LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 19 juin 2017), que, par acte notarié du 30 mai 1986, la société civile de Montguignard (la société) a consenti à M. Q... un bail rural sur un domaine comprenant bâtiments et terres ; que, par acte du 28 janvier 2004, elle lui a délivré congé en raison de l'âge ; que, par "notification en réponse au congé" du 25 février 2015, M. Q... a fait connaître à la société qu'il cédait le bail à son fils F... comme l'y autorise l'alinéa 5 de l'article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime ; que la société a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail pour cession prohibée ; que M. Q... a saisi cette juridiction en autorisation de cession ; que M. F... Q... est intervenu volontairement à l'instance après jonction ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de résiliation du bail rural ;
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que le preneur cédant son bail à un descendant sans agrément du bailleur ou autorisation préalable encourt la résiliation et, souverainement, par une interprétation de la notification du preneur en réponse au congé qui lui avait été délivré pour raison d'âge, que l'ambiguïté de ses termes rendait nécessaire, que cet acte ne constituait pas une cession prématurée mais l'exercice d'une faculté offerte au preneur évincé par l'article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime, la cour d'appel, qui a relevé que M. Q... avait lui-même présenté de bonne foi au tribunal paritaire une demande d'autorisation sans avoir connaissance de la demande concomitante en résiliation et retenu que la société ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, que la cession était déjà effective au jour de sa demande, en a exactement déduit que la résiliation devait être écartée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de surseoir à statuer sur la demande d'autorisation de cession jusqu'à la décision du tribunal administratif sur l'autorisation préfectorale ;
Mais attendu qu'il résulte de l'arrêt que le sursis à statuer a été prononcé dans l'exercice du pouvoir discrétionnaire du juge en vue d'une bonne administration de la justice ; qu'une telle décision ne peut être attaquée par la voie d'un pourvoi en cassation ;
D'où il suit que le moyen est irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile de Montguignard aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile de Montguignard et la condamne à payer à MM. S... et F... Q... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société de Montguignard
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société civile de Montguignard de sa demande de résiliation du bail rural consenti le 30 mai 1986 à M. S... Q... présentée sur le fondement d'une cession prohibée ainsi que de toutes ses demandes subséquentes,
AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de résiliation du bail rural pour cession prohibée
Attendu que se fondant, comme l'intimée, sur les dispositions combinées des articles L 411-64, L 411-35 et L 411-31 du code rural selon lesquels lorsque le preneur cède son bail à l'un de ses descendants sans solliciter l'autorisation préalable du bailleur, il encourt la résiliation de son bail, messieurs S... et F... Q... reprochent au tribunal, accueillant l'argumentation adverse, d'avoir tiré d'une simple imperfection rédactionnelle d'un acte d'huissier de justice uniquement délivré en réponse au congé avec refus de renouvellement du bail du 28 janvier 2013 (qui reproduisait notamment l'article L 411-64 précité) une conséquence inappropriée quant à la portée juridique de cet acte;
Que l'acte litigieux que monsieur S... Q... a fait délivrer le 25 février 2015 doit, selon eux, s'analyser en une demande d'autorisation; qu'ils en veulent pour preuve le fait qu'ils ont saisi le tribunal paritaire afin d'obtenir judiciairement cette autorisation de cession dans l'ignorance de l'action concomitante de la bailleresse ou la circonstance qu'ils ont reçu, le 24 février 2015, un document d'information destiné à préparer le projet d'installation professionnelle d'F... Q...;
