LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier et le second moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 4 juillet 2017), que, par acte authentique du 5 juillet 2010, M. E... a vendu à la société civile immobilière Sova (la SCI) une maison d'habitation pour un prix de 137 500 euros payable à hauteur de 90 000 euros le jour de la signature de l'acte et au plus tard le 15 juillet 2012 pour le solde de 47 500 euros ; qu'il était annexé à l'acte de vente un certificat d'urbanisme mentionnant que le bien vendu n'était pas relié aux réseaux d'alimentation en eau potable et au réseau d'assainissement ; que, soutenant que le système d'assainissement était affecté d'un vice caché, la SCI, a, après expertise, assigné M. E... en paiement des travaux d'assainissement et dommages-intérêts ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de constater la prescription de l'action sur le fondement de la garantie des vices cachés et de rejeter ses demandes sur le fondement du manquement à l'obligation d'information ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait des mentions du contrat de vente et de ses annexes que l'acquéreur ne pouvait pas prétendre qu'il n'était pas informé de la réalité des vices invoqués depuis l'entrée en jouissance du bien, qu'il avait vu et visité, et du caractère sommaire de l'installation d'assainissement sans contrôle de conformité qui avait un caractère apparent à compter de l'acte de vente du 5 juillet 2010, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, sans dénaturation, déduire de ces seuls motifs que l'action en garantie des vices cachés intentée le 27 août 2012 était prescrite et que les demandes formées sur le fondement du manquement à l'obligation d'information devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Sova aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Sova et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Sova
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, partiellement infirmatif de ce chef, d'AVOIR constaté la prescription de l'action intentée par la SCI Sova sur le fondement de la garantie des défauts cachés de la chose vendue ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que l'action a été engagée par l'acquéreur du bien la SCI SOVA à l'encontre de son vendeur B... E... sur le fondement de la garantie des défauts cachés de la chose vendue ; que l'article 1648 du code civil dispose que l'action sur ce fondement peut être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; qu'il est également constant que l'action a été intentée par l'acquéreur par une assignation en référé en date du 27 août 2012 pour obtenir une mesure d'expertise judiciaire sur la nature des vices invoqués ; que l'acquéreur invoque deux vices rédhibitoires particuliers : que l'alimentation en eau potable aléatoire et insuffisante en l'absence de forage serait incompatible avec les nécessités d'un usage quotidien d'habitation, que l'installation d'assainissement ne remplit pas les fonctions d'une fosse septique en conformité avec les caractéristiques d'un logement décent et produit des nuisances inacceptables ; que l'acte de vente en date du 5 juillet 2010 porte notamment les mentions suivantes :
l'acquéreur aura la jouissance du bien à compter de ce jour par la prise de possession réelle ;
l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment les vices mêmes cachés ,
le vendeur déclare que le bien est desservi par un réseau d'assainissement communal, mais qu'il n'est relié ni à ce réseau mais à un système d'assainissement individuel de type fosse septique ; l'acquéreur déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours ;
le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais que l'installation est en bon état de fonctionnement,
l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque ;
qu'était annexé à l'acte une fiche de renseignements des services de l'urbanisme qui précise l'absence d'équipements publics d'eau potable et d'assainissement, que cependant l'installation individuelle est conforme ; que la cour déduit de ces mentions contenues dans le contrat de vente et ses annexes, concernant un bien dont l'acquéreur ne conteste pas qu'il s'agit d'une habitation située en zone rurale de montagne, isolé à plusieurs kilomètres d'un premier village qui n'est pas lui-même relié à un réseau public, que l'acquéreur ne peut pas prétendre que le caractère éventuellement aléatoire de la disponibilité d'eau potable comme l'a retenu le premier juge, mais également que l'absence d'une installation d'assainissement ayant bénéficié