LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 décembre 2017), que, par acte du 23 juin 2009, M. L... a vendu une maison d'habitation à M. et Mme X... ; que le diagnostic établi par M. Y..., annexé à l'acte de vente, mentionnait que les termites étaient absents dans la maison ; que, se plaignant de la présence de termites, M. et Mme X... ont assigné en indemnisation M. L... sur le fondement de la garantie des vices cachés ; que celui-ci a appelé en garantie M. Y... et son assureur, les Mutuelles du Mans assurances ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'à la suite de l'apparition d'insectes volants dans la maison et craignant une éventuelle infestation par les termites, M. L... avait consulté trois entreprises de traitement des charpentes, que ses doutes avaient pu être levés par la consultation ultérieure de France diagnostics puis de M. Y..., affirmant qu'il ne s'agissait pas de termites, et que la présence d'un enduit de rebouchage constaté par l'expert sur le montant de la porte des WC et sur la baguette de bois recouvrant l'encadrement de la porte ne démontrait ni que le vendeur ait eu connaissance de la présence de termites, ni qu'il ait eu l'intention de maquiller les attaques et retenu souverainement que la mauvaise foi du vendeur n'était pas rapportée et exactement que la délivrance d'un diagnostic erroné établi par un professionnel n'écartait pas la clause exonératoire des vices cachés mentionnés à l'acte de vente, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que la demande fondée sur la garantie des vices cachés devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. L... la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...,
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit et jugé que la preuve que M. L... avait connaissance de l'infestation de son immeuble par des termites antérieurement à la vente n'était pas rapportée, que M. L... avait satisfait à son obligation d'information en transmettant à l'acquéreur un diagnostic anti-termites établi par un professionnel et débouté en conséquence les époux X... de l'ensemble de leurs demandes,
AUX MOTIFS QUE
Qu'il convient au préalable de rappeler que les époux X... n'articulent aucune demande à l'encontre de M. Y... et de son assureur, à l'encontre duquel ils disposaient d'une action directe en vertu des dispositions de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, dès lors que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné ;
Que les époux X... ont fait le choix procédural d'actionner seulement leur vendeur en garantie des vices cachés, sur le fondement de l'article 1643 du code civil ;
Que l'action introduite par les époux X... à l'encontre du vendeur l'a été dans le délai de l'article 1648 du code civil et doit donc être déclarée recevable ;
Que selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
Que l'article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. A contrario, si le vendeur connaît les vices de la chose, il est privé du bénéfice de la clause de non garantie ;
Qu'il s'ensuit que le vendeur est tenu d'une obligation de contracter de bonne foi, y compris pour stipuler dans le contrat une clause de non garantie, et d'une obligation pré-contractuelle de renseignement, de sorte qu'en gardant le silence sur des éléments d'appréciation objectifs importants, il s'expose à ce que le bénéfice de la clause de non garantie lui soit refusé ;
Qu'il est constant que M. L... a reçu le bien vendu en vertu d'une donation-partage que lui ont consenti ses parents, et n'a pas la qualité de professionnel de l'immobilier ;
Qu'il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats qu'il a résidé avec son épouse dans la maison litigieuse jusqu'en décembre 2009 et s'est ému, au printemps 2008, de l'apparition d'insectes volants dans sa maison ;
Que craignant qu'il ne s'agisse de termites, il a sollicité des devis auprès de trois entreprises de traitement des charpentes :
- l'entreprise CRI, qui sans visiter la maison, a établi le 10 mai 2008, un devis estimatif d'un montant de 8 197 euros TTC ;
- l'entreprise Etablissements Bouzat, qui a proposé l'installation d'une surveillance détection de la zone à protéger par l'installation du système Sentri Tech pour un montant de 2 160,82 euros TTC et, en cas de consommation d'appâts, a établi, le 29 mai 2008, un devis curatif sur cinq ans d'un montant de 4 321,64 euros, y compris l'installation du système de surveillance détection ;
- l'entreprise Issaly, qui après avoir visité la maison et estimé que les termites étaient déjà présents dans l'immeuble, a établi, le 15 juin 2008, un devis d'un montant de 3 550,08 euros TTC ;
Que M. L... n'a pas donné suite à ces propositions ; son épouse a consulté, le 20 juin 2008, un diagnostiqueur en la personne de M. U..., associé de la SARL France Diagnostics, qui lui a indiqué qu'il s'agissait de fourmis volantes, insectes non apparentés aux termites, et lui a proposé de faire un diagnostic complet lorsqu'ils auraient pris la décision de vendre ;
Que le 2 octobre 2008, le cabinet d'expertises Y... a établi un diagnostic termites, annexé à l'acte de vente conformément aux dispositions de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, dans lequel il constate la présence de trace d'attaques de capricornes et de fourmis xylophages, à l'exception de traces de termites dont il mentionne expressément qu'elles sont absentes dans la maison ;
Que s'agissant de la présence d'attaque de termites dans le mûrier platane, M. Y... précise qu'il s'agit de termites de type kalotermes flavicollis, variété essentiellement présente dans la nature, et qui n'attaque qu'occasionnellement les bois d'oeuvre. Les dégradations causées ne sont pas comparables à celles très importantes engendrées par les termites souterrains ;
Que la réglementation n'oblige le propriétaire de l'immeuble qu'à transmettre à l'acquéreur l'état établi par un professionnel. Dès lors, à défaut d'engagement exprès de livrer un immeuble exempt de termites, dans un secteur géographique où le risque de présence de termites est avéré, le vendeur ne manque pas à son obligation d'information et n'engage pas sa responsabilité si le constat est erroné ;