Que surtout, ajoutent-ils, il appartenait au tribunal de s'assurer de la réalité de cette mutation et que tel n'a pas été le cas, le tribunal tirant tout au contraire argument des préparatifs de transfert de bail comportant notamment une demande d'agrément administratif pour les sanctionner ; qu'ils entendent démontrer que S... Q..., toujours en place à ce jour et exerçant son activité n'a point cédé le bail à F... Q... qui n'exerce, quant à lui, aucune activité de preneur;
Qu'en réplique et pour affirmer que le bail doit nécessairement être résilié, la bailleresse s'attache à la formulation expresse de l'acte, rédigé par un officier ministériel selon les instructions de ses clients, qui lui a été délivré le 25 février 2015 et elle objecte qu'il ne peut s'analyser en une demande d'autorisation de cession de bail que la demande d'autorisation administrative d'exploiter déposée le 16 février 2015 ne peut non plus s'analyser comme telle et que cette démarche administrative n'aurait pas dû être préalable à une demande d'autorisation de cession du bailleur, peu important qu'elle n'ait pas été délivrée à la date de la notification du 25 février 2015 en vertu du principe d'indépendance des législations des structures et des baux ruraux;
Que l'intention de monsieur S... Q... de lui notifier la cession du bail, poursuit-elle, ressort de la forme employée puisqu'il suffisait, pour solliciter son autorisation, de lui adresser un courrier recommandé employant la forme interrogative ; que vainement, poursuit-elle, lui sont opposées les dispositions des articles 1690 ou 1188 du code civil, de même que le fait que monsieur Q... se soit rapproché de la Chambre d'agriculture, dont il n'a d'ailleurs pas suivi les conseils, et que sont inopérantes les preuves unilatérales, tardives ou parcellaires, de la poursuite de ce qu'elle qualifie de "semblant d'activité" de S... Q... tout comme celles relatives à l'emploi en qualité d'ajusteur d'F... Q... dont l'intervention volontaire en la cause lui apparaît révélatrice de ses prétentions;
Qu'elle estime, pour finir, qu'"il va de soi" que la saisine du tribunal par le preneur en vue d'obtenir l'autorisation de céder son bail à son fils n'a été imaginée que pour tenter de régulariser a posteriori une situation que le preneur savait irrégulière, ayant appris qu'elle-même saisissait cette juridiction pour solliciter la résiliation du bail ; que cette saisine n'a pas pour effet d'effacer le manquement aux dispositions précitées dès lors que les motifs de la résiliation s'apprécient au jour de la demande en justice ; qu'ainsi, le 10 avril 2015, date de la saisine de sa requête par le tribunal, monsieur S... Q... n'avait pas encore sollicité l'autorisation de céder son bail à son fils ni obtenu la moindre autorisation du bailleur ou du tribunal pour ce faire mais avait déjà cédé son bail;
Attendu, ceci exposé, que l'acte extra-judiciaire notifié le 25 février 2015 au bailleur, intitulé "notification en réponse au congé", était rédigé comme suit :
"Je vous rappelle que par acte en date du 28 janvier 2013, vous avez signifié congé à monsieur Q... requérant de la ferme [...] (...).
Ce congé lui a été donné en application de l'article L 411-64 du code rural et de la pêche maritime, afin de mettre fin au bail que vous lui aviez consenti aux termes de l'acte reçu le 30 mai 1986 (...) atteignant à la date pour laquelle le congé lui a été donné l'âge de la retraite (...).
Monsieur Q... vous fait savoir par le présent acte qu'il cède son bail, comme l'y autorise l'alinéa 5 de l'article L 411-64 du code rural et de la pêche maritime sus-visé à son fils F... Q... (...) où il continuera à demeurer.
