LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 janvier 2016), que Mme A... est propriétaire d'une villa, constituant le lot n° 52 de la copropriété résidence [...] et contiguë à la maison appartenant à M. et Mme Y... et à la SCI Cannes [...] (la SCI) ; que M. et Mme Y... et la SCI ont obtenu, le 6 février 2018, de l'assemblée générale des copropriétaires et, le 8 avril 2008, du maire de la commune de Cannes l'autorisation de faire surélever la toiture et le mur de leur maison à une hauteur déterminée ; que Mmes A... et C..., se plaignant de dommages causés à leur propriété, les ont assigné en démolition de la partie d'ouvrage réalisée irrégulièrement ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] (le syndicat) est intervenu volontairement à l'instance ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le condamner, in solidum avec M. et Mme Y... et la SCI, à détruire les ouvrages litigieux et à indemniser Mmes A... et C... des désordres subis sur leur propriété ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les travaux réalisés par M. et Mme Y... et la SCI pour surélever la toiture de leur maison, partie commune, n'étaient pas conformes à l'autorisation donnée par la mairie de la commune de Cannes, prenaient appui sur un mur appartenant à Mmes A... et C... sans leur autorisation et avaient provoqué des infiltrations, des fissures et un affaissement de la poutre en plafond du studio appartenant à celles-ci, la cour d'appel, qui a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que le syndicat, responsable, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages causés aux tiers par le vice de construction des parties communes, devait être condamné avec M. et Mme Y... et la SCI à indemniser les désordres relevés dans le studio, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le second moyen :
Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt ordonne la démolition de toute construction en surélévation du mur des consorts B... A... ;
Qu'en statuant ainsi, alors que Mme A... ne demandait que la démolition des ouvrages litigieux en vue de leur mise en conformité avec l'autorisation donnée le 8 avril 2008 par le maire de la commune de Cannes, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause la société Allianz IARD ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a ordonné la démolition de toute construction en surélévation du mur des consorts B... A..., l'arrêt rendu le 28 janvier 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne Mme A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A..., la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] une somme de 3 000 euros, et le syndicat des copropriétaires de la résidence "[...]" à payer à la société Allianz IARD une somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires [...].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'appel en intervention forcée de la société ALLIANZ IARD, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE ;
Aux motifs que : « la société Allianz IARD, venant aux droits de la société GAN eurocourtage, n'a été mise en cause par son assuré, le syndicat des copropriétaires, qu'au stade de l'appel, le 26 novembre 2014.
En l'absence de tout élément justifiant d'une évolution du litige caractérisée par la révélation d'une circonstance de droit ou de fait, née du jugement ou postérieurement à celui-ci, modifiant les données du litige, l'appel en intervention forcée au stade de l'appel de la société Allianz IARD, venant aux droits de la société GAN eurocourtage, est irrecevable par application des dispositions de l'article 555 du code de procédure civile » ;
Alors que les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité peuvent être appelées devant la Cour d'appel, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause ; qu'en l'espèce, pour écarter les demandes du Syndicat des Copropriétaires formées contre la société AA ZINC et contre son assureur, le Tribunal de Grande Instance a retenu que cette entreprise ne pouvait pas être condamnée au paiement d'une dette née antérieurement à la procédure collective ; qu'en refusant de juger que cette circonstance constituait une évolution du litige comme privant, concrètement, le Syndicat des Copropriétaires d'un garant potentiel et justifiant donc qu'il fasse attraire son propre assureur, la Cour d'appel a refusé de tirer les conclusions qui s'évinçaient des faits constants de l'espèce et a violé l'article 555 du Code de Procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum la SCI CANNES [...], les Consorts Y... et le Syndicat des Copropriétaires [...] à détruire les ouvrages litigieux en précisant que la démolition ainsi ordonnée concernait toute construction en surélévation du mur des Consorts B... A... et à la somme totale de 22.664,47 € à titre de dommages-intérêts ;
Aux motifs que : « les consorts B... A... limitent leur demande de démolition des ouvrages litigieux à leur mise en conformité avec l'autorisation donnée par la mairie de Cannes le 8 avril 2008, mais cette autorisation se référant à la déclaration préalable, la condamnation ainsi prononcée est susceptible de difficultés d'interprétation.