Qu'il ne peut en l'espèce être sérieusement reproché à M. L... de n'avoir pas communiqué à ses acquéreurs les trois devis établis en mai et juin 2009 par trois entreprises de traitement des charpentes, dès lors que les doutes de M. L... sur une éventuelle infestation de termites ont été levés par la consultation de France Diagnostics, puis de M. Y... ;
Que le seul fait que l'expert judiciaire ait constaté, à deux endroits sur le montant de la porte des WC et sur la baguette de bois qui recouvrait à l'origine l'encadrement de porte, la mise en oeuvre d'un enduit de rebouchage, ne démontre ni que M. L... ait eu connaissance de la présence de termites, ni qu'il ait eu l'intention d'en maquiller les attaques. Il convient à cet égard de rappeler que le bien vendu est une maison ancienne, dont la construction date du début des années 1950, dont les charpentes ont subi des attaques de capricornes et de fourmis xylophages, et qu'au demeurant, ces désordres étaient apparents lors de la visite de la maison par les acquéreurs ;
Qu'il résulte des observations qui précèdent que c'est par une appréciation inexacte des circonstances de l'espèce que le premier juge a estimé que le vendeur avait connaissance de la présence de termites dans sa maison antérieurement à la vente et a tenté d'en dissimuler l'existence à ses cocontractants ;
Que la mauvaise foi du vendeur n'étant pas démontrée en l'espèce, la délivrance d'un diagnostic erroné établi par un professionnel n'écarte pas le jeu de la clause exonératoire des vices cachés mentionnée dans l'acte ;
Qu'il convient dès lors d'infirmer le jugement dont appel et de débouter les époux X... de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de M. L...,
1° ALORS QUE la simple connaissance par le vendeur d'un vice lors de la conclusion du contrat exclut qu'il puisse utilement invoquer une clause d'exclusion de garantie des vices cachés ; qu'en appliquant, en l'espèce, la clause exonératoire des vices cachés stipulée dans l'acte de vente aux motifs que rien ne démontrait ni la connaissance par M. L... avant la vente de la présence effective des termites ni son intention d'en maquiller les attaques par la mise en oeuvre d'un enduit de rebouchage à deux endroits sur le montant de la porte des WC après avoir pourtant relevé que le vendeur avait résidé dans la maison litigieuse jusqu'en décembre 2009, que trois devis établis courant 2008 par des sociétés professionnelles prescrivaient un traitement curatif, l'une d'entre elles ayant même conclu à la présence effective de termites dans la maison, et que le rapport de l'expert judiciaire concluait à l'existence d'une mince pellicule d'enduit de rebouchage à deux endroits sur le montant de la porte des WC, là où, précisément, il existait des traces prononcées d'attaque du bois par les termites confirmant ainsi que quelqu'un était intervenu pour reboucher les galeries laissées par le passage de ces insectes, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, ce faisant, violé l'article 1643 du code civil, ensemble les articles 1641 et 1642 du même code, dans leur rédaction applicable au litige,
2° ALORS QUE la simple connaissance par le vendeur d'un vice lors de la conclusion du contrat exclut qu'il puisse utilement invoquer une clause d'exclusion de garantie des vices cachés ; qu'au cas d'espèce, pour affirmer que la présence de termites dans l'immeuble litigieux ne présentait aucun caractère caché et écarter tout manquement de la part de M. L..., la cour d'appel a énoncé que ses doutes sur une éventuelle infestation de termites avaient été levés par la consultation de France Diagnostics, puis de M. Y... (arrêt, p. 6) ; qu'en se déterminant ainsi quand le fait que le diagnostic établi ensuite par un professionnel ait été négatif n'excluait pas l'information de l'acheteur portant sur les trois devis réalisés avant la vente et dont certains avaient fait état de la présence de termites de sorte que leur dissimulation aux époux X... constituait un élément déterminant de nature à démontrer la volonté du vendeur de garder le silence et de procéder à une rétention d'information, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 1643 du code civil, ensemble les articles 1641 et 1642 du même code, dans leur rédaction applicable au litige,
3° ALORS QU'un vice doit être considéré comme caché pour l'acheteur jusqu'au jour où il l'a connu dans sa cause, son ampleur et ses conséquences ; qu'en l'espèce, pour affirmer que la présence de termites dans l'immeuble litigieux ne présentait aucun caractère caché, la cour d'appel a énoncé que le bien vendu était une maison ancienne, dont les charpentes avaient subi des attaques de capricornes et de fourmis xylophages, et que ces désordres étaient apparents lors de la visite de la maison par les acquéreurs (arrêt, p. 7) ; qu'en statuant ainsi, sans relever de traces de désordre concernant la présence effective de termites et la nécessité corrélative de les éradiquer et ce alors même que le diagnostic établi écartait la présence de ces termites, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, impropres à justifier sa décision au regard des articles 1641 et 1642 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige,
4° ALORS QUE le vendeur est débiteur d'une obligation générale de contracter de bonne foi et d'un devoir de loyauté envers son cocontractant ; qu'en en jugeant encore que M. L... n'avait pas manqué à son devoir d'information au motif que la réglementation édictée à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation n'obligeait le propriétaire de l'immeuble qu'à transmettre à l'acquéreur l'état établi par un professionnel, quand le respect de ces dispositions particulières n'avait pas pour effet de délier le vendeur de son obligation générale de contracter de bonne foi et de son devoir de loyauté envers son cocontractant, et qu'il lui appartenait de rechercher si, en s'abstenant volontairement de communiquer aux époux X... les trois devis litigieux établis en mai et juin 2008, M. L... n'avait pas méconnu ses obligations de bonne foi et de loyauté devant présider aux relations contractuelles, s'exposant de la sorte à ce que le bénéfice de la clause de non garantie lui soit refusé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.