Monsieur F... Q... bénéficiaire de la cession, titulaire du BPREA, possède les capacités professionnelles et les moyens matériels pour exploiter la Ferme [...] et vous demande d'ores et déjà le renouvellement dudit bail"
Qu'en la forme, cet acte rédigé par ce même huissier qui avait délivré le congé sus-évoqué ne contient certes pas une demande expresse d'agrément ni ne se présente sous une forme interrogative, ainsi que soutenu par la bailleresse;
Qu'il ne peut cependant pas être tiré de sa simple rédaction, comme l'a fait le tribunal, l'affirmation selon laquelle cet acte s'analyse en une "cession sans autorisation" qui serait "confirmée" par la demande d'autorisation d ‘exploitation présentée par monsieur F... Q...;
Qu'en effet, cet acte est intitulé "notification en réponse au congé" et renvoie, comme le congé l'y invitait, à l'article L 411-64 précité selon lequel le preneur évincé "peut céder son bail (...) ", ce à quoi, observant un parallélisme des formes, répond par cet acte monsieur Q... qui "fait savoir (...)" ;
Qu'en toute hypothèse, la recevabilité d'une demande d'autorisation présentée au tribunal paritaire des baux ruraux n'est pas subordonnée à une demande amiable préalable, ainsi que cela résulte d'ailleurs de la doctrine de la cour de cassation (Cass. Civ 3ème, 03 avril 1997) et que par requête datée du 09 avril 2015 monsieur Q... a saisi cette juridiction d'une telle demande;
Qu'à cet égard, si la bailleresse se prévaut du caractère tardif de cette requête en regard de la date de sa propre requête datée du 08 avril 2015 tendant à obtenir la résiliation du bail pour cession prohibée, force est de considérer que l'envoi en recommandé de sa requête porte la date de la poste du 09 avril 2015 (pièce 5 de l'intimée) et que la connaissance qu'en aurait eue monsieur Q... ne résulte que de sa simple affirmation;
Qu'au fond et s'agissant de se prononcer sur le caractère effectif de la cession de bail litigieuse, il y a lieu de rappeler que la preuve de la réalité de la cession du bail contestée par le fermier doit être rapportée par le bailleur par tous moyens, ainsi que cela ressort également de la doctrine de la cour de cassation (Cass. Civ 3ème, 10 mars 1976);
Qu'ayant saisi le tribunal d'une demande de résiliation du bail pour cession prohibée, il lui appartient par conséquent de démontrer, au jour de sa requête à cette fin, le défaut d'exploitation personnelle des biens donnés à bail par monsieur S... Q... et l'exécution des travaux de la ferme par monsieur F... Q...;
Que sur ce point, force est de considérer que la bailleresse se borne à contester les pièces que lui opposent les appelants pour attester de l'activité du père et du défaut d'exploitation du fils ou à affirmer, à travers une présentation des faits qui n'est soutenue par aucun élément de preuve et demeure hypothétique, que "la poursuite, par monsieur S... Q..., de son activité, n'est en effet pas incompatible avec une cession de bail, celle-ci pouvant s'opérer sans une cessation d'activité totale du preneur qui exploite par ailleurs d'autres terres" ou encore que l'intervention volontaire du fils serait, comme il a été dit, révélatrice de ses intentions;
Qu'elle échoue, par conséquent, en sa démonstration d'une cession prohibée alors que, quant [à] eux, les appelants versent diverses pièces tendant à démontrer que cette cession n'était pas effective au jour de la requête en résiliation (et même postérieurement), s'agissant en particulier de démarches auprès de l'autorité préfectorale d'F... Q... depuis le 16 février 2016 pour être autorisé à exploiter, d'attestations de la MSA selon lesquelles S... Q... y est inscrit, depuis 1986 en qualité de chef d'exploitation et son fils en celle de d'aide familiale non exploitant depuis 2013, ce que viennent corroborer ses avis de non-imposition, du dossier PAC pour la campagne 2015, de relevés parcellaires d'exploitation MSA au nom du seul monsieur S... Q..., de l'attestation de l'expert-comptable exerçant au sein de l'association Cerfrance Yonne (pièces 7, 8, 13 à 16, 18, 32, 41 à 43 des appelants) ou encore de diverses attestations de personnes ayant participé, durant la période considérée, à des travaux sur l'exploitation ou dans le cadre de travaux d'irrigation, d'entraide bénévole ou de réparation de matériel agricole (pièces 19, 21à 23);
Qu'il s'évince de ce qui précède que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail rural conclu le 30 mai 1986, avec toutes conséquences de droit, et rejeté en conséquence la demande portant sur l'autorisation de cession de bail; » (arrêt, p. 4, dernier al. à p. 7, al. 5) ;
