LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen et le troisième moyen, pris en ses deux premières branches, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 7 septembre 2017), que, par acte authentique du 15 décembre 2009, M. K... a vendu à M. Y... et Mme M... un immeuble, la promesse de vente ayant été régularisée par l'intermédiaire de la société Agence immobilier service ; que, soutenant que l'immeuble comportait des planchers bois alors que la promesse de vente mentionnait qu'il était composé de dalles en béton, M. Y... et Mme M... ont, après expertise, assigné M. K... et la société Agence immobilier service en réparation de leurs préjudices ;
Attendu que M. Y... et Mme M... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que la mention, dans la promesse de vente, de « dalle béton », au singulier, son positionnement et le signe utilisé renvoyaient à la structure de la cave et révélait un dispositif constructif assurant une séparation de celle-ci avec le reste de l'immeuble, et retenu que les acquéreurs ne démontraient pas avoir porté à la connaissance du vendeur et de l'agence immobilière leur exigence de la présence d'une dalle ou d'un plancher béton à tous les étages de l'immeuble et qu'il ne pouvait être caractérisé aucune négligence fautive de cette dernière dans l'exécution de ses obligations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui a pu en déduire qu'il n'y avait pas eu de manquements aux obligations de délivrance, d'information et de conseil a légalement justifié sa décision de rejeter les demandes de M. Y... et Mme M... ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le deuxième moyen et sur les troisième et quatrième branches du troisième moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... et Mme M... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et Mme M... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme M... et M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur N... Y... et Madame D... M... de leur demande tendant à voir condamner Monsieur E... K... à leur payer la somme de 79.882,58 euros à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts au taux légal, au titre du manquement à son obligation de délivrance ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande des acquéreurs contre Monsieur K..., vendeur, le mandat donné par Monsieur K... à l'agence, versé aux débats, ne porte aucune mention relative au matériau, béton ou bois, composant la structure des planchers des différents niveaux de l'immeuble vendu ; qu'il résulte des indications de l'acte authentique du 15 décembre 2009 que l'immeuble en copropriété a été acheté par l'appelant le 25 mai 2007, lequel a indiqué ne pas avoir réalisé de travaux de modification de l'aspect extérieur ou des parties communes, indication qui n'est remise en cause par aucune pièce produite, de sorte qu'il n'est pas établi qu'il connaissait ces structures ; que la promesse de vente régularisée le 16 septembre 2009 par les parties à la rubrique désignation mentionne de manière manuscrite « immeuble sur cave # dalle béton comprenant : - au rez-de-chaussée un local commercial, -au ler étage un appartement de type 2(...), -au 2d étage un appartement de type 2, -au 3ème étage un appartement de type 2 (...) » ; que l'indication « dalle béton » est positionnée dans la promesse légèrement au-dessus de l'expression « immeuble sur cave comprenant », ce qui atteste comme l'a relevé l'expert, qu'elle a été rajoutée après la rédaction de la rubrique par l'agence, avant les signatures, sans cependant qu'aucune pièce n'établisse qu'elle a été rajoutée après la signature de l'acte par le vendeur à son insu, comme il le suggère ; que l'expertise de Monsieur I... a mis en évidence que les planchers du rez-de-chaussée sur cave et du premier étage sont en béton, tandis que ceux du second et du troisième étage sont en bois sur empoutrement bois, précisant que seule était visible la structure du plancher béton situé entre la cave et le rez-de-chaussée ; que les acquéreurs soutiennent avoir fait de l'existence de dalles béton à tous les niveaux un élément déterminant de leur consentement, estimant que la mention « dalle béton » retranscrit cette exigence ; que toutefois, il appartient à Monsieur Y... et Madame M... de rapporter la preuve qu'en réponse à l'offre de vente de Monsieur K... retranscrite dans l'annonce de l'agence, muette sur la structure de l'immeuble, ils ont clairement fait part à l'agence son mandataire, de l'exigence déterminante de leur consentement, de planchers béton à tous les niveaux de l'immeuble, la faisant ainsi entrer dans le champ contractuel, ce au plus tard lors de la signature de la promesse de vente le 16 septembre 2009 qui caractérise l'accord des parties sur la chose et le prix ; que cependant, cette preuve ne peut se déduire d'attestations relatant les demandes opérées par les acquéreurs auprès d'autres agences, pour certaines non datées (attestation du cabinet FRENAIS-INIZAN, pièce 29) et en des termes qui n'expriment pas la demande d'un plancher béton à tous les niveaux ; qu'elle ne peut non plus être rapportée par la mention rajoutée sur la promesse de vente, l'indication « dalle » au singulier, son positionnement et le signe utilisé (#) renvoyant à la structure