LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 6 juillet 2017), que la société civile immobilière du Menu (la SCI) a confié à son associée, la société Axima concept, la vente d'une parcelle de terrain sur laquelle est implanté un bâtiment à usage d'entrepôt et de bureaux ; que celle-ci a donné un mandat de vente au cabinet Tostain-Laffineur ; que, le 6 janvier 2014, la société Nouvelle cent pour cent express a présenté une offre d'achat au prix de 400 000 euros ; que, par acte du 24 juillet 2014, la SCI a signé une promesse de vente pour un prix de 610 000 euros avec la SNC Fretin du Mont qui a levé l'option le 14 octobre 2014 ; que la société Nouvelle cent pour cent express et la SNC Fretin du Nord ont chacune assigné la SCI en réalisation forcée de la vente, laquelle a appelé le cabinet Tostain-Laffineur en intervention forcée pour manquements dans l'exécution de son mandat ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Nouvelle cent pour cent express fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Nouvelle cent pour cent express ne produisait qu'un courrier électronique du cabinet Tostain-Laffineur retraçant l'historique de leurs échanges et révélant que celui-ci, de sa propre initiative, l'avait informée que M. Y..., directeur régional de la société Axima Concept, avait accepté verbalement la proposition d'achat en indiquant qu'un accord écrit du service juridique était nécessaire, la cour d'appel, qui a souverainement retenu, sans violer l'article 1583 du code civil, qu'il ne pouvait s'agir de la transmission officielle à la société Nouvelle cent pour cent express de l'acceptation de son offre par la SCI, laquelle, en toute hypothèse, devait être formalisée par le service juridique de la société, en a exactement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions sur la qualité de mandataire apparent de M. Y... que ses constatations rendaient inopérantes, que, faute pour la société Nouvelle cent pour cent express de démontrer que la SCI lui aurait exprimé, directement ou par mandataire interposé, mais clairement et délibérément, l'acceptation de son offre, elle ne pouvait se prévaloir d'une vente parfaite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Nouvelle cent pour cent express aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer la somme de 3 000 uros à la SCI du Menu et la somme de 3 000 euros à la société Fretin du Mont ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me H... , avocat aux Conseils, pour la société Nouvelle cent pour cent express.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR, confirmant le jugement, débouté la société Nouvelle cent pour cent express de ses demandes et dit que cette dernière sera condamnée aux frais de main levée de l'inscription faite au service de la publicité foncière,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur les demandes de la société Nouvelle cent pour cent express, l'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que le janvier 2014, M. Gérard Z..., de la société Nouvelle cent pour cent express, a adressé au cabinet Tostain Laffineur un courriel ainsi rédigé, hors formules de politesse : "Nous faisons suite à nos différents échanges concernant nos recherches de bâtiment en métropole lilloise. Nous vous confirmons notre intérêt pour le local situé sur le CRT de Lesquin (vos références 3407 TC), à l'angle de la rue du Mont de Terre et de la rue du Mont de Sainghin, d'une superficie totale de 2 000 m² d'entrepôt sur 5 400 m2 de terrain. Nous avons tenu compte du poste de travaux à effectuer afin que ce site puisse être adapté à notre activité. En conséquence, veuillez trouver notre proposition ferme et irrévocable pour l'acquisition de ce bien à 400 000 euros (quatre cent mille euros) net vendeur, sous réserve de bénéficier d'une réserve foncière sure ce terrain qui nous permette la construction de 1500 mètres carrés au sol à l'emplacement du parking actuel [et] que le terrain ne soit pas pollué. Nous vous précisons qu'en cas d'accord des vendeurs, la transaction pourra s'effectuer sans condition suspensive d'obtention de prêt. D'ailleurs, nous serions disposés à rémunérer vos frais de négociation à 30 000 euros HT. Cette proposition est motivée par les prix du marché actuels, pratiqués sur des locaux à la vente avec des superficies ainsi que le poste travaux important. Il s'agit d'une offre sérieuse, nous sommes très motivés et vous connaissez notre solidité financière. Néanmoins, si