LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier,15 décembre 2016), que, par acte du 3 octobre 2008, dressé par la société civile professionnelle Belloc-Escobar-Huc-Suderie (la SCP), M. E... a vendu à M. K... une parcelle de terrain à bâtir ; que, pour financer cet achat, celui-ci a souscrit un emprunt auprès du Crédit agricole mutuel du Languedoc (le Crédit agricole) ; que, par acte du 11 juin 2010, M. K... a fait donation de la moitié du bien à Mme C... ; que, par lettre du 16 juillet 2010, le maire de la commune a refusé de délivrer le permis de construire sollicité au motif que le terrain se trouvait en zone inondable ; que M. K... et Mme C... ont assigné M. E..., la SCP et le Crédit agricole en nullité des contrats de vente et de prêt et en responsabilité professionnelle ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que M. E... fait grief à l'arrêt de dire qu'il a fait preuve de réticence dolosive à l'égard de l'acquéreur, de prononcer la nullité de la vente et de le condamner au paiement de diverses sommes ;
Mais attendu, d'une part, que, M. E... n'ayant pas soutenu que, par l'insertion de la clause selon laquelle il déclarait faire son affaire personnelle de l'obtention d'un permis de construire, l'acquéreur aurait accepté l'existence d'un aléa l'empêchant d'invoquer un vice du consentement, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le terrain litigieux était inclus dans la zone concernée par l'arrêté préfectoral sur les risques naturels et technologiques du 3 septembre 2007 prescrivant un plan de prévention des risques d'inondation, que la publicité de cet arrêté avait été assurée conformément aux dispositions de l'article R. 562-2 du code de l'environnement, que celui-ci avait été affiché en mairie pendant un mois et que la mention de cet affichage avait été insérée dans un journal diffusé dans le département de sorte que l'information avait été portée à la connaissance des propriétaires des parcelles situées dans la zone concernée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et qui a souverainement retenu la connaissance que le vendeur avait de l'information qu'il avait dissimulée, a pu en déduire que le silence de M. E... sur l'éventuelle inconstructibilité ou restriction du droit d'aménager du terrain résultant du plan de prévention des risques naturels était constitutif d'une réticence dolosive et que la demande d'annulation de la vente devait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que la SCP fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec M. E..., au paiement de dommages-intérêts au profit du Crédit agricole ;
Mais attendu qu'ayant retenu que le Crédit agricole avait perdu une chance sérieuse d'obtenir la rémunération attendue du crédit consenti par la faute du notaire en raison du manquement à son obligation d'information, l'annulation de la vente du terrain entraînant l'annulation du contrat de prêt qui lui était associé, la cour d'appel, devant qui il n'était pas soutenu que la banque aurait seulement été exposée au risque de ne pas percevoir à l'avenir des intérêts et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que la banque était fondée à être indemnisée au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, dont elle a souverainement fixé le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. E... et la société civile professionnelle Belloc-Escobar-Huc-Suderie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. E... ; le condame à payer à M. K... et Mme C... la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. E...
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que Monsieur E..., vendeur, a fait preuve de réticence dolosive à l'égard de l'acquéreur, Monsieur K..., lors de la vente immobilière du 3 octobre 2008, d'avoir prononcé en conséquence la nullité de celle-ci et condamné M. E... à verser à M. K... et à Mlle C... diverses sommes en réparation de leurs préjudices au titre de la vente annulée ;
Aux motifs que « Monsieur K... affirme que le vendeur a fait preuve à son égard d'une réticence dolosive afin de surprendre son consentement et le déterminer à acquérir le terrain ;
Que par acte du 3 octobre 2008 Monsieur K... a acquis une parcelle de terrain à bâtir en déclarant faire son affaire personnelle de l'obtention d'un permis de construire avec la précision que les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d'eau et d'électricité de la construction à édifier seront intégralement supportés par lui y compris les frais de création d'un dispositif d'assainissement individuel ;
Qu'en raison de ces mentions figurant dans l'acte le vendeur ne peut sérieusement soutenir que Monsieur K... n'a pas acheté un terrain constructible ;
Que la clause au terme de laquelle les parties n'ont pas fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme préopérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition de la vente, ne permet pas au vendeur d'affirmer que la constructibilité du terrain n'était pas une condition de la vente ;