Il sera ordonné la démolition de toute construction en surélévation du mur des consorts B... A... » ;
Alors que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, le juge devant seulement se prononcer sur ce qui est demandé ; qu'en l'espèce, en ordonnant, à titre de sanction au profit des Consorts B... A... en sus de l'octroi de dommages-intérêts, la démolition de la totalité de l'ouvrage litigieux quand ces derniers ne sollicitaient, cependant, que la démolition de la seule partie de cette ouvrage construite prétendument irrégulièrement et sa mise en conformité avec l'autorisation administrative, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du Code de Procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le Syndicat des Copropriétaires [...], in solidum avec la SCI CANNES [...] et les Consorts Y..., à détruire les ouvrages litigieux et au paiement de la somme totale de 22.664,47 € à titre de dommages-intérêts ;
Aux motifs propres que : « sur la condamnation « in solidum » à la démolition des ouvrages litigieux :
Les travaux réalisés par les époux Y... et la SCI Cannes [...], sur la base de leur déclaration préalable du 29 février 2008 et de l'arrêté de la mairie de Cannes du 8 avril 2008, ont consisté à prendre appui sur le mur situé en limite de propriété en le surélevant de 1,87 m à 2,41 m pour ajouter un étage à leur maison adossée audit mur.
Nul ne conteste en appel que le mur appartient aux consorts B... A....
Il est établi que la construction réalisée n'est pas conforme au plan annexé à la déclaration préalable de travaux du 29 février 2008 qui ne comportait une surélévation que d'environ 80 centimètres au lieu de 1,87 à 2,41 m réalisés.
Quelles qu'aient pu être les décisions du maire du 8 avril 2008 ou du tribunal administratif du 14 octobre 2010 ayant considéré les travaux réalisés conformes au PLU, elles ne sauraient valider une construction prenant appui sur un mur privatif, propriété d'un tiers, les autorisations accordées l'étant toujours sous réserve des droits des tiers.
Du seul fait de l'appui illicite de la construction réalisée sur un mur privatif, la demande de démolition est fondée quand bien même il ne serait pas justifié de désordres.
Les consorts B... A... limitent leur demande de démolition des ouvrages litigieux à leur mise en conformité avec l'autorisation donnée par la mairie de Cannes le 8 avril 2008, mais cette autorisation se référant à la déclaration préalable, la condamnation ainsi prononcée est susceptible de difficultés d'interprétation.
Il sera ordonné la démolition de toute construction en surélévation du mur des consorts B... A....
Le Syndicat des copropriétaires conteste devoir être condamné « in solidum » avec les époux Y... et la SCI Cannes [...] à procéder à cette démolition alors que sa responsabilité est recherchée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant qu'il répond des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les consorts B... A..., en leurs qualités de tiers par rapport à la copropriété, peuvent agir sur le fondement invoqué.
Le 6 février 2008, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la résolution n° 3 autorisant les époux Y... à surélever les murs existants, de 80 centimètres sur le devant et 1,50 m sur l'arrière, avec une pente de 35 %.
Dès lors que les travaux engagés par les époux Y... portaient sur la toiture de leur maison, partie commune, et que la surélévation réalisée contient à la fois des parties privatives et communes, le syndicat des copropriétaires est tenu des vices de cette construction.
Quand bien même les époux Y... ont dépassé l'autorisation qui leur a été donnée par la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 6 février 2008 de réaliser des travaux, et alors qu'il était prévu qu'ils supporteraient seuls les troubles liés à la surélévation, et devraient prendre toutes autorisations du voisinage, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que cette clause était inopposable aux tiers et ne pouvait s'appliquer que dans les relations entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires eux-mêmes.
