LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 21 juin 2017), que M. T..., propriétaire du lot n° 5 situé dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires (le syndicat) en annulation de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété, en établissement d'une nouvelle répartition, en remboursement de charges indûment payées et en annulation des décisions n° 6 à 15 prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 2010 ;
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche, ci-après annexé :
Attendu que M. T... fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes en annulation des décisions n° 6 à 15 prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 2010 ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que M. T... ne développait aucun moyen de fait précis pour remettre en cause chacune des résolutions, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher les faits propres à fonder les prétentions du demandeur, a, à bon droit, rejeté ces demandes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter les demandes en annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété et en fixation d'une nouvelle répartition des charges, l'arrêt retient que M. T... se limite à des considérations d'ordre général et ne précise pas en quoi la répartition prévue au règlement de copropriété serait illégale, s'abstenant de dire quelle dépense obéirait à un régime inadapté, que le rapport amiable dont il se prévaut s'attache principalement à démontrer qu'il est victime d'une répartition lésionnaire, ce qui n'est d'aucune utilité s'agissant d'une demande fondée sur l'article 43 de la loi de 1965, et que l'expert judiciaire ne met nullement en évidence une contrariété précise entre les règles contenues dans le règlement de copropriété et les règles d'ordre public prévues par la loi de 1965 ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles M. T... soutenait que la répartition des charges communes aux lots n° 2 à 5, selon le critère de l'utilité évalué en fonction du nombre de logement par bâtiment, était devenue obsolète en raison des modifications successives de l'état descriptif de division, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes en annulation de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété et en établissement d'une nouvelle répartition des charges, l'arrêt rendu le 21 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] au Havre aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] au Havre, et le condamne à payer à M. T... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. T...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. T... de sa demande d'annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété, de celle d'ordonner une nouvelle répartition des charges, d'annulation des résolutions 6 à 15 de l'assemblée générale du 27 avril 2010 et de toutes ses autres demandes,
AUX MOTIFS QUE sur la contestation de la clause de répartition des charges communes prévue au règlement de copropriété, selon article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « les copropriétaires sont de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges » ; que l'article 12 de cette même loi dispose que « dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieur de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus du quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans, intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier » ; enfin, l'article 43 rappelle que : « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41–1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque que le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à une nouvelle répartition » ; que l'appelant demande à la cour de dire nulle la répartition des charges établie par l'état descriptif de division et le règlement de copropriété du 22 juin 1964 et d'ordonner une nouvelle répartition conforme aux critères fixés à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en invoquant indistinctement dans le corps de ses écritures l'action en révision pour lésion de l'article 12 et l'action de l'article 43 tendant à voir déclarer une clause réputée non écrite ; qu'or, ces deux actions sont différentes, tant par leur nature que par leur régime ; que la première vise à réparer une répartition conforme aux règles légales mais lésionnaire, que la seconde permet de neutraliser des clauses contraires à la loi ; que l'action en révision est soumise à des délais stricts et c'est à bon droit que le tribunal a jugé l'action fondée sur l'article 12 prescrite dès lors que le règlement de copropriété date du 22 juin 1964, que la première mutation à titre onéreux du lot a eu lieu le 28 août 1964 et que M. T... a engagé son action le 16 juillet 2010 ; qu'en revanche, tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions de sorte que les premiers juges ont, de manière justifiée, écarté la fin de non recevoir tirée de la prescription, s'agissant de l'action fondée sur l'article 43 de la loi de 1965 ; que, recevable en son action, M. T... doit rapporter la preuve du caractère illicite de la clause qu'il entend voir déclarer non écrite, autrement dit, il doit établir que les bases de répartition des charges communes sont, non pas lésionnaires, mais non conformes à la loi ; que le règlement