LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation (Chambre commerciale, financière et économique, 8 septembre 2015, pourvoi n° 14-13.273) que M. et Mme G... ont consenti, le 7 octobre 2006, à M. et Mme Y... une promesse de vente d'un immeuble réitérée sous la forme d'un second acte sous seing privé signé le 4 novembre 2006 ; que M. G... a été mis en liquidation judiciaire le 14 novembre suivant ; que la vente a été reçue par M. X..., notaire, aux termes d'un acte du 3 janvier 2007 ; que le liquidateur, non appelé à cet acte, en a demandé l'annulation puis, en appel, a formé une demande tendant à le faire déclarer inopposable à la procédure collective ;
Sur le premier moyen :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen, pris en ses première et deuxième branches :
Vu l'article 1589 du code civil ;
Attendu que pour déclarer l'acte authentique de vente du 3 janvier 2007 inopposable au liquidateur, l'arrêt retient qu'aux termes de la promesse de vente du 7 octobre 2006, "De convention expresse, le versement effectif de la totalité du prix et du montant des frais ainsi que la signature de l'acte authentique nécessaire pour la publicité foncière, conditionneront le transfert du droit de propriété au profit de l'acquéreur" et que, figure aux conditions particulières de la promesse de vente du 4 novembre 2006 la mention selon laquelle "L'acquéreur aura la propriété de l'immeuble (...) à compter de la signature de l'acte authentique à intervenir" pour en déduire que la vente n'était pas parfaite à la date de la signature des promesses de vente et que le liquidateur n'étant pas intervenu à l'acte authentique, la vente était inopposable à la procédure collective ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les actes sous seing privé des 7 octobre et 4 novembre 2006 comportaient la mention selon laquelle ces actes constituaient, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et le prix et interdisait au vendeur de refuser de réaliser la vente sur le fondement de l'article 1590 du code civil, ce dont il résultait que la vente était parfaite avant le jugement d'ouverture et que l'absence d'intervention du liquidateur à l'acte notarié du 3 janvier 2007, lequel ne faisait que réitérer une vente parfaite, ne pouvait avoir pour effet de rendre inopposable à la procédure collective le droit de propriété des acquéreurs même si le paiement du prix, en ce qu'il avait été fait pour partie entre les mains du débiteur lui-même, l'était, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette les fins de non-recevoir, l'arrêt rendu le 22 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Archibald, en qualité de liquidateur de M. G..., aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du six mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les époux Y... ;
AUX MOTIFS QUE, sur les fins de non-recevoir, les époux Y... font valoir que la société Archibald cherche à faire supporter à des acquéreurs de bonne foi les conséquences de la liquidation judiciaire de M. G... et à percevoir une deuxième fois le prix de vente, ne pouvant constituer un intérêt légitime à agir ; que la société Archibald, ès qualités, rétorque être le défenseur de l'intérêt collectif des créanciers et avoir dès lors intérêt à se prévaloir de l'inopposabilité de l'acte de vente du 3 janvier 2007, en application de l'article L. 641-9 du code de commerce, soit une règle d'ordre public ; que selon l'article 31 du code de procédure civile, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » ; que la question de la légitimité de l'intérêt à agir du liquidateur judiciaire doit être appréciée au regard de sa mission de reconstruction du patrimoine social, dans l'intérêt des créanciers de la liquidation ; qu'alors que la voie de la régularisation de l'acte authentique de vente lui était ouverte, son choix d'en soulever l'inopposabilité est légitime eu égard à l'intérêt des créanciers du débiteur en liquidation (v. arrêt, p. 5) ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en soulevant d'office, pour rejeter les fins de non-recevoir soulevées par les époux Y..., les moyens tirés, d'une part, de ce que la question de la légitimité de l'intérêt à agir du liquidateur judiciaire devait être appréciée au regard de sa mission de reconstitution du patrimoine social, dans l'intérêt des créanciers de la liquidation et, d'autre part, de ce que la voie de la régularisation de l'acte authentique de vente lui était ouverte et que son choix d'en soulever l'inopposabilité était légitime eu égard à l'intérêt des créanciers du débiteur en liquidation, sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention ; qu'en toute hypothèse, en retenant, pour rejeter les fins de non-recevoir soulevées par les époux Y..., que la question de la légitimité de l'intérêt à agir du liquidateur judiciaire devait être appréciée