LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 16 novembre 2017), que, la société Aménagement Nord Isère Rénovation (la société ANIR), propriétaire d'une galerie marchande située au sein d'un centre commercial, a donné à bail à la société B-NG un local à usage de brasserie ; qu'à la suite de la reconstruction du centre commercial à proximité, le bailleur a donné congé à la société locataire avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction ; que, les loyers n'étant pas réglés, la société ANIR a assigné la société B-NG en résiliation du bail aux torts de celle-ci ; qu'à titre reconventionnel, reprochant au bailleur la désertification de la galerie marchande, le preneur a demandé le paiement d'une indemnité d'éviction ;
Attendu que M. Q... T..., en qualité de mandataire ad hoc de la société B-NG, fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la société ANIR et de rejeter celles de la société B-NG ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bail ne stipulait aucune obligation de garantir la commercialité de la galerie marchande à la charge du bailleur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de vérifier l'existence de circonstances particulières, en a exactement déduit, sans violer la loi des parties, que le bailleur n'avait commis aucune faute contractuelle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société B-NG et M. Q... T..., en qualité de mandataire ad hoc de la société B-NG aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société B-NG et de M. Q... T..., en qualité de mandataire ad hoc de la société B-NG et les condamne à payer à la société Aménagement Nord Isère rénovation la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. T..., en qualité de mandataire ad hoc de la société B-NG et la société B-NG.
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR prononcé la résiliation du bail aux torts de la preneuse et condamné la société B-NG prise en la personne de son administrateur ad hoc à payer à la société ANIR la somme de 37 484,50 euros au titre de l'arriéré de loyers, déduction faite du dépôt de garantie et déboute la société B-NG de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE « par des motifs pertinents adoptés par la cour, le tribunal a jugé que la délivrance d'un congé avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction ne dispensait pas le preneur du respect des obligations mises à sa charge par le bail et que le bailleur pouvait dès lors agir en résiliation du bail ; que le congé a été délivré pour le 31 mars 2010 et jusqu'à cette date, le preneur était tenu de s'acquitter du montant du loyer ; que si le défaut d'exploitation des lieux n'est pas établi par la production d'un PV de constat dressé par huissier de justice faisant état d'une seule journée de fermeture et alors qu'il était placardé sur la vitrine du fonds de commerce « fermeture pour cause d'inventaire », il est avéré que la société B-NG ne s'est pas acquittée des loyers dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer rappelant la clause résolutoire ; que cependant, la locataire se prévaut de l'exception d'inexécution de ses obligations par le bailleur pour justifier de l'impayé ; que le bail ne stipule aucune obligation de garantir la commercialité de la galerie marchande à la charge du bailleur ; que de la description des lieux, des obligations spécifiques tenant à l'exploitation du fonds dans une galerie marchande, de l'adhésion à un groupement ayant pour objet de promouvoir l'activité commerciale ne peut être déduit l'existence d'une obligation à charge du bailleur ; qu'en l'absence de stipulation particulière du bail, le bailleur, qui a respecté son obligation de mise à disposition des locaux loués, n'a commis aucune faute contractuelle liée à l'absence de commercialité alléguée par la locataire ; que la charge de la preuve d'une discrimination à son encontre par la société ANIR appartient à la locataire qui ne produit aucun document en ce sens ; qu'en revanche, il ressort des pièces produites par l'appelante que la société B-NG a été avisée dès le 19 juillet 2007 du déménagement par un courrier lui communiquant un descriptif des lieux, les conditions de transfert et le montant du loyer ; que d'un courriel du 25 janvier 2008 il résulte que la locataire a été durant une période en discussion avec la bailleresse ou ses représentants pour le transfert de son fonds puisqu'il est fait état d'une diminution de la surface des lieux sur sa demande ; qu'il est établi que le magasin Leclerc et les autres commerces de la galerie marchande ont déménagé sur une seule journée à savoir le 16 novembre 2009 et qu'avant cette date, la fréquentation de la galerie était normale ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat du 12 novembre 2009 faisant état de l'ouverture des commerces et du Leclerc à cette date ; que la société B-NG, qui était redevable d'un arriéré de loyers depuis 2008, ne s'est pas acquittée des loyers d'avril et septembre 2009 et ne peut dès lors sérieusement soutenir que la société ANIR a commis un manquement