LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 juin 2017), que Mme SS... RR... , Mme Simone X..., Mme Corinne TT... , M. Philippe Z..., Mme Monique A..., Mme Nicole B..., Mme Sandra C..., M. D... E..., Mme Nadine F..., M. Patrick G..., Mme Florence UU... , M. AB... VV... , Mme Marlène H..., M. Joël D..., Mme AC... I..., M. Stanislas J..., Mme Christiane K..., Mme Yamina M..., M. Belkacem N..., Mme Annie O..., Mme Patricia C..., M. Gérard Q..., Mme Fatima R..., M. Abdelkader S..., Mme Patricia T..., Mme Irène-Christelle WW..., M. B... U..., Mme Michèle V..., Mme Geneviève W..., Mme Mélody XX..., M. B... Y..., Mme Jeannette YY..., Mme Marguerite ZZ..., M. Célestin H..., Mme Ghislaine AA..., M. Bernard BB..., Mme Monique CC..., Mme Sonia DD..., Mme XXX... , Mme Marie FF..., Mme Sylvie GG..., Mme Marie HH..., Mme Dolores II..., M. JJ... KK..., M. Thomas-Bernard LL..., M. YYY... , Mme Zahia MM..., Mme ZZZ... , Mme Françoise NN..., et Mme Odette OO..., locataires de logements situés dans l'ensemble immobilier "[...]" à Vitry-sur-Seine (les locataires), ont assigné, leur bailleur, la société Valophis Habitat - office public de l'habitat du Val-de-Marne (la société Valophis Habitat), en remboursement de charges indûment payées ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil ;
Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision ;
Attendu que, pour déclarer irrecevables comme prescrites les demandes portant sur la période antérieure au 27 mars 2010, l'arrêt retient que le point de départ du délai triennal de prescription de l'action en répétition de provisions sur charges indues, interrompu par l'assignation du 27 mars 2013, est la date de chaque paiement de provision sur charges dont le remboursement est partiellement réclamé ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, l'arrêt rendu le 20 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables comme prescrites les demandes portant sur la période antérieure au 27 mars 2010 ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Valophis Habitat - office public de l'habitat du Val-de-Marne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Valophis Habitat - office public de l'habitat du Val-de-Marne et la condamne à payer à Mme SS... RR... , Mme Simone X..., Mme Corinne TT... , M. Philippe Z..., Mme Monique A..., Mme Nicole B..., Mme Sandra C..., M. D... E..., Mme Nadine F..., M. Patrick G..., Mme Florence UU... , M. AB... VV... , Mme Marlène H..., M. Joël D..., Mme AC... I..., M. Stanislas J..., Mme Christiane K..., Mme Yamina M..., M. Belkacem N..., Mme Annie O..., Mme Patricia C..., M. Gérard Q..., Mme Fatima R..., M. Abdelkader S..., Mme Patricia T..., Mme Irène-Christelle WW..., M. B... U..., Mme Michèle V..., Mme Geneviève W..., Mme Mélody XX..., M. B... Y..., Mme Jeannette YY..., Mme Marguerite ZZ..., M. Célestin H..., Mme Ghislaine AA..., M. Bernard BB..., Mme Monique CC..., Mme Sonia DD..., Mme XXX... , Mme Marie FF..., Mme Sylvie GG..., Mme Marie HH..., Mme Dolores II..., M. JJ... KK..., M. Thomas-Bernard LL..., M. YYY... , Mme Zahia MM..., Mme ZZZ... , Mme Françoise NN..., et Mme Odette OO... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme SS... RR... , Mme Simone X..., Mme Corinne TT... , M. Philippe Z..., Mme Monique A..., Mme Nicole B..., Mme Sandra C..., M. D... E..., Mme Nadine F..., M. Patrick G..., Mme Florence UU... , M. AB... VV... , Mme Marlène H..., M. Joël D..., Mme AC... I..., M. Stanislas J..., Mme Christiane K..., Mme Yamina M..., M. Belkacem N..., Mme Annie O..., Mme Patricia C..., M. Gérard Q..., Mme Fatima R..., M. Abdelkader S..., Mme Patricia T..., Mme Irène-Christelle WW..., M. B... U..., Mme Michèle V..., Mme Geneviève W..., Mme Mélody XX..., M. B... Y..., Mme Jeannette YY..., Mme Marguerite ZZ..., M. Célestin H..., Mme Ghislaine AA..., M. Bernard BB..., Mme Monique CC..., Mme Sonia DD..., Mme XXX... , Mme Marie FF..., Mme Sylvie GG..., Mme Marie HH..., Mme Dolores II..., M. JJ... KK..., M. Thomas-Bernard LL..., M. YYY... , Mme Zahia MM..., Mme ZZZ... , Mme Françoise NN..., et Mme Odette OO...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR déclaré irrecevables les demandes des intimés (charges de gardien et « prime fixe de chauffage ») portant sur une période antérieure au 27 mars 2010 comme prescrites ;
AUX MOTIFS QUE le jugement entrepris a jugé que l'action en répétition de l'indu devait être déclarée recevable car la date à prendre en compte pour calculer le délai de l'action en répétition de l'indu est celle à laquelle le locataire s'est vu réclamer paiement des charges régularisées, soit en l'espèce, le 12 janvier 2012 pour l'année 2010, de sorte que l'action est recevable pour la totalité de l'année 2010 ; que la société Valophis Habitat invoque la prescription triennale de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948 et des articles L 442-6 du code de la construction et de l'habitation applicable au secteur public qui dérogerait à l'article 2224 du Code civil ; qu'il soutient, que le point de départ de la prescription en matière de répétition de l'indu est la date du paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement est demandé et qu'en conséquence, les locataires ne sont pas fondés à soutenir que le point de départ de la prescription de trois ans devrait nécessairement être la date de production du décompte de régularisation de charges par le bailleur ; que Valophis Habitat fait valoir que les provisions sont des charges et prétend donc être parfaitement être fondé à opposer la prescription de l'action en répétition de l'indu pour toute demande