Qu'en effet cette mention signifie seulement que l'acquéreur n'a pas conditionné la signature de l'acte d'acquisition du terrain à l'obtention préalable d'un permis de construire ;
Que si l'acte authentique mentionne que le certificat d'urbanisme délivré par le maire de la commune le 20 juin 2008 et joint en annexe précise que la parcelle vendue est incluse dans le périmètre de l'emplacement réservé d'une largeur de 8 m pour la création d'une voie de desserte et que la commune dont dépend le bien n'est pas visée par un arrêté préfectoral sur les risques naturels et technologiques, il n'indique nullement que le terrain est inclus dans une zone concernée par l'arrêté préfectoral du 3 septembre 2007 prescrivant un plan de prévention des risques d'inondation ;
Or la commune de Castelnaudary, le 16 juillet 2010, a refusé le permis de construire sollicité par Monsieur K... au motif que le directeur départemental des territoires et de la mer a émis un avis défavorable dans la mesure où les constructions à usage d'habitation sont interdites sur la parcelle située en zone inondable ; que cette impossibilité de construire a été confirmée lors de l'adoption du plan de prévention des risques d'inondation par arrêté préfectoral du 30 novembre 2010 ;
Qu'aux termes des articles L 125-5 et R 125-23 du code de l'environnement les acquéreurs d'un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé sont informés par le vendeur de l'existence des risques visés par ce plan ; qu'en cas de non-respect de cette obligation d'information l'acquéreur a la possibilité de demander la résolution du contrat ;
Qu'en l'espèce, préalablement à la vente, par arrêté du 3 septembre 2007, le préfet a prescrit un tel plan et en a assuré la publicité conformément aux dispositions de l'article R.562-2 du code de l'environnement en notifiant son arrêté au maire ; que ce dernier, conformément à l'article précité, a affiché l'arrêté pendant un mois à l'intérieur de l'hôtel de ville, et a inséré dans un journal diffusé dans le département la mention de cet affichage ;
Qu'en conséquence l'information sur la prescription d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles a été portée à la connaissance des propriétaires des parcelles situées dans la zone concernée, dont Monsieur E... ;
Que fort de cette connaissance, ce dernier devait informer loyalement l'acheteur de la situation du bien objet de la vente, de son éventuelle inconstructibilité ou restriction au droit d'aménager résultant de la prescription du plan ;
Que ce défaut volontaire d'information constitue une réticence dolosive de nature à entraîner la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1116 du code civil dès lors que l'acquéreur n'aurait pas consenti à l'acquisition d'un terrain constructible s'il avait eu connaissance de cette indication essentielle relative à la prescription du PPRI ;
Que ce dol émanant du vendeur est une cause de nullité du contrat puisqu'il a surpris le consentement de Monsieur K... et l'a déterminé à contracter » (arrêt attaqué, p. 4 et 5) ;
Et aux motifs que « Monsieur K... et sa compagne Madame C... demandent l'indemnisation de leur préjudice moral ;
Qu'ils ont en effet été contraints de renoncer à leur projet de construire leur maison d'habitation sur le terrain choisi par Monsieur K... ; qu'ils ont dû vainement faire des efforts financiers pendant plusieurs années afin de faire face au remboursement des mensualités de crédit alors qu'ils auraient pu consacrer ces sommes aux dépenses nécessaires à l'installation de leur jeune couple ;
Que ce préjudice moral doit donc être réparé par l'allocation de la somme de 10 000 € » (arrêt p. 6, 3 derniers §) ;
1/ Alors que dans ses conclusions d'appel (p. 2, § 3 à 5, et p. 6, § 2 et suiv.), M. E... a fait valoir qu'un arrêté pris le 22 avril 2008 par le maire de la commune de Castelnaudary déclarait, quelques semaines avant la vente, que le terrain litigieux « est constructible », ce qui permettait de caractériser sa bonne foi et excluait toute réticence dolosive de sa part sur ce point ; que la cour d'appel, ne mentionnant nullement l'existence de cet arrêté du 22 avril 2008 et de son contenu, n'a pas répondu à ce moyen, qu'elle s'est contentée de relever que le terrain vendu à M. K... par M. E... était inconstructible et que ce dernier, en n'en informant pas l'acquéreur, s'était rendu coupable de réticence dolosive ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2/ Alors que l'acceptation d'un aléa sur la constructibilité d'un terrain exclut l'existence d'un vice du consentement sur cette question ; que la cour d'appel a notamment relevé que par acte du 3 octobre 2008, Monsieur K... a acquis une parcelle de terrain « en déclarant