d'un contrôle de conformité, caractérisent des vices cachés de la chose vendue ; que la production d'un document daté du 22 avril 2012 à l'entête d'une entreprise spécialiste de l'eau indiquant à la suite d'une visite « votre installation d'assainissement est uniquement constituée d'un bac à graisses ne permettant pas de traiter les effluents de votre habitation, qui nécessite la création d'une filière d'assainissement conforme à la législation» ne démontre pas pour autant un caractère antérieurement caché des vices invoqués ; que la nature et le contenu des mentions exposées de l'acte de vente dans les caractères particuliers de situation du bien vendu, accompagnées à plusieurs reprises de l'indication que l'acquéreur fait son affaire personnelle des situations décrites en s'interdisant expressément tout recours contre le vendeur, n'autorise pas aujourd'hui celui-ci à prétendre sérieusement qu'il n'était pas effectivement informé de la réalité des vices qu'il invoque depuis l'entrée en jouissance du bien contractuellement reconnue à la date de l'acte du 5 juillet 2010, alors également que l'acte précise qu'il l'avait vu et visité ; qu'il en résulte que l'action en garantie des défauts cachés de la chose vendue ouverte par l'assignation en référé du 27 août 2012 n'a pas été intentée dans le délai de prescription de deux ans de l'article 1648 du Code civil après l'entrée en jouissance du bien le 5 juillet 2010 ; que le premier juge a retenu à tort un caractère de vice caché dans la simple mention par l'expert judiciaire que l'installation ne peut pas être qualifiée comme l'indique l'acte de vente « d'un type de fosse septique», alors que l'expert ne fournit aucune explication précise de la terminologie « type de fosse septique » en relation avec une quelconque appréciation technique, et ne décrit pas davantage un défaut de fonctionnement de l'installation existant, dont l'acquéreur ne pouvait pas ignorer au vu de l'acte de vente le caractère sommaire sans contrôle de conformité ; que la cour confirme en conséquence le caractère apparent pour le vendeur à compter de l'acte de vente du 5 juillet 2010 retenu par le premier juge concernant l'alimentation en eau potable, mais infirme le jugement en retenant le même caractère à l'installation d'assainissement des eaux usées, de sorte que l'action intentée par l'acquéreur le 27 août 2012 doit être déclarée prescrite pour l'ensemble des vices invoqués ;
1/ ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause; que le rapport d'expertise judiciaire précisait que « le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement. Nos constatations en l'état ne permettent pas de confirmer cette déclaration du vendeur, concernant le bon état de fonctionnement » (rapport, p. 8), que « les eaux usées et eaux de vannes de la maison étaient collectées dans une canalisation unique située en plain-pied et au niveau de la route, les eaux étant dirigées ensuite sur un bac à graisse situé sous l'escalier de la terrasse et évacuées enfin sur la terrasse en aval de la propriété, déversant les eaux non traitées en pleine nature » (rapport, p. 9), que « la fonction d'un bac à graisse permet simplement de séparer les graisses des eaux usées, il est utilisé dans les cuisines professionnelles avant de diriger les eaux vers un système d'assainissement collectif ou individuel afin de ne pas saturer le réseau en graisse. Ce principe de séparer les graisses des eaux usées est complémentaire, mais ne se substitue pas au système collectif ou individuel de type fosse septique. Cette installation d'assainissement des eaux usées ne peut être qualifiée de fosse septique ni même d'un type de fosse septique » (rapport, p. 10), « cette installation n'est pas adaptée et ne peut pas permettre une utilisation normale des lieux » (rapport, p. 11 et 16) , ; qu'en énonçant que ce rapport ne fournissait aucune explication précise de la terminologie « type fosse septique » en relation avec une quelconque appréciation technique » et ne décrit pas un défaut de fonctionnement de l'installation d'évacuation des eaux, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis du rapport d'expertise judiciaire, en méconnaissance de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