1°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les écrits clairs et précis qui leur sont soumis ; qu'après avoir constaté que l'acte extra-judiciaire signifié le 25 février 2015 au bailleur, rédigé par un huissier de justice, ne contient « pas une demande expresse d'agrément ni ne se présente sous la forme interrogative », M. S... Q... informant son bailleur « qu'il cède son bail, comme l'y autorise l'alinéa 5 de l'article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime (
) à son fils F... Q... », la cour d'appel a néanmoins jugé, afin de débouter la SC de Montguignard de sa demande de résiliation pour cession prohibée, qu'il ne pouvait être tiré de « sa simple rédaction, comme l'a fait le tribunal, l'affirmation selon laquelle cet acte s'analyse en une "cession sans autorisation" » ; qu'en statuant ainsi, quand il ressortait des termes clairs et précis de cet acte que M. S... Q... avait cédé son bail à son fils, sans l'agrément préalable du bailleur, la cour d'appel l'a dénaturé en méconnaissance de l'obligation pour les juges de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, le juge ne peut autoriser une cession de bail rural réalisée, sans l'agrément du bailleur, avant même qu'il ait été saisi; qu'en jugeant, pour débouter la SC de Montguignard de sa demande de résiliation pour cession prohibée, que l'acte extra-judiciaire signifié le 25 février 2015 au bailleur ne peut s'analyser en une cession sans autorisation par la considération qu'il est intitulé "notification en réponse au congé" et « renvoie, comme le congé l'y invitait, à l'article L. 411-64 selon lequel le preneur évincé "peut céder son bail (
)", ce à quoi observant un parallélisme des formes, répond par cet acte M. Q... qui "fait savoir (
)"», sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions d'appel, p. 5, al. 5, p. 6, al. 1 et pén. al. ; production n°2), s'il ne s'inférait pas de la demande de renouvellement du bail formulée par M. F... Q... dans l'acte litigieux et sa demande d'autorisation d'exploiter déposée le 16 février 2015, soit avant toute information et a fortiori tout agrément du bailleur, que M. S... Q... avait cédé le bail à son fils, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31 II et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
3°) ALORS QUE le juge ne peut autoriser une cession de bail rural réalisée, sans l'agrément du bailleur, avant même qu'il ait été saisi ; qu'en jugeant, pour débouter la SC de Montguignard de sa demande de résiliation pour cession prohibée, qu'il importait peu qu'il ressorte de l'acte extrajudiciaire signifié le 25 février 2015 au bailleur par M. S... Q... que ce dernier ait cédé son bail à son fils sans l'agrément préalable du bailleur dans la mesure où « la recevabilité d'une demande d'autorisation présentée au tribunal paritaire des baux ruraux n'est pas subordonnée à une demande amiable préalable » quand, d'une part, une cession ne peut intervenir avant l'agrément du bailleur ou l'autorisation du tribunal et, d'autre part, il n'était pas question de la recevabilité mais du bien-fondé de la demande, la cour d'appel a statué par des motifs erronés et inopérants en violation de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
4°) ALORS QU'une cession prohibée, infraction instantanée et irréversible, ne peut donner lieu à régularisation car violant une disposition d'ordre public du statut du fermage ; qu'il s'ensuit que le bailleur n'a pas à démontrer l'exploitation effective par le cessionnaire au jour de la demande en résiliation ; qu'en jugeant, afin de débouter la SC de Montguignard de sa demande de résiliation pour cession prohibée, qu'il appartient au bailleur de démontrer, « au jour de sa requête » en résiliation du bail, le défaut d'exploitation personnelle des biens donnés à bail par le preneur et l'exécution des travaux de la ferme par le prétendu cessionnaire, ce que la société bailleresse aurait échoué à démontrer tandis que MM. Q... versaient diverses pièces tendant à démontrer que cette cession n'était pas effective « au jour de la requête en résiliation (et même postérieurement) », quand le simple constat qu'une cession avait eu lieu entraînait automatiquement la résiliation du bail, la bailleresse n'ayant pas à démontrer l'exploitation effective par le cessionnaire au jour de la demande en résiliation, la cour d'appel a violé les articles L. 411-31 II et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
