LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° A 17-24.218 et B 17-24.610 ;
Donne acte à la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte Ouest (le TCO) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le commissaire du gouvernement ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 26 juin 2017), que le juge de l'expropriation a fixé le montant des indemnités dues à Mme Valérie X... en vue de l'expropriation, au profit du TCO, de parcelles lui appartenant ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° A 17-24.218, ci-après annexé :
Attendu que Mme Valérie X... sollicite l'annulation de l'arrêt par voie de conséquence de l'annulation à intervenir, par la juridiction administrative, de l'arrêté de déclaration d'utilité publique du 13 mars 2014 ;
Mais attendu que le juge de l'expropriation peut être saisi par l'expropriant en vue de la fixation des indemnités à tout moment après l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et que le recours formé devant la juridiction administrative contre la déclaration d'utilité publique, qui n'a pas d'effet suspensif, n'a pas d'incidence sur la fixation du montant des indemnités ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi n° A 17-24.218, pris en sa seconde branche, ci-après annexé :
Attendu que Mme Valérie X... fait grief à l'arrêt de fixer les indemnités lui revenant ;
Mais attendu que, sous le couvert du grief, non fondé, de violation des articles L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et 1er de protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, le moyen ne tend qu'à remettre en cause l'appréciation souveraine, par la cour d'appel, du montant des indemnités dues par le TCO ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen et le troisième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° A 17-24.218, et le premier moyen, le deuxième moyen, le troisième moyen, pris en ses troisième à dix-neuvième branches, et le quatrième moyen du pourvoi n° B 17-24.610, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le troisième moyen, pris en ses première et deuxième branches, du pourvoi n° B 17-24.610 :
Vu l'article L. 231-8, a, premier tiret, du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010, et l'article 6, II, de cette loi ;
Attendu que la date de référence, pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, est la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ou la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ; que les zones d'aménagement différé créées avant l'entrée en vigueur de la loi du 3 juin 2010 prennent fin six ans après cette entrée en vigueur ou, si ce délai est plus court, au terme du délai de quatorze ans prévu à l'article L. 212-2 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure à cette loi ;
Attendu que, pour fixer les indemnités en vue de l'expropriation de parcelles situées dans la zone d'aménagement différé de Cambaie (la ZAD), l'arrêt, qui constate que celle-ci, qui a été créée par arrêté préfectoral du 20 avril 2001, publié le 15 mai 2001, a pris fin quatorze ans après en application des dispositions transitoires prévues à l'article 6, II, de la loi du 3 juin 2010, retient que le juge judiciaire se doit de rechercher si Mme Valérie X... n'a pas été privée d'une plus-value générée par son bien du fait du délai important entre la création de la ZAD et l'ordonnance d'expropriation et notamment au regard de la date de référence, que, bien que la nature du terrain n'ait pas été modifiée, il est certain qu'une date de référence renvoyant au plan d'occupation des sols approuvé le 17 janvier 1983 prive Mme X... d'une analyse actualisée de la valeur de ses parcelles et que, dans le cadre de son contrôle de conventionnalité et de proportionnalité, la cour d'appel fixera la date de référence au 27 septembre 2012, date du plan local d'urbanisme qui classe toujours ce terrain en zone inconstructible ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que la fixation de la date de référence au 15 mai 2001 aurait indûment privé l'expropriée d'une plus-value engendrée par son bien et, partant, porté une atteinte disproportionnée à son droit de propriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du même code ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe la date de référence au 27 septembre 2012, l'arrêt rendu le 26 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Fixe la date de référence au 15 mai 2001 ;
Condamne Mme Valérie X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° A 17-24.218 par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la date de référence au 29 septembre 2012, d'avoir évalué les parcelles [...] et [...] comme des terrains en situation privilégiée, d'avoir fixé les indemnités d'expropriation de la parcelle [...] d'une superficie de 99 m2 dues par le TCO à la somme de 2.475 euros pour l'indemnité principale et à 247,50 euros pour l'indemnité de remploi, d'avoir fixé les indemnités d'expropriation de la parcelle [...] d'une superficie de 631 m2 dues par le TCO à la somme de 39.800 euros pour l'indemnité principale et à 4.980 euros pour l'indemnité de remploi, soit une indemnité totale de 44.780 euros, d'avoir fixé l'indemnité pour perte de loyer à la somme de 8.400 euros ;
ALORS QUE l'arrêté du préfet de la Réunion du 13 mars 2014, portant déclaration d'utilité publique, au profit de la communauté d'agglomération du territoire de la côte ouest, du projet de constitution de réserves foncières dans le cadre de la réalisation d'une opération d'aménagement urbain « Cambaie-Oméga »-Ecocité, sur le territoire de la commune de Saint-Paul, a fait l'objet d'un recours pour excès de pouvoir devant les juridictions administratives ; que l'annulation par le juge administratif de cet arrêté entraînera l'annulation par voie de conséquence de l'arrêt attaqué qui a statué sur les indemnités dues par la communauté d'agglomération du territoire de la côte ouest pour l'expropriation des parcelles [...] et [...] en application des articles L. 1, L. 220-1, L. 223-2 et L 311-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire au premier)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué de mentionner en page 1 que le greffier au délibéré était Mme Martine Z... ;
ALORS QUE le greffier ne peut assister au délibéré des magistrats ; que toute décision doit permettre, par elle-même, de rapporter la preuve de sa régularité ; que l'arrêt, qui ne comporte aucune précision sur les magistrats ayant participé au délibéré ou sur le fait que les magistrats auraient délibéré conformément à la loi, comporte comme unique mention relative au délibéré « Greffier au délibéré : Mme Martine Z... » (arrêt, p. 1 dernière ligne) ; que cette mention ne permet pas à la Cour de cassation de s'assurer que les juges ont délibéré seuls, respectant le secret du délibéré, de sorte que l'arrêt ne fait pas la preuve par lui-même de sa régularité et a été rendu en violation des articles 447, 448 et 458 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(infiniment subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé évalué les parcelles [...] et [...] comme des terrains en situation, seulement, privilégiée, d'avoir fixé les indemnités d'expropriation de la parcelle [...] d'une superficie de 99 m2 dues par le TCO à la somme de 2.475 euros pour l'indemnité principale et à 247,50 euros pour l'indemnité de remploi, d'avoir fixé les indemnités d'expropriation de la parcelle [...] d'une superficie de 631 m2 dues par le TCO à la somme de 39.800 euros pour l'indemnité principale et à 4.980 euros pour l'indemnité de remploi, soit une indemnité totale de 44.780 euros, d'avoir fixé l'indemnité pour perte de loyer à la somme de 8.400 euros ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort du procès verbal de transport sur les lieux du juge de l'expropriation que la parcelle [...] d'une surface de 756 m2 (accord des parties), se situe sur la [...] ; que la parcelle est de forme triangulaire, plate, le long du chemin en mauvais état, clôturée par un grillage ; qu'elle