LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 novembre 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 22 septembre 2016, pourvoi n° 15-20.435), que la société civile immobilière Les Ormeteaux a donné à bail à Mme X... épouse I..., d'une part, une parcelle de terre, d'autre part, des bâtiments à usage d'habitation et d'exploitation ; qu'un arrêt irrévocable du 25 mai 2010 a annulé le bail portant sur ces bâtiments et l'a requalifié en bail rural ; que Mme I... a demandé au tribunal paritaire des baux ruraux de fixer le fermage pour les bâtiments d'exploitation ;
Attendu que Mme I... fait grief à l'arrêt de déclarer l'arrêté du préfet des Yvelines du 7 octobre 2002 inapplicable au fermage dû pour la partie exploitation du bâtiment ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'arrêté précité encadrait le montant des fermages des terres labourables et herbagères comprenant un bâtiment d'exploitation, ce dont il résultait qu'il ne s'appliquait qu'à des biens sur lesquels était exercée une activité fondée sur la mise en valeur du sol, et que, Mme I... s'occupant, outre l'activité d'élevage d'équidés, de l'entraînement des chevaux et des cavaliers à la compétition nationale, de la formation de jeunes chevaux et de l'organisation de concours nationaux et régionaux, le bâtiment d'exploitation, compte tenu de la nature de ces activités complémentaires et de sa spécificité, ne pouvait être assimilé ni aux installations destinées au seul logement du cheptel, ni à une grange, de sorte qu'il n'était pas un simple accessoire des terres herbagères, la cour d'appel en a souverainement déduit que l'arrêté préfectoral n'était pas applicable à la détermination du montant du fermage pour la partie exploitation du bâtiment ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme I... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme I... et la condamne à payer à la société civile immobilière Les Ormeteaux la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme I...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré inapplicable au fermage dû pour la partie exploitation du bâtiment l'arrêté B-02-000027 du préfet des Yvelines en date du 7 octobre 2002 ;
AUX MOTIFS QU'il résulte de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable, que le prix du fermage est constitué d'une part du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ; que ces loyers sont fixés entre des minima et des maxima arrêtés par l'autorité administrative ; que l'arrêt confirmatif du 25 mai 2010 a requalifié le bail dit dérogatoire en bail rural ; que la cour et le tribunal ont retenu que la mise à disposition de Mme I... portait sur un immeuble rural ou à vocation agricole, indispensable à l'activité d'élevage pratiquée par elle, celle-ci ne pouvant être exercée hors du bâtiment loué, et que les activités complémentaires étaient exercées dans le prolongement de l'acte de production caractérisant cette activité agricole ; que les activités alors exercées sont exclusives de toute activité de centre équestre ; que la SCI ne rapporte pas la preuve que, postérieurement à ces décisions, les activités de Mme I... ont évolué ; que la loi du 23 février 2005 incluant notamment les centres équestres dans les activités de nature agricole est sans incidence, Mme I... exerçant une activité d'élevage d'équidés déjà reconnue comme une activité de nature agricole ; qu'il ne s'infère pas de l'existence d'un bail rural qu'un arrêté encadre le prix des fermages dus par le preneur ; que l'activité exercée par un preneur à bail rural dans les installations mises à sa disposition peut ne pas être visée par un arrêté encadrant les fermages ; qu'il est donc nécessaire d'apprécier l'existence ou non d'un arrêté préfectoral adapté à l'activité pratiquée par Mme I... dans les locaux loués ; que l'arrêté du préfet des Yvelines du 7 octobre 2002 n°02-000027 « constate » l'indice des fermages et sa variation pour l'année 2002 ; qu'il comprend un article 3 chapitre 1 intitulé « Cultures générales » qui, sous la rubrique « Terres labourables et herbagères » encadre le montant des fermages des terres labourables et herbagères faisant l'objet d'un bail rural de 9 ans et le complément de fermage susceptible d'être demandé si celles-ci disposent d'un bâtiment d'exploitation ; que l'article invoqué porte donc sur le prix de terres labourables et herbagères comprenant un bâtiment d'exploitation soit de terres nues et de bâtiments d'exploitation ; qu'il résulte des constatations de M. P..., non contestées, en date du 14 décembre 2010 que le bâtiment est divisé en compartiments destinés à loger les chevaux et disposés en U autour d'une réserve à usage de stockage du matériel ; qu'il existe 28 box, bien aérés, occupés par des chevaux, - d'une surface de 315,80 m² - qui ouvrent sur un trottoir sous auvent par deux portes en bois à deux vantaux doublées d'une porte métallique ; qu'ils sont équipés d'abreuvoirs automatiques et de doubles auges maçonnées ; qu'il existe également 3 double box- pour 65,20 m² -
