LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 juin 2017), que, le 9 août 1952, Jean Z..., aux droits duquel se trouve M. Antoine Z..., a acquis de M. B... la propriété d'une « cabane de gardian » édifiée sur une parcelle de terrain appartenant à la commune des Saintes-Maries-de-la-Mer (la commune) ; que la commune a consenti à Jean Z..., puis à M. Antoine Z... plusieurs conventions d'occupation précaire de la parcelle, la dernière ayant pris fin en août 2007 ; que Mme X... est occupante de la cabane en vertu de baux successifs consentis par M. Antoine Z..., le dernier datant du 24 juillet 2004 ; que M. Antoine Z... a été placé en liquidation judiciaire le 15 mai 2001 ; que la commune souhaitant reprendre possession de sa parcelle lors d'une opération d'aménagement, a assigné Mme X... en expulsion comme étant occupante sans droit ni titre ; que Mme X... a assigné la commune et le mandataire judiciaire à la liquidation afin de faire juger que M. Antoine Z... est devenu propriétaire de la parcelle par prescription acquisitive et qu'elle occupe régulièrement les lieux ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche, du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la déclarer occupante sans droit ni titre de la construction ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bail du 24 juillet 2004, qui avait mis fin au bail précédent, avait été consenti alors que M. Antoine Z... était dessaisi de l'administration de ses biens, la cour d'appel en a exactement déduit que ce bail était inopposable à la procédure collective et que Mme X... ne pouvait s'en prévaloir pour se maintenir dans les lieux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique, pris en ses trois autres branches, du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi incident :
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
Attendu que, pour rejeter la demande de la commune tendant à faire juger qu'elle est devenue propriétaire de la cabane par accession, l'arrêt retient qu'elle a reconnu le droit de propriété de M. Antoine Z... puisqu'elle lui a loué son fonds et a ensuite envisagé d'acquérir la construction ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la commune qui soutenait qu'à l'expiration de la convention d'occupation précaire elle était en droit de revendiquer la propriété de la construction édifiée sur sa parcelle, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le second moyen du pourvoi incident :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la commune en paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient que Mme X... est occupante sans droit ni titre du terrain appartenant à la commune mais ne saurait être tenue de payer une indemnité d'occupation en plus de celle due à M. Y... au titre de l'occupation de la cabane ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'occupation illicite d'un terrain donne lieu à une indemnité au profit de son propriétaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la commune des Saintes-Maries-de-la-Mer de sa demande tendant à faire juger qu'elle est devenue propriétaire des constructions bâties sur la parcelle cadastrée section [...] et de sa demande en paiement d'une indemnité au titre de l'occupation de cette parcelle, l'arrêt rendu le 8 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen au pourvoi principal produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que Mme Sylvette X... est sans droit ni titre à l'égard de M. Marc Y..., mandataire à la liquidation judiciaire de M. Antoine Z... et de la commune les Saintes Maries de la Mer pour occuper la maison sise sur la parcelle [...] de ladite commune, d'AVOIR ordonné sa libération des lieux et son expulsion et de l'AVOIR condamnée à payer à M. Y... ès qualités une somme de 485,92 € à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux ;
AUX MOTIFS QUE Mme X... occupe la cabane de gardian sur la parcelle [...] en vertu d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui lui a été consenti le 24 juillet 2004 par M. David Z... fils de M. Antoine Z... mais signé par ce dernier ;
qu'il est constant que le seul bailleur est M. Antoine Z... ;
qu'or, ce dernier étant dessaisi de l'administration de ses biens depuis le 15 mai 2001, date de l'ouverture de la liquidation judiciaire, ne pouvait conclure un tel bail, pas plus que le liquidateur, même s'il a perçu une partie des paiements opérés par Mme X..., n'a pu ratifier ce bail ;
que cette convention ainsi passée en fraude des droits des créanciers est inopposable à la procédure collective ;
que cette inopposabilité n'a pas pour effet de faire revivre les baux antérieurs qui ont pris fin de sorte que Mme X... ne peut utilement s'en prévaloir pour continuer de rester dans les lieux et a au contraire pour effet de la rendre occupante sans droit ni titre ;