est en friche actuellement louée ; qu'elle est entourée par d'autres parcelles en friche et à gauche par une parcelle qui supporte des containers ; qu'elle est reliée à l'eau et à l'électricité ; que la date de référence sera fixée au 27 septembre 2012 qui classe toujours ce terrain en zone inconstructible mais en zone AUst1 ;que la cour constate que l'expropriée ne remet pas en cause la décision du premier juge sur la nature privilégiée de la parcelle contrairement à l'autorité expropriante qui en conteste le caractère privilégié en rappelant que la charge de la preuve repose sur l'expropriée ; que l'autorité expropriante soutient que la situation de la parcelle, au coeur d'une vaste zone inconstructible est non viabilisée et dédiée à l'extraction minière et ne peut être considérée comme étant privilégiée ; qu'il est constant que le caractère de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine ou s'exerce une forte pression foncière ; qu'en l'espèce, la parcelle est située en zone périurbaine proche de l'Etang-Saint Paul et du centre de Saint-Paul. Elle est desservie par des voies d'accès contrairement aux affirmations de l'expropriant. En effet, y compris à la date de référence, elle était, via un chemin privé, certes en mauvais état, à proximité d'une voie de circulation ; que la parcelle de forme rectangulaire est en friche, elle se situe sur des zones plates avec une vue sur les montagnes, dans la continuité de la zone d'activité de Cambaie ; que l'expropriée avait investi pour enlever les arbres ainsi que les pierres ; qu'il a été constaté que la parcelle est reliée à l'eau agricole ; qu'à la date de référence, un réseau d'eau potable avait été installé et l'électrification du périmètre de Cambaie a débuté en 1972 avec des subventions du ministère de l'agriculture ; que l'absence d'équipements public type écoles, etc...est établie toutefois ces équipements sont accessibles par les voies de circulation, il en est de même pour les zones commerciales qui sont situées à proximité ; qu'enfin cette parcelle est localisée dans une zone ou suivant l'agence pour l'observation de la Réunion, l'aménagement et l'habitat " il existe une pression foncière caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul" ; que s'agissant des activités d'extractions, il y lieu de relever que les autorisations d'exploitation sont postérieures à la date de référence ; que les éléments fournis à la cour confirment l'appréciation du premier juge sur les caractéristiques du bien exproprié : zone de pression foncière, proximité des zones commerciales, présence d'équipements, existence de réseaux de viabilité et de voies de circulation sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain ; qu'en conséquence, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a retenu la parcelle expropriée comme étant un terrain en situation privilégiée ; que la situation privilégiée étant constituée par la localisation en [...] , - la présence des réseaux ; que sur l'évaluation de la parcelle, conformément au code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation, le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif à bâtir à la date de référence ; qu'au cas d'espèce le bien sera évalué au jour de jugement l'ordonnance d'expropriation étant intervenue ultérieurement ; que la parcelle expropriée située en [...] qui couvrent des espaces à urbaniser dans le futur, avec modification préalable du PLU ; qu'elle n'est donc pas constructible, elle est en friche, mais présente une situation privilégiée, elle sera donc évaluée à un prix supérieur à celui des terrains agricoles en tenant compte de leurs plus - values dues à une situation en zone périurbaine connaissant une forte pression sur le marché foncier ; que la méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché ; que les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation consécutive à la procédure d'expropriation, l'expropriant proposant clans le dernier état de son mémoire la somme de 6,34 euros le m2 (rapport de M. A...), l'expropriée réclamant 400 euros du m2 ; que le rapport d'expertise de M. A..., expert près la cour d'appel de Saint Denis de La Réunion, propose diverses évaluations ( pages 51 et suivantes du mémoire) pour conclure à une moyenne de 6, 34 euros ; que les conclusions du commissaire de gouvernement versées en cause d'appel ont été écartées et ne seront pas prises pour référence, toutefois il résulte du mémoire de première instance qu'il y a peu de termes de comparaison ; qu'il fixait un prix de 0,97 euros au m2 ; qu'en préliminaire cette évaluation, écartée par le premier juge, ne peut être prise en compte dans la mesure ou le TCO par son offre de 6,34 euros le m2 admet que cette évaluation n'est pas raisonnable ; que plusieurs références découlant de donations partages sont analysées par l'autorité expropriante qui soutient qu'elles s'imposent au juge de l'expropriation ; que c'est à bon droit que le premier juge a relevé que les donationspartages étaient supérieures à la valeur retenue par le service des domaines ; que par ailleurs son offre, basée sur le rapport de son expert, étant supérieure à ces évaluations, les rend inopérantes en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile ; qu'elles n'ont donc pas à être examinées en appel ; que la cour constate que les caractéristiques des terrains proposées comme référence par analogie sur des communes ou des ZAD différentes ne peuvent pas être retenues comme pertinentes compte tenu des caractéristiques propres de la parcelle ; que l'expropriée réclame une indemnisation sur la base de 400 euros le m2 et se fonde en appel sur les transactions des parcelles [...] , [...] , [...] , [...] et [...] , AB 658 ; que la parcelle [...] qui n'a pas le même zonage, mais fait partie de la ZAD, a été acquise par le TCO au prix de 20 € le m2 ; que les parcelles [...] et BN 1204, sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 entre 492,26 euros et 503,47 euros le m2 ; que la parcelle [...] , clans la [...] a été vendue en 2014 à 533,66 euros le m2, elle est classée en zone W ; que la parcelle [...] , située de l'autre côté de la RN1 a été vendue à 66, 96 € le m2 ; que les parcelles [...] et [...] et I-1N 291 sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 et 2014, ces terrains sont intégrés dans des zonages différents ; que reprenant l'analyse pertinente du premier juge dont la décision est confirmée ces références sont écartées, car les caractéristiques sont trop éloignées ; que la parcelle [...] a été acquise par le TCO le 30 décembre 2004 sur la base de 20 euros le m2 ; que cette parcelle est géographiquement proche de la parcelle expropriée et supporte la station d'épuration ; que la parcelle [...] a été vendue au prix de 66,96 euros le m2 ; qu'elle supporte un bâti et elle est actuellement classée dans un zonage résidentiel donc cette référence n'est pas pertinente ; que la parcelle [...] qui se situe de l'autre côté du chemin privé, d'une contenance de 1227 m2, est construite , située en Zone Aust a été acquise, bâti compris, sur la base de 150, 90 € le m2 ; que la proximité géographique de cette parcelle justifie, ainsi que l'a fait le premier juge, à la retenir bien qu'étant construite comme référence utile ; que dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, la Cour estime que les références qui se rapportent le plus à la parcelle expropriée sont les transactions des parcelles [...] et [...] ; qu'en conséquence s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence , avec les caractéristiques propres sus décrites, la cour fixe la compensation à l'atteinte à la propriété de Mme Agnes X... sur la base de 25 euros le m2 la décision du juge de l'expropriation étant confirmée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les parcelles [...] et [...] se situent sur la [...] ; qu'elles sont d'une superficie de 31 et 632 m2 ; que les parcelles sont classées en zone 1Ncb ; que les parcelles sont de forme rectangulaire, le long du chemin en mauvais état, clôturé par un grillage ; que sur la parcelle du fond, il y a un espace bétonné qui supporte un hangar en tôle sous tôle. Au fond à droite, il y a un bâtiment avec la moitié du mur en parpaing, l'autre en grillage sous un toit en tôle qui sert à entreposer des affaires ; qu'a côté, un cabanon sert de toilettes ; qu'à droite en entrant sur la parcelle se trouvent une maison en tôle sous tôle et une autre petite case qui sert de bureau ; qu'il y a la présence de compteurs d'eau et d'électricité ; que les parcelles sont entourées d'autres parcelles supportant des containers ; que les parcelles se situent à 1 minute de l'axe mixte, à 5 minutes de la RN1 ; qu'il y a une belle vue sur la montagne et la mer n'est pas loin ; que les parcelles [...] et [...] sont classées selon le POS de 1[9]83, applicable, en zone 1Ncb qui correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie ; que dans cette zone, les seules constructions admises sont les constructions à usage d'habitation à condition qu'elles soient liées et nécessaires aux besoins d'une exploitation agricole répondant aux normes de la SMI ; que toutefois ne sont autorisées que deux constructions par exploitation agricole de 4ha en 1Ncb. Certaines constructions sont autorisées comme celles liées au lycée agricole, ou des commerces ou bureau si ils sont liés à la station de quarantaine ou de centre d'allotement, les lotissements d'habitat rural à caractère agricole ; que selon la jurisprudence, la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière ; qu'en l'espèce, les parcelles sont situées en zone périurbaine proche de l' Etang-Saint Paul et du centre de Saint-Paul ; qu'elles sont parfaitement desservies pas des voies d'accès ; qu'au moment du POS de 1983 des voies d'accès existaient déjà ; qu'elles se situent sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes ; qu'elles sont proches de la mer et du sentier littoral ; qu'elles sont proches d'autres parcelles construites ; qu'il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul ; qu'en conséquence, la proximité d'une zone habitée, l'existence de réseaux de viabilité ou de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain ; qu'en conséquence, il sera évalué comme terrain en situation privilégiée ; qu'il résulte des articles L13-13, L13-14, L13-15 du code de l'expropriation que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation ; que le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif ou sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence ; que la méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché ; que selon la jurisprudence, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir, mais bénéficiant d'une situation privilégiée peuvent être appréciées à une valeur qui excède celle des terres purement agricoles ; que les terrains en zone NA qui bien, que non qualifiés de terrain à bâtir, seront évalués d'une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles ; que le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégiée ; que le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 1 500 m2 et 60 000 m2. Il indique un manque de transaction dans un rayon de 3 km ; que néanmoins, la zone de la ZAD est très large ; qu'il indique que la moyenne est à 69,25 euros le m2, mais pour des zones constructibles ; qu'il note la vente de la parcelle [...] en zone Nca à 67 euros le m2 ; que cette parcelle se situe de l'autre côté de la RN1 et a donc une situation géographique proche ; que néanmoins, la parcelle supporte une maison ; que les autres termes de comparaison ne peuvent être retenus, car ils font référence à des ventes à titre de rétrocession ; que le TCO produit les termes de comparaisons donnés par le service des domaines avec une moyenne de 0,93 euros le m2 ; qu'ils se situent en zone 1Nc, mais sont très éloignés par rapport aux parcelles concernées ; qu'ils se situent dans les hauts ; qu'il ne pourra en être tenu compte ; que le TCO produit l'acte de donation-partage en date du 26 juin 2012 des parcelles [...] et [...] qui sont déclarées pour une valeur de 1 000 euros ; que l'expropriée indique qu'il s'agit d'une valeur déclarée alors que la parcelle était déjà gelée dans la cadre de la ZAD, que cette déclaration a été réalisée pour éviter de payer des droits de mutation trop importants ; que la déclaration dans le cadre d'une donation-partage ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien ; que la donation-partage sera écartée ; que le TCO fait état d'un arrêt de la cour d'appel de Saint-Denis fixant le prix au m2 de parcelle en zone UE à 1 euro à Saint-Paul ; que néanmoins, il ne produit pas l'arrêt ne permettant pas à la présente juridiction de voir si les parcelles sont comparables ; que cette référence sera écartée, que l'expropriée fait état d'une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le 30 décembre 2004 ; que cette parcelle est incluse dans la ZAD en zone NAUe et ND ; que néanmoins, il est indiqué dans l'acte que l'immeuble appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de Cambaie, par suite de substitution effectué par lui en suite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Denis le 27 mai 2004 pour 3.730.000 euros ; que le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le m2 ; qu'il ne s'agit pas d'une adjudication, mais d'une vente libre suite à une adjudication ; que la parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais supporte la station d'épuration ; que les annonces de terrains à vendre, produit par l'expropriée, ne peuvent être retenues s'agissant de parcelles dont la localisation et le zonage sont inconnus ; que Valérie X... produit une délibération du conseil municipal qui valide l'acquisition de la parcelle AB 516p de 1227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé ; qu'il s'agit d'une vente amiable, mais non de l'exercice d'un droit de préemption ; que la parcelle est située en zone Aust depuis le PLU de 2012 ; que néanmoins, il est loisible de constater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriées ; que cette parcelle supporte une maison avec une piscine ; que le jardin est entretenu ; que cette vente permet d'avoir un terme de comparaison d'un bien différent dans la même zone géographique ; qu'ainsi, peuvent être retenues comme termes de comparaison à moduler, la parcelle [...] , dans une situation moins favorable à 20 euros le m2, la parcelle [...] qui est dans une situation proche, mais avec un bâti à 67 euros le m2 et la parcelle AB 516p qui est dans une situation géographique très proche, mais avec un bâti très important et entretenu ; qu'en conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, dans une zone géographique agréable, plate, entre mer et montagne, non loin de zones urbaines, bien desservie, il convient de fixer un prix au m2 de 25 euros ; qu'ainsi, l'indemnité due pour l'expropriation de la parcelle [...] est de 775 euros si elle devait faire 31 m2 ou 2 475 euros si elle devait faire 99 m2 ; que l'indemnité due pour le foncier de la parcelle [...] compte tenu du prix au m2 est de euros ; que de plus, le TCO indique dans ses conclusions qu'il valorise le foncier à 24 000 euros ; qu'il y a lieu de valider cette offre ; qu'ainsi l'indemnité de dépossession due pour la parcelle [...] est de 39.800 euros ; que sur l'indemnité de remploi, aux termes de l'article R 13-46 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale ; que toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique ; que le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculée compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement ; qu'en raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, le taux de remploi sera fixé à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000, 00 euros, à 15% de 5 001, 00 à 15 euros et 10% au-delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement ; que l'indemnité de remploi pour la parcelle [...] , de 99 m2, s'élève à la somme de calculée de la sorte 20% sur 2 475 euros = 247, 50 euros ; que l'indemnité de remploi pour la parcelle [...] s'élève à la somme de calculée de la sorte 20% sur 5 000 , 00 euros = 1 000 euros, 15% sur 10 000 euros = 1 500, 00 euros, 10% sur 24 800 euros = 2 480 euros ; que l'indemnité de remploi sera donc fixée à la somme de 4 980 euros ;
