LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 septembre 2014), que, le 8 février 2011, la SCI Mahewil a donné à bail un logement à M. X... et à Mme J... ; que, le 25 mai 2011, elle leur a délivré un commandement de payer un arriéré de loyer, visant la clause résolutoire, puis les a assignés en acquisition de cette clause ; que les locataires ont soulevé l'exception d'inexécution en raison du caractère non décent des lieux et ont sollicité, à titre reconventionnel, la résiliation du bail aux torts de la bailleresse et l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
Attendu que M. X... et Mme J... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande principale et de rejeter la demande reconventionnelle ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, lors de l'entrée dans les lieux, le logement était pour partie neuf et pour partie en bon état, qu'un constat du 4 mai 2011 mentionnait des désordres minimes relevant des réparations locatives et que la bailleresse n'avait pas été mise en demeure de remédier à des désordres liés au caractère non décent du logement et ayant souverainement retenu que la preuve de l'impossibilité d'habiter les lieux avant le 19 mai 2011 n'était pas établie, la cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que les locataires n'étaient pas fondés à suspendre le paiement des loyers avant cette date et que la clause résolutoire avait produit ses effets le 25 juillet 2011, peu important l'adoption par le préfet, le 16 novembre 2011, d'un arrêté déclarant l'immeuble insalubre ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les trois dernières branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et Mme J... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de Mme J... et les condamne à payer à la SCI Mahewil la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme J...
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté M. X... et Mme J... de leurs demandes tendant à voir juger que la SCI Mahewil, bailleresse, n'avait pas respecté ses obligations issues des articles 1719 et 1720 du Code civil, constater que M. X... et Mme J... s'étaient trouvés dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le contrat de bail, juger qu'il n'étaient pas tenus au paiement des loyers depuis le 19 mai 2011 au titre de l'article 1728 du Code civil en raison de l'exception d'inexécution, prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts de la SCI Mahewil, condamner la SCI Mahewil à verser tant à M. X... qu'à Mme J... les sommes de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance et 1.500 € au titre du préjudice moral et d'AVOIR constaté l'acquisition, à compter du 25 juillet 2011, de la clause résolutoire du bail consenti le 8 février 2011 pour le logement situé au [...] au Blanc-Mesnil, d'AVOIR constaté que M. X... et Mme J... étaient occupants sans droit ni titre du logement, d'AVOIR ordonné leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification de la présente décision, d'AVOIR condamné M. X... et Mme J... à verser à la SCI Mahewil, à titre d'indemnité d'occupation à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux, une somme mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, d'AVOIR condamné M. X... et Mme J... à verser à la SCI Mahewil la somme de 5.530 € au titre de l'arriéré de dépôt de garantie, loyers et indemnité d'occupation, compte arrêté au quittancement de novembre 2011 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2011 sur la somme de 1.330 € et du jugement pour le surplus et d'AVOIR dit qu'une copie de la décision serait transmise au Préfet de Seine Saint Denis en application de l'article L. 613-2-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
AUX MOTIFS QUE les locataires reprochent au jugement de ne pas avoir tenu compte de l'impossibilité d'utiliser les lieux dès leur arrivée du fait de son insalubrité et alors que le logement a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité le 14 novembre 2011 ; qu'ils invoquent l'absence d'électricité et de sanitaires ; qu'ils demandent la résiliation du bail du fait de l'indécence du logement aux torts du bailleur et des dommages et intérêts ; que la SCI Mahewil soutient que M. X... avait fait les travaux d'électricité dans la résidence, qu'il a dégradés pour cacher ses malfaçons et s'est opposé à leur remise en état, que ces derniers étaient non conformes, qu'ils n'ont pas payé le dépôt de garantie, ni remis d'attestations