de la cave, seul élément de structure des niveaux au demeurant visible comme l'a précisé l'expert et donc connu à défaut d'autres documents produits fournissant des informations sur ce point ; que contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, cette mention n'est pas dénuée d'intérêt dès lors qu'elle révèle un dispositif constructif assurant une séparation de la cave du reste de l'immeuble, à l'aide d'un matériau qui n'est pas affecté par les parasites tels les champignons présents de façon récurrente dans les caves des immeubles dans la ville ; que les courriers de l'agence du 18 janvier et 16 mars 2010 relatant les tests de son, pratiqués par les acquéreurs entre le rez-de-chaussée et la cave, qui n'ont pas été contestés en réponse par les appelants et ont été confirmés devant l'expert sans que soit établie une erreur quant aux niveaux de l'immeuble concernés, démontrent également que l'exigence d'une dalle béton se limitait bien au plancher haut de la cave ; que le témoignage de Monsieur X..., concernant la préoccupation des acquéreurs quant à la structure de l'ensemble des niveaux, est contredit par les réponses tant de Maître G..., rédacteur de l'acte authentique, que de Maître B..., qui a assuré le suivi juridique du dossier pour les acquéreurs à l'expert et qui précisent n'avoir ni souvenir ni document en rapport avec une exigence des acquéreurs de dalles béton à tous les étages, vérification qui aurait pu être réalisée par une expertise en repoussant la date de signature selon le notaire rédacteur ; qu'il convient en outre de constater que l'acte authentique de vente du 15 décembre 2009, qui constitue le dernier état du consentement des parties, ne contient aucune disposition ou mention se rapportant à la structure ou au dispositif constructif de l'immeuble ; qu'il se déduit de ces éléments que Monsieur Y... et Madame M... ne démontrent pas avoir porté à la connaissance du vendeur leur exigence, élément déterminant de leur consentement, de la présence d'une dalle ou d'un plancher béton à tous les étages de l'immeuble ; qu'ils ne peuvent en conséquence soutenir avoir été trompés par Monsieur K..., ni que ce dernier a manqué aux obligations d'information et de délivrance mises à sa charge par les articles 1602 et 1603 du Code civil, l'immeuble délivré correspondant à celui décrit dans la promesse de vente ;
ALORS QUE le compromis de vente du 16 septembre 2009 mentionne que l'immeuble, objet de la vente, est un « immeuble avec cave # béton », indiquant que l'immeuble est entièrement constitué de dalles en béton ; qu'en affirmant néanmoins que ce compromis mentionnait que seule la cave avait une structure en béton, pour en déduire qu'en livrant un immeuble dont les planchers des deuxième et troisième étages étaient en bois, Monsieur K... n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur N... Y... et Madame D... M... de leur demande tendant à voir condamner Monsieur E... K... à leur payer la somme de 79.882,58 euros à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts au taux légal, au titre du manquement à son obligation d'information ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande des acquéreurs contre Monsieur K..., vendeur, le mandat donné par Monsieur K... à l'agence, versé aux débats, ne porte aucune mention relative au matériau, béton ou bois, composant la structure des planchers des différents niveaux de l'immeuble vendu ; qu'il résulte des indications de l'acte authentique du 15 décembre 2009 que l'immeuble en copropriété a été acheté par l'appelant le 25 mai 2007, lequel a indiqué ne pas avoir réalisé de travaux de modification de l'aspect extérieur ou des parties communes, indication qui n'est remise en cause par aucune pièce produite, de sorte qu'il n'est pas établi qu'il connaissait ces structures ; que la promesse de vente régularisée le 16 septembre 2009 par les parties à la rubrique désignation mentionne de manière manuscrite « immeuble sur cave # dalle béton comprenant : -au rez-de-chaussée un local commercial, -au ler étage un appartement de type 2(...), -au 2d étage un appartement de type 2, -au 3ème étage un appartement de type 2 (...) » ; que l'indication « dalle béton » est positionnée dans la promesse légèrement au-dessus de l'expression « immeuble sur cave comprenant », ce qui atteste comme l'a relevé l'expert, qu'elle a été rajoutée après la rédaction de la rubrique par l'agence, avant les signatures, sans cependant qu'aucune pièce n'établisse qu'elle a été rajoutée après la signature de l'acte par le vendeur à son insu, comme il le suggère ; que l'expertise de Monsieur I... a mis en évidence que les planchers du rez-de-chaussée sur cave et du premier étage sont en béton, tandis que ceux du second et du troisième étage sont en bois sur empoutrement bois, précisant que seule était visible la structure du plancher béton situé entre la cave et le rez-de-chaussée ; que les acquéreurs soutiennent avoir fait de l'existence de dalles béton à tous les niveaux un élément déterminant de leur consentement, estimant que la mention « dalle béton » retranscrit cette exigence ; que toutefois, il appartient à Monsieur Y... et Madame M... de rapporter la preuve qu'en réponse à l'offre de vente de Monsieur K... retranscrite dans l'annonce de