LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 27 avril 2017), que Mme B... est propriétaire d'un immeuble acquis en 2001 de Mme Y... ; que, par acte du 15 juillet 2004, celle-ci a également vendu une parcelle contigüe à la SCI de la Raho ; qu'invoquant un déficit de contenance de son fonds, Mme B... a assigné Mme Y... et la SCI de la Raho en délivrance et restitution de la partie de la parcelle lui appartenant ; que Mme Z... a été appelée en intervention forcée à l'instance ;
Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient qu'elles relèvent d'une action en délivrance et non pas d'une revendication et qu'il appartenait à Mme B... de faire vérifier la superficie réelle de sa parcelle dans le délai d'un an à compter de l'achat et d'introduire l'instance à l'encontre de la seule venderesse ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle était saisie par les conclusions de Mme B... d'une action en revendication de propriété contre un tiers et d'une action en garantie d'éviction contre la venderesse, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
Dit n'y avoir lieu à mise hors de cause de Mme Z... ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 avril 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne Mme Y... et la SCI de la Raho aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mme B....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté l'ensemble des demandes présentées par Mme B... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « dans le cadre de l'acte notarié en date du 30 novembre 2011 est insérée une clause selon laquelle les acheteurs s'engagent à prendre le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre l'ancien propriétaire pour quelque cause que ce soit et notamment pour erreur dans la désignation du cadastre ; (
) que la cour rappellera qu'il est établi et non contesté que la propriété achetée par Mme B... était, au moment de la vente, entièrement close et séparée du fonds voisin par un mur d'une hauteur de 2 mètres l'empêchant d'avoir accès à ce fonds voisin ; que la date réelle de construction de ce mur importe peu dans la mesure où il n'est pas contesté que ce mur a été édifié plusieurs années avant la date d'achat de la parcelle par Mme B... et existait dans sa configuration actuelle à ce moment-là ; que la cour rappellera aussi qu'il résulte clairement du titre de propriété de Mme B... qu'il n'est jamais indiqué que la propriété se prolongeait au-delà de ce mur et que celui-ci devenait donc propriété intégrale de Mme B... ; que la cour rappellera aussi que la contenance d'une parcelle ne saurait résulter des mentions telles que portées dans des documents cadastraux, alors même que ces documents n'ont qu'une valeur indicative et ne constituent jamais une preuve ni de contenance ni de propriété ; que la cour rappellera aussi que la propriété d'un bien acheté se rapporte également par sa description physique et qu'il s'ensuit que la parcelle achetée par Mme B... se trouvait limitée sur un de ses côtés par un mur parfaitement visible qui en constituait une des limites par rapport au fonds voisin ; que la cour rappellera enfin que Mme B... qui a acheté sa propriété en 2001 a attendu le 12 août 2010 pour introduire son action à l'encontre des parties et plus particulièrement de sa venderesse Mme D... ; que ce n'est qu'en 2011 qu'elle a fait assigner la SCI de la Raho, propriétaire de la parcelle voisine, en nullité de la vente et en action en revendication ; que la cour dira en conséquence et contrairement à ce que soutenu par Mme B... que son action s'analyse bien en une action en délivrance et non pas en action en revendication ; qu'en effet, il lui appartenait, dans le délai de un an à compter de la date de son acte d'achat, de faire vérifier la superficie réelle de sa parcelle et d'introduire la procédure à l'encontre de sa seule venderesse, étant d'ailleurs précisé qu'à cette date, Mme D... n'avait pas encore vendu l'autre parcelle à la SCI de la Raho ; que la cour confirmera donc la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Mme B... de ses demandes » ;
AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QU'« aux termes de l'acte de vente régularisé le 30 novembre 2001, Mme D... veuve Y... a vendu à M. et Mme X... B... un immeuble désigné comme : « sur la commune de [...], [...] , une maison à usage d'habitation élevée d'un simple rez-de-chaussée avec jardin autour, figurant au cadastre de la manière suivante : section [...] lieudit « [...] » pour une contenance de 34 ares 49 centiares », les acquéreurs s'obligeant à prendre le bien dans son état le jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre l'ancien propriétaire, pour quelque cause que ce soit et notamment (