notre offre ne devait pas avoir d'issue favorable, nous vous prions de bien vouloir nous informer immédiatement afin que nous puissions nous intéresser à d'autres propositions immobilières." ; que, contrairement à ce que soutient la SCI du Menu, et comme l'a retenu à juste titre le tribunal, il s'agit d'une offre ferme, précise et non équivoque, que les réserves formulées ne sont pas de nature à disqualifier s'agissant de réserves portant sur des éléments objectifs du bien, ne dépendant pas de la volonté de celui qui s'engage, distinctes de conditions, c'est-à-dire, selon l'article 1168 du code civil, de stipulations faisant dépendre l'obligation d'un événement futur et incertain ; que, cependant, pour tenter de démontrer une acceptation de cette offre par la SCI du Menu, la société Nouvelle cent pour cent express produit exclusivement un courriel que lui a adresse la SARL Tostain Laffineur le 4 février 2014, retraçant l'historique de leurs échanges, dans lequel on peut lire : "J'ai donc transmis par mail du 6 janvier votre proposition à M. Y... (directeur régional de la société Axima) qui a accepté verbalement votre proposition au bout de quatre à cinq jours de réflexion. A ce moment précis, M. Y... s'est engagé, toujours verbalement, à faire parvenir votre proposition d'achat à son service juridique pour obtenir au plus vite un accord écrit. Pendant plus d'une semaine j'ai relancé à plusieurs reprises M. Y... qui me disait que le dossier était en cours de traitement. J'apprends finalement que la personne en charge du dossier, Mme A..., était en déplacement depuis quelques jours et n'avait toujours pas reçu votre proposition d'achat. J'ai donc envoyé moi-même ladite proposition (parvenue quelques jours plus tôt à M. Y...) au service juridique de la société Axima par mail en date du 17 janvier 2013. Lundi 20 janvier, j'ai repris contact avec Mme A... qui m'a conseillé de m'entretenir avec M. Y... car celui-ci avait reçu une proposition d'achat supérieure à celle que je lui avais envoyée quelques jours auparavant. J'ai donc téléphoné à M. Y... qui m'a confirmé les dires de Mme A... en me précisant avoir reçu une proposition d'un professionnel de l'immobilier (promoteur) à 600 000 euros [...]. Je vous ai toutefois tenu au jour le jour au fait de l'évolution de la situation en vous disant que M. Y... avait accepté verbalement votre proposition mais malheureusement nous n'avons pas eu de retour écrit malgré de nombreuses relances." ; qu'il est exact, comme le rappelle l'appelante, qu'un écrit n'est pas indispensable pour exprimer l'acceptation d'une offre mais la question n'est pas là ; qu'en effet, si ce courriel révèle que le cabinet Tostain Laffineur a tenu informée la société Nouvelle cent pour cent express de la transmission de son offre, de ses diligences en vue d'obtenir une réponse et, de sa propre initiative, de ce que M. Y... aurait accepté verbalement cette offre, il n'en ressort nullement que ledit cabinet ait officiellement transmis à l'appelante, en étant mandaté pour ce faire, l'acceptation de son offre par la SCI du Menu, sous quelque forme que ce soit, mais au contraire que M. Y... entendait clairement qu'en toute hypothèse, la notification de son acceptation soit formalisée par écrit par le service juridique de la société ; que la société Nouvelle cent pour cent express ne produit aucune autre pièce démontrant que la SCI du Menu lui aurait exprimé, directement ou par mandataire interposé mais clairement et délibérément, l'acceptation de son offre ; que les termes du courriel précité ne permettent pas de considérer que la façon dont le cabinet Tostain Laffineur a tenu l'appelante "au fait" de l'accord qu'aurait donné M. Y... et des circonstances dans lesquelles il l'aurait donné, ait pu faire croire à cette dernière qu'il était mandaté pour lui notifier cet accord ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a retenu que la preuve d'une acceptation de son offre n'était pas apportée par la société Nouvelle cent pour cent express et l'a déboutée de ses demandes » ;
