avait été appelée ; qu'il relève, ensuite, que l'état daté ne mentionne pas l'existence du rapport d'expertise rédigé par un architecte en octobre 2010 et portant sur le mauvais état des balcons ; qu'il retient, enfin, qu'une lettre adressée par le syndic le 13 septembre 2013 démontre que l'importance des travaux de réfection des balcons, de nature à justifier le départ des occupants pendant trois mois, est manifestement apparue postérieurement à la vente litigieuse ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a, sans contradiction ni dénaturation, et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, souverainement estimé qu'au regard du contenu des pièces dont il avait sollicité la communication, le notaire n'avait pu anticiper la survenue d'un nouvel arrêté de péril ni attirer l'attention de l'acquéreur sur l'ampleur des travaux à venir ; qu'elle a pu en déduire qu'il n'avait pas manqué à ses obligations ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme M... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. J... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme M....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement ayant dit que M. J..., notaire, avait commis, à la faveur de l'achat par Mme M... d'un appartement, une faute engageant sa responsabilité et l'ayant condamné à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts et statuant à nouveau, de l'avoir débouté de l'intégralité de ses demandes ;
Aux motifs que les parties sont en l'état d'un acte de vente en date du 03 janvier 2013, reçu par Me J..., notaire à Marseille, par lequel Mme D... a cédé à Mme C... M..., le lot n°1 d'un immeuble en copropriété situé à Marseille, soit la propriété exclusive et particulière d'un appartement situé au rez-de-chaussée avec la jouissance perpétuelle de la cour attenante ainsi que des deux débarras, du bac à laver et du water closet de cette cour, moyennant un prix de 67 000 euros ; qu'il est mentionné en page 10 de l'acte « Il résulte de l'état daté que l'immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers présentement vendus a fait l'objet d'un arrêté de péril. En suite dudit arrêté, le syndic a convoqué une assemblée générale extraordinaire le 19 octobre 2012 pour que soient votés les travaux nécessaires à faire cesser la dangerosité de l'immeuble. Il résulte d'un courriel en date du 3 janvier 2013 émanant du syndic demeuré ci-annexé que toutes mesures utiles ont été prises par la copropriété eu égard à l'arrêté de péril, lequel ne pourra être levé qu'une fois les travaux entièrement exécutés. Il résulte de l'état daté ci-annexé que les travaux de confortement de planchers (réalisés suite à une injonction de la Ville de Marseille) sont à ce jour terminés » ; que par cette clause, Me J... a régulièrement informé l'acquéreur de l'existence de l'arrêté de péril de 2012, en précisant que celui-ci n'avait pas été levé mais que les travaux conditionnant sa levée avaient été effectués et a également reproduit en intégralité la réponse que lui avait apportée à ce sujet le syndic dans son courriel du 03 janvier 2013 ; qu'un second arrêté de péril a été pris le 4 octobre 2013 mais qu'il ne peut être reproché au notaire de ne pas en avoir informé Mme M..., cet arrêté étant intervenu dix mois après la signature de l'acte authentique et portant sur des désordres différents de ceux concernés par le premier arrêté de péril ; que dans ces conditions, il ne pouvait évidemment pas anticiper la survenance d'une telle décision ; que l'arrêté de péril du 4 octobre 2013 porte sur principalement sur des dégradations importantes de la façade correspondant aux locaux sanitaires situés sur les balcons, dégradations importantes des structures métalliques des balcons et des verrières, avec risque à terme, de déstabilisation des structures et de chute de matériaux sur les personnels et impartit, par ailleurs, aux copropriétaires un délai de six mois pour mettre fin durablement au péril en réalisant les travaux de réparations des balcons ; que Mme M... reproche à Me J... de ne pas l'avoir informée de l'état de dégradations avancée des balcons, dont il avait nécessairement connaissance au regard de l'état daté qui lui avait été transmis par le syndic, ce qui aurait dû l'alerter et le conduire à procéder à des investigations complémentaires sur l'état d'immeuble dès lors que des données objectives, notamment un rapport d'expertise