d'assurance ; qu'elle demande l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation du bail pour des manquements ; qu'il résulte du constat d'huissier du 4 mai 2011, établi à la demande des locataires de la résidence qu'il s'agit d'un trois pièces au premier étage, en l'espèce un duplex ; que dans la cuisine, il existe une fuite au niveau du siphon de l'évier, l'eau coule sur les canalisations en cuivre et le parquet qui est humide et moisi, se décolle et une fenêtre a des barreaux ; que dans la salle d'eau, la cuvette des toilettes n'est pas fixée, la fenêtre a des barreaux, le seuil carrelé est abîmé, l'eau du bac à douche coule chez la voisine en cas d'utilisation ; que cependant, ces désordres dont le bailleur n'a pas été avisé, dont aucun devis n'a été produit engagent la responsabilité des locataires du fait de la dégradation des lieux ;
qu'il n'est de plus pas établi qu'il s'agisse de réparation incombant au bailleur ; qu'enfin lors de l'état des lieux d'entrée, le logement était en majorité, soit neuf soit en bon état ; que s'agissant des barreaux sur deux fenêtres, ils devaient être enlevés mais ne rendaient pas l'appartement inhabitable ; que les locataires versent une lettre de la mairie du 22 juin 2011 mentionnant que des travaux ont été exécutés dans le pavillon et son non conformes au plan d'urbanisme, toutefois, cette lettre ne caractérise pas l'inhabitabilité ; que la SCI verse des factures et devis d'électricité établissant que la société Tropic Elec dont est gérant M. X... a réalisé entre juillet 2010 et courant 2011 des travaux d'électricité importants dans l'ensemble des logements et de la résidence, pour la somme d'environ 13.000 € ; que l'installation électrique du pavillon a été déclarée non conforme le 19 mai 2011 à la suite du signalement de M. X... et le 27 mai 2011, la mairie a mis à disposition des locataires les sanitaires, le gaz ayant été coupé ; que la visite des pompiers du 5 juillet 2011 fait état dans les parties communes de portes d'accès aux logements n'ayant pas de pare-flammes de degré d'une demi-heure, la ventilation haute de la cage d'escalier n'a pas de ventilation, la présence de barreaux au 1er étage empêche l'accès des pompiers, les installations électriques ne sont pas conformes, l'EDF a fait des coupures partielles ; que selon ce rapport, ces anomalies concernent la sécurité contre l'incendie et peuvent avoir de grave conséquences en cas d'incendie ou d'explosion ; que le maire le 8 août 2011 a signalé la situation au préfet mentionnant d'une part, les installations électriques et de gaz défectueuses, que les occupants étaient privés d'eau chaude et d'autre part l'occupation de dépendance constituant des locaux impropres à l'habitation ; que le 16 novembre 2011, le Préfet a pris un arrêté d'insalubrité demandant à la bailleresse de mettre l'installation électrique et la chaudière au gaz en conformité et d'assurer un moyen de chauffage fixe suffisant précisant qu'il s'agissait des travaux les plus urgents, avec interdiction d'habiter ; que la SCI verse les factures d'électricité établissant que la société Tropic Elec dont est gérant M. X... a réalisé entre juillet 2010 et courant 2011 des travaux d'électricité importants dans l'ensemble des logements et de la résidence, pour la somme payée de près de 13.000 € ; que le gérant de la société a déposé plainte au service de police le 18 mai 2011 mentionnant qu'il manquait des pièces sur l'installation électrique qui avait été coupée et que M. X... était soupçonné des dégradations alors que des impayés existaient ; qu'un constat d'huissier du 24 mai 2011 fait état d'équipements et câbles électriques ayant fait l'objet de vandalisme, qu'en effet les boitiers sont vides, des câbles sont sectionnés, des portes de compteur sont ouvertes, des équipements électriques sont manquants ; que la société a fait réaliser des devis en mai 2011 pour la somme de 21.000 € de travaux ; qu'il est fait état en octobre 2011 à deux reprises de problèmes, la société chargée des travaux de réfection des installations électriques et sanitaires ne pouvant pas accéder dans tous les logements notamment de M. X... et Mme J... pour réaliser les travaux, ces derniers s'opposant à sa venue tant dans leur logement que dans les autres ; que ces faits sont confirmés par la déclaration de la gérante faite le 17 octobre 2011 au service de police, M. X... s'étant opposé aux travaux, avec menace de mort sur sa personne ; qu'une nouvelle plainte a été déposée le 2 novembre 2011, les ouvriers s'étant plaints du harcèlement de M. X... qui avait procédé à des dégradations dans l'immeuble (arrachage de la rambarde et du contrefort de l'escalier), les empêchait de travailler avec des menaces de nouvelles dégradations et de détruire le travail concernant les réfections de l'électricité et de l'eau chaude ; que les numéros de téléphone des sociétés intervenantes ont été donnés au service de police ; qu'enfin, selon les ouvriers, une corde (pour pendre selon la photographie annexée au rapport de police) avait été installée dans les parties communes par M. X... et sa compagne à destination des bailleurs ; qu'enfin, un constat d'huissier du 9 novembre 2011 fait mention de ce que dans un logement du 1° étage un ouvrier travaille et de ce que M. X... et Mme J... sont intervenus malgré l'opposition de l'huissier pour l'insulter et la locataire s'est adressée au responsable de l'entreprise en le menaçant lui disant « si tu touches à l'électricité tu vas voir » puis en sortant, ont insulté les bailleurs, menaçant de tout casser dans le logement, X... ayant donné un coup violent dans la porte pour l'ouvrir, la gérante ayant alors demandé l'intervention de la police arrivée sur place peu après ; que dans deux attestations versées par la SCI des voisins certifient que M. X... a coupé l'électricité le 18 mai 2011 avant l'arrivée de l'EDF ; qu'il a été envoyé un commandement de payer le 25 mai 2011 pour la somme de 13330 € en principal, soit deux mois de loyer, l'un pour le dépôt de garantie et l'autre pour le mois de mai ; que les désordres constatés par l'huissier dans le logement ne rendaient pas le logement indécent, les bailleurs n'en ont pas été avisés et pour les barreaux à deux fenêtres, les locataires se sont opposés par la suite à leur enlèvement ; que les non conformités des parties communes n'ont pas fait l'objet de l'arrêté d'insalubrité ; que les locataires ont quitté les lieux en début d'année 2012, constaté par un procès-verbal de reprise d'huissier le 6 mars 2012, ils avaient reçu le 20 octobre 2011, un commandement de remettre l'attestation d'assurance mais cette dernière n'a pas été délivrée dans le délai d'un mois ; qu'enfin, les locataires dans leur précédent logement n'avaient pas payé le loyer, ayant été condamnés en avril 2010 à payer la somme de 5.800 € (jugement au dossier) ; qu'il y a lieu de constater que M. X... était chargé des travaux de réfection de l'électricité ont été volontairement dégradées le 19 mai 2011, que l'attitude de M. X... et de sa compagne et notamment leur volonté caractérisée par des violences d'empêcher et de retarder la reprise des travaux ayant entraîné plusieurs dépôts de plainte au service de police et ayant été constatées par plusieurs constats d'huissier confortent les soupçons pesant sur eux ; qu'enfin, M. X... est à l'origine du signalement à toutes les instances concernant les désordres dont il est suspect d'être à l'origine en ce qui concerne l'électricité ; que le logement n'était pas inhabitable jusqu'au 19 mai 2011 et n'a été déclaré insalubre qu'en novembre 2011, le commandement de payer est donc valide, le loyer étant payable d'avance selon le bail ; qu'il en résulte que le jugement doit être confirmé en ce que la clause résolutoire a été déclarée acquise à compter du 25 juillet 2011 avec toutes les conséquences en résultant quant à l'expulsion ; que les locataires s'étant maintenus dans les lieux doivent être condamnés à payer la somme de 5.530 € au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation ; que de plus s'étant de façon caractérisée et avec des violences constatées à plusieurs reprises, opposés aux travaux de reprise dans leur logement, ils doivent être condamnés à payer l'indemnité d'occupation jusqu'en janvier 2012, inclus, correspondant au montant du loyer et des charges ; le jugement doit être confirmé sur ce point et également en ce qu'il a constaté que la solidarité entre les locataires n'avait pas été prévue au bail ;
AUX MOTIFS EVENTUELLEENT ADOPTES QUE les locataires ne justifient pas avoir mis en demeure les propriétaires de remédier aux désordres qu'ils invoquent, qu'ils n'établissent pas non plus avoir été autorisés par la justice à consigner les loyers ; que les difficultés survenues n'ont pas entraîné l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, ils ne peuvent utilement se prévaloir de l'exception d'inexécution ;