) pour erreur dans la désignation ou le cadastre » ; qu'il est établi et non contesté que le fonds ainsi vendu à M. et Mme X... B... se trouvait au moment de la vente, entièrement clos et séparé du fonds contigu appartenant également à Mme Y..., jusqu'à sa vente postérieure à la SCI de la Raho, par acte notarié du 15 juillet 2004, par un mur édifié en 1976 comportant un décroché, tandis que le plan cadastral établi en 1988 divise les parcelles [...] et [...] , suivant un tracé rectiligne situé entièrement à l'extérieur du fonds vendu aux époux X... B... et à l'intérieur de celui vendu à la SCI de la Raho ; que de ce fait, la contenance de la parcelle [...] ne correspondait pas à celle de chacun des deux fonds résultant de la limite séparative constitué par le mur édifié en 1976 ; que si les actes de ventes régularisés successivement au profit des époux X... et de la Sci de la Raho comportent à tort l'indication de la contenance totale de chacune des parcelles cadastrales [...] et [...], alors qu'en réalité les fonds respectifs, dans leur clos, ne correspondaient pas exactement aux parcelles cadastrales, Mme X... ne peut de bonne foi se prévaloir d'une erreur quant à l'objet de la vente qu'elle a régularisée alors qu'après avoir visité le fonds entièrement clos de murs, l'acte précise que la vente porte sur « une maison à usage d'habitation élevée d'un simple rez-de-chaussée avec jardin autour », sans évoquer la vente d'une bande de terre de l'autre côté du mur de clôture de l'ensemble constitué par la « maison d'habitation avec jardin autour », ce qui aurait alors d'ailleurs impliqué d'en préciser les conditions d'accès voire d'établir un document d'arpentage pour en définir les limites ; que l'objet de la vente régularisée par les époux X... B... porta[it] clairement dans l'acte et dans l'intention des parties sur la partie de parcelle cadastrale [...] à l'intérieur des limites matérialisées par la clôture de celui-ci, et en particulier par le mur implanté en séparation du fonds vendu en 2004 à la SCI de la Raho, constitué pour une partie de la parcelle cadastrée [...] et par la parcelle cadastrée [...] , seule une erreur dans l'indication de la contenance d'un fonds étant susceptible d'être invoquée par les acquéreurs et de donner lieu à l'action prévue par les articles 1617 du code civil, enfermée dans le délai de forclusion d'un an à compter de l'acte ; que Mme B..., qui ne peut donc se prévaloir que d'une erreur dans l'indication de contenance portée dans l'acte d'achat, ne saurait prétendre, pour contourner la forclusion de l'action fondée sur l'application des articles 1617 et suivants du code civil, agir sur le fondement de l'obligation de délivrance de la chose vendue ou en garantie d'éviction, due par sa venderesse, alors que si l'acte de vente comporte une erreur de contenance, elle a bien pris possession de la totalité du fonds acheté ; que les demandes présentées par Mme B... doivent être rejetées comme étant irrecevables ou mal fondées » ;
1°) ALORS, de première part, QUE les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres ; qu'en jugeant, en l'espèce, que la parcelle achetée par Mme B... se trouvait limitée sur un de ses côtés par un mur qui en constituait une des limites par rapport au fonds voisin, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appel de Mme B..., p. 15, et p. 19 §§ 1 à 4 ; productions n° 3 et 4), si la présence dans ce mur – attestée par des procès-verbaux de constats d'huissier produits aux débats – d'un large portail donnant accès au terrain situé de l'autre côté, n'établissait pas que ce mur ne constituait pas une limite de séparation de propriété, Mme B... ayant au contraire acquis l'intégralité de la parcelle [...] , comme le stipulait expressément son acte de vente, et ayant accès par le portail précité à la partie de la parcelle [...] située de l'autre côté du mur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ;
2°) ALORS, de deuxième part, QUE dans ses conclusions d'appel, Mme B... invoquait l'existence, dans le mur litigieux, d'un portail donnant accès au terrain situé de l'autre côté du mur, dont elle revendiquait précisément la propriété (conclusions d'appel de Mme B..., p. 15, et p. 19 §§ 1 à 4) ; que dès lors, en jugeant qu'il était « non contesté que la propriété achetée par Mme B... était, au moment de la vente, entièrement close et séparée du fonds voisin par un mur d'une hauteur de 2 mètres l'empêchant d'avoir accès au fonds voisin » (arrêt attaqué, p. 6 § 4), la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de l'exposante et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, de troisième part, QUE dans ses conclusions d'appel, Mme B... agissait expressément en revendication de la partie de la parcelle [...] située de l'autre côté du mur ; qu'elle faisait valoir sa qualité de propriétaire du terrain précité, et demandait à la cour d'appel de statuer en ce sens (conclusions d'appel de Mme B..., p. 5 s., et dispositif) ; que dès lors, en jugeant que l'action de Mme B... « s'analys[ait] bien en une action en délivrance et non pas en une action en revendication » (arrêt attaqué, p. 6 dernier §), la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
4°) ALORS, de quatrième part, QUE lorsqu'il est saisi d'une action en revendication immobilière, le juge doit exercer son pouvoir de décider lequel, des deux prétendants, est le propriétaire ; qu'en l'espèce, Mme B... avait agi en revendication de la bande de terrain située de l'autre côté du mur, dont la propriété était également revendiquée par la SCI de la Raho ; que dès lors, en se bornant à rejeter les demandes de Mme B..., sans décider qui avait la qualité de propriétaire du terrain litigieux, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil.
