LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 octobre 2017), que I... N... et son épouse ont donné à bail à long terme à M. et Mme V... un ensemble de parcelles qui ont été mises à la disposition de l'exploitation agricole à responsabilité limitée [...] (l'EARL) ; que I... N... est décédé le [...] en laissant son épouse pour lui succéder ; que, par lettre du 7 janvier 2015, les preneurs ont demandé à celle-ci que, M. V... ayant pris sa retraite et cessé de participer à l'exploitation, le bail se poursuive au seul nom de Mme V... et l'ont informée qu'ils entendaient le céder à leur fils Z... à compter du 15 février 2015, avec poursuite de la mise à disposition de l'EARL ; que Mme N... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation judiciaire, subsidiairement en opposition à la poursuite du bail par la copreneuse, et en rejet d'autorisation de cession au descendant ;
Attendu que les consorts V... et l'EARL font grief à l'arrêt d'accueillir la demande et d'ordonner leur expulsion ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, à bon droit, que la faculté de mettre les biens loués à la disposition d'une société à objet principalement agricole impose, en cas de pluralité de preneurs, que ceux-ci en soient tous associés, qu'à défaut, le preneur non associé manque à son obligation de se consacrer personnellement à la mise en valeur de ces biens et procède à une cession prohibée, la circonstance que l'autre preneur soit effectivement associé étant sans incidence du fait du caractère indivisible du bail rural, et, souverainement, que l'accord donné par les bailleurs à cette mise à disposition dans l'acte de prorogation du 8 décembre 2005 était dépourvu d'effet, M. et Mme V... s'étant présentés à eux de mauvaise foi comme ayant tous deux la qualité d'associés, la cour d'appel, qui a constaté que M. V... n'avait jamais été associé et avait pris sa retraite le 31 mai 2008, a exactement déduit de ce manquement continu aux obligations statutaires que la résiliation du bail devait être prononcée et que la demande d'autorisation de cession devait être déclarée irrecevable ;
Attendu, d'autre part, que la demande de continuation du bail présentée par le copreneur qui prétend rester en place ne purge les manquements antérieurs que pour autant qu'elle aboutisse ; qu'ayant constaté que Mme N... l'avait saisie en résiliation et subsidiairement en opposition à cette demande, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et a retenu que les griefs justifiant la résiliation prononcée étaient réunis, a nécessairement écarté la poursuite du bail au seul profit de Mme V... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts V... et la société [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts V... et de la société [...] et les condamne in solidum à payer à Mme N... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les consorts V... et la société [...].
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail consenti par les époux N... aux époux C... V... Y..., originairement conclu le 26 février 1988 et portant, par suite d'un acte de prorogation et de modification de bail en date du 8 décembre 2005 et de la résiliation partielle en date du 25 septembre 2007, sur un ensemble parcellaire situé sur les communes de Le Plessis feu Aussous et Touquin (Seine et Marne) d'une contenance totale de 78ha 46a 17ca, d'AVOIR dit que les époux V... Y... ne sont pas recevables à solliciter la cession du bail au profit de leur fils Z... V..., d'AVOIR ordonné l'expulsion des époux C... V... et E... V... née Y... ainsi que de tous occupants de leur chef notamment M. Z... V... et l'Earl [...], dans le mois de la signification du présent arrêt, avec l'assistance de la force publique si besoin est, des parcelles suivantes totalisant une superficie de 78 ha, 46 a et 17 ca : commune de Le Plessis Feu Aussous (Seine et Marne) : -section [...], lieudit « [...] » pour 08 ha, 13 a et 00 ca - section [...] , lieudit « [...] », pour 02 ha, 72 a et 00 ca -section [...], lieudit « [...] », pour 01 ha, 40 a et 00 ca - section [...] , lieudit « [...] », pour 15 ha, 36 a et 50 ca -section [...], lieudit « [...] », pour 13 ha, 98 a et 67 ca -section [...], lieudit « [...] », pour 09 ha, 69 a et 92 ca -section [...] (ex 98), lieudit « [...] » pour 02 ha, 48 a et 04 ca commune de Touquin (Seine et Marne) : -section [...], lieudit « [...] » pour 01 ha, 34 a et 40 ca -section [...], lieudit « [...] » pour 01 ha, 85 a et 43 ca -section [...], lieudit « [...] » pour 01 ha, 08 a et 00ca -section [...], lieudit « [...] » pour 02 ha, 84 a et 60 ca -section [...], lieudit « [...] » pour 04 ha, 57 a et 90 ca -section [...], lieudit « [...] » pour 00 ha, 00 a et 90 ca -section [...], lieudit « [...] », pour 00 ha, 04 a et 55 ca -section [...], lieudit « [...] », pour 00 ha, 92 a et 15 ca -section [...], lieudit « [...] », pour 00 ha, 00 a et 35 ca -section [...], lieudit « [...] », pour 00 ha, 36 a et 75 ca -section [...], lieudit « [...] », pour 01 ha, 01 a et 40 ca -section [...], [...], pour 00 ha, 16 a et 65 ca -section [...], « [...] », pour 07 ha, 78 a et 90 ca -section [...], « [...] », pour 00 ha, 34 a et 70 ca -section [...], lieudit « [...], pour 02 ha, 08a et 40 ca -section [...], lieudit « [...] », pour 00 ha, 22 a et 96 ca, d'AVOIR assorti cette obligation de quitter les lieux loués dans ledit délai d'un mois à compter de la signification du présent l'arrêt, d'une astreinte de 300 euros par jour de retard pendant trois mois et d'AVOIR réservé à cette chambre de la cour la liquidation de l'astreinte ;
AUX MOTIFS QUE considérant qu'aux termes de l'article L. 411-31 du Code rural : « I. - Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : (...) 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, (...) II. - Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l'article L 411-35 ; (...) 3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37. L. 411-39. L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur. » ; que l'article L 411-35 dudit code, dont les dispositions sont d'ordre public, interdit la cession d'un bail en dehors des conditions qu'il énonce, et notamment à toute personne autre que le conjoint ou un descendant majeur ; que l'article L 411-37 du même code régit les conditions dans lesquelles « le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des bien dont il est locataire..» ; que la faculté offerte aux preneurs par l'article L 411-37 précité de mettre les biens louées à la disposition d'une société à objet principalement agricole impose, en cas de pluralité de preneurs d'un même bail, que ceux-ci soient tous associés de cette personne morale ; qu'à défaut, le preneur non associé manque à son obligation de se consacrer à la mise en valeur de ces biens et cette mise à disposition s'analyse en une cession prohibée ; que la circonstance qu'un des copreneurs soit effectivement associé de cette personne morale est sans incidence sur la nature réelle de ce qui est présenté comme une mise à disposition, du fait du caractère indivisible du bail rural ; considérant, qu'en l'espèce, les intimés ne contestent pas que M. C... V... n'a jamais été associé de l'Earl [...], seule Mme X... V... ayant cette qualité, de sorte que la mise à disposition des biens loués à cette EARL caractérise une cession prohibée, puisque cette personne morale a exploité les biens loués en dehors de la participation de M. C... V... ; que, contrairement à ce qu'a décidé le tribunal paritaire des baux ruraux, l'accord donné par les bailleurs à cette mise à disposition dans l'acte de prorogation du bail en date du 8 décembre 2005, et ce de façon rétroactive à compter du 1er novembre 2004 sans que les bailleurs en aient été informés dans les deux mois prévus par l'article L 411-37, est dépourvu de tout effet ; qu'en effet, loin de faire état du fait que M. C... V... n'était pas associé de cette EARL, les époux V... se sont présentés comme ayant tous deux cette qualité et ont fait une référence explicite à la conformité de cette mise à disposition à l'article L 411-37 du Code rural, comportement qui était de nature à induire en erreur les bailleurs ; que cette présentation inexacte et l'absence délibérée d'information des bailleurs sur ce point, caractérisent la mauvaise foi des preneurs ; que la cession prohibée de la totalité des biens loués à l'Earl [...] par M. C... V... caractérise son manquement à l'obligation personnelle d'exploiter ces biens, d'autant plus avérée en l'occurrence du fait de sa retraite prise le 31 mai 2008 ; que l'argumentation des preneurs fondée sur les dispositions de l'article L 411-68 du Code rural relatives à la nécessité de l'accord des deux époux participant ensemble à une exploitation agricole pour céder le bail, est dépourvue de toute pertinence dans la présente procédure qui n'oppose pas les époux V... et dès lors que ceux-ci ont, tous deux, en toute connaissance de cause, ratifié cette cession prohibée ; que la résiliation du bail est encourue tant en raison de la cession prohibée en contrariété avec les dispositions de l'article L 411-35 du Code rural, que du fait de la méconnaissance des dispositions de l'article L 411-37 dudit code, le préjudice de la bailleresse étant caractérisé