au regard de sa mission de reconstitution du patrimoine social, dans l'intérêt des créanciers de la liquidation et qu'alors que la voie de la régularisation de l'acte authentique de vente lui était ouverte, son choix d'en soulever l'inopposabilité était légitime eu égard à l'intérêt des créanciers du débiteur en liquidation, quand, s'étant déroulée dans des conditions normales, à un prix de vente juste et n'étant donc entachée d'aucune fraude, la vente litigieuse n'aurait pu se réaliser dans de meilleures conditions et qu'en demandant l'expulsion des époux Y..., la société Archibald, ès qualités, cherchait à faire supporter à ceux-ci, acquéreurs de bonne foi, les conséquences de la liquidation judiciaire de M. G..., vendeur, dont ils n'avaient jamais été informés avant l'assignation introductive d'instance, outre que le but recherché par le liquidateur était de percevoir une seconde fois le prix de vente de la maison puisqu'en sollicitant l'expulsion des époux Y..., son but manifestement poursuivi était de revendre ladite maison, ce dont il résultait que la société Archibald, ès qualités, ne justifiait pas d'un intérêt légitime à agir, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré inopposable à la société Archibald, ès qualités, l'acte authentique de vente reçu le 3 janvier 2007 par M. X... ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'opposabilité de l'acte authentique du 3 janvier 2007 au liquidateur et ses conséquences, la société Archibald, ès qualités, fait valoir l'incapacité de M. G... à signer l'acte authentique de vente, alors qu'en application de l'article L. 641-9 du code de commerce, il était privé de toute capacité d'exercer ses droits et notamment de consentir un acte de dessaisissement sur un bien entrant dans son patrimoine ; qu'elle souligne, de surcroît, la connaissance par la société Banque CIC-Est, signataire de l'acte du 3 janvier 2007, de la situation de liquidation judiciaire de M. G..., comme ayant elle-même déclaré sa créance à son passif par lettre recommandée avec avis de réception du 21 décembre 2006 ; que les époux Y... lui opposent la validité de la promesse de vente, valant vente en application des articles 1583 et 1589 du code civil, et dont la régularisation par acte authentique ne constitue qu'une simple modalité technique de la réalisation d'une convention définitivement arrêtée entre les parties ; qu'ils rappellent que la mission du liquidateur judiciaire est de réaliser la vente des éléments d'actif du débiteur, qu'il représente sans disposer de plus de droits que celui-ci ; que selon l'article 1583 du code civil, sur la nature et la forme de la vente, « la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé » ; qu'aux termes de l'article 1589, alinéa 1er, du même code, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » ; qu'en l'espèce, la régularité de la promesse de vente, signée le 7 octobre 2006 et réitérée sous la forme d'un compromis de vente le 4 novembre 2006, n'est pas contestée par la société Archibald, ès qualités, laquelle ne soulève que l'inopposabilité de sa régularisation par acte authentique le 3 janvier 2007, alors que le jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire avait été prononcé le 14 novembre 2006 ; qu'aux termes de la promesse de vente du 7 octobre 2006, « de convention expresse, le versement effectif de la totalité du prix et du montant des frais ainsi que la signature de l'acte authentique nécessaire pour la publicité foncière, conditionneront le transfert du droit de propriété au profit de l'acquéreur » ; que figure aux conditions particulières « PROPRIETE – JOUISSANCE » de la promesse de vente du 4 novembre 2006 la mention selon laquelle « l'acquéreur aura la propriété de l'immeuble désigné au paragraphe DESIGNATION à compter de la signature de l'acte authentique à intervenir et il en aura la jouissance à compter du (
) » ; que ces dispositions caractérisent la commune volonté des parties de faire de la réitération de l'acte devant notaire un élément constitutif de leur consentement ; que la vente ne peut donc être considérée comme parfaite au jour de la signature des promesses de vente ; que l'article L. 641-9 I du code de commerce dispose que « le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur » ; qu'il est acquis qu'à la date de la signature de l'acte authentique le 3 janvier 2007, M. G... était dessaisi de ses droits depuis le 14 novembre 2006, date du jugement prononçant l'ouverture des opérations de liquidation judiciaire et que la société Archibald, ès qualités de liquidateur, n'est pas intervenue à l'acte ; que dès lors, la vente est inopposable à la liquidation judiciaire et le liquidateur est en droit d'en tirer toutes conséquences, y compris à l'égard des acquéreurs de bonne foi ; que la société Archibald, ès qualités, demande, outre l'expulsion des époux