qu'au surplus, il apparaît que M. Antoine Z... avait donné congé à Mme X... en 2007 en raison de la vente de la cabane à la commune et qu'il n'est pas discuté qu'il s'agit d'un motif légitime et sérieux, étant ajouté que l'appelante ne peut sur ce point se prévaloir de la règle de dessaisissement du débiteur, qui étant édictée dans l'intérêt des créanciers, ne peut être invoquée que par le liquidateur ;
qu'elle doit donc être condamnée à libérer tant la cabane de gardian que le terrain qui lui ont été donnés à bail ainsi qu'à payer une indemnité d'occupation à Me Y... dans les conditions précisées au dispositif ;
que Mme X... est également et de ce fait occupante sans droit ni titre à l'égard de la commune des Saintes Maries de la Mer, propriétaire du terrain, mais ne saurait être tenue de payer une double indemnité d'occupation de sorte que la demande formée de ce chef par la commune des Saintes Maries de la Mer doit être rejetée ;
1°) ALORS QU'en l'absence de congé valablement donné par le bailleur, le contrat de location d'un immeuble à usage d'habitation parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ; qu'avant la conclusion du bail sur les locaux dont s'agit du 24 juillet 2004, M. Antoine Z... avait, avant son jugement déclaratif (15 mai 2001), conclu avec Mme X... le 27 février 1999 un bail d'habitation sur les mêmes locaux qui en l'absence de congé valablement donné par le bailleur était en toute hypothèse soit reconduit soit renouvelé ; qu'en énonçant que l'inopposabilité à la procédure collective du bail du 24 juillet 2004, n'a pas eu pour effet « de faire revivre les baux antérieurs » pour estimer que ces baux n'étaient pas non plus opposables à la procédure collective et en déduire que Mme X... est occupante de l'immeuble litigieux sans droit ni titre, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
2°) ALORS QUE la conclusion d'un bail d'habitation renouvelant un bail antérieur n'entraîne pas novation de ce dernier ; qu'en énonçant que l'inopposabilité à la procédure collective du bail conclu le 24 février 1999, n'avait pas pour effet de faire revivre ce dernier, lequel n'avait jamais cessé de produire ses effets, la cour d'appel a violé les articles 1271, 1272 et 1273 anciens du code civil ;
3°) ALORS QUE les termes du litige sont fixés par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel, Mme X... avait fait valoir que le congé que lui avait délivré M. Antoine Z... le 9 juillet 2005 (et non en 2007) était nul comme contraire aux dispositions (art. 15) de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en se fondant dès lors sur ledit congé pour déclarer Mme X... sans droit ni titre, au motif « qu'il n'est pas contesté » que le motif de ce congé était « légitime et sérieux », la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, violant l'article 4 du code de procédure civile ;
4°) ALORS EN OUTRE QU'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si M. Y... es qualités en exécutant le bail sans réserve au moins jusqu'au 1er avril 2015, date de ses premières conclusions devant le tribunal (jugement entrepris p. 2 pénultième al.) n'avait pas renoncé au congé délivré près de dix ans plus tôt (9 juillet 2005) à Mme X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1338 alinéa 2 ancien du code civil.
Moyens au pourvoi incident produits par Me C..., avocat aux Conseils, pour la commune Des Saintes-Maries-de-la-Mer
PREMIER MOYEN DU POURVOI INCIDENT
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la commune des Saintes- Maries-de-la-Mer de sa demande tendant à voir dire qu'elle est devenue propriétaire des constructions bâties sur la parcelle cadastrée section [...] ,
AUX MOTIFS QUE « Il y a lieu de se reporter à l'acte authentique du 9 août 1952 aux termes duquel M. Jean Z... a acquis de M. B... la cabane de gardian édifiée par lui "sur un terrain appartenant à la commune des Saintes Maries de la Mer qui l'a louée verbalement". Il n'a certes pas été versé aux débats de conventions d'occupation depuis 1952, ni justificatifs de l'encaissement de loyers, mais il ressort d'un échange de correspondances courant 2001 entre M. David Z... et la commune que M. Jean Z... a continué de louer le terrain à cette dernière. M. Antoine Z... évoque également dans un courrier du 9 juin 2007 le bail qui le lie à la commune et celle-ci a émis de 2002 à 2005 des titres exécutoires pour le non-paiement des loyers du terrain. Ainsi, étant détenteurs précaires, les consorts Z... n'ont pu prescrire la parcelle par application de l'article 2262 du code civil, sans qu'il importe qu'ils aient fait des constructions sur le terrain