de copropriété de la résidence [...] au Havre distingue les charges relatives aux parties ou choses communes à tous les copropriétaires ( les impôts, les honoraires du syndic et les frais de fonctionnement du syndicat, les frais afférents aux compteurs, branchements et canalisations, profitant à tous les lots, les honoraires et rémunérations des personnes chargées de l'entretien des parties communes générales) et les charges relatives aux parties ou choses qui ne sont communes qu'à certains copropriétaires (les frais relatifs à certaines portes d'accès, aux voiries desservant les lots, aux branchements et canalisations profitant à des lots en particulier) ; que les premières sont « réparties entre les différents copropriétaires de lots, dans la proportion des millièmes indiqués dans l'état descriptif de division sus énoncé » ; que les secondes sont réparties : pour les parties communes aux lots 1 à 4 par sixièmes, pour les parties communes aux lots 2 à 5, par sixièmes, pour les parties communes aux lots 2 à 4 par cinquièmes, pour les parties communes aux lots 3 et 4, par moitié ; qu'enfin le règlement ajoute : « les dépenses relatives aux parties du sol sur lesquelles n'est pas exercé un droit de jouissance exclusif, et notamment les dépenses afférentes à la coupe des arbres qui devra être effectué tous les deux ans, seront à la charge des lots n° 2, 3, 4, et 5 dans la proportion des quote-parts dans les parties communes afférentes à ces quatre lots » ; qu'il s'évince de ces dispositions que le règlement de copropriété distingue bien entre les charges communes à tous les copropriétaires, réparties entre eux en proportion des millièmes, et les charges réparties entre certains d'entre eux suivant l'utilité ; que M. T..., qui se limite à des considérations d'ordre général, ne précise pas en quoi la répartition prévue au règlement de copropriété serait illégale, s'abstenant de dire quelle dépense obéirait à un régime inadapté, (par exemple, une dépense répartie en fonction des millièmes alors qu'elle devrait suivre la règle de l'utilité) ; que, l'expert judiciaire qui consacre la quasi intégralité de son rapport à s'interroger sur la pertinence de l'application du régime de copropriété au cas d'espèce, ne met nullement en évidence une contrariété précise entre les règles contenues dans le règlement de copropriété et les règles d'ordre public prévues par la loi de 1965 ; qu'il n'est en effet pas suffisant de dire que le règlement est antérieur à la loi pour en déduire qu'il est nécessairement non conforme au régime édicté par celle-ci ; que l'expert n'a pas répondu à la question principale qui lui était posée puisqu'il a dit dans ses conclusions que « pour les autres répartitions de charges (voies branchements...) Il conviendrait de vérifier qu'elles correspondent à l'article 10 » ; que la cour ne peut davantage tirer d'enseignement précis de la phrase « la répartition de l'article 5 étant douteuse dès l'origine, l'application de l'article 10 s'en trouverait également remise en cause » tant elle me manque de clarté ; que le tribunal, après une juste analyse du rapport, à bon droit, a considéré que celui-ci ne permettait pas d'affirmer avec certitude que les dispositions du règlement litigieux seraient contraires à la loi de 1965 ; que l'appelant qui n'a formulé aucun dire auprès de l'expert, se prévaut d'un rapport amiable rédigé par M. Q... ; que le tribunal a, à bon droit, relevé que ce rapport d'une part n'avait pas le caractère d'une expertise contradictoire et résultait d'un travail sur la seule base de documents fournis par M. T..., sans aucune visite approfondie des lieux, d'autre part s'attachait principalement à démontrer que l'intéressé était victime d'une répartition lésionnaire, ce qui n'est d'aucune utilité s'agissant d'une demande fondée sur l'article 43 de la loi de 1965 ; qu'au vu de ces éléments, c'est à bon droit que le tribunal a débouté M. T... de sa demande tendant à voir déclarer non écrite la clause de répartition des charges, et par voie de conséquence, de ses demandes de nouvelle répartition et de remboursement des charges réglées ; que sur la demande d'annulation des résolutions 6 à 15 de l'assemblée générale du 27 avril 2010, qu'en vertu l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans le délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale» ; que le tribunal a jugé à bon droit recevable la demande d'annulation des résolutions 6 et 15 de l'assemblée générale du 27 avril 2010 dès lors que M. T... avait agi dans le délai de deux mois suivant la notification du procès verbal et n'avait pas participé aux votes des dites résolutions ; que les résolutions litigieuses se rapportent à l'approbation des comptes, au quitus donné au syndic pour l'ensemble de sa gestion, à l'approbation de budgets prévisionnels et à la décision de refuser une nouvelle répartition des charges concernant l'entretien des espaces verts ; que M. T... ne développe aucun moyen précis de fait ou de droit pour remettre en cause chacune des résolutions ; que s'il fait valoir que certaines résolutions posent « difficulté relativement à la répartition des charges conformément au règlement de copropriété », cette argumentation se rapporte aux délibérations 17 et 18, non contestées pour avoir été adoptées à l'unanimité, en ce compris le vote de M. T... ; qu'au vu de ces éléments, il convient de confirmer la décision en ce qu'elle a débouté M. T... de sa demande d'annulation des délibérations 6 à 15 de l'assemblée générale du 27 avril 2010 ;