1°) ALORS QUE le preneur est fondé à refuser de payer le loyer convenu dès lors que le bailleur méconnaît son obligation de fournir un logement décent, lequel s'entend d'un logement ne laissant pas « apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique » de ses habitants ; qu'en jugeant que les exposants n'étaient pas fondés à refuser de payer des loyers à compter de mai 2011 et que la clause résolutoire insérée au bail était acquise, au 25 juillet 2011, quand elle relevait que, selon un rapport établi par les pompiers, le 5 juillet 2011, les portes d'accès au logement n'avaient pas de pare-flammes, la cage d'escalier n'avait pas de ventilation, les fenêtres de l'appartement des exposants étaient munis de barreaux empêchant l'accès des pompiers et que les installations électriques n'étaient pas conformes, « ces anomalies concern[ant] la sécurité contre l'incendie et pouv[vant] avoir de graves conséquences en cas d'incendie ou d'explosion » (arrêt page 3, al. 7), de sorte que le logement qui était fourni aux exposants n'était pas un logement décent, la Cour d'appel a violé les articles 1719 et 1728 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le preneur est fondé à refuser de payer le loyer convenu dès lors que le bailleur méconnaît son obligation de fournir un logement décent, lequel s'entend d'un logement muni d'une installation permettant le chauffage normal et d'une installation sanitaire alimentée en eau chaude ; qu'en jugeant que les exposants n'étaient pas fondés à refuser de payer des loyers à compter de mai 2011 et que la clause résolutoire insérée au bail était acquise, au 25 juillet 2011, quand elle avait relevé que le logement qu'ils occupaient étaient, depuis mai 2011, dénués de gaz et de chauffage de sorte que la SCI Mahewil avait manqué à son obligation de fournir aux preneurs un logement décent, la Cour d'appel a violé les articles 1719 et 1728 du Code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 3 du décret du 30 janvier 2002 ;
3°) ALORS QUE l'état d'insalubrité justifiant le non-paiement des loyers, sur le fondement de l'exception d'inexécution, peut être avéré dès avant l'adoption d'un arrêté portant déclaration d'insalubrité ; qu'en retenant, pour juger que les exposants n'étaient pas fondés à refuser de payer des loyers à compter de mai 2011 de sorte que la clause résolutoire insérée au bail était acquise, au 25 juillet 2011, que le logement litigieux « n'a[vait] été déclaré insalubre qu'en novembre 2011 » (arrêt page 5, al. 1er), quand l'état d'insalubrité qui avait justifié l'adoption de cet acte, préexistait à ce dernier, la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
4°) ALORS QUE les juges ne peuvent fonder leur décision sur des motifs hypothétiques ; qu'en relevant, pour considérer que le loyer était dû par les consorts X... J..., en dépit de l'insalubrité du logement qu'ils louaient à la SCI Mahewil, que « M. X... était soupçonné des dégradations » intervenues sur l'installation électrique (arrêt page 3, dernier al., se poursuivant page 4, et page 4, dernier al.), la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code civil ;
5°) ALORS QUE les actes accomplis au nom d'une personne morale par son dirigeant ne peuvent, sauf acte détachable de ses fonctions, être imputés à ce dernier ; qu'en relevant, pour exonérer la bailleresse de son manquement à l'obligation de fournir un logement décent, que la société Tropic Elec, dont M. X... est le gérant, avait réalisé des travaux d'électricité, affectés « de non-conformités certaines » (arrêt page 3, pénultième al. et page 4, dernier al.), quand en l'absence d'acte détachable de ses fonctions, les actes accomplis par M. X... en sa qualité de gérant ne pouvaient être imputés qu'à la société, la Cour d'appel a méconnu l'article L. 223-18 al. 5 du Code de commerce ;
6°) ALORS QUE le bailleur ne peut justifier son manquement contractuel par le comportement du preneur que s'il établit que celui-ci a provoqué l'inexécution de son obligation ; qu'en se fondant, pour considérer que le loyer était dû par les consorts X... J..., en dépit de l'insalubrité du logement qu'ils louaient à la SCI Mahewil, sur le comportement des preneurs, qui auraient manifesté leur désapprobation aux travaux de reprise de l'électricité, sans relever que leur comportement avait empêché la bailleresse d'exécuter son obligation de fournir un logement décent, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989.
