LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 3, du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 10 octobre 2017), que, le 19 octobre 2006, la SCI G... Z... a donné à bail des locaux à usage de bar-restaurant situé au rez-de-chaussée d'un immeuble ; que, le 13 mai 2014, reprochant à M. et Mme T..., preneurs, de causer des nuisances sonores dans les logements des étages supérieurs, elle leur a délivré un commandement, visant la clause résolutoire, d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail ; que, le 11 juin 2014, M. et Mme T... l'ont assignée en opposition au commandement et en exécution de travaux d'insonorisation dans les locaux loués ;
Attendu que, pour déclarer prescrites les demandes de M. et Mme T... et mettre à leur charge les travaux d'insonorisation, la cour d'appel s'est prononcée au visa de leurs conclusions déposées le 3 avril 2017 ;
Qu'en statuant ainsi, sans se référer à leurs dernières conclusions déposées le 14 août 2017 qui seules répondaient à la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la partie adverse, la cour d'appel, qui ne les a pas prises en considération dans sa motivation, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon, autrement composée ;
Condamne la SCI G... Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI G... Z... et la condamne à payer à M. et Mme T... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour M. et Mme T...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré les époux T... irrecevables en leur action sur le fondement du défaut de délivrance de l'objet du bail du 6 octobre 2006, D'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré nuls et de nul effet les commandements visant la clause résolutoire qui leur ont été signifiés le 13 mai 2014, D'AVOIR dit que les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble anormal de voisinage et remettre aux normes les locaux objets du bail commercial seraient à leur charge et D'AVOIR rejeté leur demande de dommages et intérêts ;
AU VISA DES « dernières écritures déposées le 3 avril 2017, [par lesquelles] les époux T... concluent à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et à la condamnation de la SCI G... Z... à leur payer les sommes complémentaires de 7.000 € à titre de dommages et intérêts et de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile » et DE « l'ordonnance de clôture [
] intervenue le 16 août 2017 » ;
AUX MOTIFS QUE « sur la recevabilité de l'action des époux T... : à hauteur d'appel, la SCI G... Z... demande à la cour de ‘constater que l'action engagée par les époux T... sur le fondement du défaut de délivrance de l'objet du bail du 6 octobre 2006 se trouve prescrite dès lors que l'assignation délivrée le 11 juin 2014 est postérieure à la prescription quinquennale acquise le 19 juin 2013 de l'article 2224 du code civil' et de dire que tous les travaux nécessaires de remise aux normes sont à la charge des preneurs ; il s'avère que l'action des époux T... se trouve effectivement prescrite en application du régime transitoire de la loi du 17 juin 2008, leur assignation n'ayant été délivrée que le 11 juin 2014 ; bien que non expressément soulevée par la SCI G... Z..., la conséquence ne peut qu'être l'irrecevabilité des demandes des époux T... sur le fondement du défaut de délivrance de l'objet du bail du 6 octobre 2006 ; le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré nuls et de nul effet les commandements visant la clause résolutoire signifiés le 13 mai 2014 à M. D... T... et à Mme H... A... épouse T..., dit que les travaux de mise en conformité des locaux aux dispositions du décret du 31 août 2006 incombent à la SCI G... Z... et condamné celle-ci à exécuter à ses frais et risques tous travaux nécessaires au respect de ces dispositions ; sur l'action de la SCI G... Z... : la SCI G... Z... se prévaut de la clause du bail selon laquelle le commerce exercé par le preneur ne doit en aucun cas ‘générer des bruits ou entraîner une gêne dépassant les inconvénients normaux de voisinage' et produit au soutien de ses demandes une étude acoustique des bruits de voisinage réalisée entre le 8 et le 21 mars 2014 dans l'appartement des époux G..., situé au dessus des locaux commerciaux en cause, qui met en évidence une émergence sonore excédant la limite de 5 DB dans la bande d'octaves de 500 à 4000 Hz et de 7 DB dans la bande d'octaves de 125 à 250 hz ; elle soutient que cela tient aux aménagements réalisés par les actuels preneurs et à leurs conditions d'exploitation (détérioration de l'isolation phonique et augmentation de la puissance de diffusion de la musique d'ambiance), une étude d'impact sonore en date du 3 mars 