LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1722 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (3 octobre 2017, Reims), que la société Lydo'loc, locataire de locaux commerciaux appartenant à M. X... et destinés à l'exploitation d'une station-service de location de véhicules et à toute activité relative à l'automobile, l'a assigné, à la suite d'un incendie, en résiliation du bail sur le fondement du texte susvisé ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la chose louée n'a pas été totalement détruite puisque le parking subsistait en partie avant et pouvait être utilisé par une société pratiquant l'activité de location de voiture, même si la station de lavage et un bureau et une pièce attenante étaient endommagés ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les dégâts provoqués par l'incendie avaient rendu le bien loué impropre à l'exploitation prévue au contrat de bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à la société Lydo'loc la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour la société Lydo'loc.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir prononcé la résiliation du bail commercial au 13 février 2012 aux torts de la société Lydo'Loc, preneur, pour non-paiement de loyers, et d'avoir, en conséquence :
- condamné la société Lydo'Loc à régler à Monsieur Philippe X..., bailleur, la somme de 34 436,32 euros, outre intérêts légaux, au titre de loyers impayés, indemnités d'occupation et accessoires ;
- débouté la société Lydo'Loc de l'ensemble de ses demandes en paiement formées à l'encontre du bailleur ;
AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit ou force majeure, Ie bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. L'application de l'article 1722 n'est pas restreinte au cas de perte totale de la chose, elle s'étend au cas où, par suite des circonstances, le preneur se trouve dans I'impossibilité de jouir de Ia chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination.
Qu'aux termes de l'article 1733 du code civil, le locataire répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie soit arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, soit que le feu a été communiqué par un bâtiment voisin.
Qu'il est produit un compte rendu d'infraction initial aux termes duquel Monsieur Z..., dirigeant de la SARL LYDO'LOC, a porté plainte suite à un incendie qui a été provoqué par une moto qui a pris feu après avoir pénétré dans la copropriété et s'est propagé à un véhicule qui se trouvait dans la baie de lavage et à un autre véhicule.
Qu'aux termes d'un courrier du 7 octobre 2010 et de la copie du chèque correspondant, AXA FRANCE a réglé à la société ACLV, le 7 octobre 2010, la somme de 6 235 EUR correspondant à l'indemnité immédiate chiffrée par l'expert déduction faite de la facture de décontamination réglée directement à SAMSIC.
Qu'il n'est pas contesté que l'incendie s'est produit par cas fortuit ou force majeure et les éléments susvisés le corroborent, en conséquence, ce sont les dispositions de l'article 1722 du code civil qui doivent s'appliquer.
Qu'il est produit aux débats deux constats de Maître A..., huissier :
- Dans celui du 15 mars 2011, l'huissier a constaté que plusieurs voitures sont garées sur le parking, situé sur la partie avant de l'immeuble, dont l'usage exclusif fait partie des lieux loués ; en partie arrière il a constaté les dégâts sur la baie de lavage, inexploitable en l'absence de travaux et des dégâts dans le bureau et la pièce donnant sur l'arrière.
- Dans celui du 9 janvier 2012, l'huissier a également constaté la présence de voitures sur le parking situé à l'avant des locaux loués et a constaté qu'à l'endroit où se trouvait la baie de lavage des travaux ont été faits et qu'elle ressemblait davantage à un emplacement de parking, ouvert des deux côtés.
Qu'en l'espèce, la chose louée n'a pas été totalement détruite puisque, en toute hypothèse, le parking subsistait en partie avant et pouvait être utilisé par une société pratiquant l'activité la location de voiture, même si la station de lavage et un bureau et une pièce attenante étaient endommagés.
Qu'il appartenait donc à la SARL LYDO'LOC, qui ne pouvait se faire justice elle-même, de demander en justice, en application des dispositions de l'article 1722 du code civil, une diminution du prix, ou la résiliation même du bail, ce qu'elle n'a pas fait avant le 30 avril 2013.
Qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de dire que la résiliation a pris effet le jour de l'incendie, puisque, la destruction étant partielle, la résiliation ne pouvait être prononcée de ce fait que sur demande du preneur.
Que suivant ordonnance de référé du 27 juin 2012, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 13 février 2012 et ordonné l'expulsion de la SARL LYDO'LOC. La demande de rétractation de l'ordonnance a été rejetée suivant ordonnance du 26 décembre 2012.
Que la SARL LYDO'LOC soutient que l'ordonnance est devenue caduque puisqu'elle n'a pas été régulièrement signifiée dans les 6 mois de sa date.
Qu'il résulte d'une décision rendue par le juge de l'exécution le 8 avril 2013 que l'ordonnance de référé du 27 juin 2012, réputée contradictoire et susceptible d'appel, n'avait pas été régulièrement signifiée dans les 6 mois de sa date. Elle est donc devenue caduque.