faire son affaire personnelle de l'obtention d'un permis de construire » (arrêt attaqué, p. 4, § 6) et que cette clause devait être interprétée comme signifiant « que l'acquéreur n'a pas conditionné la signature de l'acte d'acquisition du terrain à l'obtention préalable d'un permis de construire » (ibid., p. 4, § 8 in fine) ; qu'elle aurait dû en déduire que l'acquéreur avait accepté un aléa, qui l'empêchait d'invoquer par la suite un vice du consentement, qui plus est une réticence dolosive prétendument commise par le vendeur sur la question de la possibilité de construire ; que la cour d'appel a, au contraire, jugé que M. K... était fondé à se prévaloir d'un vice du consentement portant sur la constructibilité du terrain ; qu'en statuant ainsi, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3/ Alors que l'existence d'un dol doit s'apprécier au jour de la conclusion du contrat ; qu'après avoir constaté qu'au jour de la vente, le terrain vendu par M. E... à M. K... ne se trouvait pas en zone inondable, l'impossibilité de construire n'ayant été posée que lors de l'adoption du plan de prévention des risques d'inondation par arrêté du 30 novembre 2010 (arrêt attaqué, p. 5, § 1), soit plus de deux ans après la conclusion du contrat, et qu'en outre, l'acte authentique de vente mentionnait expressément que le terrain vendu se situait pour partie sur une zone réservée par la commune (ibid., p. 5, dernier §), la cour d'appel a néanmoins retenu un défaut volontaire d'information de M. E..., constitutif d'une réticence dolosive, à l'égard de M. K..., quant à l'inconstructibilité du bien ; qu'en statuant ainsi, cependant que le terrain n'était pas en zone inondable au jour de la vente et que l'acquéreur avait été expressément informé dans l'acte de vente que le terrain se situait pour partie dans une zone réservée par la commune, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales que ses constatations rendaient nécessaires, a violé l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
4/ Alors que le dol ne se présume pas ; que le simple fait d'ignorer un arrêté, et donc ne pas en informer l'acquéreur, ayant fait l'objet d'un affichage en mairie et d'une insertion dans un journal local ne permet pas de caractériser un dol ; qu'en l'espèce, pour retenir une réticence dolosive de la part de M. E... relativement à l'existence d'un arrêté prescrivant un plan de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a relevé que par arrêté du 3 septembre 2007, le préfet avait prescrit un tel plan et en a assuré la publicité, que cet arrêté a été affiché pendant un mois à l'intérieur de l'hôtel de ville et que la mention de cet affichage a été insérée dans un journal diffusé dans le département ; qu'en se fondant sur ces éléments qui ne permettaient pas d'établir que M. E..., profane et assisté d'un notaire, connaissait personnellement l'existence dudit arrêté prescrivant l'adoption d'un PPRI, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité du contrat de prêt consenti par la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel du Languedoc à Monsieur K... le 15 juillet 2008, et d'avoir condamné Monsieur E... à payer à Monsieur K... les sommes de 7925,21 €, 909,21 € et 796 €, à M. K... et Mme C... celle de 10.000 € et au Crédit agricole celle de 7000 € ;
Aux motifs que « la totalité du prix d'acquisition a été payée au moyen d'un emprunt contracté par Monsieur K... auprès de la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel du Languedoc ;
Que s'agissant d'un ensemble contractuel indivisible, la nullité du contrat de vente entraîne celle du contrat de prêt qui lui était associé ;
Que Monsieur E... sera condamné à restituer le prix de vente à Monsieur K... ;
Que cependant ce dernier a emprunté la somme de 90925,21 € correspondant à la totalité de son investissement pour l'acquisition de ce terrain à bâtir ;
Que Monsieur E... dont le comportement est à l'origine de la nullité de la vente doit donc indemniser Monsieur K... à hauteur de la somme totale empruntée afin de couvrir l'ensemble des frais d'acquisition et lui verser ainsi une somme complémentaire de 7925,21 € ;
Qu'il sera donc condamné à payer à l'appelant la totalité du montant de l'emprunt (prix de vente plus frais d'acquisition) ;
Qu'il doit également l'indemniser des sommes de 909,21 € et 796 € au titre des frais de dossier et des frais estimés de garantie qui ont été réglés à la banque ;
Que tenant l'annulation du contrat de prêt, le montant de l'emprunt, soit 90 925,21 €, sera reversé par Monsieur K..., emprunteur, au crédit agricole sous déduction des échéances déjà payées comprenant capital, intérêts conventionnels et cotisations d'assurance ;