La condamnation « in solidum » des consorts Y..., de la SCI Cannes [...] et du syndicat des copropriétaires doit donc être confirmée.
[
]
Sur le montant des indemnisations :
Les consorts B... A... entendent être indemnisés des désordres subis, tels que décrits et chiffrés par l'expert :
- d'une part, à raison de 22 664,47 € TTC pour les désordres relevés dans le studio contigu au mur surélevé, consistant en des infiltrations, fissures, affaissement de la poutre en plafond ;
- d'autre part, à raison de 174 878,69 € TTC pour les désordres relevés sur le mur qui a été surélevé, est déformé et atteint dans sa solidité au point qu'il risque de s'effondrer.
Sur le premier poste de préjudice, l'expertise a mise en évidence que le studio des consorts B... A... était ancré dans le mur surélevé ;
que la surélévation avait provoqué des infiltrations, fissures, notamment à l'endroit de l'escalier d'accès à la terrasse au niveau de la jonction des matériaux différents, et un affaissement de la poutre en plafond.
Sur le second poste de préjudice, les conclusions de l'expert quant au lien de causalité entre les travaux entrepris et les désordres apparus sur le mur sont les suivantes :
« sur les déformations du mur propriété B... A... : les surcharges apportées au mur existant sont assez peu conséquentes
et pourraient être plutôt liées au travail des fondations sur un sol porteur aux caractéristiques modifiées avec le temps ou en raison d'aménagements riverains entrepris depuis son édification, plutôt qu'à la surélévation du mur séparatif
Il n'est pas exclu que les travaux entrepris par les époux Y... soient susceptibles de constituer une cause déclenchante de ces déformations.
A défaut de constat préventif, il est délicat de se prononcer sur l'état effectif du mur avant les travaux »
Pour établir que la dégradation du mur est imputable aux travaux, les consorts B... A... ont produit devant l'expert :
- une attestation de Serge C..., selon lequel le mur de clôture et ceux du studio ne présentaient ni fissure ni signe de déformation ;
- une attestation de Jean-Paul G..., agent général du groupe Allianz selon lequel lors de la souscription du contrat d'assurance en 2002, aucune anomalie n'avait été relevée sur les murs de l'immeuble ou de clôture, aucune annotation ou exclusion de garantie n'avait été portée au contrat initial ;
- trois autres attestations de Gérard C..., Roxane H... et René M... selon lesquels le mur de clôture ne présentait pas de fissure avant les travaux ou le studio était en parfait état.
Il ne peut être considéré que ces attestations suffisent à contrer le caractère incertain et douteux du lieu causal entre la construction illicite et les désordres constatés sur le mur.
En l'absence de lien causal certain et direct, la demande de réparation relative au mur pour la somme de 197 543,16 € doit être rejetée, le jugement étaient réformé de ce chef.
En revanche, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a :
- condamné « in solidum » les époux Y..., la SCI Cannes [...] et le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts B... A... la somme de 22 664,47 € TTC pour les désordres relevés dans le studio » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que : « en vertu de l'article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Mesdames B... et A... invoquent l'illicéité de la construction, tant au regard des règles de l'urbanisme que de la violation de leurs droits, ce qui leur cause des préjudices.
A titre liminaire, il convient de relever que contrairement aux allégations des époux Y... et de la société civile immobilière Cannes [...], il résulte clairement, tant du titre de propriété des demanderesses, que du cahier des charges et règlement de copropriété de la résidence « [...] », que le mur de séparation entre les deux parcelles litigieuses appartient bien à Madame Anne Marie B... et Madame Laurence A... née C.... En effet il est mentionné dans ces deux actes que le mur de clôture construit et qui détermine la limite de propriété continuera d'appartenir au vendeur, qui, selon les actes et l'origine des propriétés détaillées, est l'auteur de Mesdames B... et A....