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE « l'article 1583 du code civil dispose que la vente "est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé" ; que, sur l'offre, l'offre formulée par la société Nouvelle 100% express a été formalisée par mail du 6 janvier 2014 adressé à M. Thibaut B... de la SARL Tostain Laffineur en ces termes : "Nous faisons suite à nos différents échanges, concernant nos recherches de bâtiment en métropole lilloise. Nous vous confirmons notre intérêt pour le local situé sur le CRT de Lesquin (vos références 3407 TC), à l'angle de la rue Mont de Terre et Rue du Mont de Sainghin, d'une superficie totale de 2000 m² d'entrepôt sur 5 400 m² de terrain. Nous avons tenu compte du poste travaux à effectuer, afin que ce site puisse être adapté à notre activité. En conséquence, veuillez trouver notre proposition ferme et irrévocable pour l'acquisition de ce bien, à 400 000 euros (quatre cent mille euros) net vendeur, sous réserve de bénéficier d'une réserve foncière sur ce terrain qui nous permette la construction de 1500 m² au sol à l'emplacement du parking actuel, que le terrain ne soit pas pollué. Nous vous précisons qu'en cas d'accord des vendeurs, la transaction pourra s'effectuer sans condition suspensive d'obtention de prêt. D'ailleurs, nous serions disposés à rémunérer vos frais de négociation à 30 000 euros HT. Cette proposition est motivée par les prix de marché actuels, pratiqués sur des locaux à la vente avec des superficies, ainsi que le poste travaux assez conséquent. Il s'agit d'une offre sérieuse, nous sommes très motivés et vous connaissez notre solidité financière. Néanmoins, si notre offre ne devait pas avoir d'issue favorable, nous vous prions de bien vouloir nous informer, immédiatement, afin que nous puissions nous intéresser à d'autres propositions immobilières" ; que l'offre de la société Nouvelle 100% express est ferme, précise et non équivoque, les réserves formulées n'étant pas de nature à disqualifier l'offre, s'agissant de réserves objectives, autrement dit ne relevant pas de la volonté de celui qui s'engage ; que, sur l'acceptation, en l'espèce, la société Nouvelle 100%
express se prévaut d'une acceptation verbale du vendeur dont elle rapporter la preuve en se prévalant d'un courriel du 4 février 2014 de la SARL Tostain Laffineur ; qu'or, d'une part, ce courriel n'est pas la transmission par l'agent immobilier d'un quelconque accord verbal de son client mais un courriel établi pour répondre manifestement à des échanges antérieurs consécutifs à l'engagement de la SCI du Menu auprès de la SNC Fretin du Mont et qui se veut retracer l'historique des échanges ; qu'ainsi cet écrit énonce : ‘'j'ai donc transmis par mail du 6 janvier 2014 votre proposition à M. Y... (directeur régional de la société Axima) qui a accepté verbalement votre proposition au bout de 4 à 5 jours de réflexion. A ce moment précis, M. Y... s'est engagé, toujours verbalement, à faire parvenir votre proposition d'achat à son service juridique pour obtenir au plus vite un accord écrit. Pendant plus d'une semaine j'ai relancé à plusieurs reprises M. Y... qui me disait que le dossier était en cours de traitement. J'apprends finalement que la personne en charge du dossier, Mme A..., était en déplacement depuis quelques jours et n 'avait toujours pas reçu votre proposition d'achat. J'ai donc envoyé moi-même ladite proposition (parvenue quelques jours plus tôt à M. Y...) au service juridique de la société Axima par mail en date du 17 janvier 2013. Lundi 20 janvier, j'ai repris contact avec Mme A... qui m'a conseillé de m'entretenir avec M. Y... car celui-ci avait reçu une proposition d'achat supérieure à celle que je lui avais envoyé quelques semaines auparavant. J'ai donc téléphoné à M. Y... qui m'a confirmé les dires de Mme A... en me précisant avoir reçu une proposition d'achat d'un professionnel de l'immobilier (promoteur à 610 000 euros)....Je vous ai toutefois tenu au jour le jour au fait de l'évolution de la situation en vous disant que M. Y... avait accepté verbalement votre proposition mais malheureusement nous n'avons pas eu de retour écrit malgré de nombreuses relances" ; que ces trois dernières lignes établissent la preuve que la société Nouvelle 100% express a reçu effectivement une information suivant laquelle M. Y... aurait accepté verbalement la proposition, mais force est de constater que l'accord verbal n'a jamais été donné par M. Y... à la société Nouvelle 100% express directement ; qu'or, si un accord à une offre d'achat peut être verbal, faut-il encore, pour qu'il produise effet, qu'il soit directement donné à l'offrant (car ce faisant il caractérise la volonté de le donner à celui-ci), contrairement à un accord écrit qui se suffit à lui-même (car la matérialisation illustre la volonté de diffusion) ; qu'ainsi, à défaut d'accord verbal donné par M. Y... à la