l'agence, muette sur la structure de l'immeuble, ils ont clairement fait part à l'agence son mandataire, de l'exigence déterminante de leur consentement, de planchers béton à tous les niveaux de l'immeuble, la faisant ainsi entrer dans le champ contractuel, ce au plus tard lors de la signature de la promesse de vente le 16 septembre 2009 qui caractérise l'accord des parties sur la chose et le prix ; que cependant, cette preuve ne peut se déduire d'attestations relatant les demandes opérées par les acquéreurs auprès d'autres agences, pour certaines non datées (attestation du cabinet FRENAIS-INIZAN, pièce 29) et en des termes qui n'expriment pas la demande d'un plancher béton à tous les niveaux ; qu'elle ne peut non plus être rapportée par la mention rajoutée sur la promesse de vente, l'indication « dalle » au singulier, son positionnement et le signe utilisé (#) renvoyant à la structure de la cave, seul élément de structure des niveaux au demeurant visible comme l'a précisé l'expert et donc connu à défaut d'autres documents produits fournissant des informations sur ce point ; que contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, cette mention n'est pas dénuée d'intérêt dès lors qu'elle révèle un dispositif constructif assurant une séparation de la cave du reste de l'immeuble, à l'aide d'un matériau qui n'est pas affecté par les parasites tels les champignons présents de façon récurrente dans les caves des immeubles dans la ville ; que les courriers de l'agence du 18 janvier et 16 mars 2010 relatant les tests de son, pratiqués par les acquéreurs entre le rez-de-chaussée et la cave, qui n'ont pas été contestés en réponse par les appelants et ont été confirmés devant l'expert sans que soit établie une erreur quant aux niveaux de l'immeuble concernés, démontrent également que l'exigence d'une dalle béton se limitait bien au plancher haut de la cave ; que le témoignage de Monsieur X..., concernant la préoccupation des acquéreurs quant à la structure de l'ensemble des niveaux, est contredit par les réponses tant de Maître G..., rédacteur de l'acte authentique, que de Maître B..., qui a assuré le suivi juridique du dossier pour les acquéreurs à l'expert et qui précisent n'avoir ni souvenir ni document en rapport avec une exigence des acquéreurs de dalles béton à tous les étages, vérification qui aurait pu être réalisée par une expertise en repoussant la date de signature selon le notaire rédacteur ; qu'il convient en outre de constater que l'acte authentique de vente du 15 décembre 2009, qui constitue le dernier état du consentement des parties, ne contient aucune disposition ou mention se rapportant à la structure ou au dispositif constructif de l'immeuble ; qu'il se déduit de ces éléments que Monsieur Y... et Madame M... ne démontrent pas avoir porté à la connaissance du vendeur leur exigence, élément déterminant de leur consentement, de la présence d'une dalle ou d'un plancher béton à tous les étages de l'immeuble ; qu'ils ne peuvent en conséquence soutenir avoir été trompés par Monsieur K..., ni que ce dernier a manqué aux obligations d'information et de délivrance mises à sa charge par les articles 1602 et 1603 du Code civil, l'immeuble délivré correspondant à celui décrit dans la promesse de vente ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de ce que Monsieur K... ne pouvait connaître la composition de la structure de l'immeuble qu'il avait vendu à Monsieur Y... et Madame M..., de sorte qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas les avoir informés du fait que les planchers étaient en bois et non en béton, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le vendeur est tenu d'expliquer clairement à quoi il s'oblige, et notamment de révéler à l'acquéreur les éléments périphériques affectant l'immeuble vendu ; que le vendeur professionnel est présumé connaître les éléments dont il est tenu d'informer l'acquéreur ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que Monsieur K... n'avait pas manqué à son obligation d'information à l'égard de Monsieur Y... et Madame M... en ne leur révélant pas que la structure de l'immeuble vendu était en bois et non en béton, qu'il ne connaissait pas la structure de l'immeuble, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Monsieur K... était un professionnel de la construction, de sorte qu'il était présumé connaître la structure de l'immeuble objet de la vente et devait en informer les acquéreurs, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1602 du Code civil et de l'article 1147 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur, qui est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ; qu'en se bornant à affirmer que la mention « # Dalle béton », figurant dans la promesse de vente renvoyait à la structure de la cave, sans rechercher s'il résultait de l'ambiguïté de cette mention, qui pouvait aussi bien viser l'immeuble dans son entier, que Monsieur Y... et Madame M... avaient été induits en erreur quant à la structure de l'immeuble et que Monsieur K... n'avait pas satisfait à son obligation de les informer de la structure de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1602 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur N... Y... et Madame D... M... de leur demande tendant à voir condamner la Société AGENCE IMMOBILIERE SERVICE à leur payer la somme totale de 79.882,58 euros à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts au taux légal ;
