LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article L. 145-60 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 27 juin 2017), que la commune de Mont-Louis, propriétaire d'un four solaire érigé en 1949, sur un terrain lui appartenant, a consenti un bail d'exploitation de cet équipement à la société Four solaire développement pour une durée de 3, 6 ou 9 années à compter du 1er juillet 1993 ; que, par avenant du 16 février 2002 portant modification du contenu de la chose louée, ce bail a été reconduit pour une durée de 3, 6 ou 9 années à compter du 1er janvier 2002 ; que, par lettre recommandée du 3 décembre 2010, la commune de Mont-Louis a mis fin aux relations contractuelles à la date d'échéance, le 1er janvier 2011 ; que, le 1er août 2011, la société Four solaire développement a assigné la commune, qui lui a opposé la prescription de l'action, en requalification de la convention en un bail commercial, renouvelé le 1er janvier 2011 à défaut de congé régulier ;
Attendu que, pour déclarer recevable la demande de la locataire, l'arrêt retient que le délai de prescription biennal de la demande en requalification en bail commercial du contrat, conclu le 29 juin 1993, a commencé à courir à compter de la notification du non-renouvellement du bail par la commune de Mont-Louis le 3 décembre 2010 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d'une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne la société Four solaire développement aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Four solaire développement , la condamne à verser à la commune de Mont-Louis la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit.
Le conseiller rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la commune de Mont-Louis.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que les parties sont liées par un bail commercial depuis le 29 juin 1993, qui s'est renouvelé une première fois à compter du 1er janvier 2002 par les effets de l'avenant du 16 février 2002 et s'est renouvelé ensuite tacitement à compter du 1er janvier 2011 ;
AUX MOTIFS QUE la commune de Mont-Louis est propriétaire d'un équipement à usage de four solaire, premier équipement de cette nature construit en France, administré par le CNRS, destiné à des démonstrations pédagogiques et des expériences ; que, par une convention du 29 juin 1993, la commune de Mont-Louis a consenti un bail à l'exploitant de cet équipement la SARL Four Solaire Développement pour une durée de 3, 6 ou 9 années commençant à courir le 1er juillet 1993 pour s'achever au plus tard le 30 juin 2002, suivi d'un avenant du 16 février 2002 portant modification du contenu de la chose louée, et prévoyant une nouvelle durée de 3, 6 ou 9 années à compter du 1er janvier 2002 pour expirer en conséquence le 31 décembre 2010 ; que, par courrier du 3 décembre 2010, la commune de Mont-Louis indique mettre fin aux relations contractuelles à la date d'échéance le 1er janvier 2011 ; que, par acte d'huissier du 1er août 2011, la SARL Four Solaire Développement assigne la commune de Mont-Louis pour faire juger que le contrat est un bail commercial qui a été renouvelé par tacite reconduction à défaut d'un congé régulier, ou subsidiairement condamner la commune à un montant d'indemnité d'éviction ;
ET AUX MOTIFS QUE la commune de Mont-Louis revendique l'acquisition au 30 juin 1995 de la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce ; que cette disposition légale stipule la prescription par deux ans de toutes les actions exercées en application du statut des baux commerciaux ; qu'outre l'observation que la commune invoque une prescription relative à l'application d'un bail commercial qu'elle demande par ailleurs de rejeter, la cour retient que l'action initiée par une assignation du 1er août 2011 délivrée par la SARL Four Solaire Développement concerne une contestation de la rupture des relations contractuelles à l'expiration de la durée du bail consenti pour 9 ans, par un courrier délivré par le bailleur le 3 décembre 2010, de sorte que le délai de prescription de deux ans de l'article L. 345-60 du code de commerce ouvert seulement par notification du non-renouvellement du bail n'expirait que le 3 décembre 2012 ; que l'action engagée le 1er août 2011 n'est donc pas prescrite ;
1°) ALORS QUE la demande de requalification d'un bail en bail commercial se prescrit par deux ans à compter de la conclusion du contrat, quand bien même elle est formulée à l'occasion de la contestation du congé délivré par le bailleur ; qu'en affirmant, pour dire non prescrite la demande formée par la société Four Solaire Développement le 1er août 2011 aux fins de requalification du contrat conclu le 29 juin 1993 en bail commercial, que le délai de prescription biennal avait commencé à courir à compter de la notification du non-renouvellement du bail par la commune de Mont-Louis le 3 décembre 2010, la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du code de commerce ;