société Nouvelle 100% express, celle-ci ne peut se prévaloir d'une vente parfaite ; qu'en tout état de cause, la société Nouvelle 100% express ne peut tout à la fois se prévaloir du courriel de la SARL Tostain Laffineur pour arguer d'un accord verbal et faire abstraction d'une autre partie du courriel (suivant immédiatement néanmoins la formulation du prétendu accord) faisant état que, dès l'origine, M. Y... (qui n'est pas le gérant de la SCI du Menu) avait indiqué qu'un accord écrit était nécessaire de la part du service juridique ; que la société Nouvelle 100% express ne peut donc prétendre qu'elle a pu être convaincue à un moment quelconque de l'acceptation ferme de la SCI du Menu ; qu'au surplus, la société Nouvelle 100% express n'ignorait pas que M. Y... n'était ni le gérant de la SCI du Menu, ni celui de la société Axima concept mandatée par la SCI du Menu, de sorte qu'il ne pouvait donc engager la SCI du Menu ; que la société Nouvelle 100% express sera donc déboutée de sa demande de vente forcée ; que, sur la demande en mainlevée de l'inscription, la SCI du Menu fait état de ce que la société Nouvelle 100% express a procédé à la publication de son assignation au service de la publicité foncière et qu'une inscription en a résulté ; que pour autant le jugement emportera levée de l'inscription sans qu'il soit nécessaire de condamner la société Nouvelle 100% express à lever l'inscription ; que la société Nouvelle 100% express sera par contre condamnée aux frais de mainlevée » ;
1°/ALORS, d'une part, QUE le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ; que, pour refuser d'admettre la perfection de la vente, la cour d'appel, après avoir relevé que l'offre d'achat formulée par la société Nouvelle cent pour cent express était ferme, précise et non équivoque et que le courriel du cabinet Tostain Laffineur révèle qu'elle avait fait l'objet d'une acceptation verbale par M. Y..., a énoncé qu'il ne ressort pas de ce courriel que ledit cabinet ait officiellement transmis à la société Nouvelle cent pour cent express, en étant mandaté pour ce faire, l'acceptation de son offre par la SCI du Menu, mais que M. Y... entendait que la notification de son acceptation soit formalisée par écrit par le service juridique de la société et que la société Nouvelle cent pour cent express ne produit aucune autre pièce démontrant que la SCI du Menu lui aurait exprimé, directement ou par mandataire interposé mais clairement et délibérément, l'acceptation de son offre ; qu'en statuant ainsi, après avoir pourtant constaté (p. 2) que la SCI du Menu a confié la vente de l'immeuble litigieux à son associé, la société Axima concept, laquelle a donné un mandat de vente au cabinet Tostain-Laffineur, le courriel, dont elle reproduisait les termes, indiquant que M. Y... était le directeur régional de la société Axima, ce dont il résultait que le cabinet Tostain Laffineur, en sa qualité de mandataire, avait pouvoir pour transmettre l'acceptation de l'offre d'acquisition par son mandant, la partie venderesse, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1984 du code civil ;
2°/ALORS, de deuxième part, et en toute hypothèse, QUE le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ; que, pour refuser d'admettre la perfection de la vente, la cour d'appel, à supposer qu'elle ait adopté les motifs adoptés des premiers juges, a énoncé qu'à défaut d'accord verbal donné par M. Y... à la société Nouvelle 100% express, celle-ci ne peut se prévaloir d'une vente parfaite ; qu'en statuant ainsi, après avoir pourtant constaté (arrêt, p. 2) que la SCI du Menu a confié la vente de l'immeuble litigieux à son associé, la société Axima concept, laquelle a donné un mandat de vente au cabinet Tostain-Laffineur, ce dont il résultait que ce cabinet, en sa qualité de mandataire, avait pouvoir pour transmettre l'acceptation de l'offre d'acquisition par son mandant, la partie venderesse, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1984 du code civil ;
3°/ALORS, de troisième part, QUE, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; que, pour décider que la vente litigieuse n'était pas parfaite, la cour d'appel a énoncé qu'il ressortait du courriel du 4 février 2014, que M. Y... entendait que la notification de son acceptation soit formalisée par écrit par le service juridique de la société ; qu'en statuant ainsi, sans relever que le vendeur avait fait de la rédaction d'un écrit une condition déterminante de son consentement, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ;
