LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 4 décembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme F..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. A..., B..., Bureau, Mme G..., MM. Jacques, Bech, conseillers, Mmes Guillaudier, Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, Mme Besse, greffier de chambre ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 26 octobre 2017), que Mme X... a acquis de M. Y... une maison qui avait fait l'objet de travaux de rénovation ; qu'une transaction a été conclue par les parties entre la promesse de vente et sa réitération par acte authentique en raison de la nécessité de réaliser des travaux de réfection de la toiture et d'isolation ; que, de nouveaux désordres étant apparus postérieurement à la vente définitive, Mme X... a assigné M. Y... en annulation de la vente pour dol et, subsidiairement, en résolution pour vices cachés ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en nullité de la vente pour dol ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'expert avait indiqué qu'il ne disposait d'aucun élément permettant d'affirmer que le vendeur avait sciemment celé des informations concernant la charpente et l'alimentation en eau et retenu que Mme X... ne produisait aucun autre élément permettant de constater un manquement intentionnel de M. Y... à son obligation précontractuelle d'information, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la dissimulation de travaux de remise en état commandés antérieurement à la vente mais non facturés ou non soldés, qui n'était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande fondée sur la garantie des vices cachés ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine que l'ambiguïté des termes de la clause de l'acte authentique de vente intitulée "convention-transaction" rendait nécessaire, que l'action en garantie à laquelle Mme X... avait renoncé après la constatation des désordres affectant la charpente et l'isolation de l'immeuble concernait nécessairement les vices cachés révélés postérieurement à la vente de l'immeuble et qu'il n'était pas fait de distinction entre les vices cachés découverts avant et après la transaction, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur d'autres vices connus à la date de cet acte que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que l'action en garantie des vices cachés exercée par Mme X... était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement et débouté Mme X... de ses demandes tendant au prononcé de la nullité du contrat de vente et à la condamnation de M. Y... à l'indemniser de ses préjudices,
AUX MOTIFS QUE le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire a identifié des désordres qui ont été constatés par Monique X... entre la signature de la promesse de vente et la réitération de la vente par acte notarié ; qu'il en va ainsi de l'absence d'isolation au niveau des façades et de la toiture, et de la défectuosité de la charpente, qui nécessitait une réfection complète ; qu'il en a identifié d'autres apparus après la signature de l'acte authentique de vente ; qu'il en va ainsi de la vétusté des murs conservés et des reprises de sous-oeuvre mal réalisés, de la non conformité des réseaux d'alimentation en eau potable, et de l'absence de réalisation d'un réseau d'évacuation des eaux usées ; qu'il résulte de son rapport que l'absence d'isolation du bâtiment, la vétusté des murs conservés, la mauvaise réalisation par la société ARC des reprises en sous oeuvre, les bouchages sommaires d'ouvertures en façade avec des matériaux non adaptés, n'étaient pas nécessairement connus par Jean-Jacques Y... au moment de la vente ou que les travaux non réalisés l'ont peut être été à son insu ; qu'ainsi, la preuve n'étant pas rapportée de la connaissance certaine de ces désordres par le vendeur au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte notarié, toute réticence dolosive doit être exclue à leur sujet ; qu'en ce qui concerne la défectuosité de la charpente, il ressort du rapport de l'expert que la société ARC devait refaire les couvertures après sa reprise, mais que cette prestation n'a pas été réalisée ; que l'expert précise que ces désordres n'étaient pas décelables sans sondage préalable ; qu'en ce qui concerne l'alimentation en eau, vétuste et non conforme, il énonce que cette intervention, qui n'a pas été effectuée, était connue de Jean-Jacques Y... ; qu'il considère que celui-ci connaissait l'état dans lequel il a acheté le bien et ne pouvait ignorer quels étaient les travaux initialement prévus et ceux finalement non réalisés, "a minima au niveau de la charpente et de l'alimentation en eau" ; que cependant, il énonce aussi qu'il ne dispose d'aucun élément permettant d'affirmer que le vendeur a sciemment celé des informations ; que son rapport ne fait donc pas la preuve que Jean-Jacques Y... a dissimulé ces informations relatives aux désordres de la charpente et à la non conformité de l'alimentation en eau avec l'intention de tromper l'acheteur ; que Monique X... ne produit aucun autre élément permettant de constater un manquement intentionnel de Jean-Jacques Y... qui n'est pas un professionnel de l'immobilier, à son obligation précontractuelle d'information ; que dans ces conditions la preuve d'une réticence dolosive imputable au vendeur n'étant pas rapportée, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il prononce la nullité de la vente et fait droit aux demandes subséquentes de Monique X..., y compris celle tendant à faire supporter par Jean-Jacques Y... les frais d'inscription d'une hypothèque judiciaire conservatoire ;