5°) ALORS, en toute hypothèse, QUE la conclusion d'un acte de cession pure et simple entre le preneur et son fils sans l'agrément du bailleur ou l'autorisation du tribunal caractérise à elle seule une cession prohibée ; qu'il importe peu, en conséquence, que l'acte de cession ait été, ou non, suivi d'effet ; qu'en jugeant, afin de débouter la SC de Montguignard de sa demande de résiliation pour cession prohibée, que celle-ci ne démontrait pas que la cession avait été effective au jour de sa demande en résiliation, la cour d'appel a violé les articles L. 411-31 II et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir ordonné la suspension de l'instance en sursoyant à statuer sur la demande d'autorisation de cession de ce bail jusqu'au prononcé de la décision à intervenir du tribunal administratif d'Orléans statuant sur recours de la décision rendue le 5 juin 2015 par le préfet du Loiret et dit qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir la cour dès survenance de cet événement en invitant alors les parties à conclure sur la seule question non tranchée par le présent arrêt ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la demande d'autorisation de cession de bail Attendu que les parties s'accordent à considérer qu'il appartient aux juridictions saisies de rechercher en quoi la cession est ou non préjudiciable aux intérêts légitimes du bailleur en regard, d'une part, de la bonne foi du cédant qui doit être appréciée au jour de la demande en justice en contemplation de sa soumission aux obligations nées du contrat de bail, et, d'autre part, de la capacité du cessionnaire à les respecter;
Que, visant les articles L 411-58 et L 411-59 du code rural, l'intimée dresse la liste des exigences attendues du bénéficiaire qui doit être titulaire d'un diplôme ou d'une expérience professionnelle suffisants pour lui conférer la capacité professionnelle d'exploiter, habiter, en outre, à proximité du fonds, posséder le matériel nécessaire à son exploitation, avoir obtenu une autorisation administrative d'exploiter et démontrer sa volonté réelle d'exploiter personnellement;
Que si les parties se divisent sur la satisfaction, au cas d'espèce, à ces différentes exigences tant par le cédant que par le cessionnaire, il apparaît qu'en toute hypothèse les appelants ne peuvent justifier au jour du présent arrêt d'une autorisation administrative d'exploiter du fait que la SC de Montguignard a formé un recours en annulation devant le tribunal administratif d'Orléans, le 16 juillet 2015, à l'encontre de l'autorisation qui avait été accordée à monsieur F... Q... par le Préfet du Loiret le 05 juin 2015 et que ce recours est toujours pendant;
Que doit être ordonné un sursis à statuer, objet de demandes formées à titre subsidiaire par l'une et l'autre des parties au litige, dans la mesure où de la décision qui sera prise par la juridiction administrative dépend la solution à donner au présent litige quant à l'autorisation de cession du bail consenti à monsieur S... Q...; » (arrêt, p. 7, pénultième al. à p. 8, al. 3) ;
1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que le juge, tenu d'examiner les demandes dans l'ordre fixé par les parties, ne peut se prononcer sur la demande subsidiaire avant la demande principale ; que tant la société civile de Montguignard que MM. Q... demandaient à titre principal que la cour d'appel se prononce sur le bien-fondé de la demande d'autorisation de cession du bail de M. S... Q... à son fils, M. F... Q..., et ne présentaient une demande tendant au sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive se prononçant sur l'autorisation d'exploiter délivrée à M. F... Q... qu'à titre subsidiaire (concl. de la SC de Monguignard p.10 à 14 ; concl. de MM. Q... p.23 denier al.) ; qu'après avoir, dans ses motifs, retenu que sur leurs demandes formées à titre principal, les deux parties se divisaient sur la satisfaction, au cas d'espèce, des différentes exigences requises tant du cédant que du cessionnaire, pour autoriser la cession du bail, la cour d'appel a, dans son dispositif, ordonné la suspension de l'instance, objet des demandes formées à titre subsidiaire par l'une et l'autre des parties au litige ; qu'en accueillant ainsi la demande subsidiaire des parties sans s'être préalablement prononcée sur le bien-fondé de la cession qu'elles présentaient à titre principal, la cour d'appel a modifié les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU' il appartient à la cour d'appel de statuer en fait et en droit sur toutes les demandes dont elle est saisie ; qu'en refusant de se prononcer sur la demande principale de la société civile de Montguignard tendant au débouté de la demande, présentée par M. S... Q..., d'autorisation de cession du bail à son fils, M. F... Q..., la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ;
3°) ALORS QUE si la cession est subordonnée à une autorisation d'exploiter, le tribunal paritaire peut, à la demande d'une des parties ou d'office, surseoir à statuer dans l'attente de l'obtention d'une autorisation définitive ; qu'en jugeant que le sursis à statuer, dans l'attente d'une décision définitive se prononçant sur l'autorisation d'exploiter, devait être ordonné quand il n'existait aucune obligation de surseoir à statuer, la cour d'appel a violé l'article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime.