occupés par une sellerie, un local de rangement et un logement de palefrenier ; que le bâtiment comprend en outre un grenier où sont stockées les denrées destinées aux animaux ; qu'il existe enfin des locaux annexes et des box démontables ; qu'il résulte d'un extrait du site internet de l'établissement en date du 24 novembre 2009 que Mme I... s'occupe de « l'entrainement de vos chevaux et des cavaliers à la compétition nationale, formation de jeunes chevaux, élevage de quelques poulains, organisation de plusieurs concours nationaux et régionaux » « dans un grand haras », sur un domaine de 330 hectares comprenant « 40 boxes avec tout le confort » ; que Mme I... reconnaît, dans ses conclusions, pratiquer d'autres activités que l'élevage d'équidés ; qu'ainsi, Mme I... n'exerce pas exclusivement l'activité d'élevage d'équidés ; que, compte tenu de leur caractère complémentaire, ces activités sont sans incidence sur la qualification du bail rural ; qu'elles doivent toutefois être prises en compte afin de déterminer si l'arrêté revendiqué est applicable ; qu'il résulte des constatations précitées de M. P... que les lieux loués eux-mêmes sont spécifiques ; que, contrairement aux énonciations du bail, la partie du bâtiment consacrée à l'exploitation ne peut être qualifiée de « grange » soit un bâtiment d'une exploitation agricole où sont entreposées les récoltes de paille et de foin ; qu'ils ne peuvent pas davantage être assimilés aux installations, moins élaborées, destinées au seul logement du cheptel ; que Mme I... ne peut exercer ses autres activités que grâce à la spécificité de ces bâtiments ; que l'arrêté calcule le complément de fermage pour les bâtiments en fonction de la superficie des terres louées ; qu'il ressort de ce dispositif que les bâtiments sont considérés comme l'accessoire des terres ; que compte tenu de la spécificité du bâtiment et de la nature de l'activité complémentaire exercée, le bâtiment litigieux n'est pas un simple accessoire de terres herbagères ; que son fermage ne peut donc être calculé en fonction de celui des terres ; qu'il doit dès lors faire l'objet d'une évaluation spécifique ; que l'arrêté ne la prévoit pas ; que par conséquent, au regard de l'activité exercée, de la spécificité du bâtiment et de l'économie de l'arrêté, l'article invoqué n'est pas applicable à la détermination du montant du fermage de la partie exploitation du bâtiment ; que la valeur locative doit donc être calculée selon d'autres critères soit les situations locales, les usages professionnels ou les minima et maxima applicables dans un département voisin ; que les pièces produites par les parties ne permettent pas à la cour d'évaluer le montant du fermage dû par Mme I... en fonction des critères précités ; qu'une expertise est donc nécessaire ;
1) ALORS QUE le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative ; que la cour d'appel a relevé qu'un arrêté préfectoral n° B-02000027 du 7 octobre 2002 applicable dans le département des Yvelines à la date du bail de Mme I... fixait notamment les maxima et minima applicables aux terres labourables et herbagères avec ou sans bâtiment d'exploitation, et précisait les modalités de fixation du fermage dû lorsqu'il existait des bâtiments permettant au fermier d'exploiter effectivement les terres (logement des récoltes et du cheptel mort ou vif) ; que la cour d'appel a constaté que Mme I... exerçait une activité d'élevage d'équidés, exclusive de toute activité de centre équestre ; qu'elle a relevé que le bâtiment d'exploitation litigieux était divisé en compartiments destinés à loger les chevaux, équipés d'abreuvoirs et d'auges, outre un local de rangement, une sellerie et un logement de palefrenier, et enfin un grenier où étaient stockées les denrées destinées aux animaux ainsi que des locaux annexes et des box démontables ; qu'en décidant cependant que ce bâtiment n'était pas un simple accessoire de terres herbagères et que son fermage ne pouvait être calculé en application de l'arrêté susvisé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 411-11, ensemble les articles L. 411-13 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS QUE, subsidiairement, le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative ; que l'arrêté préfectoral n° B-02000027 du 1er janvier 2003 applicable dans le département des Yvelines à la date du bail de Mme I... fixe notamment les maxima et minima applicables aux terres labourables et herbagères avec ou sans bâtiment d'exploitation, et précise les modalités de fixation du fermage dû lorsqu'il existe des bâtiments qui permettent au fermier d'exploiter effectivement les terres (logement des récoltes et du cheptel mort ou vif) ; qu'en se bornant à énoncer que compte tenu de la spécificité du bâtiment et de la nature de l'activité complémentaire exercée, le bâtiment litigieux devait faire l'objet d'une évaluation spécifique, sans préciser en quoi il se distinguait d'un bâtiment ordinaire destiné à l'élevage d'équidés ni préciser quels étaient les équipements et aménagement exclusivement dédiés aux activités accessoires de Mme I... et qui n'auraient pas été utiles ou nécessaires à l'exploitation de son activité principale d'éleveur d'équidés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-11, ensemble les articles L. 411-13 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime et l'arrêté susvisé.