de l'architecte en date d'octobre 2010, existaient sur ces désordres ; qu'elle s'appuie sur un échange de courriers entre Me J... et le syndic qui établit selon elle que le notaire a incontestablement manqué à son devoir de conseil en ne l'informant pas du mauvais état des balcons ; que l' acte de vente comporte, en annexe, le mail du syndic au notaire du 03 janvier 2013, un état daté du syndic établi le 28 décembre 2012 ainsi que les procès-verbaux des quatre précédentes assemblées générales ; que l'examen de l'état daté établi par le syndic et transmis à Me J... avant la vente, indique en page7 à la rubrique « Etat d'avancement de la situation technique et financière des travaux ( renseignements facultatifs): (....) - 19 avril 2012 (date de la décision): suite à injonction de la ville confortement plancher, suivi du sigle T ( terminé), -
1er juillet 2010 (date de la décision): réfection balcons sur cour arrière: NC (non commencé), état d'avancement financier : quote afférente aux lots 9 900,03 euros, montant déjà appelé 9 885,44 euros, montant restant à appeler : 14,59 euros ; qu'il est précisé en page 13 que l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril avec injonction de travaux et au paragraphe « autres renseignements susceptibles d'intéresser les parties dans le cadre de l'opération projetée », le syndic n'a apporté aucune observation ; que le courriel du syndic annexé fait uniquement état de l'arrêté de péril et de l'état d'avancement des travaux consécutifs à cette décision, à savoir les travaux de confortement du plancher ; que l'assemblée générale du 1er juillet 2010 a effectivement adopté une résolution n°8 « travaux de réfection des balcons sur cour arrière avec mandat au conseil syndical de procéder au choix d'un devis dans la limite d'un budget de 88 260 euros » ainsi qu'une résolution n°9 prévoyant que le syndic procédera aux appels de fonds nécessaires au paiement des travaux ci-dessus votés à raison de 10 % par mois à compter du 15 juillet 2010 pendant une période de huit mois, soit jusqu'au 15 février 2010 inclus ; qu'à la lecture de ces pièces, dont Mme M... a eu connaissance comme étant annexées à l'acte de vente, l'attention du notaire a effectivement été attirée sur l'arrêté de péril en cours, avec injonction de travaux et les mesures prises par la copropriété pour permettre, à terme, sa mainlevée et il a, au demeurant, rempli son obligation de conseil sur ce point mais en revanche, il n'a nullement été alerté sur la question de la réfection des balcons ; que le syndic, dans son mail, est totalement muet sur le problème et ni l'état daté, ni les procès-verbaux d'assemblée générale ne pouvaient permettre au notaire d'anticiper l'étendue des travaux à réaliser sur les balcons, qui justifieraient l'intervention d'un second arrêté de péril dix mois après la vente ainsi que le départ des occupants de l'immeuble durant trois mois ; que l'état daté ne fait à aucun moment état de l'existence d'un rapport d'expertise d'un architecte en octobre 2010 sur le mauvais état des balcon, document qui n'a d'ailleurs pas été transmis lors de la vente et les décisions d'assemblée générale ont voté en 2010 le principe de la réfection en mandatant le conseil syndical pour faire établir des devis ; que les procès-verbaux suivants sont muets sur cette question et ne font état d'aucun devis qui aurait pu renseigner sur l'ampleur des travaux à venir, étant précisé que ceux-ci n'étaient pas commencés, et pour cause, mais que la quasi-totalité des fonds en vue de leur financement avait été appelée, de sorte que le notaire n'avait pas à attirer l'attention de l'acquéreur sur ce point, aucune dépense susceptible de grever de manière conséquente le budget futur de l'acquéreur, ne ressortant ni de l'état daté , ni des procès-verbaux d'assemblée générale ; que l'échange de courrier entre Me J... et le syndic qui intervient plusieurs mois après la vente n'est pas de nature à démontrer que le notaire a manqué à son obligation de conseil ; qu' en effet, le 12 septembre 2013, soit neuf mois après la vente, le syndic lui écrit dans ces termes : « Une réunion contradictoire s'est tenue sur place avec ( ...) Me P., l'architecte, l'ingénieur béton, l'entreprise et le syndic. Cette réunion avait pour but de donner des explications sur la façon dont les travaux allaient être mis en oeuvre et les possibilités éventuelles de ne pas déloger