Que la SARL LYDO'LOC ne conteste pas, page 12 de ses écritures, avoir réglé les loyers pendant 2 ans après le sinistre et avoir cessé de les régler à compter du 1er octobre 2011.
Qu'il est justifié de la restitution des clés le 21 septembre 2012.
Que le bail peut être résilié en justice en cas d'inexécution par le bailleur ou par le locataire de leurs engagements.
Que la SARL LYDO'LOC n'a pas demandé la résiliation du bail après l'incendie ni de diminution du prix et a exécuté ses obligations pendant deux ans, elle n'a pas davantage mis en demeure son bailleur d'effectuer les réparations étant observé qu'il est indiqué dans le bail que toutes les réparations intérieures au local loué, même foncières, sont à la charge du preneur sans exception des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil. Elle n'a pas produit non plus l'intégralité des documents relatifs aux assurances et aux démarches entreprises.
Que d'autre part, la SARL LYDO'LOC produit un document émanant de l'entreprise TEVA, expert, indiquant une évaluation des dommages comprenant la climatisation l'électricité, la peinture et la décontamination d'un montant HT de 6 235 EUR outre la vétusté récupérable éventuelle et, comme il est dit plus haut, aux termes d'un courrier du 7 octobre 2010 et de la copie du chèque correspondant, AXA FRANCE a réglé à la SOC ACLV, le 7 octobre 2010, la somme de 6 235 EUR correspondant à l'indemnité immédiate chiffrée par l'expert déduction faite de la facture de décontamination réglée directement à SAMSIC.
Qu'il n'est donc pas établi par la SARL LYDO'LOC que le bailleur n'aurait pas rempli ses obligations.
Que la SARL LYDO'LOC est donc mal fondée à demander la résiliation du bail à compter du jour de l'incendie et à soutenir que le manquement du bailleur à ses obligations justifiait la cessation du paiement des loyers.
Qu'il convient donc d'infirmer le jugement sur ces deux points et, statuant à nouveau, de prononcer la résiliation du bail à la date demandée par le bailleur, postérieure au jour où le preneur a cessé le paiement des loyers, soit au 13 février 2012, aux torts du preneur, et de débouter la SARL LYDO'LOC de sa demande en restitution de sommes versées au titre des loyers.
Que la SARL LYDO'LOC devait au bailleur le montant des loyers et indemnités d'occupation (pour un montant égal à celui des loyers augmentés des charges), ayant couru du 1er octobre 2011 jusqu'au 21 septembre 2012, date de la restitution des clés.
Qu'il est prévu au bail que le preneur devra acquitter les taxes foncières.
Que Monsieur Philippe X... a fait délivrer son assignation en paiement le 16 mai 2013, avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR qui a modifié les délais de prescription.
Qu'au 16 mai 2013, le délai de prescription était de 5 ans pour le recouvrement des loyers, des révisions de loyers et des charges.
Que Monsieur X... est donc recevable en ses demandes en paiement pour les périodes postérieures au 16 mai 2008, soit, à compter de juin 2008.
Que la demande en paiement de sommes dues et non atteintes par la prescription au jour de la demande est un droit et ne saurait, de ce fait, être considérée comme abusive.
Que le montant des loyers et indemnités d'occupation (calculées sur le montant des loyers augmentés des charges) dus d'octobre 2011 à septembre 2012 inclus, non utilement contesté est, en tout, de 24 468 EUR.
Que Monsieur X... produit des avis de taxes foncières pour 2009, 2010 et 2011 relatifs à un bien sis [...] , alors que le bien loué se situe au [...] et il n'est pas justifié que le bien sur lequel porte cette taxe correspond bien à celui loué et que Monsieur X... ne possède pas d'autres biens au [...] auxquels cette taxe pourrait s'appliquer.
Qu'en conséquence, Monsieur X... ne justifie pas suffisamment de sa demande sur ce point et en sera débouté.
Que concernant les demandes relatives aux arriérés de loyers correspondant à l'indexation qui n'a pas été opérée, Monsieur X... produit des fiches de calcul précises et détaillées en fonction de l'indice applicable de juin 2008 à septembre 2011 inclus. Les calculs correspondants ne sont pas utilement contestés par la SARL LYDO'LOC.
Que les indexations dues par la SARL LYDO'LOC sont donc : -De juin à septembre 2008 inclus de : 383,04 EUR ; - D'octobre 2008 à septembre 2009 inclus de : 2 912,68 EUR ; - D'octobre 2009 à septembre 2010 inclus de : 3 668,40 EUR ; - D'octobre 2010 à septembre 2011 inclus de 3 004,20 EUR. Soit, en tout, la somme de : 9 968,32 EUR.