1°) ALORS QUE le juge doit s'abstenir de dénaturer les éléments de la cause ; qu'en l'espèce, Mme X... faisait valoir que le juge de l'expropriation avait retenu, à tort, que les parcelles lui appartenant, AB 615 et AB 616, étaient seulement en situation privilégiée et non en situation hautement privilégiée (ccl. p. 9 à 14) et demandait l'infirmation du jugement sur ce point (ccl, p. 33 § 1) ; que la cour d'appel en énonçant qu'elle « constate que l'expropriée ne remet pas en cause la décision du premier juge sur la nature privilégiée de la parcelle contrairement à l'autorité expropriante » (arrêt, p. 6 § 4) a dénaturé les conclusions de Mme X... et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le principe du juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu, dont le droit de propriété fait partie, implique une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien dont le propriétaire est privé du fait de l'expropriation ; qu'en l'espèce, pour fixer l'indemnisation totale due à Mme X... à la somme de 47.502,50 euros pour l'expropriation des parcelles [...] et [...] , le juge de l'expropriation a retenu que la date de référence était le 15 mai 2001, les parcelles étant alors cadastrées en zone NcB du plan d'occupation des sols, c'est-à-dire en zone de constructibilité très réduite, et qu'à la date de référence, il n'existait pas de preuve de raccordement au réseau d'eau et au réseau électrique (jugement p. 5 et p. 6) ; que la cour d'appel a retenu comme date de référence le 27 septembre 2012, les deux parcelles étant classées à cette nouvelle date de référence en zone AU1st (arrêt, p. 6 § 3), c'est-à-dire en zone constructible sous réserve de la modification du plan local d'urbanisme, et disposant d'un raccordement à l'eau et à l'électricité (arrêt, p. 6 avant dernier §) ; que malgré ces différences de consistance juridique et matérielle entre la première instance et l'appel, la cour d'appel a néanmoins alloué, avec des éléments de comparaison plus favorable que ceux retenus par le juge de l'expropriation, au centime près, la même indemnité ; qu'en statuant ainsi, tandis que la différence entre la situation des parcelles relevée par le juge de l'expropriation et celle relevée par la cour d'appel justifiait une augmentation de l'indemnité accordée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article de l'article L 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ensemble l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. Moyens produits au pourvoi n° B 17-24.610 par la la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte Ouest
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, après avoir écarté les conclusions du Commissaire du gouvernement en date du 10 mai 2016, infirmé le jugement entrepris sur la date de référence, qu'il a fixée au 27 septembre 2012, et confirmé ledit jugement pour le surplus, soit, en particulier, en ce qu'il avait fixé les indemnités principales et de remploi dues par la Communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest (TCO) pour l'expropriation des parcelles [...] et [...] aux sommes, pour la première, dans le cas d'une superficie de 31 m2,de 852,50 euros, ou, dans le cas d'une superficie de 99 m2, de 2.722,50 m2, et, pour la seconde, de 44.780 euros, et l'indemnité pour perte de loyer à la somme de 8.400 euros ;
En indiquant greffier aux débats : Marielle B... ; greffier au délibéré :
Martine Z... ;
Alors que les délibérations des juges sont secrètes ; qu'il ressort cependant de cette énonciation de l'arrêt que le greffier a assisté au délibéré ; d'où il suit que la Cour d'appel a violé les articles 447, 448 et 458 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, après avoir écarté les conclusions du Commissaire du gouvernement en date du 10 mai 2016, infirmé le jugement entrepris sur la date de référence, qu'il a fixée au 27 septembre 2012, et confirmé ledit jugement pour le surplus, soit, en particulier, en ce qu'il avait fixé les indemnités principales et de remploi dues par la Communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest (TCO) pour l'expropriation des parcelles [...] et [...] aux sommes, pour la première, dans le cas d'une superficie de 31 m2,de 852,50 euros, ou, dans le cas d'une superficie de 99 m2, de 2.722,50 m2, et, pour la seconde, de 44.780 euros, et l'indemnité pour perte de loyer à la somme de 8.400 euros ;
Ouï, Monsieur le Commissaire du gouvernement en ses observations ;
Alors que la cour d'appel statue sur mémoires ; que les parties et le commissaire du gouvernement ne font valoir leurs observations que pour développer les éléments des conclusions qu'ils ont présentés ; qu'en se prononçant après avoir entendu le Commissaire du gouvernement en ses observations lors des débats, bien qu'elle ait écarté ses conclusions tardives, en relevant qu'il était « irrecevable à formule des prétentions en appel » et qu'il convenait « d'écarter son mémoire et toutes ses prétentions », de sorte qu'il ne pouvait pas formuler d'observations orales, la Cour d'appel a violé l'article R 311-28 du code de l'expropriation, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris sur la date de référence, qu'il a fixée au 27 septembre 2012, et confirmé ledit jugement en ce qu'il avait fixé les indemnités principales et de remploi dues par la Communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest (TCO) pour l'expropriation des parcelles [...] et [...] aux sommes, pour la première, dans le cas d'une superficie de 31 m2,de 852,50 euros, ou, dans le cas d'une superficie de 99 m2, de 2.722,50 m2, et, pour la seconde, de 44.780 euros ;
Aux motifs, sur la procédure, sur la conventionnalité de l'article 6-II de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010, que l'expropriée soutient en préliminaire que l'article 6-II de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 dite 'du Grand Paris' relatif à la durée de la période de transition pour l'application de la nouvelle durée des ZAD n'est pas conforme à l'article 1 du protocole 1 de la Convention européenne des droits de l'homme.
L'autorité expropriante -TCO- conteste cette analyse et conclut à la confirmation de la décision du premier juge.
Cette analyse juridique conduisant à la modification de la date de référence n'est pas une exception préliminaire et sera donc examinée au regard de la prétention ;
Aux motifs, sur le fond, que la Cour étant saisie d'un appel principal et d'un appel incident chaque prétention sera successivement analysée.
- Sur les caractéristiques du bien exproprié :
Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que les parcelles [...] et [...] se situent sur la [...] .
Selon le juge de l'expropriation 'Elles sont de forme rectangulaire, le long du chemin en mauvais état, clôturée par un grillage. Sur la parcelle du fond, il y a un espace bétonné qui supporte un hangar en tôle sous tôle. Au fond à droite, il y a un bâtiment avec la moitié du mur en parpaing, l'autre en grillage sous un toit en tôle qui sert à entreposer des affaires. A côté, un cabanon sert de toilettes. A droite en entrant sur la parcelle se trouve une maison en tôle sous tôle et une autre petite case qui sert de bureau. Il y a la présence de compteurs d'eau et d'électricité. Les parcelles sont entourées d'autres parcelles supportant des containers. Les parcelles se situent à 1 minute de l'axe mixte, à 5 minutes de la RN1. Il y a une belle vue sur la montagne et la mer n'est pas loin'.
- Sur la superficie :
La Cour relève qu'il existe des divergences sur la superficie des parcelles appartenant à l'expropriée et c'est donc à bon droit que, conformément à l'article L 13-8 du code de l'expropriation, face à la contestation sérieuse sur la superficie le juge de l'expropriation s'est déclaré incompétent pour en connaître et a proposé une alternative.
