LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique pris en sa première branche :
Vu l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
Attendu selon ce texte, que les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur ; que la preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'un commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré le 21 décembre 2012 à M. C... et Mme D... ; que Mme Z... ayant été déclarée adjudicataire de l'immeuble saisi, elle a demandé à un tribunal d'instance de lui déclarer inopposable le bail d'habitation consenti par M. C... et Mme D... à M. et Mme X... sur l'immeuble et d'ordonner leur expulsion ;
Attendu que pour constater que M. et Mme X... ne rapportent pas la preuve de l'antériorité du bail au commandement de payer valant saisie immobilière et ordonner leur expulsion, l'arrêt retient que les avis d'imposition, les factures d'électricité et l'attestation d'assurance rapportent la preuve d'une occupation des lieux, mais pas celle de l'existence d'un bail ni de la date à laquelle ce bail a été effectivement signé et que les quittances de loyers délivrées par les anciens propriétaires saisis, ne permettent pas de donner date certaine au bail, d'autant moins qu'elles n'ont pas été rédigées chronologiquement ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle relevait qu'un bail avait été signé entre les parties le 5 novembre 2010, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer à la SCP Piwnica et Molinié la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que M. et Mme X... occupaient sans droit ni titre l'appartement situé au [...] appartenant à Mme Z..., d'avoir ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, d'avoir condamné M. et Mme X... à verser à Mme Z... une indemnité d'occupation mensuelle de 1 000 euros à compter du 13 mars 2014 et jusqu'à libération effective des lieux et d'avoir enfin débouté M. et Mme X... de leurs demandes tendant à la délivrance de quittances de loyer et au paiement de dommages intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'opposabilité du bail à l'acquéreur est régie par l'article 1743 du Code civil qui s'applique en matière de vente volontaire comme de vente sur adjudication ; que toutefois, bien qu'il résulte de cet article que l'acquéreur de l'immeuble n'est tenu de respecter le bail en cours que tout autant qu'il s'agit d'un bail authentique ou ayant date certaine antérieure à la vente, la connaissance du bail ou même de la seule existence du bail s'il s'agit d'un bail verbal, même dépourvu de date certaine au sens de l'article 1328 du code civil, avant la date de la vente suffit à rendre ce bail opposable à l'acquéreur du bien grevé et ne lui permet donc pas d'obtenir l'expulsion du locataire ;
Qu'en l'espèce, l'huissier de justice qui a procédé à la visite des lieux le 22 février 2013, soit plus d'un an avant la vente sur adjudication, indique dans son procès-verbal de description du bien "Sur place, j'ai rencontré Mme X..., locataire, à qui j'ai décliné mes nom, qualité et objet de ma mission. Mme X... me précise qu'elle occupe les lieux en vertu d'un bail sous seing privé datant d'environ trois ans et qu'elle règle à ce titre un loyer mensuel de 1 000 euros charges comprises. Mme X... n'a toutefois pas été en mesure de me justifier de ces déclarations par la présentation de son bail" ; que par ailleurs, l'huissier de justice, indique dans le procès-verbal de visite aux fins de vente immobilière judiciaire du 18 octobre 2013 : "l'appartement dont s'agit est situé au 6ème étage, porte gauche. Sur place, j'ai rencontré M. X..., locataire, en présence de qui les opérations de visite ont été réalisées" ; qu'il ressort de ces deux procès-verbaux que Mme Z..., adjudicataire, n'était informée avant l'adjudication, que des seules allégations, non étayées et non prouvées, des occupants selon lesquelles ces derniers seraient titulaires d'un bail sous seing privé, mais pas de l'existence même de ce bail écrit qui n'était pas établie, dès lors que les occupants n'ont jamais produit le bail litigieux pendant le cours de la procédure immobilière malgré les sollicitations de l'huissier de justice, de sorte que ce bail n'a pu être annexé au cahier des charges, et n'ont consenti à le communiquer à Mme Z... que le 25 mai 2014, soit postérieurement à l'adjudication ; que Mme Z... n'étant pas été informée du bail litigieux avant l'adjudication et ce bail n'ayant pas date certaine en application de l'article 1328 du Code civil, du fait qu'il s'agit d'un bail passé sous seing privé n'ayant pas été enregistré, il incombe aux époux X..., pour démontrer que le bail qui leur a été consenti est opposable à l'intimée, en application des dispositions de l'article L. 321-4 du Code des procédures civiles d'exécution, de rapporter par tout moyen la preuve de l'antériorité du bail au commandement valant saisie immobilière, qui a été signifié aux précédents propriétaires, M. C... et Mme D..., à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, le 21 décembre 2012 ;
