LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 septembre 2017), que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...], propriétaire d'une parcelle cadastrée n° [...], en régularisation devant notaire d'un échange de celle-ci contre les parcelles cadastrées n° [...] à 67 lui appartenant ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la seule condition susceptible d'affecter l'engagement d'échange contenu dans les règlements de copropriété et s'analysant en une stipulation pour autrui est la modification de l'arrêté préfectoral du 14 décembre 1979 ayant autorisé le lotissement, mais que cette condition n'est plus de nature à constituer un obstacle dès lors que l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme a été abrogé ;
Qu'en statuant ainsi, alors que ce texte a été remplacé par l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme qui maintient la procédure de modification, par l'autorité compétente, des documents du lotissement à la demande ou avec l'accord des propriétaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 septembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [...].
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] devra comparaître, sur la convocation qui lui sera adressée par le syndicat des copropriétaires [...], en l'étude de la société civile professionnelle de notaires N... D... U... I..., afin de régulariser l'acte d'échange portant sur la parcelle [...] section E [...] qui doit être intégrée au patrimoine immobilier du syndicat [...], et sur les parcelles [...], [...], [...], [...] section E [...] , qui doivent être intégrées au patrimoine immobilier du syndicat des copropriétaires [...] et d'avoir condamné le syndicat exposant à la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
AUX MOTIFS QU "il est par ailleurs également prétendu que les règlements en litige contiennent chacun une stipulation pour autrui, situation permettant à un tiers de se prévaloir d'un contrat auquel il n'est pas partie.
Qu'à cet égard, il sera retenu que chacun des règlements contient une définition précise des termes de l'échange y envisagé ;
Qu'en effet, d'une part, celui, premier en date, relatif au syndicat des copropriétaires [...] stipule que l'assiette de l'ensemble immobilier sera modifiée par voie d'échange avec la société PROVENCE LOGIS, propriétaire mitoyen, et se rapporte à ce propos au plan de masse n° 46-78 dont il est spécifié qu'il y est annexé ; que ledit plan, qui est produit en pièce 7 par l'appelant, définit très exactement le modificatif du lotissement entre les secteurs 2 et 3 concernés par l'opération, en citant donc les parcelles [...], [...], [...], [...], "à remembrer au secteur 3", totalisant une superficie de 622 m2, qui doivent être "cédées par Somaphas à PROVENCE LOGIS" et la parcelle [...] d'une superficie de 622 m2 à "remembrer au secteur 2", qui doit être "cédée par PROVENCE LOGIS à Somaphas".
Que, d'autre part, le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires [...] stipule aussi que l'assiette existante doit être modifiée par suite d'un échange de parcelles entre la société Somaphas et la société PROVENCE LOGIS en les définissant de la même façon, à savoir que l'assiette actuelle lots cadastré [...] et [...], sera constituée, après échange, des lots cadastrés [...], [...], [...], [...], [...].
Attendu que cet échange n'est pas prévu comme une simple possibilité mais comme un engagement du promoteur vendeur de chacune des opérations, aux droits duquel se trouve désormais le syndicat des copropriétaires, de céder les parcelles concernées et qu'il s'analyse bien comme une stipulation pour autrui dès lors qu'il est convenu, dans chacun des règlements, qu'un tiers, à savoir, la société promoteur du terrain voisin doit céder l'une de ses parcelles, par voie d'échange, au profit de la société réalisant l'opération sur son propre terrain, cette obligation qui correspond à l'intérêt de chacun des stipulants, au regard des situations respectives des parcelles et des équipements y installés, ayant été acceptée par le seul fait de la concordance exacte des stipulations contenues à chacun des règlements.
Attendu que la seule condition susceptible d'affecter l'engagement ainsi pris de part et d'autre, rappelée dans les actes, est la modification de l'arrêté préfectoral du 14 décembre 1979 ayant autorisé le lotissement mais que cette condition n'est plus de nature à constituer un obstacle dès lors que l'article L 315-3 du code de l'urbanisme a été abrogé.
Attendu enfin que la stipulation pour autrui ainsi retenue exclut la nécessité de soumettre l'échange à un vote de l'assemblée générale des copropriétaires ou à l'agrément des colotis dès lors que ceux-ci venant, pour ce qui concerne leurs droits immobiliers, aux droits de chacun des promettants, en l'espèce, la société PROVENCE LOGIS qui est le lotisseur et le promoteur vendeur des lots de la copropriété [...] et la société Somaphas qui est le promoteur vendeur des lots de la copropriété [...], ils se trouvent liés par les engagements ainsi stipulés" (arrêt p. 4).
ALORS QUE l'échange des parcelles tel que prévu par les deux règlements des deux copropriétés était soumis à la modification de l'arrêté préfectoral du 14 décembre 1979 ayant autorisé la société PROVENCE LOGIS à créer un lotissement de quatre lots sur son terrain ; qu'en ayant validé l'échange au motif que cette condition n'avait plus lieu d'être dès lors que l'article L 315-3 du code de l'urbanisme donnant pouvoir, à cet égard, à l'autorité compétente pour modifier l'arrêté préfectoral avait été abrogé alors que cet article était devenu l'article L 442-10 du code de l'urbanisme qui maintenait à la même autorité ce pouvoir de modification, la cour d'appel a violé l'article 1121 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article L 442-10 du code de l'urbanisme.