par la privation de la possibilité de poursuivre l'exécution des obligations nées du bail sur les deux copreneurs, ne disposant plus que d'un seul preneur pour en répondre du fait de la cessation complète d'activité de M. C... V... par la mise à disposition, depuis le 1er novembre 2004, des biens loués à une Earl dont il n'a jamais été associé ; considérant, en conséquence, que la mauvaise foi des preneurs faisait obstacle à la cession de ce bail à leur fils suivant acte sous seing privé daté du 7 janvier 2015, avec effet au 15 février suivant ; que c'est donc surabondamment qu'il sera relevé que c'est par une interprétation erronée des stipulations du bail conclu le 26 février 1988, que les premiers juges ont pu considérer que cette cession du bail par les époux V... à leur fils Z... V... ne nécessitait pas l'autorisation des bailleurs ; qu'en effet, si dans le bail conclu en 1988, les bailleurs avaient donné cette autorisation, dans ces termes : «Les bailleurs autorisent expressément les preneurs à céder à leur fils M. Z... V... susnommé le présent bail dès que celui-ci remplira les conditions pour être agriculteur», c'était au regard des explications qui précédaient immédiatement cette clause, à savoir : «Conformément aux dispositions de l'article 188-6 du Code rural résultant de la loi n°62-933 du 8 août 1962 et modifié par la loi n°80-502 du 4 juillet 1980 sur les contrôles de structures, les preneurs reconnaissent avoir été avertis des obligations leur incombant concernant leur situation d'exploitants agricoles. Ils déclarent : 1° qu'ils exploitent déjà en dehors des biens présentement loués une ferme d'une superficie totale de 133ha sur les communes de Nesles La Gilberde et par extension sur Fontenay Tresigny : 133ha 00a 00ca 2° qu'en ajoutant les immeubles présentement loués 91ha 86a 66ca et une partie de terrain de 50a à prendre dans une plus grande parcelle section [...] commune de Le Plessis Feu Aussous, objet d'une vente à leur profit par M. I... M. en vue d'y installer un hangar agricole, ils exploiteront désormais une superficie totale de 235ha 36a 66ca 3° que les biens présentement loués et les 50a section [...] sont destinés par eux à l'installation dans un délai de cinq ans à compter de la date d'effet du présent bail de leur fils V... Z... C... L..., célibataire mineur, né à Rozay-en-Brie le [...] , actuellement en formation au lycée agricole de [...] en deuxième année de B.E.P.A, Et que dans ce but, ils ont notifié à la commission départementale des structures du département de la Seine et Marne la présente location de terres, et il leur a été répondu qu'ils auraient à justifier de l'installation effective de leur fils, M. Z... V... dans ledit délai de 5 ans. La déclaration faite à la direction départementale de l'agriculture de Seine et Marne pour le compte de M. et Mme C... V..., ses annexes et la réponse de ladite direction départementale de l'agriculture en date du 14 janvier 1988 demeureront ci-annexés après mention» ; que figure en annexe au bail conclu en 1988, la déclaration concernant les cumuls par M. C... V... transmise par son notaire à la direction départementale de l'agriculture en date du 12 janvier 1988 portant l'indication suivante : «M. V..., ainsi que vous le verrez, s'engage à établir avant l'expiration du délai de 5 ans, son fils Z... né le [...] , actuellement en cours d'études au lycée agricole de [...]», ainsi que la lettre en date du 14 janvier 1988, par laquelle le préfet de Seine-et-Marne indique : «J'ai l'honneur d'accuser réception de votre déclaration en date du 12 janvier 1988 par laquelle vous m'informez que mettant actuellement en valeur une exploitation de 132ha 90a à Lumigny-Nesles-Ormeaux, vous projetez la mise en valeur de 100ha 59a 18ca de terres nues sises à Le Plessis Feu Aussous et Touquin actuellement mises en valeur par M. N... I..., agriculteur à Le Plessis Feu Aussous. Vous vous engagez, conformément au dernier alinéa de l'article 188-1 du Code rural, à faire cesser ce cumul dans un délai de 5 ans par l'installation comme exploitant séparé de votre fils Z... né le [...] » ; qu'il ressort de l'ensemble de ces stipulations contractuelles qu'il existait un lien entre l'autorisation donnée par les bailleurs à la cession du bail au fils des preneurs et l'engagement que ceux-ci prenaient de l'établir avant l'expiration du « délai de cinq ans à compter de la date d'effet du présent bail », comme le prévoit expressément ledit bail conclu le 26 février 1988, de sorte que cette autorisation était, dans l'esprit des parties, limitée à la durée de cinq ans, et ne pouvait être utilement