4°/ALORS, de quatrième part, QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 15), l'exposante a fait valoir que la SCI Du Menu était l'« entité support » créée afin d'assurer le « portage » du terrain vendu, détenu par la société Axima ; qu'elle précisait, à cet égard, que le gérant de la SCI Du Menu, M. C..., n'était jamais intervenu dans l'opération de vente, entièrement suivie par M. Y... en sa qualité de directeur régional de la société Axima, cette société ayant donné mandat de vente au cabinet Tostain etamp; Laffineur, dans lequel elle déclarait « être le seul et légitime propriétaire de l'immeuble » ; qu'elle en concluait qu'en ayant reçu l'accord de M. Y..., directeur régional de la société Axima, ayant déclaré « être le seul et légitime propriétaire de l'immeuble », elle a pu légitimement croire contracter avec le réel propriétaire du terrain, voir son mandataire ; que, pour refuser d'admettre la perfection de la vente, la cour d'appel a énoncé que l'exposante ne produit aucune pièce démontrant que la SCI du Menu lui aurait exprimé, directement ou par mandataire interposé mais clairement et délibérément, l'acceptation de son offre et que les termes du courriel du 4 février 2014 ne permettent pas de considérer que la façon dont le cabinet Tostain-Laffineur a tenu l'appelante « au fait » de l'accord qu'aurait donné M. Y... et des circonstances dans lesquelles il l'aurait donné, ait pu faire croire à cette dernière qu'il était mandaté pour lui notifier cet accord ; qu'en statuant ainsi, sans se prononcer sur les éléments rapportés par l'exposante, établissant que la société Axima se présentait comme le propriétaire de l'immeuble litigieux et que seul son directeur régional était en charge de la vente projetée, de sorte qu'elle a pu légitimement estimer que son offre était acceptée par le propriétaire de l'immeuble litigieux, sinon par son mandataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1er du code civil, devenu l'article 1103 du même code, ensemble l'article 1583 du même code ;
5°/ALORS, enfin et en toute hypothèse, QUE, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 15), l'exposante a fait valoir que la SCI Du Menu était l'« entité support » créée afin d'assurer le « portage » du terrain vendu, détenu par la société Axima ; qu'elle précisait, à cet égard, que le gérant de la SCI Du Menu, M. C..., n'était jamais intervenu dans l'opération de vente, entièrement suivie par M. Y... en sa qualité de directeur régional de la société Axima, cette société ayant donné mandat de vente au cabinet Tostain etamp; Laffineur, dans lequel elle déclarait « être le seul et légitime propriétaire de l'immeuble » ; qu'elle en concluait qu'en ayant reçu l'accord de M. Y..., directeur régional de la société Axima, ayant déclaré « être le seul et légitime propriétaire de l'immeuble », elle a pu légitimement croire contracter avec le réel propriétaire du terrain, voir son mandataire ; que, pour refuser d'admettre la perfection de la vente, la cour d'appel a énoncé, à supposer qu'elle ait adopté les motifs des premiers juges, que l'exposante n'ignorait pas que M. Y... n'était ni le gérant de la SCI du Menu, ni celui de la société Axima concept mandatée par la SCI du Menu, de sorte qu'il ne pouvait donc engager la SCI du Menu ; qu'en statuant ainsi, sans se prononcer sur les éléments rapportés par l'exposante, établissant que la société Axima se présentait comme le propriétaire de l'immeuble litigieux et que seul son directeur régional était en charge de la vente projetée, de sorte qu'elle a pu légitimement estimer que son offre était acceptée par le propriétaire de l'immeuble litigieux, sinon par son mandataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1er du code civil, devenu l'article 1103 du même code, ensemble l'article 1583 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR prononcé la vente judiciaire de l'immeuble situé à [...] , Centre Gros de Lesquin, figurant au cadastre section [...] , lieudit [...] pour une surface de 00 ha 54 a 00 ca, pour un prix de 610 000 euros net vendeur, par la SCI Du Menu au profit de la SNC Fretin du Mont, dit que le jugement vaudra acte de vente de l'immeuble situé à [...] , figurant au cadastre section [...] pour une surface de 00 ha a 00 ca entre la SCI Du Menu, société civile immobilière au capital de 304 898,03 euros, immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le numéro n° 401 