Sa décision sera confirmée, il convient de renvoyer les parties à se pourvoir devant le juge compétent pour fixer définitivement la superficie.
- Sur la date de référence :
En préliminaire, l'expropriée soutient que l'article 6-II de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010dite ' du Grand Paris' relatif à la durée de la période de transition pour l'application de la nouvelle durée des ZAD n'est pas conforme à l'article 1 du protocole 1 de Convention européenne des droits de l'homme.
L'autorité expropriante -TCO- conteste cette analyse et conclut à la confirmation de la décision du premier juge.
Aux termes de l'article 1 du Protocole additionnel n°1 CEDH ' Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.'
Cette disposition consacre le droit pour la partie expropriée d'obtenir une indemnisation raisonnable en rapport avec la valeur du bien dont elle est privée au profit de l'intérêt général.
L'article 6-II de la loi n° 2010-597 prévoit une modification de la durée des zones d'aménagement différé- ZAD- en la limitant. La création d'une ZAD a pour objectif d'éviter une spéculation foncière pour permettre, au nom de l'intérêt général, un projet d'utilité publique et ce dans un lieu strictement déterminé.
Au cas d'espèce la ZAD de Cambaie, projet d'utilité publique, était déjà créée, par arrêté préfectoral du 20 avril 2001, publié le 15 mai 2001, avant la date d'entrée en vigueur de la loi précitée, elle a donc pris fin, en application des dispositions transitoires, au terme du délai de 14 ans. Elle a pour conséquence de geler la qualification urbanistique du bien exproprié.
Il est constant que la conséquence de l'arrêt MOTAIS de NARBONNE contre France (CEDH 2 juillet 2002) consacre l'obligation pour la FRANCE de mettre en place des mécanismes aboutissant à une indemnisation équitable de la propriété privée atteinte par l'opération d'expropriation, y compris à posteriori.
La limitation, pour l'avenir, de la durée des ZAD est une application concrète de cet arrêt. Les dispositions transitoires maintiennent une durée maximale de 14 ans pour les ZAD existantes.
S'il est constant que le juge judiciaire n'a pas à se prononcer sur l'utilité publique de l'opération générale, l'expropriation étant une atteinte au droit de propriété constitutionnellement protégé il se doit de rechercher, comme il lui a été demandé, si Mme G. n'a pas été privée d'une plus-value générée par son bien du fait du délai important entre la création de la ZAD et l'ordonnance d'expropriation et notamment au regard de la date de référence.
Mme X... concrètement démontre qu'à la date de publication de la ZAD le document d'urbanisme était le POS de 1983, soit une analyse très ancienne, environ 20 ans, alors que le PLU a été modifiée en 2012.
Au cas d'espèce, bien que la nature du terrain n'ait pas été modifiée, il est certain qu'une date de référence, renvoyant à un document d'urbanisme de 1983, prive Mme X... d'une analyse actualisée de la valeur de ses parcelles.
Dans le cadre de son contrôle de conventionnalité et de proportionnalité, réformant la décision du premier juge, la date de référence sera fixée au 27 septembre 2012 qui classe toujours ce terrain en zone inconstructible mais en zone AUst1.
- Sur le caractère privilégié de la parcelle :
La cour constate que l'expropriée ne remet pas en cause la décision du premier juge sur la nature privilégiée de la parcelle contrairement à l'autorité expropriante qui en conteste le caractère privilégié en rappelant que la charge de la preuve repose sur l'expropriée.
L'autorité expropriante soutient que la situation de la parcelle, au coeur d'une vaste zone inconstructible est non viabilisée et dédiée à l'extraction minière, interdit de retenir une situation privilégiée.
Il est constant que le caractère de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine ou s'exerce une forte pression foncière.
En l'espèce, les parcelles sont situées en zone périurbaine proche de l'Etang-Saint-Paul et du centre de Saint-Paul. Elles sont desservies par des voies d'accès contrairement aux affirmations de l'expropriant. En effet, y compris à la date de référence, elles étaient, via un chemin privé, certes en mauvais état, à proximité d'une voie de circulation.
Elles se situent sur des zones plates avec une vue sur les montagnes, dans la continuité de la zone d'activité de Cambaie et sont reliées aux compteurs d'eau et d'électricité.
L'absence d'équipements publics type écoles, etc... est établie toutefois ces équipements sont accessibles par les voies de circulation, il en est de même pour les zones commerciales qui sont situées à proximité.
Enfin ces parcelles sont localisées dans une zone ou suivant l'agence pour l'observation de la Réunion, l'aménagement et l'habitat 'il existe une pression foncière caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul'.
S'agissant des activités d'extractions, il y lieu de relever que les autorisations d'exploitation sont postérieures à la date de référence.
Les éléments fournis à la Cour confirment l'appréciation du premier juge sur les caractéristiques du bien exproprié : zone de pression foncière, proximité des zones commerciales, présence d'équipements, existence de réseaux de viabilité et de voies de circulation sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
En conséquence, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a retenu les parcelles expropriées comme étant en situation privilégiée. La situation privilégiée étant constituée par : - La localisation en [...] , - La présence des réseaux ;
- Sur l'expertise sollicitée par l'expropriée
Mme X... sollicite la désignation d'un expert pour évaluer le terrain compte tenu du peu de transaction dans la zone ce à quoi s'oppose le TCO.
Selon les dispositions applicables en matière d'expropriation, si des difficultés particulières d'évaluation se présentent le juge peut notamment désigner un expert.
Le fait qu'il y ait peu de transactions comparables ainsi que le relevait le Commissaire du Gouvernement en première instance ne signifie pas qu'il soit impossible d'obtenir des éléments de comparaison. En l'espèce reprenant l'analyse pertinente du premier juge, la cour estime que la parcelle à évaluer ne comporte pas de difficulté particulière d'évaluation.
La demande d'expertise sera écartée et la décision du juge de l'expropriation est confirmée.
- Sur l'évaluation de la parcelle
Conformément au Code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation. Le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif à bâtir à la date de référence.
Au cas d'espèce le bien sera évaluée au jour de jugement l'ordonnance d'expropriation étant intervenue ultérieurement.
Les parcelles expropriées ne sont pas constructibles mais présentent une situation privilégiée, elles seront donc évaluées à un prix supérieur à celui des terrains agricoles en tenant compte de leurs plus - values dues à une situation en zone périurbaine connaissant une forte pression sur le marché foncier.
La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché.
Les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation consécutive à la procédure d'expropriation, l'expropriant proposant dans le dernier état de son mémoire la somme de 2, 62 € le m2 (rapport de M. A...), l'expropriée réclamant 400 € du M2.
Le rapport d'expertise de M. A..., expert près la Cour d'appel de Saint Denis de La Réunion, propose diverses évaluations (pages 51 et suivantes du mémoire) pour conclure à une moyenne de 2,62 €.
Les conclusions du commissaire de Gouvernement versées en cause d'appel ont été écartées et ne seront pas prises pour référence, toutefois il résulte du mémoire de première instance qu'il y a peu de termes de comparaison. Il fixait un prix de 0,97 € au m2.