2°) ALORS QUE le bailleur qui conteste l'application du statut des baux commerciaux au contrat litigieux peut valablement opposer à l'action en requalification introduite à cette fin par le preneur la prescription biennale ; qu'en affirmant le contraire, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article L. 145-60 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que la convention conclue entre les parties le 29 juin 1993 et ayant fait l'objet d'un avenant du 16 février 2002, caractérise un bail commercial ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la commune de Mont-Louis demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a admis en violation de l'article L. 145-1 du code de commerce le bénéfice d'un bail commercial pour l'installation à usage de four solaire sur la parcelle [...] , alors même qu'il n'y a ni local ni construction pouvant abriter un fonds de commerce au travail, pour une exploitation dépendant d'un monument historique ne permettant pas l'existence d'une clientèle propre, qui ne remplit pas les conditions imposées pour ce bénéfice, la nécessité d'un local déterminé, stable et permanent, la réalité de l'exploitation d'un fonds, une clientèle propre, dès lors que certaines dispositions du statut des baux commerciaux et notamment l'article L. 145-6 ne peuvent s'appliquer compte-tenu de la configuration du monument historique ; que le premier juge a rejeté cette argumentation par des motifs pertinents que la cour adopte en relevant les éléments concordants de la relation contractuelle qui établissent suffisamment la nature de bail commercial : 1) les termes mêmes de la convention portant sur un bail conclu entre bailleur et un preneur qui est commerçant s'agissant d'une SARL et concernant des biens mis en location dépendant du domaine privé de la commune, 2) la durée qui a été convenue de 9 ans, 3) la nature de l'activité exercée : production industrielle et artisanale et animations scientifiques avec des expériences en direct sur les applications solaires hautes températures pendant les périodes touristiques, 4) les conditions de révision triennale du loyer et charges, 5) les différentes clauses inhérentes aux obligations du preneur et aux conditions de cession ou sous-location ; que les conditions originales d'exploitation des locaux et des équipements qu'il contient, qui ne peuvent à l'évidence être comparées à aucun autre type d'activité en l'absence d'établissement similaire connu, ne sont pas de nature à remettre en cause l'appréciation du premier juge résultant du faisceau d'indices ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est donc pas établi que la convention liant les parties résultant du bail du 29 juin 1993 modifié par l'avenant du 16 février présente une des caractéristiques du contrat administratif ; qu'au contraire, 1) les termes mêmes de la convention, portant sur un bail conclu entre un bailleur et un preneur qui est commerçant s'agissant d'une SARL et concernant des biens mis en location dépendant du domaine privé de la commune, 2) la durée qui a été convenue de neuf ans, 3) la nature de l'activité exercée : production industrielle et artisanale et animations scientifiques avec des expériences en direct sur les applications solaires hautes températures pendant les différentes périodes touristiques, 4) les conditions de révision triennale du loyer et charges, 5) les différentes clauses inhérentes aux obligations du preneur et aux conditions de cession ou sous-location, établissent que le bail conclu est un bail commercial ;
1°) ALORS QUE le statut des baux commerciaux s'applique aux baux de bâtiments stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce se caractérisant par l'existence d'une clientèle propre au preneur et l'absence de contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité commerciale ; qu'en requalifiant le contrat litigieux en bail commercial à la faveur de considérations inopérantes tirées de la convergence de certaines clauses du contrat avec le statut des baux commerciaux, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article L. 145-1 du code de commerce ;
2°) ALORS, en toute hypothèse, QUE le statut des baux commerciaux ne peut s'appliquer si le fonds de commerce n'est pas exploité dans un bâtiment stable et permanent apte à recevoir du public ; qu'en requalifiant le contrat litigieux en bail commercial sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (concl. p. 22 et 23), si le fait pour le preneur d'exercer son activité commerciale sur un terrain nu où aucun bâtiment n'avait été édifié avec l'autorisation du bailleur, ne rendait pas inapplicable le statut des baux commerciaux, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L. 145-1, I, 2° du code de commerce ;
3°) ALORS, en toute hypothèse, QUE le statut des baux commerciaux est inapplicable lorsque le preneur ne bénéficie pas d'une clientèle personnelle et autonome ; qu'est soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice d'une activité commerciale le preneur auquel le bailleur fournit les éléments indispensables à l'exercice de son activité ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (concl. p. 23 et s.), si le statut des baux commerciaux n'était pas exclu dès lors que la société Four Solaire Développement était tributaire, pour l'exercice de son activité, des équipements classés au titre des monuments historiques qui lui étaient fournis par la commune de Mont-Louis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce.
Le greffier de chambre