l'occupant de l'appartement. Malheureusement, l'architecte et l'ingénieur béton nous ont confirmé leurs déclarations à savoir : quitter le logement pendant la période de trois mois pendant les travaux (...). Les documents que vous nous avez réclamés (dans son courrier du 08 avril 2013) ont été remis à Mme M... (...). Nous tenons à vous préciser que nous avions indiqué dans le questionnaire en page 13 l'arrêté de péril de l'immeuble et l'injonction de travaux... » ; que cette réponse du syndic démontre qu'effectivement celui-ci avait informé le notaire de l'existence du premier arrêté de péril avec injonction de travaux, Me J... ayant d'ailleurs expressément alerté l'acquéreur sur ce point mais pas d'autre chose, l'importance des travaux de réfection des balcons de nature à justifier le départ des occupants pendant trois mois, étant manifestement apparue postérieurement à la vente litigieuse, ce que le notaire ne pouvait anticiper, au regard du contenu des pièces dont il a, conformément à ses obligations réglementaires, sollicité la communication en tant qu'annexes à l'acte de vente ; que le notaire n'a pas à se rendre sur les lieux pour vérifier la situation de l'immeuble, qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir réclamé un rapport d'expertise datant de 2010, si aucun des éléments qui lui ont été transmis ne lui permettait d'en soupçonner son existence, ni de déceler l'état de dégradation manifestement avancé des balcons de l'immeuble, qui sera à l'origine d'un second arrêt de péril qui interviendra bien postérieurement à la vente, et encore moins de l'étendue des travaux à réaliser justifiant le départ de ces occupants ; que c'est donc à tort que les premiers juges ont considéré que le notaire avait manqué à son obligation de conseil en n'informant pas Mme M... de la gravité des désordres affectant les balcons en ne procédant pas à une recherche qu'il pouvait faire compte tenu des éléments dont il disposait ;
Alors 1°) que le notaire, en tant que rédacteur d'acte, a l'obligation d'opérer toutes les investigations nécessaires afin d'assurer l'efficacité de l'acte au regard du but poursuivi par les parties ; qu'en infirmant le jugement après avoir constaté que l'assemblée générale des copropriétaires avait voté des travaux de réfection des balcons le 1er juillet 2010, bien avant l'acte authentique de vente, lequel ne les mentionnait pas au paragraphe « situation particulière de l'immeuble » (p. 10), que le rapport de visite d'expertise d'octobre 2010 avait souligné « le très mauvais état des fers soutenant les balcons » justifiant des travaux de démolition-reconstruction et en considérant que le notaire n'avait pas à procéder à des recherches sur l'existence de ces documents, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, en sa rédaction applicable à la cause ;
Alors 2°) que la contradiction de motifs entraîne l'annulation du jugement ; qu'en énonçant d'un côté que la résolution d'assemblée générale du 1er juillet 2010 ayant décidé des travaux de réfection des balcons était annexée à l'acte de vente authentifié par le notaire et de l'autre, que celui-ci n'avait nullement été alerté de la question de la réfection des balcons, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 3°) que le rapport d'expertise daté d'octobre 2010 auquel l'arrêt fait référence, mentionne expressément « le très mauvais état des fers soutenant les balcons » et le caractère indispensable d'une « démolition-reconstruction » ; qu'en énonçant que l'importance des travaux de réfection des balcons de nature à justifier le départ des occupants pendant trois mois était manifestement apparue postérieurement à la vente litigieuse intervenue le 3 janvier 2013, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause ;
Alors 4°) et en tout état de cause que faute d'avoir recherché, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas d'une lettre écrite par le notaire lui-même le 8 avril 2013 qu'il reconnaissait avoir reçu, à l'occasion de la vente, un état daté mentionnant le vote des travaux de réfection des balcons, reconnaissait avoir été informé que l'occupant de l'appartement devrait quitter les lieux pendant trois mois et avait lui-même sollicité la copie du rapport présenté aux copropriétaires à l'assemblée du 1er juillet 2010 contenant un descriptif des travaux de réfection des balcons, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