En préliminaire cette évaluation, écartée par le premier juge, ne peut être prise en compte dans la mesure où le TCO par son offre de 6,34 € le m2 admet que cette évaluation n'est pas raisonnable.
Plusieurs références découlant de donations partages sont analysées par l'autorité expropriante qui soutient qu'elles s'imposent au juge de l'expropriation.
C'est à bon droit que le premier juge a relevé que les donations-partages étaient supérieures à la valeur retenue par le service des domaines.
Par ailleurs son offre, basée sur le rapport de son expert, étant supérieure à ces évaluations, les rend inopérantes en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile. Elles n'ont donc pas à être examinées en appel.
La cour constate que les caractéristiques des terrains proposées comme référence, par analogie sur des communes ou des ZAD différentes ne peuvent pas être retenues comme pertinentes compte tenu des caractéristiques propres de la parcelle.
L'expropriée réclame une indemnisation sur la base de 400 € le m2 et se fonde en appel sur les transactions des parcelles [...] , [...] , [...] , [...] et [...] , AB 658 : - la parcelle [...] qui n'a pas le même zonage, mais fait partie de la ZAD, a été acquise par le TCO au prix de 20 € le m2, - les parcelles [...] et [...] , sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 entre 492,26 € et 503,47 € le m2, - la parcelle [...] , dans la [...] a été vendue en 2014 à 533,66€ le m2, elle est classée en zone U1, - la parcelle [...] , située de l'autre côté de la RN1 a été vendue à 66, 96 € le m2.
Les parcelles [...] et [...] et HN 291 sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 et 2014, ces terrains sont intégrés dans des zonages différents. Reprenant l'analyse pertinente du premier juge dont la décision est confirmée ces références sont écartées car les caractéristiques sont trop éloignées.
La parcelle [...] a été acquise par le TCO le 30 décembre 2004 sur la base de 20 € le m2. Cette parcelle est géographiquement proche de la parcelle expropriée et supporte la station d'épuration.
La parcelle [...] a été vendue au prix de 66,96 € le m2. Elle supporte un bâti et elle est actuellement classée dans un zonage résidentiel donc cette référence n'est pas pertinente.
La parcelle [...] qui se situe de l'autre côté du chemin prive, d'une contenance de 1227 m2, est construite, située en Zone Aust a été acquise, bâti compris, sur la base de 150,90 € le m2.
La proximité géographique de cette parcelle justifie, ainsi que l'a fait le premier juge, à la retenir bien qu'étant construite comme référence utile.
Dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, la Cour estime que les références qui se rapportent le plus aux parcelles expropriées sont les transactions des parcelles [...] et [...] .
En conséquence s'agissant de parcelles en situation privilégiée non constructibles à la date de référence, avec les caractéristiques propres sus décrites, au vu des références retenues fixe la compensation à l'atteinte de la propriété privée à la somme de 25 € le M2.
La décision du juge de l'expropriation sera confirmée en ce qu'elle a fixé une alternative d'indemnisation au regard de la superficie.
- Sur l'indemnité de remploi
Aux termes de l'article R 13-46 du Code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. Le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculé compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
C'est à juste titre par des motifs que la Cour adopte que le premier juge, en raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, a fixé le taux de remploi à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 €, à 15% de 5 001,00 à 15 000, 00 € et à 10% au-delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement
La décision du juge de l'expropriation sera donc confirmée en ce qu'elle a fixé l'indemnité de remploi ;
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris,
-sur la qualification de terrain en situation privilégiée
Selon la jurisprudence, la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.
En l'espèce, les parcelles sont situées en zone périurbaine proche de l'Etang Saint-Paul et du centre de Saint Paul. Elles sont parfaitement desservies par des voies d'accès. Au moment du POS de 1983, des voies d'accès existaient déjà.
Elles se situent sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elles sont proches de la mer et du sentier littoral. Elles sont proches d'autres parcelles construites. Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint Paul.
En conséquence, la proximité d'une zone habitée, l'existence de réseaux de viabilité ou de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
En conséquence, il sera évalué comme terrain en situation privilégiée.
-Sur l'évaluation
Selon la jurisprudence, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une situation privilégiée peuvent être appréciées à une valeur qui excède celle des terres purement agricoles.
Les terrains en zone NA qui, bien que non qualifiés de terrain à bâtir, seront évalués d'une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles.
- Sur l'indemnité principale :
Le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégiée.
Le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 1 500 m2 et 60 000 m2. Il indique un manque de transactions dans un rayon de 3 km. Néanmoins la zone de ZAD est très large. Il indique que la moyenne est à 69,25 euros le m2 mais pour des zones constructibles.
Il note la vente de la parcelle [...] en zone NCa à 67 euros le m2. Cette parcelle se situe de l'autre côté de la RN 1et a donc une situation géographique proche. Néanmoins, la parcelle supporte une maison.
Les autres termes de comparaison ne peuvent être retenus car ils font référence à des ventes à titre de rétrocession.
Le TCO produit les termes de comparaison donnés par le service des domaines avec une moyenne de 0,93 euro le m2. Ils se situent en zone 1 Nc mais sont très éloignés par rapport aux parcelles concernées. Ils se situent dans les hauts. Il ne pourra en être tenu compte.
Le TCO produit l'acte de donation-partage en date du 26 juin 2012 des parcelles [...] et [...] qui sont déclarées pour une valeur de 1 000 euros. L'expropriée indique qu'il s'agit d'une valeur déclarée alors que la parcelle était déjà gelée dans le cadre de la ZAD, que cette déclaration a été réalisée pour éviter de payer des droits de mutation trop importants. La donation dans le cadre d'une donation-partage ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien. La donation-partage sera écartée.
Le TCO fait état d'un arrêt de la Cour d'appel de Saint Denis fixant le prix au m2 de parcelle en zone UE à 1 euro à Saint Paul. Néanmoins, il ne produit pas l'arrêt, ne permettant pas à la présente juridiction de voir si les parcelles sont comparables. Cette référence sera écartée.
L'exproprié fait état d'une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le 30 décembre 2004. Cette parcelle est incluse dans la ZAD en zone NAUe et ND. Néanmoins, il est indiqué dans l'acte que la parcelle appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de Cambaie, par suite de substitution effectuée par lui en suite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de saint Denis le 27 mai 2004 pour 3 730 000 euros. Le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le m2. Il ne s'agit pas d'une adjudication mais d'une vente libre suite à une adjudication.
La parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais supporte la station d'épuration.
Les annonces de terrain à vendre, produits par l'expropriée, ne peuvent être retenues s'agissant de parcelles dont la localisation et le zonage sont inconnus.
Valérie X... produit une délibération du conseil municipal qui valide l'acquisition de la parcelle AB 516p de 1 227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé. Il s'agit d'une vente amiable mais non de l'exercice du droit de préemption. La parcelle est située en zone Aust depuis le Plu de 2012. Néanmoins il est loisible de constater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriées.
Cette parcelle supporte une maison avec une piscine. Le jardin est entretenu. Cette vente permet d'avoir un terme de comparaison dans la même zone géographique.