La décision de la juridiction administrative, invoquée en défense, n'est pas de nature à contredire les allégations de Madame Anne Marie B... et Madame Laurence A... née C.... En effet, il est exact que le tribunal administratif, par décision du 14 octobre 2010, a rejeté la requête en annulation de l'arrêté municipal en date du 8 avril 2008, ayant autorisé les travaux. Cependant, il convient de relever que cette juridiction a été amenée à statuer uniquement sur la légalité de l'arrêté du Maire et non sur la conformité des travaux entrepris avec la déclaration préalable effectuée. D'ailleurs, le tribunal administratif a, fort justement, rappelé dans sa décision, que la circonstance que les travaux exécutés ne seraient pas conformes au projet présenté dans la déclaration préalable était sans incidence sur la légalité de la décision attaquée.
Il résulte, au contraire, des pièces produites, que les travaux réalisés par les époux Y... et la société civile immobilière Cannes [...] ne sont pas conformes aux plans annexés à la déclaration préalable déposée en Mairie de Cannes et qu'en outre, ils portent atteinte aux droits de Madame Anne Marie B... et Madame Laurence A... née C....
En effet, il ressort du procès-verbal d'infraction au Code de l'urbanisme dressé le 26 juin 2008 par agent assermenté du service « droit des sols » de la ville de Cannes que celui-ci a constaté les éléments suivants :
- en façade Ouest : la hauteur à l'égout du toit est d'environ 4,70 mètres au lieu de 4,20 mètres,
- en façade Est : la hauteur à l'égout du toit est d'environ 4,50 mètres au lieu de 4,20 mètres.
Cela est corroboré par les constatations de la SCP Fischhoff-Nicolaï, huissiers de justice associés, en date des 22 mai 2008 et 21 juillet 2008. En effet, l'officier ministériel a constaté :
- en mai :
- que les ouvriers travaillaient sur une dalle autour de laquelle des murs d'agglomérés ont été élevés, prenant appui sur un vieux mur ;
- que l'ancien mur a été surélevé de cinq rangées d'agglomérés ;
- à droite de la dalle un niveau inférieur a été aménagé ;
- la dalle de la zone de travaux prend appui contre le vieux mur ;
- en juillet :
- le mur en pierres était surélevé de sept rangées d'agglomérés ;
- au droit de la toiture du studio, la hauteur totale du mur était d'environ 4,70 m et la hauteur de l'ancien mur était d'environ 2,80 m ; au niveau de l'arrondi, la hauteur du nouveau mur était d'environ 2,47 m, celle de l'ancien mur, d'environ 2,60 m, le tout en faisant une hauteur totale d'environ 5,07 m.
Ces constatations sont d'ailleurs confirmées par le rapport d'expertise. En effet, Monsieur I... a relevé, lors de la première réunion d'expertise, que les travaux entrepris par les époux Y... et la société civile immobilière Cannes [...] prenaient appui sur le mur limitant la propriété de Mesdames B... et A.... Il a également constaté que ce mur, qui avait été réalisé en pierres naturelles hourdées au mortier de chaux, compte tenu de sa date de réalisation, avait été surélevé par les maîtres de l'ouvrage litigieux, cette surélévation, au demeurant non achevée (dans la mesure où il n'y avait pas de parement côté « villa [...] »), étant réalisée en blocs de béton manufacturés apparents.
En outre, Monsieur I... a constaté depuis l'intérieur de la propriété des époux Y... et de la société civile immobilière Cannes [...], qu'un niveau d'étage avait été créé, les travaux ayant consisté, entre autres, en la création d'une dalle de plancher et de plusieurs pièces à vivre, sans ouverture sur l'extérieur. Il a relevé qu'il avait également été procédé à la réalisation d'un doublage contre la trémie d'escalier, doublage posé sur le mur des Mesdames B... et A..., côté contre parement, afin de permettre la mise en oeuvre d'un isolant. L'expert a d'ailleurs précisé, croquis à l'appui, que le mur en surélévation était posé côté propriété de Mesdames B... et A... et non pas côté propriété des époux Y....