2009, réalisée à la demande du précédent locataire, ayant conclu à la conformité des locaux aux normes en matière de bruit ; cette étude de 2009 n'avait, en fait, analysé que les répercussions sonores du commerce à l'extérieur et non pas dans les locaux d'habitation situés au dessus du local mais les doléances des occupants des étages situés au-dessus de l'établissement en matière de bruits avaient commencé dès 2006 ; les époux T... contestent avoir fait des travaux diminuant l'insonorisation des lieux et soulignent que les bruits relevés par l'étude acoustique de mars 2014 dans l'appartement de M. et Mme G... ne concernent pas la musique diffusée dans l'établissement comme voudrait le faire croire la SCI G... Z... mais des bruits liés à l'activité normale d'un bar-restaurant (bruits dans la salle de tables, de tabourets, de chaises, de lave-vaisselle, de clients discutant, de l'aspirateur dans la salle, de bruits en cuisine et dans la plonge et autre claquement de porte d'entrée) ; dès lors, compte tenu de l'irrecevabilité susmentionnée de leurs demandes sur le fondement du défaut de délivrance de l'objet du bail du 6 octobre 2006 et en exécution des clauses du bail selon lesquelles, notamment, le commerce exercé par le preneur ne doit en aucun cas ‘générer des bruits ou entraîner une gêne dépassant les inconvénients normaux de voisinage', il appartient aux époux T... de prendre en charge les travaux d'isolation nécessaires pour faire cesser le trouble anormal de voisinage et pour mettre les locaux loués à usage de bar-restaurant en conformité avec les normes édictées par le décret du 31 août 2006 en matière d'émergences sonores dans les locaux d'habitation ; le jugement querellé sera donc réformé en ce sens et confirmé quant à l'expertise qu'il a ordonnée pour déterminer les travaux à réaliser, les chiffrer et en préciser la durée ; sur la demande de dommages et intérêts des époux T... : l'existence des nuisances sonores étant démontrée, les époux T... ne peuvent prétendre à se voir indemnisés des tracas résultant des plaintes répétées de la SCI G... Z... ; leur demande en dommages et intérêts doit, en conséquence, être rejetée ; le jugement déféré sera réformé de ce chef et les époux T... seront déboutés de leurs prétentions complémentaires au même titre formées à hauteur de cour » ;
ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en l'espèce, pour déclarer irrecevable comme prescrite l'action des époux T... fondée sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et mettre à leur charge les travaux d'isolation sonore des locaux loués, la Cour d'appel s'est prononcée au visa de conclusions déposées par ceux-ci le 3 avril 2017 et n'a pas exposé succinctement les moyens qu'ils faisaient valoir en réponse à la prescription soulevée par la bailleresse, quand ils avaient déposé leurs dernières conclusions le 14 août 2017 dans lesquelles figuraient ces nouveaux moyens ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé les articles 455 alinéa 1er, 458 et 954 alinéa 3 (dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017) du code de procédure civile, ensemble, l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré les époux T... irrecevables en leur action sur le fondement du défaut de délivrance de l'objet du bail du 6 octobre 2006, D'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré nuls et de nul effet les commandements visant la clause résolutoire qui leur ont été signifiés le 13 mai 2014, D'AVOIR dit que les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble anormal de voisinage et remettre aux normes les locaux objets du bail commercial seraient à leur charge et D'AVOIR rejeté leur demande de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « sur la recevabilité de l'action des époux T... : à hauteur d'appel, la SCI G... Z... demande à la cour de ‘constater que l'action engagée par les époux T... sur le fondement du défaut de délivrance de l'objet du bail du 6 octobre 2006 se trouve prescrite dès lors que l'assignation délivrée le 11 juin 2014 est postérieure à la prescription quinquennale acquise le 19 juin 2013 de l'article 2224 du code civil' et de dire que tous les travaux nécessaires de remise aux normes sont à la charge des preneurs ; il s'avère que l'action des époux T... se trouve effectivement prescrite en application du régime transitoire de la loi du 17 juin 2008, leur assignation n'ayant été délivrée que le 11 juin 2014 ; bien que non expressément soulevée par la SCI G... Z..., la conséquence ne peut qu'être l'irrecevabilité des demandes des époux T... sur le fondement du défaut de délivrance de l'objet du bail du 6 octobre 2006 ; le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré nuls et de nul effet les commandements visant la clause résolutoire signifiés le 13 mai 2014 à M. D... T... et à Mme H... A... épouse T..., dit que les travaux de mise en conformité des locaux aux dispositions du décret du 31 août 2006 incombent à la SCI G... Z... et condamné celle-ci à exécuter à ses frais et risques tous travaux nécessaires au respect de ces dispositions » ;