antérieure de trois ans à la date de l'assignation introductive d'instance d'autant que les demandeurs ne justifient pas précisément de la date de départ du calcul de l'éventuel dû pour chacun d'eux; qu'il considère que les demandes antérieures au 27 mars 2010 sont prescrites, soit les demandes des locataires concernant la période du 1er janvier 2010 au 27 mars 2010 ; que les locataires ne contestent pas le caractère triennal de la prescription qui a été interrompue par l'assignation du 27 mars 2013 ; qu'ils soutiennent, cependant, que le point de départ de cette prescription est la régularisation des charges contestées, date à laquelle le paiement devient indu ; qu'ils exposent que la jurisprudence, qui fait partir du paiement de chacune des sommes indues, est discutable en matière de charges locatives, puisque le caractère éventuellement indu du paiement intervient au moins un an après le paiement ; qu'ils considèrent que les charges payées ne deviennent indues qu'à partir de leur affectation à un poste au jour de la régularisation ; qu'ils exposent que, d'ailleurs, la demande en répétition de l'indu serait irrecevable avant la régularisation, faute de certitude quant au paiement contesté, puisque le paiement n'est pas alors affecté; qu'ils revendiquent l'application de l'article 2224 du Code civil qui prévoit que la prescription ne court que du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'ils indiquent qu'en matière de charges, cette connaissance ne peut résulter que de la régularisation des charges; qu'en conséquence, selon eux, l'assignation ayant été délivrée le 27 mars 2013 et les charges locatives 2010 régularisées le 12 janvier 2012, ils sont recevables à contester les charges des exercices 2010 à 2013 ; qu'ils demandent confirmation du jugement sur ce point ; mais, que le point de départ du délai de prescription de l'action en répétition de l'indu est la date du paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement est demandé ; que, dès lors, les locataires ayant payé des provisions qu'ils estiment partiellement indues, la prescription part de chaque paiement de provisions sur charges dont le remboursement est partiellement réclamé, les charges ne dérogeant pas à ce principe général et les provisions sur charges étant des charges provisoirement évaluées ; qu'en conséquence, l'assignation du 27 mars 2013 a interrompu la prescription triennale et les demandes de remboursement de provisions sur charges antérieures au 27 mars 2010 sont prescrites et donc, celles portant sur la période du 1er janvier au 27 mars 2010 ; que les demandes postérieures concernant la période du 27 mars 2010 au 31 décembre 2012 sont, quant à elles, sont recevables ;
ALORS QUE l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision ; qu'en considérant que le point de départ dudit délai partait de chaque paiement de provisions sur charges dont le remboursement est partiellement réclamé et non du jour où le locataire a connaissance de son droit, c'est-à-dire le jour où il se voit réclamer le paiement des charges régularisées, la cour d'appel a violé l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par voie de confirmation, rejeté la demande des consorts RR... et autres tendant à voir condamner Valophis Habitat à leur verser diverses sommes au titre des charges entretien canalisations du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les intimés font valoir que Valophis Habitat a récupéré le coût du dégorgement des canalisations au titre du poste de charges « Entretien canalisations », alors que, cette dépense n'est pas visée au décret et n'est donc pas récupérable ; qu'une telle récupération ne serait d'ailleurs, selon eux, pas contestée par le bailleur, qui se contenterait de contester le montant réclamé par les locataires, qui n'ont pas été en mesure d'effectuer de ventilation entre les dépenses d'entretien récupérables et celles de dégorgement non récupérables ; que Valophis répond à bon droit que l'entretien des canalisations est bien une charge récupérable en vertu de l'annexe du Décret n 0 87-713 du 26 août 1987 : II / 'dépenses liées à l'eau, chauffage et au titre de l'entretien courant et des menus réparations' et indique que le dégorgement fait partie de l'entretien même de la canalisation que le tribunal a donc, à juste titre, jugé que cette dépense d'entretien constituait une charge récupérable visée par le décret du 26 août 1987et rejeté les demandes de ce chef ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des pièces produites aux débats que la société Sanitra Services a facturé à Valophis Habitat, au titre d'un contrat d'entretien réseaux intérieur et extérieur EU (toutes eaux usées), EP (eaux pluviales) et EV (eaux vannes) pour 2010 la somme de 9181,04 € et pour 2011 celle de 6676,04 € correspondant exclusivement à des opérations d'entretien des canalisations intérieures et extérieures des immeubles, les dépannages ou dégorgement de cas canalisations ne faisant, en application du contrat passé, l'objet d'aucune facturation de la part de la société Sanitra ; que cette dépense d'entretien constituant une charge récupérable visée par le décret du 26 août 1987, les demandes de ce chef seront rejetées à l'exception des provisions appelées en 2012 dont lemontant n'est pas justifié ;
ALORS QUE la liste de l'annexe au décret du 26 août 1987 a un caractère limitatif ; que les frais de dégorgement des canalisations ne sont pas prévues par l'annexe et ne constituent donc pas une charge récupérable ; qu'ne décidant le contraire, la cour d'appel a violé le décret du 26 août 1987.