Monsieur I... a conclu que les travaux réalisés portaient sur la création d'un étage avec surélévation de la toiture et surélévation sous-jacente du mur de la propriété de Madame Anne Marie B... et Madame Laurence A... née C..., égale à 1,87 mètres en partie courante et à 2,41 mètres (hauteur maximale) à l'aplomb de la tourelle, alors que la surélévation telle qu'elle figurait sur les plans annexés à la déclaration préalable n'accusait que plus ou moins 0,80 mètre (à l'échelle). Par ailleurs, l'expert judiciaire a relevé qu'en façade Ouest, le mur accusait une hauteur variable de 4,47 mètres à 4,60 mètres en ligne d'égout, alors que sur le plan annexé à la déclaration de travaux, ce même mur accusait une hauteur de 3,35 mètres.
Ainsi, outre le fait que les époux Y... et la société civile immobilière Cannes [...] ont effectué des travaux qui ne sont pas conformes à l'autorisation obtenue, il est constant qu'ils n'ont pas respecté les droits des tiers, puisqu'ils se sont appuyés sur le mur séparant les deux fonds, qui appartenait à Madame Anne Marie B... et Madame Laurence A... née C..., sans autorisation de ces dernières et ce, alors qu'il ne s'agit pas d'un mur de soutènement. De plus, ils l'ont également surélevé, sans avoir sollicité le moindre accord de leurs voisines. Pourtant, il était bien précisé dans les titres de propriété que la hauteur du mur de clôture ne pourrait pas être modifiée.
En outre, les travaux entrepris ont été à l'origine de dommages causés au sein même de la propriété de Madame Anne Marie B... et Madame Laurence A... née C....
En effet, il apparaît que ces dernières sont propriétaires d'un studio dont le plancher est ancré dans le mur séparatif litigieux. Or, la surélévation, ouvrage des époux Y... et de la société civile immobilière Cannes [...], a créé des désordres à l'endroit de ce studio avec une fissuration du plancher de la terrasse. L'expert a effectivement relevé, lors de la première réunion d'expertise sur place :
- la présence d'une fissure longitudinale à l'endroit de l'escalier d'accès à la terrasse positionnée en milieu de paroi à la jonction de matériaux de nature différente ;
- à l'intérieur du studio, dans la cuisine, la présence d'une fissure verticale en cueillie à l'endroit du revêtement en carreaux de faïence, ainsi qu'en partie haute de paroi vertical et ce, avec décollement du feuil de peinture ;
- toujours à l'intérieur, au niveau de la salle de bain contiguë à la cuisine, une fissure en plafond avec décollement du feuil de peinture.
Lors de la deuxième visite d'expertise, Monsieur I... a relevé que les désordres initialement constatés s'étaient aggravés, notamment à l'endroit de la poutre en plafond de la pièce principale, qui accusait une flèche. Par ailleurs il a pu constater l'apparition de traces d'infiltration affectant le plafond sous rampant de la cuisine à l'aplomb de la baie d'éclairage.
L'expert a estimé que si la date d'apparition des désordres internes affectant la propriété de Mesdames B... et A... n'était pas définie, il était toutefois plus que vraisemblable que les travaux entrepris à l'initiative des époux Y... ont interféré sur la stabilité de l'ouvrage ne serait-ce que par vibration. En effet, il est constant qu'il existait bien, dans la maison de Monsieur David Y... et Madame Sandra Y..., un plancher des combles, qu'ils ont supprimé. Or, ce plancher était encastré au sein même du mur sur lequel est adossée leur maison. Selon Monsieur I..., la démolition du plancher préexistant, y compris chaînages au sein de la paroi d'adossement ne saurait être sans aucune incidence sur l'état d'un ouvrage existant adossé, ne serait-ce que partiellement, au contre parement dudit mur. Il a d'ailleurs fait remarquer qu'à cette démolition s'ajoutait des plus vraisemblablement la réalisation d'un chaînage périphérique à l'endroit du nouveau plancher intermédiaire, ce qui impliquait l'exécution d'une taille de rainure horizontale et ce, également à l'endroit du mur séparatif, en quelque sorte la réalisation de deux saignées horizontales consécutives sur un mur en pierres. Cela est d'ailleurs corroboré par l'aggravation des désordres, en cours d'expertise.