Qu'à cette fin, les appelants produisent, outre le bail litigieux signé le 5 novembre 2010, - des attestations de M. C... et Mme D... indiquant qu'ils ont donné à bail l'appartement aux époux X... et que ces derniers ont rempli leurs obligations contractuelles jusqu'à l'évincement par adjudication, - des quittances de loyers portant sur la période allant du mois de novembre 2010 au mois de mai 2014, numérotées en continu de 1 à 42, - des relevés de compte bancaire de la société générale et de la banque postale portant sur la période allant du 23 octobre 2010 au 23 septembre 2014 faisant apparaître presque chaque mois des débits mensuels de 1000 euros, correspondant au montant du loyer, charges comprises, - la photocopie de talons de chèques assorties de mentions manuscrites indiquant que les chèques ont été libellés à l'ordre des époux C..., pour un montant de 1 000 euros et en paiement des loyers, - plusieurs factures d'électricité portant sur les années 2011, 2012 et 2013 et se rapportant à l'appartement, - leurs avis d'imposition à la taxe d'habitation pour les années 2013 et 2014, - leurs avis d'imposition sur le revenu pour les années 2011, 2012 et 2013, - un contrat d'assurances multirisques habitation portant sur la période allant du 17 juillet 2014 au 31 mars 2015, - un courrier de la banque postale du 19 mai 2015 contenant la photocopie du recto de trois chèques bancaires émis par les époux X... à l'ordre de M. et Mme C..., précédents propriétaires du logement, pour un montant de 1 000 euros et débités du compte des époux X... les 6 mars 2014, 15 avril 2014 et 9 mai 2014 ;
Que les avis d'imposition, les factures d'électricité et l'attestation d'assurance pour l'année 2014, rapportent la preuve d'une occupation des lieux, mais pas celle de l'existence d'un bail ni de la date à laquelle ce bail a été effectivement signé ; que les relevés bancaires font la preuve de débits mensuels de 1 000 euros sur les comptes des époux X..., mais ne permettent pas de démontrer, à l'exception de trois d'entre eux, que les bénéficiaires de ces paiements sont les anciens propriétaires, M. C... et Mme D... dès lors que les mentions manuscrites portées par les époux X... sur les talons de chèques produits n'ont pas date certaine et ont été écrites par les appelants eux-mêmes ; que les trois seuls paiements effectivement prouvés au profit des anciens propriétaires - ceux des mois de mars, avril et mai 2014 - ne peuvent rapporter la preuve de l'antériorité du bail au commandement valant saisie immobilière, dès lors qu'ils sont postérieurs à ce commandement et sont intervenus à une époque à laquelle le litige était déjà noué entre les parties ; qu'il en va de même des attestations délivrées par les anciens propriétaires saisis, du fait que les relations d'amitié qu'ils entretiennent avec les appelants laissent planer un doute sur la sincérité de leur témoignage, et des quittances de loyers délivrées par les anciens propriétaires, qui ne permettent pas de donner date certaine au bail, d'autant moins qu'elles n'ont pas été rédigées chronologiquement comme en atteste le courrier du 8 septembre 2014 adressé par les époux X... au conseil de Mme Z... dans lequel les appelants indiquent "être toujours en attente de ces quittances" ;
Que par suite faute d'avoir produit la photocopie de chèques antérieurs au commandement valant saisie du 21 décembre 2012, les époux X... ne rapportent pas la preuve de l'antériorité du bail à ce commandement ; qu'en conséquence, le jugement querellé sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Que subséquemment, les appelants seront déboutés de leurs demandes de Mme Z... à leur délivrer des quittances de loyers et à leur payer une indemnité de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Que sur les demandes accessoires, les époux X..., qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement dont appel relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant, par ailleurs, confirmées ;
AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'aux termes de l'article L. 321-4 du Code des procédures civiles d'exécution, "les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen" ; qu'il résulte de cette disposition que la date de conclusion du bail, antérieure à la signification du commandement, rend le bail opposable au poursuivant comme à l'acquéreur ; que l'occupant peut établir par tout moyen qu'il est entré dans les lieux avant la saisie et qu'il a payé un loyer ; qu'aucune autre condition n'est posée par les nouvelles dispositions du Code des procédures civiles d'exécution ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] et [...] , représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT, a fait signifier à Monsieur Stéphane C... et Madame Nathalie D... un commandement de payer valant saisie immobilière le 21 décembre 2012 et concernant l'immeuble sis [...] et [...] ; que pour établir l'antériorité de leur bail au commandement de payer valant saisie immobilière, Monsieur F... X... et Madame G... Y... épouse X... produisent aux débats le contrat de bail signé avec Monsieur C... et Madame D... pour une durée de 9 ans, en date du 05 novembre 2010, les attestations de Monsieur C... et Madame D... qui témoignent avoir donné en location le bien litigieux à Monsieur F... X... et Madame G... Y... épouse X... le 05 novembre 2010 ainsi que les quittances de loyer délivrées par leur propriétaire de novembre 2010 à Mai 2014 ; que cependant, en l'absence de production de tout justificatif du paiement effectif des mensualités de loyers de novembre 2010 à mai 2014, d'attestations d'assurance portant sur le logement litigieux pour les années 2010 à 2014, ou de justificatifs de paiement de la taxe d'habitation pour ce logement pour les années 2010 à 2013, la production d'un bail dépourvue de date certaine et la production de quittances de loyer non assorties de la preuve du paiement effectif du loyer ne suffisent pas établir la preuve de l'antériorité du bail à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière ; qu'il résulte de ces éléments que le bail en date du 05 novembre 2010 dont se prévalent les époux X... est inopposable à Madame G... Z... ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande d'expulsion, Monsieur F... X... et Madame G... Y... épouse X... occupant les lieux sans droit ni titre ; qu'aucune urgence particulière n'impose que Monsieur F... X... et Madame G... Y... épouse X... soient privés de la protection spéciale prévue par l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; qu'il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer majoré des charges qui serait normalement appelé pour ce type de logement, soit la somme de 1.000€ à compter du 13 mars 2014 jusqu'à libération complète des lieux ; que sur la demande en dommages et intérêts, Madame G... Z..., qui n'établit pas subir un préjudice distinct de celui né de l'occupation des lieux, déjà réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation, sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts ; que sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts, les époux X... n'établissent pas le caractère abusif de la présente procédure alors que Madame G... Z... est déclarée fondée en ses prétentions ; que par ailleurs, aucune obligation ne pèse sur Madame G... Z... de délivrer des quittances locatives dès lors que ces derniers n'ont pas la qualité de locataires mais occupent sans droit ni titre le logement ; que sur les autres demandes, les dépens seront supportés par Monsieur F... X... et Madame G... Y... épouse X..., partie perdante ; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame G... Z... les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens, Monsieur F... X... et Madame G... Y... épouse X... devront les supporter à hauteur 350 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
1/ ALORS QU' est opposable à l'adjudicataire le bail consenti par un débiteur saisi dont la réalité et l'antériorité à la signification du commandement valant saisie immobilière sont établies ; qu'en énonçant, pour dire que le bail signé le 5 novembre 2010, antérieurement au commandement valant saisie immobilière délivré le 21 décembre 2012, était inopposable à Mme Z..., que ce bail n'avait pas date certaine en application de l'article 1328 du code civil, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
2/ ALORS QU' est opposable à l'adjudicataire le bail consenti par un débiteur saisi dont la réalité et l'antériorité à la signification du commandement valant saisie immobilière sont établies ; qu'en énonçant, pour dire que le bail signé le 5 novembre 2010, antérieurement au commandement valant saisie immobilière délivré le 21 décembre 2012, était inopposable à Mme Z..., que celle-ci n'était pas informée du bail litigieux avant l'adjudication, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
3/ ALORS, en toute hypothèse, QUE la seule connaissance par l'adjudicataire de l'existence d'un occupant se prétendant locataire, même en l'absence de contrat joint en annexe au cahier des charges ou de transmission d'une copie du contrat de bail, suffit à le rendre de mauvaise foi ; qu'ayant relevé que si le contrat n'était pas annexé au cahier des charges et n'avait pas été transmis avant l'adjudication par les locataires, l'huissier de justice ayant procédé aux visites des lieux avant l'adjudication avait mentionné à plusieurs reprises dans ses procès-verbaux l'existence d'un locataire en présence de qui il avait procédé aux opérations de visite, ce dont il résultait que l'adjudicataire avait eu connaissance du bail avant l'adjudication, la cour d'appel, en déclarant inopposable à Mme Z... le bail consenti à M. et Mme X..., n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
4/ ALORS QUE la preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen ; qu'ayant constaté l'existence d'un bail écrit sous seing privé du 5 novembre 2010, donc antérieur à la date du commandement valant saisie du 21 décembre 2012, la production aux débats des quittances de loyers de novembre 2010 à mai 2014, des relevés de comptes bancaires attestant du débit mensuel des sommes correspondant au loyer, de la photocopie des talons de chèques indiquant que les chèques avaient été libellés à l'ordre des époux C..., pour un montant de 1.000 euros et en paiement des loyers, ce dont il résultait que la preuve était rapportée de l'antériorité du bail à la signification du commandement valant saisie vente, la cour d'appel, en décidant le contraire, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
5/ ALORS QUE la preuve d'un fait juridique peut être rapportée par tout moyen, y compris par présomptions ; qu'en se bornant à examiner séparément l'ensemble des éléments de preuve versés aux débats par M. et Mme X... tendant à établir l'antériorité de leur contrat de bail par rapport à la délivrance du commandement valant saisie immobilière et en subordonnant la preuve de la date de la conclusion du contrat de bail à la production de photocopies des chèques des loyers antérieurs au commandement, sans examiner si la réunion de l'ensemble des éléments produits n'était pas de nature à établir, par un faisceau d'indices, cette antériorité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1353 du code civil devenu 1382 ;
6) ALORS QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que M. et Mme X... établissaient avoir signé un contrat de bail avec M. C... et Mme D... concernant un appartement dans un immeuble situé au [...] le 5 novembre 2010, date antérieure à la délivrance du commandement valant saisie immobilière ; que dès lors, il incombait à Mme Z..., qui contestait la réalité de ce contrat de bail, d'établir l'exactitude de sa contestation ; qu'en faisant peser sur M et Mme X... la charge de prouver que la contestation de Mme Z... n'était pas fondée, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil devenu 1353.