Ainsi, peuvent être retenus comme termes de comparaison à moduler la parcelle [...] , dans une situation moins favorable à 20 euros le m2, la parcelle [...] , qui est dans une situation proche mais avec un bâti à 67 euros le m2, et la parcelle AB 516p, qui est dans une situation géographique très proche mais avec un bâti très important et entretenu.
En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, dans une zone géographique agréable, plate, entre mer et montagne, non loin de zones urbaines, bien desservies, il convient de fixer un prix au m2 de 25 euros ;
Alors, d'une part, que les dispositions transitoires de l'article 6 II de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, qui prévoient que les zones d'aménagement différé créées avant son entrée en vigueur prennent fin six ans après celle-ci ou, si ce délai est plus court, au terme du délai de quatorze ans prévu à l'article L 212-2 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure à cette loi, ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit de l'exproprié au respect de ses biens, y compris en ce que, conjuguées avec celles de l'article 6 I de ladite loi, ayant modifié la date de référence, pour la fixer à la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire, à la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité et, dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé, elles conduisent à figer la qualification des biens compris dans leur périmètre durant ce délai, cette date de référence, qui relève, dans ce cadre, d'un dispositif temporaire, destiné à aménager les effets dans le temps d'une réforme législative conciliant la protection du droit de propriété et le souci d'éviter une hausse des prix, motivé par l'impératif de sécurité juridique des zones d'aménagement différé déjà créées, étant destinée à assurer l'équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice, et ceux des expropriants, préservés de la spéculation foncière dont pourraient faire l'objet les terrains concernés après l'annonce de la création de la zone d'aménagement différée ; qu'en se prononçant de la sorte, la Cour d'appel a violé les dispositions précitées, ensemble l'article 1° du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Alors, d'autre part, qu'en décidant, « dans le cadre de son contrôle de conventionnalité et de proportionnalité », de substituer à la date de référence normalement applicable, à savoir le 15 mai 2001, date à laquelle a été publié l'acte de création de la zone d'aménagement différé dans laquelle la parcelle expropriée est située, conduisant à apprécier sa qualification en considération du plan d'occupation des sols du 17 janvier 1983, celle du 27 septembre 2012, date du plan local d'urbanisme, après avoir relevé qu'il lui incombait « de rechercher, comme il lui a été demandé, si Madame X... n'a pas été privée d'une plus-value générée par son bien du fait du délai important entre la création de la ZAD et l'ordonnance d'expropriation et notamment au regard de la date de référence », quand il résulte de ses propres énonciations que « la nature du terrain n'(a) pas été modifiée », le plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012 « class(ant) toujours ce terrain en zone inconstructible », comme le faisait le plan d'occupation des sols du 17 janvier 1983, soit que sous l'empire de ces deux documents d'urbanisme, le terrain exproprié était inconstructible, ce dont il résulte que les dispositions transitoires de l'article 6 II de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, qui prévoient que les zones d'aménagement différé créées avant son entrée en vigueur prennent fin six ans après celle-ci ou, si ce délai est plus court, au terme du délai de quatorze ans prévu à l'article L 212-2 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure à cette loi, n'avaient pas pour effet de priver l'expropriée d'une plus-value engendrée par le bien exproprié et, partant, ne portaient pas une atteinte disproportionnée au droit de l'exproprié au respect de ses biens, la Cour d'appel a violé les dispositions précitées, ensemble l'article 1° du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Alors, de troisième part, que les termes du litige sont fixés par les écritures des parties ; qu'en fixant la date de référence au 27 septembre 2012, date du plan local d'urbanisme, cependant que Madame X... demandait que, dans le cadre du contrôle de conventionnalité auquel elle invitait la Cour d'appel à procéder, la date de référence soit fixée au 8 novembre 2012, soit un an avant l'ouverture de l'enquête, en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige qui lui était soumis, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors, de quatrième part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en décidant, d'office, et sans provoquer préalablement les explications des parties à cet égard, de fixer la date de référence au 27 septembre 2012, date du plan local d'urbanisme, la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile ;
Alors, de cinquième part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que les parcelles expropriées se trouvaient en situation privilégiée, que « les parcelles
sont desservies par des voies d'accès contrairement aux affirmations de l'expropriant. En effet, y compris à la date de référence, elles étaient, via un chemin privé, certes en mauvais état, à proximité d'une voie de circulation », sans tenir compte des conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette voie privée, en mauvais état, qui n'était ni goudronnée ni viabilisée, ne pouvait pas être tenue pour une voie d'accès, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de sixième part, que la situation privilégiée d'un bien s'apprécie à la date de référence ; qu'en se bornant à relever, pour retenir que les parcelles expropriées se trouvaient en situation privilégiée, que ces parcelles « sont reliées aux compteurs d'eau et d'électricité », énonciation dont il ne résulte pas qu'elles auraient été effectivement reliées aux compteurs d'eau et d'électricité à la date de référence, telle qu'elle l'a fixée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, de septième part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que les parcelles expropriées se trouvaient en situation privilégiée, que ces parcelles « sont reliées aux compteurs d'eau et d'électricité », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que les parcelles expropriées étaient situées dans une zone désignée, dans le plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, en particulier, comme une zone non équipée, les réseaux d'eau et d'électricité considérés, desservant des constructions édifiées illégalement, n'ayant pas la capacité suffisante pour desservir de nouvelles constructions, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de huitième part, qu'en relevant, sur l'évaluation, que si plusieurs références découlant de donations-partage sont analysées par l'autorité expropriante qui soutient qu'elles s'imposent au juge de l'expropriation, « c'est à bon droit que le premier juge a relevé que les donations-partages étaient supérieures à la valeur retenue par le service des domaines », quand il ne résulte pas des énonciations du jugement entrepris que le Premier juge ait relevé un tel motif, la Cour d'appel l'a dénaturé, violant ainsi le principe de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause et l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors, de neuvième part, qu'en relevant, sur l'évaluation, que si plusieurs références découlant de donations-partage sont analysées par l'autorité expropriante qui soutient qu'elles s'imposent au juge de l'expropriation, « c'est à bon droit que le premier juge a relevé que les donations-partages étaient supérieures à la valeur retenue par le service des domaines », cependant qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni du jugement que tel ait été le cas, la Cour d'appel, en se prononçant de la sorte, par voie de simple affirmation, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de dixième part, que le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier ; qu'en se référant aux motifs du jugement entrepris, pris, en réalité, de ce que « le TCO produit l'acte de donation-partage en date du 26 juin 2012 des parcelles [...] et [...] qui sont déclarées pour une valeur de 1.000 euros. L'expropriée indique qu'il s'agit d'une valeur déclarée alors que la parcelle était déjà gelée dans le cadre de la ZAD, que cette déclaration a été réalisée pour éviter de payer des droits de mutation trop importants. La déclaration dans le cadre d'une donation-partage ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien. La donationpartage sera écartée », la Cour d'appel a violé l'article L 322-9 du code de l'expropriation ;