Monsieur I... a également constaté l'existence de dommages causés au mur séparatif des héritages, appartenant à Madame Anne Marie B... et Madame Laurence A... née C....
En effet, lors de la première visite sur les lieux l'expert a relevé, s'agissant du mur d'appui, que celui-ci n'était plus tout à fait d'aplomb et présentait environ 10 centimètres de devers et ce, avec flèche. Il a observé que ce mur paraissait avoir subi une forte déformation, avec fissuration en plusieurs endroits, à savoir :
- en soubassement de mur,
- à l'endroit du barbecue,
- sur le tampon de la cheminée du barbecue.
S'agissant des déformations de ce mur, Monsieur I... a précisé que les surcharges apportées au mur existant étaient, en définitive, assez peu conséquentes et que ces déformations pourraient être plutôt liées au travail des fondations sur un sol porteur aux caractéristiques modifiées avec le temps ou en raison d'aménagements riverains entrepris depuis son édification, plutôt qu'à la surélévation du mur séparatif. Pour autant, il a considéré qu'il n'était pas exclu que les travaux réalisés soient susceptibles de constituer une cause déclenchante de cette déformation. Cette analyse est d'ailleurs corroborée par les diverses attestations produites par Madame Anne Marie B... et Madame Laurence A... née C..., accompagnées de photographies, lesquelles confirment que le mur n'était affecté d'aucun phénomène défavorable auparavant.
Les époux Y... et la société civile immobilière Cannes [...] ne versent aux débats aucun élément technique de nature à contredire les constatations et avis de l'expert.
Ainsi Monsieur David Y... et Madame Sandra Y... et la société civile immobilière Cannes [...] ont-ils porté atteinte aux droits de Madame Anne Marie B... et Madame Laurence A... née C..., en effectuant les travaux litigieux et leur ont causé des dommages. Ils seront donc tenus à réparation et à la démolition des ouvrages litigieux.
Madame Anne Marie B... et Madame Laurence A... née C... sollicitent la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] », [...] , les travaux litigieux concernant les parties communes.
Il résulte effectivement du cahier des charges et du règlement de copropriété de la résidence « [...] » que les travaux litigieux sont intervenus sur des parties communes.
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] », [...] ne saurait sérieusement dégager sa responsabilité en se retranchant derrière :
- la résolution votée en assemblée générale, ayant autorisé la réalisation de ces travaux par les consorts Y..., sous leur seule responsabilité ;
- le fait que les travaux finalement exécutés par ces copropriétaires ne soient pas conformes à ceux autorisés en assemblée générale, ce qui équivaudrait à une absence d'autorisation.
En effet, les décisions prises en assemblée générale par les copropriétaires ne sauraient être opposables aux tiers.
Or, selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité civile, a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par vice de construction ou défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.
A cet égard, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] », [...] n'a pas fait en sorte de faire cesser le trouble illicite causé par les ouvrages des époux Y... et de la société Cannes [...]. Il a donc concouru au dommage et doit être tenu, in solidum, à réparation, la solidarité ne se présumant pas » ;
1. Alors que, d'une part, le Syndicat des Copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en l'espèce, en retenant la responsabilité civile du Syndicat des Copropriétaires à l'égard des Consorts B... A... sur le fondement de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en raison de travaux que les Consorts Y... et la SCI CANNES [...] auraient irrégulièrement effectués au préjudice de la propriété de leurs voisins, sans constater qu'ils résulteraient d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ;
2. Alors que, d'autre part, le Syndicat des Copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en l'espèce, en retenant, pour engager la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires au titre de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qu'il n'avait pas fait en sorte de faire cesser les travaux irrégulièrement effectués par les Consorts Y... et la SCI CANNES [...], quand cette prétendue carence était pourtant étrangère à tout vice de construction ou défaut d'entretien des parties communes, la Cour d'appel a violé l'article 14 précité.