Y..., leur condamnation, in solidum avec la société Banque CIC-Est, à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle de 800 € à compter du 3 janvier 2007 jusqu'à libération effective des lieux ; que les époux Y... réclament à M. X..., à titre de dommages-intérêts, la restitution du prix principal, la variation du prix entre l'acquisition et l'éviction, les frais d'acquisition, d'inscription de privilège et d'impôts, droits et taxes, outre les sommes à échoir, les frais nécessaires à leur nouvelle acquisition, les intérêts au taux légal courant sur les sommes allouées à titre de dommages-intérêts ainsi que sur les mensualités de remboursement de prêt, et demandent subsidiairement une expertise ; que tant M. X... que la société Banque CIC-Est s'opposent aux demandes formulées à leur encontre ; qu'en l'absence de tout élément permettant d'évaluer la valeur actuelle de l'immeuble, ainsi que sa valeur locative seule susceptible de fonder une indemnité d'occupation, il y a lieu d'ordonner une expertise, dans les termes du dispositif et de surseoir à statuer sur les demandes de la société Archibald, ès qualités, et des époux Y..., ainsi que sur les demandes dirigées à l'encontre de M. X... et de la société Banque CIC-Est (v. arrêt, p. 6 et 7) ;
1°) ALORS QUE la liquidation judiciaire du promettant est sans effet sur la promesse de vente qu'il a consentie alors qu'il était maître de ses biens et ne prive pas le bénéficiaire de son droit de lever l'option d'achat ; qu'en considérant, pour dire la vente litigieuse inopposable à la société Archibald, ès qualités, qu'il était acquis qu'à la date de la signature de l'acte authentique de vente, le 3 janvier 2007, M. G..., promettant, était dessaisi de ses droits depuis le 14 novembre 2006, date du jugement ayant prononcé l'ouverture des opérations de liquidation judiciaire et que la société Archibald, ès qualités, n'était pas intervenue à l'acte, quand la liquidation judiciaire de M. G... était sans effet sur la promesse de vente qu'il avait consentie aux époux Y... alors qu'il était maître de ses biens et ne privait pas les bénéficiaires de leur droit de lever l'option d'achat, la vente étant parfaite avant sa régularisation par acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil ;
2°) ALORS QUE la vente est parfaite dès lors que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix, de sorte que le compromis conclu par un acte sous seing privé vaut vente, le caractère sous seing privé étant indifférent et la réitération, par acte authentique, ne constituant qu'une simple modalité technique de la réalisation d'une convention définitivement arrêtée entre les parties ; qu'en ajoutant qu'aux termes de la promesse de vente du 7 octobre 2006, « de convention expresse, le versement effectif de la totalité du prix et du montant des frais ainsi que la signature de l'acte authentique nécessaire pour la publicité foncière, conditionneront le transfert du droit de propriété au profit de l'acquéreur » et que figurait aux conditions particulières de celle du 4 novembre 2006, la mention selon laquelle « l'acquéreur aura la propriété de l'immeuble désigné au paragraphe DESIGNATION à compter de la signature de l'acte authentique à intervenir et il en aura la jouissance à compter du (
) », si bien que ces dispositions caractérisaient la commune volonté des parties de faire de la réitération de l'acte devant notaire un élément constitutif de leur consentement, quand la vente était parfaite dès lors que les parties, époux G... comme époux Y..., étaient d'accord sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a encore violé l'article 1589 du code civil ;
3°) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'au demeurant, en se déterminant de la sorte sans rechercher si l'acte sous seing privé du 7 octobre 2006 ne comportait pas, en page 6, les stipulations expresses suivantes : « les présentes constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et prix et le vendeur ne pourra, en aucun cas, se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l'article 1590 du code civil », ce dont il résultait que la vente était parfaite au jour de la signature des promesses de vente au regard de la commune volonté des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ;
4°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans leurs conclusions d'appel, les époux Y... faisaient valoir qu'en percevant de la société Banque CIC-Est, prêteuse de deniers, le prix de vente sans contester la société Archibald, ès qualités, avait irrévocablement acquiescé à cette vente et explicitement reconnu la validité de l'acte, outre que le liquidateur avait pu reconstituer l'actif de la liquidation de sorte que les créanciers n'avaient pas été lésés ; qu'en toute hypothèse encore, en ne répondant par aucun motif à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