763 248, ayant son siège rue du Mont de Sainghin Centre Gros de Lesquin [...] au profit de la SNC Fretin du Mont, société en nom collectif, au capital de 1 000 euros, immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le numéro n° 802 373 126, ayant son siège social au [...] , agissant aux poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, pour un prix de 610 000 euros et ordonné l'exécution des formalités de vente et de publicité foncière avec paiement des frais et des émoluments de la vente judiciaire comme de droit ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur les demandes de la SNC Fretin du Mont, cette société, au soutien de sa demande de vente forcée, peut, elle, se prévaloir d'une promesse de vente établie par acte authentique et, ce qui n'est pas contesté, de la levée de l'option par ses soins dans le délai stipulé pour ce faire ; que, pour s'y opposer, la SCI du Menu fait valoir en premier lieu que ce contrat est nul en soutenant qu'à la date à laquelle il a été signé, soit le 24 juillet 2014, elle n'avait pas connaissance, en raison de l'adresse erronée de son gérant mentionnée par son "Kbis", de l'assignation que lui avait fait délivrer à cette adresse, le 6 mars précédent, la société Nouvelle cent pour cent express et de la publication de celle-ci, et donc de l'indisponibilité de son bien, et que son consentement a été vicié par cette erreur ; qu'or l'assignation du 6 mars 2014 lui a été signifiée régulièrement, selon les modalités prévues par l'article 658 du code de procédure civile, à l'adresse figurant effectivement sur son "Kbis", qui est celle de l'immeuble objet du litige, celle à laquelle elle s'est domiciliée sur les actes de première instance et sur la promesse de vente du 24 juillet 2014,de sorte qu'elle ne peut se prévaloir valablement d'une méconnaissance de cette assignation, méconnaissance qui, à la supposer réelle, ne résulterait que de sa négligence ; qu'au demeurant, l'article 1110 du code civil précise que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que tel n'est pas le cas en l'espèce ; que ni l'assignation en vente forcée ni sa publication n'interdisent la vente à un tiers ; que l'éventuelle méconnaissance de ces actes n'était donc pas de nature à tromper la SCI du Menu sur la possibilité qu'elle avait de vendre son bien ; que, par conséquent, son consentement à la vente au profit de la SNC Fretin du Mont n'a pas été vicié par une erreur ; que la SCI du Menu se prévaut en deuxième lieu d'un manquement de la SNC Fretin du Mont à ses obligations contractuelles pour n'avoir pas fourni l'indemnité d'immobilisation ou la caution prévues dans le délai stipulé ; qu'or, le contrat prévoit, comme le rappelle la SCI du Menu elle-même, que dans l'hypothèse où la somme convenue au titre de l'indemnité d'immobilisation ou de la caution ne serait pas versée dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues si bon semble au promettant ; que, comme l'a relevé le tribunal, la SCI du Menu ne démontre nullement avoir notifié à la SNC Fretin du Mont la nullité de la promesse pour défaut de paiement de l'indemnité d'occupation ou de fourniture de la caution ; que, certes, le 1er septembre 2014, Me D... (notaire de la SCI du Menu) a écrit à son confrère qu'il n'a pu procéder à l'enregistrement de la promesse de vente dans le délai d'un mois, soit avant le 24 août, l'acheteur ne lui ayant fait parvenir les fonds que le 26, et que ladite promesse est nulle. C'est sans doute à cette lettre que Me E... a répondu le 11 septembre : "Je me permets de revenir vers vous et vous informe vous adresser sans délai la caution bancaire, la nouvelle procuration. Rien ne s'opposant à la signature d'une nouvelle promesse, je vous remercie de bien vouloir organiser un rendez-vous de signature sans attendre le retour de l'avocat sur les délais permettant de lever l'assignation. Ainsi vous voudrez bien me communiquer le montant de la provision sur frais tenant compte des frais de publication de la promesse" ; qu'aucune explication claire n'est donnée par les parties sur cet échange, alors que les dispositions de l'ancien article 1840 A du code général des impôts reprises par l'article 1589-2 du code civil, n'impose l'enregistrement, dans les dix jours, que des promesses de vente sous seing privé alors que la promesse objet du litige a été passé par acte authentique ; qu'encore faut-il, en outre, que la nullité pour défaut d'enregistrement dans le délai légal soit