2°) ALORS QU'un vice doit être considéré comme caché pour l'acquéreur jusqu'au jour où il l'a connu dans son ampleur et ses conséquences ; qu'en retenant, pour décider que la SCI Sova ne pouvait invoquer l'existence d'un vice caché, que celle-ci avait été informée du vice par les mentions de l'acte de vente aux termes desquelles « l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment les vices mêmes cachés ; le vendeur déclare que le bien est desservi par un réseau d'assainissement communal, mais qu'il n'est relié ni à ce réseau mais à un système d'assainissement individuel de type fosse septique ; l'acquéreur déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours ; le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais que l'installation est en bon état de fonctionnement, l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque » et par l'annexion à l'acte de vente d'« une fiche de renseignements des services de l'urbanisme qui précise l'absence d'équipements publics d'eau potable et d'assainissement, que cependant l'installation individuelle est conforme », quand le vice invoqué ne consistait pas en l'existence d'une installation d'assainissement n'ayant pas bénéficié d'un contrôle de conformité mais en l'absence de tout système d'assainissement de type fosse septique, un simple bac de dégraissage n'étant pas un système d'assainissement des eaux usées de type fosse septique et que l'acte de vente soulignait simplement que le système d'assainissement individuel n'avait pas fait l'objet d'un contrôle de conformité mais était en toute hypothèse en bon état de fonctionnement et conforme ; qu'en se prononçant par un tel motif, inopérant, la cour d'appel a, privé sa décision de base légale au regard des articles 1641, 1642, 1643 et 1648 du code civil,
3/ ALORS QUE la cour d'appel a constaté que les mentions de l'acte de vente précisaient « le vendeur déclare que le bien est desservi par un réseau d'assainissement communal, mais qu'il n'est relié ni à ce réseau mais à un système d'assainissement individuel de type fosse septique ; l'acquéreur déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours ; le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais que l'installation est en bon état de fonctionnement, l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque » ; que la cour d'appel a constaté qu'était annexée à l'acte de vente « une fiche de renseignements des services de l'urbanisme qui précise l'absence d'équipements publics d'eau potable et d'assainissement, que cependant l'installation individuelle est conforme » ; qu'il se déduisait de ses constatations que si l'acquéreur était informé de ce que le bien n'était pas raccordé à un réseau d'assainissement communal, il bénéficiait néanmoins « d'un système d'assainissement individuel de type fosse septique » et que si ce système n'avait certes fait « l'objet d'aucun contrôle de conformité », il était néanmoins « en bon état de fonctionnement » et « conforme » ; qu'en se bornant à relever que ces mentions, concernant un bien situé en zone rurale de montagne et isolé, informaient l'acquéreur de l'absence d'une installation d'assainissement ayant bénéficié d'un contrôle de conformité et caractérisaient le caractère apparent du vice invoqué, sans rechercher, ainsi qu'elle y étaient invitée, si l'installation en cause était en bon état de fonctionnement et permettait d'utiliser le bien conformément à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641, 1642, 1643 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la prescription de l'action intentée par la SCI Sova sur le fondement de la garantie des défauts cachés de la chose vendue et D'AVOIR débouté la SCI Sova de sa demande tendant à voir condamner M. E... à lui payer la somme de 21 051 ¿ au titre des travaux d'assainissement et celle de 5 000 ¿ au titre du préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que l'action a été engagée par l'acquéreur du bien la SCI SOVA à l'encontre de son vendeur B... E... sur le fondement de la garantie des défauts cachés de la chose vendue ; que l'article 1648 du code civil dispose que l'action sur ce fondement peut être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; qu'il est également constant que l'action a été intentée par l'acquéreur par une assignation en référé en date du 27 août 2012 pour obtenir une mesure d'expertise judiciaire sur la nature des vices invoqués ; que l'acquéreur invoque deux vices rédhibitoires particuliers : que l'alimentation en eau potable aléatoire et insuffisante en l'absence de forage serait incompatible avec les nécessités d'un usage quotidien d'habitation, que l'installation d'assainissement ne remplit pas les fonctions d'une fosse septique en conformité avec les caractéristiques d'un logement décent et produit des nuisances inacceptables ; que l'acte de vente en date du 5 juillet 2010 porte notamment les mentions suivantes :