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Que la banque a perdu une chance sérieuse, en dehors des aléas susceptibles d'affecter la vie du contrat, d'obtenir la rémunération attendue du crédit consenti par la faute de Monsieur E... qui a entraîné l'annulation de la vente ainsi que celle du contrat de prêt qui lui était associé ;
Qu'en revanche elle n'a pas perdu la chance de percevoir les cotisations d'assurance jusqu'au terme du contrat de prêt puisque ces sommes auraient été perçues par la société d'assurance ;
Que Monsieur E... doit donc être condamné à payer au crédit agricole la somme de 7000 € à titre de dommages-intérêts représentant 70 % des intérêts conventionnels que la banque aurait dû percevoir si le contrat de prêt était allé jusqu'à son terme » (arrêt attaqué, p. 5 dernier § à p. 6 pénultième §) ;
1/ Alors que la cassation qui sera prononcée sur le premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, la cassation des chefs de dispositif de l'arrêt attaqué prononçant la nullité du contrat de prêt conclu par M. K... auprès du Crédit agricole mutuel du Languedoc pour financer son acquisition, et la condamnation du vendeur à payer aux acquéreurs et à la banque diverses sommes, ceci en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2/ Alors que, subsidiairement, l'existence d'un ensemble contractuel indivisible ne se présume pas ; que les juges du fond qui entendent retenir l'interdépendance entre un contrat de vente et un contrat de prêt doivent préciser les éléments de nature à caractériser cette interdépendance ; que pour décider que le contrat de vente conclu le 3 octobre 2008 entre M. E... et M. K... et le contrat de prêt conclu le 15 juillet 2008 entre le Crédit agricole mutuel du Languedoc et M. K... constituaient un ensemble contractuel indivisible, et constater la nullité du second contrat compte tenu de la nullité du premier, la cour d'appel s'est contentée de relever que la totalité du prix d'acquisition avait été payée au moyen d'un emprunt contracté par M. K... auprès du Crédit agricole du Languedoc (arrêt p. 5, dernier §) ; qu'en l'état de ces constatations, insuffisantes à caractériser un ensemble contractuel et à entraîner la nullité du contrat de prêt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1165 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable à la cause.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la SCP Belloc-Escobar-Huc-Suderie
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR, infirmant le jugement, condamné la SCP Belloc Escobar Huc Suderie, in solidum avec M. E..., à payer à la Caisse régional de Crédit agricole mutuel la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE [
] sur la responsabilité du notaire [
] le Crédit agricole a perdu une chance sérieuse d'obtenir, à l'exception des cotisations d'assurance, la rémunération attendue du crédit consenti par la faute du notaire puisqu'en raison du manquement à son obligation d'information la vente du terrain est annulée entrainant l'annulation du contrat de prêt qui lui était associé ; que la SCP notariale doit donc être condamnée à payer au Crédit Agricole du Languedoc, in solidum avec Monsieur E..., la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts représentant 70 % des intérêts que la banque aurait dû percevoir si le prêt était allé jusqu'à son terme ;
1°) ALORS QUE les restitutions consécutives à l'annulation d'un contrat ne constituent pas un préjudice indemnisable ; qu'en condamnant le notaire à indemniser la banque de la perte des intérêts conventionnels jusqu'au terme du contrat de prêt, quand une telle perte résultant des restitutions auxquelles la banque était tenue ne constituait pas un préjudice réparable, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du même code ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la perte de chance constitue la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en indemnisant la banque de la perte de chance de percevoir, à l'avenir, des intérêts jusqu'au terme du contrat, quand elle conservait la possibilité de conclure un prêt et de percevoir les intérêts afférents, de sorte qu'elle était uniquement exposée au risque de ne pas percevoir, à l'avenir, de tels intérêts, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du même code ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse il doit être tenu compte, dans la détermination du préjudice, des avantages que la victime a pu retirer de la situation dommageable ; qu'en condamnant le notaire à indemniser la banque d'une perte de chance d'obtenir des intérêts conventionnels jusqu'au terme du contrat de prêt, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions, p. 11, al. 3), si du fait de l'annulation de la vente, la banque avait recouvré la disposition des fonds prêtés et pouvait dès lors les prêter à nouveau, de sorte que la situation prétendument dommageable lui procurait un avantage dont il devait être tenu compte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du même code.