Que l'assignation introductive d'instance vaut, en toute hypothèse, mise en demeure de payer.
Que le jugement entrepris sera donc infirmé en ses dispositions déboutant Monsieur X... de ses demandes en paiement et, statuant à nouveau sur ce point, la SARL LYDO'LOC sera condamnée à régler à Monsieur X... la somme de : 9 968,32 EUR+24 468 EUR = 34 436,32 EUR assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt » ;
1°/ ALORS QU'aux termes de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; que la destruction partielle des bâtiments qui rend, néanmoins, l'immeuble impropre à sa destination est assimilée à une perte totale ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que l'incendie survenu dans la nuit du 3 avril 2009 avait causé des « dégâts sur la baie de lavage, inexploitable en l'absence de travaux », ainsi que « des dégâts dans le bureau et la pièce donnant sur l'arrière » (arrêt, p. 4 § 3) ; que la société Lydo'Loc faisait valoir, dans ses écritures d'appel, que les locaux subsistants ne permettaient pas l'exploitation des lieux suivant la destination prévue au bail puisque les véhicules devaient être lavés entre chaque location et qu' « on voit mal comment les terminaux reliés à la centrale de réservation « Rent a car » et les terminaux de paiements (
) auraient pu être installés sur le parking » (conclusions, p. 11 § 10) ; qu'elle ajoutait que les places de parking et le bureau avaient été eux-mêmes été rendus inaccessibles du fait de l'incendie (conclusions, p. 11) ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour juger qu'il n'y aurait pas lieu de constater la résiliation du bail de plein droit, que « la chose louée n'a pas été totalement détruite puisque, en toute hypothèse, le parking subsistait en partie avant et pouvait être utilisé par une société pratiquant l'activité la location de voiture, même si la station de lavage et un bureau et une pièce attenante étaient endommagés » (arrêt, p. 4 § 5), sans rechercher concrètement, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si les désordres provoqués par l'incendie du 3 avril 2009 n'étaient pas suffisamment graves pour rendre les locaux impropres à l'exploitation prévue au contrat de bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil ;
2°/ ALORS QUE, subsidiairement, à supposer même que le bail n'ait pas été résolu de plein droit, il n'en reste pas moins que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail ; que la renonciation du preneur à se prévaloir de cette résiliation doit être caractérisée sans équivoque ; qu'en l'espèce, pour prononcer la résiliation du bail aux torts de la société locataire, la cour d'appel, après avoir constaté que le bâtiment avait été partiellement détruit par un incendie le 3 avril 2009, a relevé que l'exposante « n'(avait) pas demandé la résiliation du bail après l'incendie ni de diminution du prix et a exécuté ses obligations pendant deux ans » et qu'elle n'avait demandé la résiliation que le 30 avril 2013 (arrêt, p. 4 § 14) ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser une renonciation non équivoque, fût-elle tacite, de la société Lydo'Loc à se prévaloir de la résiliation du bail à la suite du sinistre ayant détruit partiellement les locaux litigieux le 3 avril 2009, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil et du principe selon lequel la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ;
3) ALORS QU'encore plus subsidiairement, bailleur est tenu à une obligation de délivrance au titre de laquelle il doit délivrer au preneur un bien conforme à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués et de les maintenir conformes à l'usage prévu au bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que la baie de lavage était « inexploitable en l'absence de travaux » et que « le bureau et une pièce attenante étaient endommagés » (arrêt, p. 4 § 3 et 5) ; qu'en relevant néanmoins, pour écarter toute faute du bailleur tenant, d'une part, à la délivrance et à l'entretien de la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'autre part, à la garantie au preneur de la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail, « qu'il est indiqué dans le bail que toutes les réparations intérieures au local loué, même foncières, sont à la charge du preneur sans exception des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil » (arrêt, p. 4, in fine), la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier sa décision, et violé les articles 1741 et 1719 du code civil ;
4) ALORS QUE la demande en résiliation judiciaire ne requiert aucune mise en demeure préalable ; qu'en relevant également, pour décider que la résiliation du bail aux torts du bailleur n'aurait pas été justifiée, que « la SARL LYDO'LOC n'a(vait) (
) pas davantage mis en demeure son bailleur d'effectuer les réparations » (arrêt, p. 4 § 14), alors que l'action en résiliation judiciaire du bail de la société Lydo'Loc n'était pas subordonnée à la délivrance d'une mise en demeure, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1741 du code civil ;
5) ALORS QU'en relevant enfin, pour écarter toute faute du bailleur, que « l'assureur avait réglé à la SOC ACLV (sous-locataire), le 7 octobre 2010, la somme de 6 235 euros correspondant à l'indemnité immédiate chiffrée par l'expert » (arrêt, p. 4, in fine), la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, et derechef violé les articles 1741 et 1719 du code civil.