grave alors que s'agissant des périodes d'impayé, le loyer était exigible et la fréquentation de la galerie marchande normale ainsi qu'il ressort du procès-verbal de constat du 12 novembre 2009 ; qu'elle ne peut pas plus imputer à faute à la bailleresse la diminution de son chiffre d'affaires depuis le début de l'année à défaut de production de tout document à l'appui de ses affirmations ; que de plus, il ressort du rapport d'expertise et des bilans joints que le chiffre d'affaires de l'intimée, qui avait progressivement arrêté l'activité restauration, était en baisse depuis l'acquisition du fonds et inférieur de 40 % environ à celui du prédécesseur ; que par conséquent il convient d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; que le montant des loyers est dû jusqu'à la remise des clés effective soit le 27 avril 2010 ; que du relevé de compte ressort qu'il est réclamé des frais d'huissier pour un montant de 1.066,48 euros dont il n'est pas justifié ; que les charges, qui concernent principalement des frais relatifs au parking et à la galerie marchande, salaires de personnel (
) dont il n'est pas justifié et alors que leur diminution après le déménagement est certaine, seront réduites à une somme mensuelle de 100 euros de décembre 2009 au départ effectif ; que l'article 22 du bail stipule qu'en cas de résiliation du fait du preneur, le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ; qu'il s'agit d'une clause pénale manifestement excessive au regard de l'économie du contrat et du fait que les locaux tout comme la galerie marchande étaient abandonnés ; qu'elle sera réduite à la somme de 2 835,61 euros puisque le montant de ce dépôt tel qu'il ressort du relevé de compte s'élève à la somme de 13 743,08 euros et que la locataire limite sa réclamation de ce chef à la somme de 10 907,47 euros ; que la société B-NG sera condamnée à payer la somme de 37 484,50 euros au titre des loyers impayés déduction faite du dépôt de garantie ; que la société B-NG succombe en son appel et sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive » ;
1°/ALORS, d'une part, QUE les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 10 s.), le preneur, pour justifier du défaut de paiement des loyers, a invoqué le manquement du bailleur à son obligation de paisible jouissance, en ce qu'il avait orchestré la désertification du centre commercial où était compris le local donné à bail ; qu'il faisait valoir, à cet égard (concl., p. 12 s.), que les mentions du bail visaient un local situé au sein d'un centre commercial et diverses obligations en découlant à la charge des parties, ce dont il a déduit que le bail obligeait le bailleur à maintenir son environnement commercial ; que le jugement, dont le preneur demandait la confirmation, avait retenu, après avoir reproduit ses termes, qu'une des conditions essentielles du bail est là situation des lieux loués, à savoir qu'ils sont partie intégrante d'une galerie marchande ; qu'en se bornant à énoncer que de la description des lieux, des obligations spécifiques tenant à l'exploitation du fonds dans une galerie marchande, de l'adhésion à un groupement ayant pour objet de promouvoir l'activité commerciale ne peut être déduit l'existence d'une obligation à charge du bailleur, la cour d'appel, qui a méconnu la loi des parties, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ALORS, d'autre part, QUE l'article 1719, 3° du code civil impose au bailleur l'obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, mais non celle de lui assurer en outre, pour l'exercice de son commerce, dans le silence du bail et à défaut de circonstances particulières, le maintien de son environnement commercial ; dans ses écritures d'appel (concl., p. 10), le preneur, pour justifier du défaut de paiement des loyers, a invoqué le manquement du bailleur à son obligation de paisible jouissance, en ce qu'il avait orchestré la désertification du centre commercial où était compris le local donné à bail, ayant procédé à sa fermeture, pour opérer le transfert des commerçants dans un nouveau centre, ce qui avait rendu impossible l'exercice de son activité ; que le jugement, dont le preneur demandait la confirmation, a retenu, s'agissant du contexte, que la société ANIR, devant l'ancienneté et l'obsolescence du bâti, a fait édifier un nouveau complexe commercial à proximité de l'ancien centre, dans lequel elle a purement et simplement transféré l'essentiel des commerces composant le centre commercial, à commencer par l'hypermarché Leclerc, qui par sa présence, constitue un caractère essentiel pour attirer la clientèle et que c'est elle qui est à l'origine de la désaffection du centre commercial par la clientèle, en faisant évacuer tous les commerces qui s'y trouvaient, à l'exception de la société B-NG ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces circonstances particulières, de nature à établir que le bailleur était, nonobstant l'absence d'une stipulation particulière, tenu de maintenir un environnement commercial au preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée.