1) ALORS QU' il est interdit au juge de modifier l'objet du litige déterminé par les prétentions respectives des parties ; que comme la Cour d'appel l'avait elle-même relevé (arrêt p. 4 § 5), la bailleresse se bornait à lui demander de « constater que l'action engagée par les époux T... sur le fondement du défaut de délivrance de l'objet du bail du 6 octobre 2006 se trouve prescrite », sans lui demander de déclarer cette action irrecevable (conclusions adverses p. 10) ; qu'en la déclarant néanmoins irrecevable, après avoir considéré qu'elle était prescrite, au motif que bien que non expressément soulevée par la bailleresse, la conséquence ne pouvait qu'être l'irrecevabilité des demandes des preneurs sur le fondement du défaut de délivrance de l'objet du bail (arrêt p. 4 dernier §), la Cour d'appel a modifié l'objet du litige et ainsi violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la prétention qui tend seulement au rejet de la demande de l'adversaire constitue un simple moyen de défense au fond, qui échappe à la prescription ; que la prétention des preneurs fondée sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance constituait un simple moyen de défense au fond, qui échappait à la prescription, en ce qu'elle tendait, à titre principal, à faire écarter le jeu de la clause résolutoire du bail visée par les commandements qui leur avaient été délivrés et à faire rejeter la demande de la bailleresse tendant à ce qu'ils soient condamnés à prendre en charge les travaux d'insonorisation des locaux loués ; qu'en déclarant cette prétention irrecevable comme prescrite, la Cour d'appel a violé l'article 71 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en déclarant irrecevable l'action des preneurs fondée sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance de locaux adaptés à l'activité de bar-restaurant stipulée au bail et conformes aux normes éditées par le décret du 31 août 2006 en matière d'émergences sonores dans les locaux d'habitation au motif que cette action, introduite par assignation du 11 juin 2014, était soumise à la prescription quinquennale dont le délai avait commencé à courir dès la conclusion du bail en octobre 2006 et avait expiré le 19 juin 2013 en application du régime transitoire de la loi du 17 juin 2008 (arrêt p. 4 §§ 5 et 6), quand les preneurs ne pouvaient exercer leur action avant d'avoir connaissance des commandements reçus le 13 mai 2014 leur reprochant de causer des nuisances sonores constitutives d'un trouble anormal de voisinage, la Cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré nuls et de nul effet les commandements visant la clause résolutoire signifiés aux époux T... le 13 mai 2014, D'AVOIR dit que les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble anormal de voisinage et remettre aux normes les locaux objets du bail commercial seraient à leur charge et D'AVOIR rejeté leur demande de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « sur l'action de la SCI G... Z... : la SCI G... Z... se prévaut de la clause du bail selon laquelle le commerce exercé par le preneur ne doit en aucun cas ‘générer des bruits ou entraîner une gêne dépassant les inconvénients normaux de voisinage' et produit au soutien de ses demandes une étude acoustique des bruits de voisinage réalisée entre le 8 et le 21 mars 2014 dans l'appartement des époux G..., situé au dessus des locaux commerciaux en cause, qui met en évidence une émergence sonore excédant la limite de 5 DB dans la bande d'octaves de 500 à 4000 Hz et de 7 DB dans la bande d'octaves de 125 à 250 hz ; elle soutient que cela tient aux aménagements réalisés par les actuels preneurs et à leurs conditions d'exploitation (détérioration de l'isolation phonique et augmentation de la puissance de diffusion de la musique d'ambiance), une étude d'impact sonore en date du 3 mars 2009, réalisée à la demande du précédent locataire, ayant conclu à la conformité des locaux aux normes en matière de bruit ; cette étude de 2009 n'avait, en fait, analysé que les répercussions sonores du commerce à l'extérieur et non pas dans les locaux d'habitation situés au dessus du local mais les doléances des occupants des étages situés au-dessus de l'établissement en matière de bruits avaient commencé dès 2006 ; les époux