invoquée par les preneurs vingt-sept ans plus tard ; que c'est donc à tort que les premiers juges se sont fondés sur le fait que «lors de la prorogation du bail le 8 décembre 2005, les clauses du bail initial ont été reprises, les bailleurs ayant expressément accepté que les preneurs mettent les parcelles louées à disposition de l'Earl [...] représentée par son gérant M. Z... V..., pour en déduire que la cession du bail pouvait intervenir au bénéfice de leurs fils sans autorisation préalable des bailleurs ou du tribunal, alors que la dispense d'autorisation préalable à la cession était limitée à la période de cinq ans accordée par l'autorité administrative; que cette autorisation donnée en 1988 pour une période de cinq ans était donc valable jusqu'en 1993, et la reprise, par une formulation générale, dans l'acte de 2005 des clauses du bail de 1988 ne peut être interprétée comme une reprise de cette stipulation particulière dont la validité était expirée depuis plus de douze années ; que c'est en outre vainement que les intimés prétendent que la signification, faite à la requête de Mme N... d'un congé pour reprise par acte du 11 avril 2013, également à M. Z... V..., caractériserait «un aveu au sens de l'article 1354 du Code civil par l'appelante que celle-ci n'a jamais entendu, après le renouvellement du bail, interdire aux preneurs la possibilité de céder ledit bail», cette seule signification faite au gérant de l'Earl bénéficiaire d'une mise à disposition des terres louées, ne pouvant recevoir une telle qualification ; qu'il sera également relevé que l'appelante ne prétend nullement que le bail contiendrait une quelconque interdiction de céder ledit bail, mais se prévaut de la violation des dispositions de l'article L 411-35 du Code rural imposant une autorisation préalable du bailleur ou du tribunal ; considérant, en conséquence, que par infirmation du jugement entrepris, la résiliation du bail sur les biens mentionnés au dispositif sera prononcée et qu'il sera ordonné l'expulsion des époux V... et de tous occupants de leur chef notamment M. Z... V... et l'Earl [...], dans le mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte dans les conditions précisées au dispositif ;
1) ALORS QUE le bailleur ne saurait se prévaloir d'éventuels manquements aux obligations nées du bail commis par le preneur avant son renouvellement pour en demander la résiliation ; que les époux V... faisaient valoir qu'à la date de la demande en résiliation, le bail qui leur avait été consenti s'était renouvelé faute d'un congé valablement délivré à son échéance du 1er mars 2015, de sorte que la bailleresse, Mme N..., ne pouvait invoquer un éventuel défaut de qualité d'associé exploitant de C... V... de la société au profit de laquelle, le 1er novembre 2004, les parcelles affermées avaient été mises à disposition ainsi que son départ en retraite le 31 mai 2008, comme motifs de résiliation ; qu'en prononçant la résiliation du bail pour cession prohibée en raison du défaut de qualité d'associé exploitant de C... V... et de son départ en retraite, sans s'expliquer, comme elle y était invitée, sur l'incidence du renouvellement du bail sur la cession de bail retenue comme motif de résiliation du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31, L. 411-37 et L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS QUE lorsque l'un des époux copreneurs a cessé de participer à l'exploitation avant le 14 octobre 2014, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette date pour demander au bailleur que le bail se poursuive à son seul nom ; que cette désolidarisation a pour effet de régulariser d'éventuels manquements du copreneur qui ne poursuit pas l'exploitation ; qu'en l'espèce, les époux V... faisaient valoir qu'ils avaient en leur qualité de copreneur, le 7 janvier 2015, prévenu leur bailleresse que l'un d'eux avait cessé son activité et que l'autre avait demandé à être autorisé à continuer seul le bail ; qu'en prononçant la résiliation du bail pour cession prohibée, motif pris de ce que C... V... avait cessé son activité depuis le 1er novembre 2004, par la mise à disposition des biens loués à l'Earl [...] dont il n'avait jamais été associé et de son départ en retraite le 31 mai 2008, sans s'interroger sur le point de savoir si l'éventuel défaut de qualité d'associé de C... V... dans l'Earl [...] et sa cessation complète d'activité ne pouvaient plus, en raison de la demande régulière de désolidarisation des copreneurs, être invoqués par Mme N... comme motifs de résiliation du bail et d'opposition à sa cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.
