LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 décembre 2017), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] (le syndicat) a assigné M. S..., propriétaire d'un lot correspondant à une chambre de service située au sixième étage, en reconstitution de son plancher haut qui avait été ouvert par ce dernier sur les combles ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que le syndicat, à qui il appartient de prouver que les combles sont des parties communes, ne verse au débat aucune pièce propre à démontrer qu'ils se trouvent affectés à l'utilité de tous les copropriétaires parce qu'ils ont pour fonction de permettre l'accès à la toiture pour en assurer l'entretien et la réparation ou ne sont accessibles que depuis les parties communes et ne sont fractionnés par aucune cloison ;
Qu'en statuant ainsi, sans examiner la note de l'architecte de l'immeuble produite pour la première fois devant elle selon laquelle le comble de l'immeuble n'était pas fractionné et qu'il n'existait qu'un seul accès à celui-ci situé dans le couloir de distribution des chambres du sixième étage, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette l'exception de procédure soulevée par M. S..., l'arrêt rendu le 13 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. S... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. S... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] .
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de ses demandes tendant à voir dire qu'en détruisant le plafond du lot n° 30 et en créant une ouverture sur les combles de l'immeuble du [...], M. S... avait porté atteinte aux parties communes de cet immeuble et, en conséquence, à voir condamner M. S..., à remettre en état à l'identique l'ensemble des éléments détruits en supprimant le plancher des combles, ou, à défaut de réalisation des travaux dans le délai de 15 jours à compter du troisième jour ouvrable faisant suite à la signification de l'arrêt à intervenir, à voir autoriser la copropriété à accéder à la chambre dont s'agit, au besoin avec le concours de la force publique en cas de refus de M. S..., pour faire procéder sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble à la réalisation desdits travaux de remise en état à l'identique et à ses frais exclusifs, et à voir condamner M. S... à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,
Aux motifs propres que « Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur l'atteinte portée par M. L... S... aux parties communes :
En application de l'article 2 de la loi n° 56-557 du 10 juillet 1965, "sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire" ;
Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;
Le syndicat des copropriétaires fait grief à M. L... S... d'avoir détruit le plafond de la chambre dont il est propriétaire et de s'être approprié le volume des combles situés aux droits de son lot, en prétendant qu'il s'agit-là de parties communes ;
Le règlement de copropriété prévoit expressément que "chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne l'appartement, la chambre ou autre local lui appartement exclusivement, le droit d'en jouir ou d'en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété (...) cette propriété privative comprend entre autres les planchers et les poutres de l'appartement, de la chambre ou du local avec les solives qui les soutiennent" ;
En l'espèce, il n'a été touché par M. L... S... qu'aux poutres et solives de l'appartement ;
Le tribunal a estimé qu'il s'ensuit que le plancher haut séparant la chambre de M. L... S... des combles constitue une partie privative et non une partie commune ;
Le Syndicat des copropriétaires affirme qu'il s'agit de parties communes, mais il lui appartient de le prouver et, sur ce point, le règlement de copropriété de l'immeuble ne prévoit rien ; les combles ne figurant pas à l'énumération des parties "réputées (..) communes" qui figure au règlement de copropriété ;
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre » ;
Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « Le Syndicat des copropriétaires fait grief à M. S... d'avoir détruit le plafond de sa chambre, constituant le lot n° 30 et de s'être approprié le volume des combles au droit de son lot, alors qu'il s'agit, de son point de vue, de parties communes.
Toutefois, le règlement de copropriété précise : "Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne l'appartement, la chambre ou autre local lui appartement exclusivement, le droit d'en jouir ou d'en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, mais à la condition de ne pas nuire aux droits des copropriétaires des autres appartements, chambres ou locaux, de ne rien faire qui puisse nuire ou compromettre la solidité de la construction et sous les réserves qui vont être ci-après formulées.
Cette propriété privative comprend entre autres, les planchers et les poutres de l'appartement, de la chambre ou du local avec les solives qui les soutiennent, les cloisons intérieures..." .
Le règlement de copropriété de l'immeuble du [...] prévoit donc, contrairement à la plupart des règlements de copropriété des immeubles parisiens, que le gros oeuvre des planchers - poutres, solives - constitue les parties privatives. Le terme "planchers", au pluriel, désigne aussi bien les plafonds (planchers hauts) que les sols (planchers bas). Il s'ensuit que le plancher haut séparant la chambre de M. S... des combles constitue une partie privative et non une partie commune comme le soutient le syndicat des copropriétaires.
Il n'est pas démontré, par ailleurs, par le syndicat des copropriétaires que les travaux entrepris par M. S... aient porté atteinte à la solidité de l'immeuble ni même aux droits des autres copropriétaires, du seul fait, souligné par l'architecte de l'immeuble, que le plâtre qui garnissait le plancher haut de la chambre de M. S... a protégé la charpente et la couverture de l'immeuble lors d'un incendie qui s'est déclaré dans le lot n° 30 en 2008. le fait que le plâtre, qui sépare les solives de tout plancher haut et le baculat aient un effet coupe-feu, ne peut, en effet, avoir pour conséquence de proscrire toute annexion de combles privatifs par les copropriétaires des immeubles parisiens.
Enfin, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas non plus la preuve lui incombant que le comble annexé par M. S... constituerait une partie commune.