T... contestent avoir fait des travaux diminuant l'insonorisation des lieux et soulignent que les bruits relevés par l'étude acoustique de mars 2014 dans l'appartement de M. et Mme G... ne concernent pas la musique diffusée dans l'établissement comme voudrait le faire croire la SCI G... Z... mais des bruits liés à l'activité normale d'un bar-restaurant (bruits dans la salle de tables, de tabourets, de chaises, de lave-vaisselle, de clients discutant, de l'aspirateur dans la salle, de bruits en cuisine et dans la plonge et autre claquement de porte d'entrée) ; dès lors, compte tenu de l'irrecevabilité susmentionnée de leurs demandes sur le fondement du défaut de délivrance de l'objet du bail du 6 octobre 2006 et en exécution des clauses du bail selon lesquelles, notamment, le commerce exercé par le preneur ne doit en aucun cas ‘générer des bruits ou entraîner une gêne dépassant les inconvénients normaux de voisinage', il appartient aux époux T... de prendre en charge les travaux d'isolation nécessaires pour faire cesser le trouble anormal de voisinage et pour mettre les locaux loués à usage de bar-restaurant en conformité avec les normes édictées par le décret du 31 août 2006 en matière d'émergences sonores dans les locaux d'habitation ; le jugement querellé sera donc réformé en ce sens et confirmé quant à l'expertise qu'il a ordonnée pour déterminer les travaux à réaliser, les chiffrer et en préciser la durée ; sur la demande de dommages et intérêts des époux T... : l'existence des nuisances sonores étant démontrée, les époux T... ne peuvent prétendre à se voir indemnisés des tracas résultant des plaintes répétées de la SCI G... Z... ; leur demande en dommages et intérêts doit, en conséquence, être rejetée ; le jugement déféré sera réformé de ce chef et les époux T... seront déboutés de leurs prétentions complémentaires au même titre formées à hauteur de cour » ;
1) ALORS QUE le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; que pour infirmer le jugement en ce qu'il avait déclaré nuls et de nul effet les commandements visant la clause résolutoire délivrés aux preneurs et mettre à la charge de ces derniers les travaux d'insonorisation des locaux loués, la Cour d'appel a retenu que leur commerce causait des nuisances sonores constitutives d'un trouble anormal de voisinage et d'une violation des normes édictées par le décret du 31 août 2006, en se fondant exclusivement sur une expertise acoustique non contradictoire réalisée à la demande de la bailleresse en mars 2014 (arrêt p. 5 §§ 2, 5 et 6), dont les conclusions étaient contestées par les époux T... (conclusions des exposants du 14 août 2017 p. 7-8) ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
2) ALORS QUE le bailleur, tenu d'une obligation de délivrance, doit prendre en charge les travaux nécessaires à l'activité stipulée au bail et à la mise en conformité des locaux loués avec la réglementation, sauf clause expresse contraire ; que pour mettre à la charge des preneurs les travaux d'insonorisation nécessaires à la cessation du trouble anormal de voisinage et à la mise en conformité des locaux loués avec les normes édictées par le décret du 31 août 2006, la Cour d'appel ne pouvait se borner à énoncer que leurs demandes fondées sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance étaient irrecevables comme prescrites et que le bail stipulait que leur commerce ne devait en aucun cas générer des bruits ou entraîner une gêne dépassant les inconvénients normaux de voisinage (arrêt p. 5 § 6), sans vérifier ni constater qu'une clause expresse du bail mettait à leur charge les travaux d'isolation sonore nécessaires à l'activité de bar-restaurant stipulée au bail et à la mise en conformité des locaux loués avec la réglementation en matière de bruit, ce qu'ils contestaient (conclusions du 14 août 2017 p. 9-10) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016) et 1719 du code civil ;
3) ALORS QUE la clause résolutoire du bail ne peut être mise en oeuvre par le bailleur que si elle sanctionne explicitement l'infraction commise par le locataire et est mise en oeuvre de bonne foi ; qu'en infirmant le jugement en ce qu'il avait déclaré nuls et de nul effet les commandements visant la clause résolutoire du bail délivrés par la bailleresse et avait mis à sa charge les travaux d'insonorisation des locaux loués, sans répondre aux conclusions par lesquelles les preneurs faisaient valoir que la clause résolutoire du bail ne sanctionnait pas l'infraction dénoncée dans les commandements et avait été mise en oeuvre de mauvaise foi par la bailleresse (conclusions du 14 août 2017 p. 12 à 14), la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