AUX MOTIFS QU' il est constant que l'agent immobilier engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des tiers en cas de méconnaissance de ses obligations en tant que garant de l'efficacité des actes auxquels il concourt et de l'obligation d'information et de conseil notamment sur l'état du bien vendu dont il est débiteur ; que dans la mesure où les intimés ne rapportent pas la preuve, ainsi qu'il a été relevé plus haut, qu'ils avaient fait part de façon précise à l'agence de ce qu'ils souhaitaient acquérir un immeuble composé de planchers béton à tous les niveaux, et non seulement celui entre la cave et le rez-de-chaussée, ils ne peuvent lui reprocher une négligence remettant en cause l'efficacité de son acte, pour ne pas avoir fait procéder d'office à des recherches sur les modalités constructives de l'immeuble, ce d'autant que les différents niveaux de l'immeuble ne présentaient pas de désordres ou de dégradations ; qu'il apparaît que la Société AGENCE IMMOBILIERE SERVICE a complété la promesse de vente quant à la nature du plancher haut de la cave par la mention « dalle béton », à la demande des acquéreurs, conformément à ce qui était visible lors de la visite des lieux, ce dont attestent les photographies annexées à l'expertise, la nature du plancher, qui a été vérifiée par le test réalisé par les intimés, auquel l'agence fait référence dans ses différents courriers ; qu'il ne résulte d'aucune pièce produite qu'elle disposait d'autres éléments relative aux modalités de construction de l'immeuble, qui n'ont pas été fournis aux intimés lors de leurs visites ou lors de l'établissement de la promesse de vente ; que contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs, l'agence a également pris en compte les problèmes récurrents dans la ville et dans la région, concernant la présence dans les immeubles de parasites tels les champignons ou les insectes xylophages, en faisant réaliser au-delà des seuls diagnostics obligatoires, un état parasitaire de l'immeuble ; que dans ces conditions, n'est pas caractérisée une négligence fautive de la part de l'agence dans l'exécution de ses obligations de vérification et de conseil ; qu'en tout état de cause, le lien de causalité entre les manquements reprochés à l'agence par les acquéreurs et le préjudice invoqué par Monsieur Y... et Madame M..., à savoir le coût du remplacement des planchers bois par des planchers béton, qu'ils analysent comme une restitution de prix ou une mise en conformité, n'est pas établi ; qu'il apparaît en effet, qu'une vérification de la structure de tous les planchers à la diligence de l'agence aurait mis en évidence les planchers bois du second et troisième étage, ce qui les aurait conduit dans la logique de leur argumentation à renoncer à l'acquisition ; que le préjudice résultant des manquements allégués de vérification et de respect du devoir d'information et de conseil s'analyse donc en une perte de la possibilité de ne pas contracter, préjudice qui n'est pas invoqué devant la Cour ; que dès lors, il ne peut être fait droit à la demande d'indemnisation de Monsieur Y... et Madame M... contre la Société AGENCE IMMOBILIERE SERVICE ; que le jugement sera en conséquence réformé ;
1°) ALORS QUE le compromis de vente du 16 septembre 2009 mentionne que l'immeuble, objet de la vente, est un « immeuble avec cave # béton », indiquant que l'immeuble est entièrement constitué de dalles en béton ; qu'en affirmant néanmoins que ce compromis mentionnait que seule la cave avait une structure en béton, pour en déduire qu'il ne pouvait être reproché à la Société AIS d'avoir porté une mention erronée, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, l'agent immobilier rédacteur d'acte doit s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il confectionne ; que dans le cadre de son obligation de conseil, il doit notamment s'assurer de la conformité du bien avec l'acte et en cas d'ambiguïté, procéder à toute vérification de nature à lever celle-ci ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que la Société AIS n'avait pas manqué à son obligation de conseil et de vérification à l'égard de Monsieur Y... et Madame M..., qu'elle ne connaissait pas la structure de l'immeuble, sans rechercher, comme elle y était invitée, si en portant une mention ambiguë sur le compromis de vente et en s'abstenant de procéder à toute vérification permettant de lever cette dernière, la Société AIS avait précisément manqué à son obligation de conseil et de vérification, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de ce que le lien de causalité entre les manquements reprochés à la Société AIS par Monsieur Y... et Madame M... et le préjudice qu'ils invoquaient n'était pas établi, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE l'obligation pour un acquéreur de faire réaliser des travaux en raison d'une non-conformité entre le bien qu'ils pensaient acquérir et celui qu'ils avaient finalement acquis est la conséquence directe du manquement de l'agent immobilier à son obligation d'information sur la structure d'un immeuble ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