invoquée ; qu'il n'apparaît pas, au cas présent, qu'une nouvelle promesse ait été signée au mois de septembre 2014 ; que, c'est bien en visant expressément la promesse de vente du 24 juillet 2014 que, par courrier du 14 octobre 2104 à Me D..., le conseil de la SNC Fretin du Mont indique "J'ai le plaisir de vous informer que mon client lève l'option et entend réitérer par acte authentique (...) dans les plus brefs délais" ; que, la SCI du Menu soutient en troisième lieu qu'une fois connue la difficulté liée à l'assignation délivrée à la requête de la société Nouvelle cent pour cent express, elle- même et la SNC Fretin du Mont ont d'un commun accord renoncé à la promesse de vente signée le 24 juillet 2014 et décidé d'en signer une autre, mentionnant l'existence du litige avec la société Nouvelle cent pour cent express, et que la SNC Fretin du Mont ne peut donc demander l'exécution forcée d'une promesse de vente à laquelle les deux parties ont renoncé ; que la SCI du Menu verse aux débats le projet, apparemment rédigé par son notaire, Me D..., d'une nouvelle promesse, non datée, faisant mention de l'existence de la procédure engagée par la société Nouvelle cent pour cent express ; que, cependant, aucune pièce ne démontre la transmission de ce projet à l'autre partie ni un échange à son sujet ; que rien ne permet d'affirmer que la SNC Fretin du Mont ait entendu renoncer avant la signature effective d'une nouvelle promesse et/ou dans l'hypothèse où celle-ci ne serait pas signée au bénéfice de la promesse de vente du 24 juillet 2014 malgré le risque résultant de l'action de la société Nouvelle cent pour cent express ; qu'or, comme cela a été ci-dessus, c'est bien en visant expressément la promesse de vente du 24 juillet 2014 que, par courrier du 14 octobre 2104 à Me D..., le conseil de la SNC Fretin du Mont indique "J'ai le plaisir de vous informer que mon client lève l'option et entend réitérer par acte authentique (...) dans les plus brefs délais" ; que, le 17 novembre, ledit conseil écrit à nouveau à Me D... en ces termes : "Je reviens vers vous suite à mon courrier du 14 octobre 2014. A ce jour, nous ne sommes toujours pas convoqués tandis que votre confrère, Me F..., comme il vous l'a indiqué précédemment, détient le prix de vente. Une dernière fois, je vous demande de convoquer le vendeur pour une signature immédiate" ; que, le même jour, Me D... lui répond : "J'accuse réception de votre correspondance. Je vous informe par la présente que j'adresse à ce jour à mon confrère, en sa qualité de notaire rédacteur, l'ensemble des pièces nécessaires à la rédaction de l'acte" ; qu'il en résulte qu'au 17 novembre 2014, bien qu'elles eussent connaissance de la procédure engagée par la société Nouvelle cent pour cent express, la SCI du Menu et la SNC Fretin du Mont étaient prêtes à, et sur le point de, réitérer par acte authentique la vente prévue par la promesse du 24juillet 2014 ; qu'aucune d'elles ne justifie des circonstances dans lesquelles la SCI du Menu a finalement exprimé son refus, que celle-ci ne conteste pas et tente de légitimer, de procéder à cette réitération mais dès lors, l'action en vente forcée exercée par la SNC Fretin du Mont a été accueillie à bon droit par les premiers juges ; qu'on observera au demeurant que l'obstacle à cette vente que la SCI du Menu met essentiellement en avant est la procédure engagée par la société Nouvelle cent pour cent express ; qu'or, désormais, par l'effet du jugement entrepris et de sa confirmation, cet obstacle n'existe plus et l'opposition de la SCI du Menu n'a plus de raison d'être, si ce n'est peut-être des raisons indicibles ; qu'il y a donc lieu de confirmer également le jugement en ce qu'il a prononcé la vente entre la SCI du Menu et la SNC Fretin du Mont » ;
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE « sur la demande de vente forcée de la SNC Fretin du Mont, l'article 1589 du code civil dispose que "la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix" ; qu'en l'espèce aux termes d'un acte authentique du 24 juillet 2014, la SCI du Menu a promis à la SNC Fretin du Mont de lui vendre l'immeuble situé [...] , laquelle société avait jusqu'au 15 novembre 2014 poux lever l'option, ce qui a été fait le 14 octobre 2014 ; que, sur le vice de consentement, la SCI du Menu fait valoir que son consentement a été vicié en invoquant une erreur de droit sur la substance du bien qui était grevé d'une action en vente forcée découverte postérieurement à