et qu'ils l'aient eux-mêmes donné à bail commercial et à bail d'habitation. Au surplus, l'expropriation envisagée par la commune a porté sur la cabane elle-même et non le terrain. En conséquence, Mme X... doit être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer MM. Jean et Antoine Z... devenus propriétaires de la parcelle [...] . Concernant la cabane de gardian qui s'y trouve, la commune des Saintes-Maries-de-la-Mer invoque l'article 552 du code civil qui prévoit que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Il peut cependant être renoncé à ce droit d'accession et il s'agit d'une simple présomption qui peut être combattue par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive. En l'occurrence, et comme dit plus haut, M. Jean Z... a acheté la cabane litigieuse, et la commune a reconnu le droit de propriété de celui-ci puisqu'elle lui a lui loué son fonds et a ensuite envisagé à compter du début des années 2000 d'acquérir la construction. Le fait que postérieurement au 30 août 2007 (terme de la seule convention d'occupation précaire produite) la commune n'ait plus donné en location la parcelle ne saurait permettre de considérer qu'elle a recouvré à compter de cette date un droit de propriété sur l'immeuble construit. La commune des Saintes- Maries-de-la-Mer sera donc déboutée de la demande en revendication de la propriété de la cabane de gardian. »
ALORS QUE 1°) la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; que cette présomption n'est susceptible d'être combattue que par un titre émanant du propriétaire du sol ou de la prescription acquisitive ; qu'en l'espèce, il est constant que le titre dont se prévaut Me Marc Y... ès qualités n'émanait pas de la Commune, propriétaire du sol ; qu'en retenant que la Commune ne pouvait avoir été propriétaire par accession au motif que « M. Jean Z... a acheté la cabane litigieuse » (à l'auteur de la construction) ce que la Commune aurait reconnu par la location du fonds et qu'elle aurait « envisagé » d'acquérir, soit par des motifs impropres à caractériser l'existence d'un titre, alors que la présomption de propriété du dessus au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription et sans relever d'actes matériels de nature à caractériser la possession, la Cour d'appel a violé les articles 552 et 2261 du Code civil ;
ALORS QUE 2°) la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous; que l'accession à la propriété des biens construits par le preneur sur le terrain que lui loue son propriétaire ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du bail ou de la convention d'occupation, sauf stipulations contraires ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que le terrain avait fait l'objet d'une convention d'occupation au profit des époux B..., qui après avoir bâti une cabane de gardian, l'avait cédée en avril 1952 à Monsieur Jean Z... devenu également bénéficiaire d'une convention d'occupation ; qu'il est constant que la convention d'occupation, ou le bail, oral puis écrit, ne réglait pas le sort de la construction ; qu'ainsi la cession par les époux B... à Monsieur Jean Z... n'avait pu avoir pour effet de conférer plus de droit qu'ils n'en avaient sur la construction litigieuse qui devenait propriété de la Commune à l'issue de la convention d'occupation ; qu'en écartant l'application de l'article 555 du Code civil au motif inopérant que la Commune « a reconnu le droit de propriété de celui-ci puisqu'elle lui a lui loué son fonds et a ensuite envisagé à compter du début des années 2000 d'acquérir la construction », la Cour d'appel a violé les articles 552 et 555 du Code civil.
SECOND MOYEN DU POURVOI INCIDENT
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la commune des Saintes Maries de la Mer de sa demande visant à obtenir une indemnité d'occupation,
AUX MOTIFS QUE « Mme X... est également et de ce fait occupante sans droit ni titre à l'égard de la commune des Saintes Maries de la Mer, propriétaire du terrain, mais ne saurait être tenue de payer une double indemnité d'occupation de sorte que la demande formée de ce chef par la commune des Saintes Maries de la Mer doit être rejetée. »
ALORS QUE le seul fait qu'un terrain soit occupé sans droit ni titre donne droit à une indemnité d'occupation en faveur du propriétaire ; qu'en l'espèce il est constaté que Madame X... occupait le terrain sans droit ni titre vis-à-vis de la Commune ; qu'en considérant cependant que la Commune n'aurait droit à aucune indemnité d'occupation aux motifs inopérants qu'une telle indemnité serait versée, au titre de la construction, à Me Y... ès qualités, la Cour d'appel a violé l'article 1382 (ancien) du Code civil ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice.