Alors, de onzième part, que le juge tient compte, dans l'évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête ; qu'à admettre même que le montant déclaré dans la donation-partage ait été supérieur à la valeur retenue par le service des domaines, il convenait d'en tenir compte ; qu'en l'écartant, la Cour d'appel a violé l'article L 322-8 du code de l'expropriation ;
Alors, de douzième part, qu'en relevant, sur l'évaluation, que « par ailleurs son offre, basée sur le rapport de son expert, étant supérieure à ces évaluations, les rend inopérantes en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile. Elles n'ont donc pas à être examinées en appel », soit que les termes du litige, tels qu'ils étaient fixés, en partie, par cette offre, n'auraient pas permis de prendre cette donation-partage en considération, cependant que la circonstance que le prix proposé par l'expropriant soit plus important que celui résultant des termes de comparaison ou, en l'espèce, de la donation-partage qu'il invoque au regard des articles L 322-9 et L 322-8 du code de l'expropriation, ne lui interdit en rien de s'en prévaloir, le juge étant simplement tenu de ne pas allouer une indemnité inférieure à l'offre, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile, ensemble les textes susvisés ;
Alors, de treizième part, que le juge de l'expropriation doit tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ; que le TCO se prévalait de deux accords amiables, pris d'une vente Hoarau, intervenue le 2 février 2015, au prix de 5 euros le m2, et d'une vente Commune de Saint Paul, intervenue le 16 avril 2015 au prix de 5,77 euros le m2, portant sur des parcelles cadastrées [...] et [...] et HN 210, situées dans le secteur AU1est du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, comportant également des bâtis occupés ; qu'en s'abstenant d'examiner ces accords amiables, la Cour d'appel a violé l'article L 322-8 du code de l'expropriation ;
Alors, de quatorzième part, que les biens dont la vente est retenue comme termes de comparaison doivent être comparables aux biens expropriés ; qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004, sur la base de 20 euros le m2, sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle était immédiatement constructible, sous l'empire tant du plan d'occupation des sols du 17 janvier 1983 que du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, de sorte qu'elle n'était pas comparable à la parcelle expropriée, qui n'était pas constructible, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de quinzième part, que les parcelles auxquelles une situation privilégiée a été reconnue demeurent des parcelles agricoles qui doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence ; qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004, sur la base de 20 euros le m2, sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle était immédiatement constructible, sous l'empire tant du plan d'occupation des sols du 7 janvier 1983 que du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, de sorte qu'elle ne pouvait constituer un terme de comparaison apte à permettre d'évaluer la parcelle expropriée, qui n'était pas constructible, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de seizième part, qu'en considérant, par motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement, pour retenir le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004, sur la base de 20 euros le m2, que « le TCO a
librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le m2 », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle avait dans un premier temps été acquise par le syndicat mixte de Cambaie dans le cadre d'une préemption sur adjudication forcée, procédure dans laquelle le titulaire du droit de préemption est tenu d'acquérir au prix de la dernière enchère, cette acquisition ne pouvant donc être considérée comme une référence pertinente, ce qui excluait corrélativement que puisse être retenu comme élément de comparaison la vente amiable qui était ensuite intervenue à son profit, au même prix, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de dix-septième part, que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en retenant, comme terme de comparaison, la vente d'une parcelle [...] , intervenue le 30 décembre 2004, soit plus de dix ans avant la décision de première instance, la Cour d'appel a violé l'article L 322-2 du code de l'expropriation ;
Alors, de dix-huitième part, qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004, sur la base de 20 euros le m2, sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, au sujet de la valeur de cette parcelle, appréciée à la date du jugement entrepris, que « dans la perspective d'un échange foncier avec la Commune de saint Paul, un nouvel avis du Service des Domaines a été rendu, du 28 juillet 2014, évaluant le bien comme suit : zone NAUe : 12 euros/m2 ; zone Nd, Nda et Nde, 0,50 euro/m2 », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Et alors, enfin, que les biens dont la vente est retenue comme termes de comparaison doivent être comparables aux biens expropriés ; qu'en retenant, pour évaluer un terrain nu supportant « un hangar en tôle sous tôle
un bâtiment avec la moitié du mur en parpaing, l'autre en grillage sous un toit en tôle qui sert à entreposer des affaires
un cabanon ser(vant) de toilettes
une maison en tôle sous tôle et une autre petite case qui sert de bureau », le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue le 4 juin 2014 (ainsi que l'indiquent les conclusions de l'expropriée), pour un prix de 150,90 euros le m2, qui, comme le précise le jugement entrepris, portait sur une propriété bâtie sur laquelle était édifiée une maison d'habitation avec piscine comportant un jardin entretenu, la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait fixé l'indemnité pour perte de loyer à la somme de 8.400 euros ;
Aux motifs, sur l'indemnité accessoire, que Mme X... conteste la décision du premier juge et sollicite une indemnité pour perte de loyers à hauteur de 16.800 €. Le TCO conteste le principe de l'indemnisation et conclut à l'infirmation.
Il est exact que la preuve de la dépossession n'étant pas rapportée Mme X... ne peut réclamer les loyers. Toutefois, sur le fondement de la perte de chance, c'est à juste titre que le premier juge lui a accordé une indemnisation à hauteur de 8.400 €. Sa décision sur ce point sera donc confirmée ;
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, sur l'indemnité accessoire, que l'indemnité pour perte de loyer perçue par la partie expropriée doit permettre à cette dernière de percevoir des revenus équivalents à ceux qu'elle tirait du bien dont elle était propriétaire.
Elle produit un contrat de bail à la société Cambaie Prop'auto pour une période du 1/10/2012 au 1/10/2015 pour un loyer de 150 euros. Un autre contrat avec la société Multi service métal pour une durée de six ans et un loyer de 350 euros. Enfin elle produit un contrat de bail avec Robert C... pour une période de 3 ans et un loyer de 200 euros.
Il est vrai que l'expropriée continue de recevoir les fruits de la location. Néanmoins, au terme de la procédure, une ordonnance d'expropriation sera rendue et l'expropriée dépossédée de ses biens et donc de ses revenus locatifs.
Le TCO ne rapporte pas de raison valable de remettre en cause les trois baux produits.
Il conviendra donc d'indemniser la perte de revenus locatifs à hauteur de 8 400 euros ;
Alors, d'une part, qu'en allouant à Madame X... une indemnité pour perte de chance de continuer à bénéficier de revenus locatifs après dépossession, calculée en considération des loyers afférents aux trois contrats de bail invoqués par celle-ci, cependant qu'il résulte des énonciations mêmes du jugement entrepris que le contrat de bail conclu avec l'un des trois locataires, la société Cambaie Prop'auto, l'avait l'été « pour une période du 1/10/2012 au 1/10/2015 », de sorte qu'il était venu à expiration avant même que les indemnités soient fixées et l'ordonnance d'expropriation prononcée, sans constater qu'il aurait été poursuivi, la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Et alors, d'une part, qu'en allouant à Madame X... une indemnité pour perte de chance de continuer à bénéficier de revenus locatifs après dépossession, calculée en considération des loyers afférents aux trois contrats de bail invoqués par celle-ci, quand le TCO faisait valoir, ce dont Madame X... convenait, que l'un des trois locataires, Monsieur C..., avait procédé à la résiliation de son contrat de bail, ce qui excluait de pouvoir tenir compte du loyer y afférent, la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation.