Le règlement de copropriété demeure taisant sur le statut des combles de cet immeuble ; les combles ne sont pas dans l'énumération des parties d'immeubles "réputées parties communes" par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat ne verse aux débats aucun pièce - plan, clichés photographiques - propres à démontrer que le comble litigieux est utile à la copropriété parce qu'il abrite des éléments d'équipement collectif, qu'il n'est pas réservé à l'usage exclusif de M. S... et se trouve affecté à l'utilité de tous les copropriétaires, parce qu'il a pour fonction de permettre l'accès à la toiture pour en assurer l'entretien et la réparation, ou n'est accessible que depuis les parties communes et n'est fractionné par aucune cloison.
Dès lors et faute de rapporter cette preuve et pour les motifs exposés ciavant, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera débouté de sa demande visant à voir condamner, sous astreinte, M. S... à reconstituer le plancher haut du lot n° 30 » ;
1°) Alors que le Règlement de copropriété stipule, d'une part, que « Les parties communes de l'immeuble appartenant indivisément à l'ensemble des copropriétaires comprennent : La totalité du sol, des cours, passages et le terrain sur lequel est édifiée la construction, les fondations, tous les gros murs de façade, de pignon et de refends, les cloisons séparatives des appartements, chambres ou locaux, la porte d'entrée de l'immeuble, les escaliers desservant les étages et les couloirs d'accès aux caves, la toiture (à l'exception des parties vitrées), (...), les locaux destinés à loger les compteurs communs, (...), enfin en général toutes les parties déclarées communes par la loi et les usages », d'autre part, que « (La) propriété privative comprend entr'autres, les planchers et les poutres de l'appartement, de la chambre ou du local avec les solives qui les soutiennent, les cloisons intérieures avec leurs portes, les fenêtres sur rue et sur cour, leurs volets et persiennes, leur garde-corps, les portes palières, toutes les canalisations intérieures de l'appartement, de la chambre ou du local, les installations sanitaires et water-closets, s'il y a lieu, les placards, armoires, penderies, en résumé tout ce qui est inclus à l'intérieur des appartements, chambres ou locaux » ; qu'en retenant, par motifs adoptés des premiers juges, que le règlement de copropriété prévoit donc que le gros oeuvre des planchers est privatif, que le terme "planchers" au pluriel désigne aussi bien les plafonds que les sols et qu'ainsi, le plancher haut séparant la chambre de M. S... des combles constitue une partie privative et non une partie commune comme le soutient le syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel, qui a considéré comme évident le sens du terme « planchers », pourtant ambigu, employé dans une clause du règlement de copropriété elle-même ambiguë et qui, par voie de conséquence, a refusé de procéder à sa nécessaire interprétation, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du Code civil devenu l'article 1103 nouveau du Code civil ;
2°) Alors que la Cour d'appel, qui a fait peser sur le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la charge d'établir que le comble annexé par M. S... constitue une partie commune et, par suite, débouté celui-ci de ses demandes faute pour lui d'avoir rapporté cette preuve, a inversé la charge de la preuve et, par suite, violé l'article 1315 ancien du Code civil, devenu l'article 1353 nouveau de ce Code ;
3°) Alors que pour établir que les combles annexés par M. S... étaient « affectés à l'utilité de tous les copropriétaires » au sens de l'article 3, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et donc constitutifs de parties communes, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES faisait valoir en appel, notamment, que le seul accès à ces combles et à la toiture consiste en une unique trappe pour les visites techniques, située dans le couloir de distribution des chambres du 6ème étage et que les combles constituent eux-mêmes le seul moyen d'accéder à la toiture et de l'entretenir et la réparer ; que M. S... ne contestait pas que le seul accès aux combles et à la toiture consistait, avant réalisation par lui des travaux litigieux, en une unique trappe située dans les parties communes ; et qu'en tout état de cause, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES produisait une note établie le 9 octobre 2015 par l'architecte DPLG de l'immeuble dont il résultait que ce comble a bien pour fonction de permettre l'accès à la toiture pour en assurer l'entretien et la réparation, qu'il n'est accessible que depuis les parties communes et qu'il n'est fractionné par aucune cloison ; qu'en retenant néanmoins que « le syndicat ne verse aux débats aucun pièce - plan, clichés photographiques - propres à démontrer que le comble litigieux est utile à la copropriété parce qu'il (...) se trouve affecté à l'utilité de tous les copropriétaires, parce qu'il a pour fonction de permettre l'accès à la toiture pour en assurer l'entretien et la réparation, ou n'est accessible que depuis les parties communes et n'est fractionné par aucune cloison », sans mentionner ni a fortiori analyser la note de l'architecte DPLG de l'immeuble qui apportait cette démonstration, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) Alors que, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES se prévalait de la reconnaissance explicite, sans équivoque, claire et précise, par M. S..., dans l'acte notarié du 1er août 2013 par lequel il avait acquis son lot, de la nature de parties communes des éléments de l'immeuble détruits ou annexés par lui et du caractère fautif de cette atteinte aux parties communes ; que faute d'avoir mentionné les clauses concernées de l'acte et, a fortiori, de les avoir analysées, et faute d'avoir répondu au moyen qui en était tiré par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, la Cour d'appel a méconnu, une fois de plus, les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
5°) Et alors que, enfin, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES se prévalait de la reconnaissance explicite, sans équivoque, claire et précise, par M. S..., dans l'acte notarié du 1er août 2013 par lequel il avait acquis son lot, de la nature de parties communes des éléments de l'immeuble détruits ou annexés par lui et du caractère fautif de cette atteinte aux parties communes ; que faute d'avoir procédé à la recherche qui lui était ainsi demandée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1134 ancien et 1103 nouveau du Code civil.