ALORS QUE le vendeur qui s'abstient de révéler des informations essentielles sans lesquelles l'acquéreur n'aurait pas consenti à la vente commet un dol entraînant la nullité de celle-ci ; qu'en écartant toute réticence dolosive de M. Y... sans rechercher si celui-ci n'avait pas sciemment dissimulé à l'acquéreur qu'il avait refusé de payer le solde des factures de travaux qu'il avait commandés à raison des défaillances de l'entrepreneur, et s'il ne connaissait pas nécessairement les vices affectant la charpente et l'alimentation en eau puisqu'il avait commandé les travaux nécessaires et que ceux-ci n'avaient pas été facturés la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Mme X... irrecevable en sa demande subsidiaire fondée sur la garantie des vices cachés,
AUX MOTIFS QUE Jean-Jacques Y... soutient qu'au vu de la clause de l'acte de vente intitulée "convention particulière-transaction", Monique X... n'est plus recevable à exercer une action à laquelle elle a renoncé, et ne peut faire état d'un différend à propos duquel la transaction a l'autorité de la chose jugée en dernier ressort, l'accord ayant porté à la fois sur les désordres ayant donné lieu aux devis de deux entreprises, mais également sur ceux inconnus au moment de la vente ; que pour faire échec à l'application de cette clause, Monique X... prétend que le protocole d'accord régularisé entre les parties les 2 et 5 novembre 2009 ne visait pas les désordres qui ont été révélés après la vente de l'immeuble et que cette transaction constatée dans l'acte notarié ne mentionnant pas les vices affectant l'immeuble révélés après la vente, elle ne lui est pas opposable ; que la clause de l'acte authentique de vente relative à la transaction conclue entre les parties ne fait pas de distinction entre les vices cachés découverts avant et après cet acte ; que cette transaction ayant été conclue après que Monique X... a constaté les désordres affectant l'isolation et la charpente de l'immeuble, il y a lieu d'en déduire que l'action en garantie à laquelle elle a renoncé concerne nécessairement les vices cachés révélés postérieurement à la vente de l'immeuble ; qu'en conséquence, l'action en garantie des vices cachés exercée par l'intimée est irrecevable, en application des articles 2052 du code civil et 122 du code de procédure civile ;
ALORS QUE les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris ; que pour déclarer Madame X... irrecevable en son action en garantie des vices cachés dirigée contre Monsieur Y..., l'arrêt retient que la clause de l'acte authentique de vente relative à la transaction conclue entre les parties ne fait pas de distinction entre les vices cachés découverts avant et après cet acte ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il ressort de la clause de l'acte authentique relative à la transaction que cette dernière portait sur des travaux dans la maison ayant fait l'objet de devis et pour lesquels le vendeur acceptait de participer à hauteur de 10.000 euros, ce que confirmait la transaction elle-même qui mentionnait expressément qu'elle faisait « suite à des différends relatifs à l'information des devis reçus pour la mise en oeuvre de travaux de réfection à réaliser » de sorte que la transaction signée entre les parties n'avait réglé que le seul différend relatif à des vices cachés découverts avant l'acte de vente, la cour d'appel a violé les articles 1641, 2048 et 2049 du code civil ;
2°- ALORS, subsidiairement QUE Mme X... dénonçait de nombreux vices dont l'expert avait expressément constaté qu'ils ne s'étaient révélés qu'après la conclusion du protocole transactionnel et sa réitération dans l'acte authentique ; qu'en se bornant à constater que la transaction a été conclue après que Madame X... a constaté les désordres affectant l'isolation et la charpente de l'immeuble sans rechercher si, à la date de cette transaction, étaient connus les vices dont l'expert mentionnait qu'ils avaient été découverts « après coup », à savoir a vétusté des murs conservés, caché par des plaques de plâtre, les travaux de sous-oeuvre mal réalisés et l'alimentation en eau potable à refaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles2048 et 2049 du Code civil ;