l'acquéreur aura la jouissance du bien à compter de ce jour par la prise de possession réelle ;
l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment les vices mêmes cachés,
le vendeur déclare que le bien est desservi par un réseau d'assainissement communal, mais qu'il n'est relié ni à ce réseau mais à un système d'assainissement individuel de type fosse septique ; l'acquéreur déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours ;
le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais que l'installation est en bon état de fonctionnement,
l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque ;
qu'était annexé à l'acte une fiche de renseignements des services de l'urbanisme qui précise l'absence d'équipements publics d'eau potable et d'assainissement, que cependant l'installation individuelle est conforme ; que la cour déduit de ces mentions contenues dans le contrat de vente et ses annexes, concernant un bien dont l'acquéreur ne conteste pas qu'il s'agit d'une habitation située en zone rurale de montagne, isolé à plusieurs kilomètres d'un premier village qui n'est pas lui-même relié à un réseau public, que l'acquéreur ne peut pas prétendre que le caractère éventuellement aléatoire de la disponibilité d'eau potable comme l'a retenu le premier juge, mais également que l'absence d'une installation d'assainissement ayant bénéficié d'un contrôle de conformité, caractérisent des vices cachés de la chose vendue ; que la production d'un document daté du 22 avril 2012 à l'entête d'une entreprise spécialiste de l'eau indiquant à la suite d'une visite « votre installation d'assainissement est uniquement constituée d'un bac à graisses ne permettant pas de traiter les effluents de votre habitation, qui nécessite la création d'une filière d'assainissement conforme à la législation» ne démontre pas pour autant un caractère antérieurement caché des vices invoqués ; que la nature et le contenu des mentions exposées de l'acte de vente dans les caractères particuliers de situation du bien vendu, accompagnées à plusieurs reprises de l'indication que l'acquéreur fait son affaire personnelle des situations décrites en s'interdisant expressément tout recours contre le vendeur, n'autorise pas aujourd'hui celui-ci à prétendre sérieusement qu'il n'était pas effectivement informé de la réalité des vices qu'il invoque depuis l'entrée en jouissance du bien contractuellement reconnue à la date de l'acte du 5 juillet 2010, alors également que l'acte précise qu'il l'avait vu et visité ; qu'il en résulte que l'action en garantie des défauts cachés de la chose vendue ouverte par l'assignation en référé du 27 août 2012 n'a pas été intentée dans le délai de prescription de deux ans de l'article 1648 du Code civil après l'entrée en jouissance du bien le 5 juillet 2010 ; que le premier juge a retenu à tort un caractère de vice caché dans la simple mention par l'expert judiciaire que l'installation ne peut pas être qualifiée comme l'indique l'acte de vente « d'un type de fosse septique», alors que l'expert ne fournit aucune explication précise de la terminologie « type de fosse septique » en relation avec une quelconque appréciation technique, et ne décrit pas davantage un défaut de fonctionnement de l'installation existant, dont l'acquéreur ne pouvait pas ignorer au vu de l'acte de vente le caractère sommaire sans contrôle de conformité ; que la cour confirme en conséquence le caractère apparent pour le vendeur à compter de l'acte de vente du 5 juillet 2010 retenu par le premier juge concernant l'alimentation en eau potable, mais infirme le jugement en retenant le même caractère à l'installation d'assainissement des eaux usées, de sorte que l'action intentée par l'acquéreur le 27 août 2012 doit être déclarée prescrite pour l'ensemble des vices invoqués ;
ALORS QUE l'action en garantie des vices cachés n'exclut pas l'action en responsabilité pour manquement du vendeur à son obligation d'information ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI Sova invoquait en toute hypothèse la responsabilité de M. E... en ce qu'il avait failli à son obligation d'information, n'ayant pas délivré à l'acquéreur une information exacte sur le système d'assainissement (conclusions d'appel, p. 8 et 9) ; qu'en se bornant à constater la prescription de l'action intentée par la SCI Sova sur le fondement de la garantie des défauts cachés de la chose vendue sans rechercher si la responsabilité du vendeur ne pouvait pas être retenue au titre de son manquement à l'obligation d'information, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, devenu l'article 1231-1 du même code.
