LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 555 du code civil, ensemble les articles L. 145-34, L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 janvier 2018), que, le 25 octobre 1967, M. S..., aux droits duquel viennent MM. H... et K... D... (les consorts D...), a donné à bail à M. et Mme V... des locaux commerciaux ; que, le 25 octobre 2001, la société la Madeleine de Montigny a acquis le droit au bail ; que, le 18 mai 2005, le bail a été tacitement renouvelé ; que, le 14 janvier 2014, la société locataire a sollicité le deuxième renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2014 ; que, manifestant leur désaccord sur le prix du bail renouvelé, les consorts D... ont saisi le juge des loyers commerciaux ;
Attendu que, pour rejeter la demande de déplafonnement fondée sur les améliorations réalisées par la société locataire entre 2001 et 2005, l'arrêt retient que les bailleurs ne démontrent pas avoir assumé la charge financière de ces travaux ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, si les travaux d'amélioration financés par le preneur deviennent, par l'effet de l'accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l'occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l'absence de clause d'accession, d'entraîner un déplafonnement du loyer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 11 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société La Madeleine de Montigny aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Madeleine de Montigny et la condamne à payer aux consorts D... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour MM. H... et K... D....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les consorts D... de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 35 978,40 euros TTC par an à compter du 1er juillet 2014 et, en conséquence, de les AVOIR déboutés de leur demande tendant à ce que les sommes dues en raison du différentiel entre le loyer ainsi fixé et le loyer acquitté depuis la date de renouvellement portent intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2016 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce, le déplafonnement du montant du loyer ne peut être justifié que par la modification de l'un des quatre premiers éléments cités à l'article L. 145-33 du code de commerce, à savoir : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité ; qu'au soutien de leurs prétentions, les consorts D... produisent un rapport Kleniec intitulé « mémoire de valeur locative » en date de décembre 2015 ; qu'il convient de noter que ce rapport a été établi de manière non contradictoire, n'est pas opposable au preneur et ne peut à lui seul, être utilisé aux fins de solliciter une augmentation du montant du bail ; qu'après avoir écarté toute modification de la destination des lieux ou des facteurs locaux de commercialité, le rédacteur de ce rapport fait état de travaux d'amélioration qui auraient été effectués par les bailleurs entre 1994 et 2005 tendant à augmenter la surface louée à l'étage de 8,50 m² ; qu'il résulte des éléments apportés au dossier que le logement d'habitation loué au-dessus de la boulangerie comportait un appentis de 8,50 m² situé en haut de l'escalier menant à l'étage qui, au début de la location n'était pas utilisé car son accès était encombré ; qu'en revanche au moment de l'établissement du rapport Kleniec, cet appentis était effectivement utilisé ; qu'en aucun cas, il ne peut être soutenu par les bailleurs qu'il y aurait une augmentation de la surface louée ; que les bailleurs doivent être déboutés de leur demande de déplafonnement fondée sur une prétendue modification notable des caractéristiques du local considéré ; que par ailleurs, les bailleurs estiment qu'en application de l'article L. 145-33 du code de commerce tel que précisé par l'article R. 145-8 du code de commerce, une modification des obligations respectives des parties serait intervenue, de nature à justifier un déplafonnement ; qu'ils visent des travaux d'amélioration des locaux prévus à l'alinéa 3 de l'article précité disposant que : « les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge » ; qu'en l'espèce, les bailleurs ne rapportent pas la preuve qu'ils auraient assumé la charge financière des prétendus travaux d'amélioration ; que la demande d'expertise formulée par les bailleurs ne saurait pallier la carence de ces derniers à rapporter la preuve de leurs allégations ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bail du 25 octobre 1967, rédigé sur une page, ne contient aucune clause relative au sort des améliorations ou travaux effectués par le preneur ; que l'article R. 145-8 du code de commerce dispose que : « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé » ; qu'en l'espèce, le bailleur fait état d'améliorations notables du logement joint au local commercial, qui auraient été effectuées entre 1994 et 2005, pour fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative dès lors que l'on se trouve en présence d'une second renouvellement du bail ; que toutefois, l'article R. 145-8 du code de commerce dispose que ces améliorations, à les supposer existantes, ne peuvent être prises en compte que si le bailleur « directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, en a assumé la charge » ; que les bailleurs ne produisent aucun élément permettant de dire qu'ils auraient pris en charge d'une quelconque manière la charge des améliorations dont ils font état ;
ALORS, 1°), QU'en l'absence de clause contraire du bail, les améliorations financées par le preneur deviennent, par l'effet de l'accession, la propriété du bailleur à la fin du bail, de sorte que celui-ci est fondé à s'en prévaloir lors du second renouvellement du bail au soutien d'une demande de déplafonnement du loyer ; qu'en considérant, pour rejeter la demande de déplafonnement fondée sur les améliorations réalisées par le preneur entre les années 2001 et 2005, que les bailleurs ne démontraient pas avoir assumé la charge financière de ces travaux, cependant que, même s'ils ne les avaient pas financés, ces travaux d'amélioration permettaient aux bailleurs de demander un déplafonnement du loyer lors du second renouvellement du bail, la cour d'appel a violé les articles 555 du code civil et L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
ALORS, 2°), QUE constituent des travaux d'amélioration, les travaux ayant pour effet de modifier la distribution des locaux et d'accroître la surface affectée à l'usage du commerce, quand bien même l'assiette du bail ne s'en trouverait pas modifiée ; qu'en considérant que les bailleurs ne pouvaient pas se prévaloir de la transformation de l'appentis en WC, vestiaire et salle d'eau au prétexte inopérant qu'il n'y avait pas eu augmentation de la surface louée, la cour d'appel a violé les articles 555 du code civil et L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
ALORS, 3°), QUE constituent des travaux d'amélioration, les travaux ayant pour effet de modifier la distribution des locaux et d'accroître la surface affectée à l'usage du commerce, quand bien même l'assiette du bail ne s'en trouverait pas modifiée ; qu'en ne recherchant pas si les travaux de transformation de l'appentis en WC, salle d'eau et vestiaire, quand bien même ils n'avaient pas eu pour effet d'augmenter la surface des lieux loués, ne les avaient pas améliorés, ce qui justifiait la demande de déplafonnement du loyer lors du second renouvellement du bail qui s'en était suivi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 555 du code civil et L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce.