1 ) ALORS QUE dans ses conclusions, M. T..., faisant sien l'avis d'un géomètre expert, M. Q..., a fait valoir que le règlement de copropriété, distinguant les charges communes générales et les charges communes spéciales aux lots 2 à 5, avait introduit pour ces dernières une proportion et modifié les valeurs relatives des lots entre eux, en violation des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, et que la répartition des dépenses afférentes à l'entretien des arbres n'était pas conforme à la loi, les arbres n'étant compris dans la définition de quelques parties communes ou privatives, et le critère d'utilité, choisi pour les lots 2 à 5, au regard d'un nombre déterminé de logements ne correspondait plus à leur nombre actuel, ce qui rendait obsolète la répartition des charges relatives à la voirie ; que ces moyens, adoptant l'avis d'un technicien, saisissaient la cour d'appel et lui imposaient l'examen de leur pertinence ; qu'en énonçant, pour rejeter les demandes formées par M. T..., que celui-ci s'abstenait de dire quelle dépense obéirait à un régime inadapté et que l'expert amiable qu'il avait consulté ne démontrait que le caractère lésionnaire de la répartition, la cour d'appel qui a méconnu les écritures de M. T... comme l'avis du géomètre qu'il adoptait a, en statuant ainsi, violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2 ) ALORS QUE la mission de l'expert, telle que déterminée par une ordonnance du juge de la mise en état du 15 décembre 2011, lui ordonnait de « rechercher si la répartition des tantièmes de copropriété telle qu'elle ressort de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété du 22 juin 1964 et de ses avenants est conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1er du décret du 1er mars 1967 » ; que l'expert avait relevé, dans son rapport (pages 16 et 17), que sur dix points, des irrégularités à la loi tenant à la notion de lot, à l'attribution de quotes-parts des parties communes afférentes à chaque lot avant la construction des lots 3, 4 et 5 et même leur définition, ce qui rendait impossible l'application de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, et par voie de conséquence, celle de l'article 10 relative à la répartition des charges, quelles qu'elles soient, et à la disparition, pour certains lots, des droits de jouissance exclusive qui les composaient ; que chacun de ces points constituaient une non conformité du règlement de copropriété à la loi quant à la répartition des tantièmes de copropriété et corrélativement à celle des charges, l'application des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 étant liée ; qu'en énonçant néanmoins, pour rejeter les demandes formées par M. T..., que le rapport de l'expert judiciaire, pour n'avoir pas répondu aux questions posées, n'avait pas conclu à la non conformité du règlement de copropriété à la loi, la cour d'appel a, en statuant ainsi, méconnu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3 ) ALORS QUE conformément aux articles 5, 10 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire peut faire constater le défaut de conformité aux dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 de la clause de répartition des charges, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ; qu'en l'espèce, M. T..., se fondant sur les conclusions de l'expert et d'un géomètre expert, a démontré que la clause de répartition des charges dans le règlement de copropriété de l'immeuble n'était pas conforme à la loi, notamment par l'effet des modifications opérées dans les parties privatives, ce qui aurait dû modifier leurs valeurs relatives, et demandé d'ordonner une nouvelle répartition des charges ; qu'en rejetant sa demande, à défaut d'illicéité démontrée des clauses du règlement de copropriété, la cour d'appel qui n'a pas recherché si les modifications successives de l'état descriptif de division et celles des parties privatives en résultant, sans une modification corrélative des clauses du règlement de copropriété a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;
4 ) ALORS QUE dans ses conclusions, M. T... a demandé l'annulation des résolutions 6 à 15 de l'assemblée générale du 27 avril 2010, ayant notamment pour objet l'approbation des comptes, le quitus donné au syndic, le budget prévisionnel et la répartition des charges relatives aux espaces verts, résolutions en relation avec la répartition des charges entre les copropriétaires, dont il avait contesté la régularité ; qu'en énonçant néanmoins, pour rejeter la demande de nullité de ces résolutions, que M. T... ne développait pas de moyen précis de fait ou de droit, la cour d'appel qui disposait des éléments de fait exposés par M. T... et des avis de deux techniciens, devait trancher le litige conformément aux règles de droit applicables, et apprécier, au regard des règles applicables, la régularité de la répartition des charges et à leur imputation à M. T..., telle que celui-ci l'avait contestée dans ses conclusions ; qu'en s'en abstenant, elle a violé l'article 12 du code de procédure civile ensemble les articles 4 et 5 du même code.