la promesse ; qu'or, sans avoir même à s'interroger sur la nature de l'erreur dénature à vicier l'acte(erreur de droit ou erreur sur la substance du bien) force est de constater que la SCI du Menu prétend que pour des raisons indépendantes de sa volonté, mais qu'elle se garde de nommer, elle n'aurait été informée de l'action de la société Nouvelle 100% express que postérieurement à la signature de la promesse soit le 24 juillet 2014 ; que, néanmoins, il est établi que l'assignation de la société Nouvelle 100% express lui a été délivrée le 6 mars 2014, soit bien antérieurement ; qu'il n'est pas exclu qu'elle n'ait été informé de l'inscription de l'assignation au service de la publicité foncière qu'ultérieurement ; que, par contre, l'assignation elle-même venant contester la propriété lui était parfaitement connue ; que ce moyen sera donc écarté ; que, sur le non-respect des dispositions contractuelles, la SCI du Menu fait valoir que l'acte prévoyait le versement d'une indemnité d'immobilisation de 61 000 euros dans le délai d'un mois à compter de la signature de la promesse et qu'à défaut de paiement en bonne date elle a par l'intermédiaire de son notaire, signifié la nullité de l'acte pour cette raison ; qu'or, d'une part, le notaire Me D... n'a nullement signifié la nullité de la promesse unilatérale pour défaut de versement de l'indemnité ; que la lecture de son courrier illustre que le notaire s'est prévalu de la nullité de la promesse pour défaut d'enregistrement dans le mois à défaut d'avoir perçu le montant des frais à exposer pour l'enregistrement ; que, bien que la SCI du Menu ne se prévale pas de la nullité de la promesse pour défaut d'enregistrement, il convient de préciser au regard des dispositions de l'article 1380 du code général des impôts que seules les promesses unilatérales sous seing privé doivent être enregistrées dans les 10 jours sous peine de nullité ; que l'acte authentique qui constatait la promesse unilatérale n'avait donc pas l'obligation d'être publié dans le mois, et les parties avaient dispensé le notaire de cette formalité, non sanctionnée de nullité ; que, d'autre part, s'il est exact que la caution bancaire garantissant le versement de l'indemnité d'immobilisation a été adressée avec quelques jours de retard le 11 septembre 2014, il convient de relever que la promesse unilatérale prévoit en page 7 de l'acte que "dans l'hypothèse où la somme convenue au titre de l'indemnité d'immobilisation ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues si bon semble au promettant" ; qu'or, à aucun moment la SCI du Menu n'a entendu se prévaloir de la tardivité de la caution bancaire ; qu'au contraire, la correspondance de Me D... notaire de la SCI du Menu en date du 17 novembre 2014 évoquant la rédaction à venir de la vente, illustre la volonté de ne pas s'en prévaloir ; qu'à titre surabondant, il sera observé que même s'il devait être considéré que la caution bancaire a été versée en vue d'une nouvelle promesse envisagée (intégrant la circonstance de l'action de la société Nouvelle 100% express), la SCI du Menu n'a jamais entendu se prévaloir avant l'établissement de ses écritures du caractère nul et non avenue de la promesse pour défaut de caution bancaire ; que ce moyen sera donc écarté ; qu'enfin la SCI du Menu ne saurait se prévaloir d'une quelconque rétractation des parties à la promesse unilatérale de vente; que le fait que la rédaction d'une nouvelle promesse ait été envisagée ne saurait constituer la preuve de la rétractation commune des parties ; qu'en conséquence, le tribunal constatera que la vente intervenue entre la SCI du Menu et la SNC Fretin du Mont est parfaite et prononcera la vente judiciaire du bien pour un prix de 610 000 euros net vendeur par la société Nouvelle 100% express [lire : SCI du Menu] au profit de la SNC Fretin du Mont » ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen des chefs de l'arrêt ayant débouté la société Nouvelle cent pour cent express de sa demande en réalisation forcée de l'immeuble litigieux et dit que cette dernière sera condamnée aux frais de main levée de l'inscription faite au service de la publicité foncière, entrainera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de l'arrêt ayant prononcé la vente judiciaire dudit immeuble par la SCI Du Menu au profit de la SNC Fretin du Mont, dit que le jugement vaudra acte de vente de cet immeuble et ordonné l'exécution des formalités de vente et de publicité foncière.
