LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° P 17-21.171 et N 17-21.170 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Grenoble, 20 octobre 2015 et 16 mai 2017), que, le 1er avril 1999, M. E... et Mme X... ont consenti à M. et Mme B... une promesse unilatérale de vente d'un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise, l'option ne pouvant être levée qu'après le décès de la précédente propriétaire, Marthe F..., qui s'était réservée un droit d'usage et d'habitation ; que, devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, Mme X... s'est rétractée de cette promesse le 17 février 2010 ; qu'après le décès de Marthe F..., M. et Mme B... ont levé l'option le 8 janvier 2011 ; qu'ils ont assigné Mme X... en réalisation de la vente ; que celle-ci a conclu au rejet de la demande et sollicité subsidiairement la rescision de la vente pour lésion ;
Sur la recevabilité du pourvoi n° P 17-21.171, contestée par la défense :
Attendu que M. et Mme B... soutiennent que le pourvoi déposé par Mme X... le 10 juillet 2017 à l'encontre de l'arrêt du 20 octobre 2015 est irrecevable comme tardif, ayant été formé plus de deux mois après la signification qui en a été faite le 14 avril 2017 ;
Mais attendu qu'il résulte des pièces produites que la signification de l'arrêt attaqué intervenue le 9 mai 2017 et remise à la personne de Mme X... mentionnait qu'elle annulait et remplaçait celle effectuée le 14 avril 2017 ; qu'en conséquence, le pourvoi, formé dans le délai de deux mois suivant la signification du 9 mai 2017, est recevable ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° P 17-21.171 :
Vu les articles 1101 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour accueillir la demande de M. et Mme B..., l'arrêt retient que Mme X..., qui a donné son consentement à la vente, sans restriction, ne pouvait se rétracter et que l'acceptation de la promesse par les bénéficiaires a eu pour effet de rendre la vente parfaite ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le premier moyen du pourvoi n° N 17-21.170 :
Vu l'article 625 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le moyen unique du pourvoi n° P 17-21.171 entraîne, par voie de conséquence, l'annulation de l'arrêt du 16 mai 2017 en toutes ses dispositions qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi n° N 17-21.170 :
CASSE et ANNULE, en toutes leurs dispositions, les arrêts rendus les 20 octobre 2015 et 16 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. et Mme B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme B... et les condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° N 17-21.170 par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, vu l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 20 octobre 2015, d'avoir débouté Mireille Y... de sa demande de rescision de la vente consentie aux époux B... selon promesse de vente en date du 1er avril 1999 et dont l'option a été levée par les bénéficiaires le 8 janvier 2011 et d'avoir condamné Mireille Y... à payer aux époux B... une indemnité d'occupation de 505 euros par mois à compter du 1er mars 2012 ;
Alors que la cassation à intervenir, sur le pourvoi (n°17-21.171) formé contre l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 20 octobre 2015 ayant confirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré parfaite la vente consentie par Mme X... au bénéfice des époux B... selon promesse de vente du 1er avril 1999, entraînera, par application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt du 16 mai 2017 qui en est la suite.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme Mireille Y... à payer aux époux B... une indemnité d'occupation de 505 euros par mois à compter du 1er mars 2012 ;
Aux motifs que « Sur l'indemnité d'occupation : la vente ayant été déclarée parfaite, les époux B... ont réglé le prix de vente le 27 octobre 2016 et fait procéder aux formalités de publicité foncière ; que Mireille Y..., qui ne leur a pas remis les clés, occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2011 ; que la demande en paiement d'une indemnité d'occupation que les époux B... ont été en mesure de chiffrer dans leurs conclusions du 28 février 2017 au vu du rapport d'expertise judiciaire déposé le 23 mai 2016, est recevable ; qu'elle doit cependant être limitée à la période non prescrite au jour de la demande, soit à compter du 1er mars 2012, sur la base de 505 euros par mois, en considération de la valeur locative du bien retenue par les experts à 750 euros pour une maison estimée à 150.000 euros » (arrêt p. 5) ;
Alors qu'à la suite d'un jugement mixte, l'étendue de la saisine du juge statuant après mise en oeuvre de la mesure d'instruction est déterminée par le dispositif du jugement mixte ; qu'ainsi, lorsque le jugement mixte a tranché une contestation, ordonné une mesure d'instruction et sursis à statuer sur le surplus des demandes, le juge statuant après mise en oeuvre de la mesure d'instruction ordonnée reste saisi des demandes pour laquelle la mesure d'instruction a été ordonnée et des demandes qui avaient été présentées et que le jugement mixte n'a pas tranchées ; qu'en l'espèce, dans son arrêt du 20 octobre 2015, après avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré parfaite la vente consentie par Mme X... au bénéfice des époux B..., la cour d'appel a autorisé Mme X... à rapporter la preuve d'une lésion, ordonné en conséquence une expertise afin d'évaluer le bien à la date de la levée d'option, et « sursis à statuer sur le surplus des demandes » ; qu'ainsi, à la suite de cet arrêt, la cour d'appel ne restait saisie que des demandes portant sur la rescision de la vente pour lésion et des demandes qui avaient été présentées devant elles et sur lesquelles elle n'avait pas statué ; que, dans son arrêt du 16 mai 2017, la cour d'appel a constaté que les époux B... n'avaient formé une demande tendant au versement d'une indemnité d'occupation par Mme X... que postérieurement au dépôt du rapport d'expertise ; qu'en accueillant une telle demande, qui n'était pas en lien avec la question de la rescision par lésion, et qui, dès lors qu'elle n'avait pas été initialement formée devant la cour d'appel, n'avait par hypothèse pas été réservée par le dispositif de l'arrêt du 20 octobre 2015, la cour d'appel a méconnu l'étendue de sa saisine, en violation des articles 481 et 483 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi n° P 17-21.171 par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait déclaré parfaite la vente consentie par Mireille X... au bénéfice des époux B... selon promesse de vente en date du 1er avril 1999 et dont l'option a été levée par les bénéficiaires le 8 janvier 2011, et ordonné la publication du jugement ;
Aux motifs propres que « Aux termes des articles 1102 et 1103 du même code, le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres ; qu'il est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes sont obligées envers une ou plusieurs autres, sans que de la part de ces dernières il y ait d'engagement ; que la promesse de vente est un contrat préparatoire à la vente ; qu'elle peut être unilatérale lorsqu'une partie, le promettant, s'engage à vendre un bien à une autre personne, le bénéficiaire, qui accepte la promesse en tant que telle, sans pour autant prendre l'engagement d'acquérir, ou synallagmatique lorsque les deux parties entendent s'engager réciproquement en vue d'une vente qui n'est pas immédiatement réalisable ; qu'en l'occurrence, la promesse de vente insérée à l'acte authentique du 1er avril 1999 est ainsi rédigée : "Il est convenu que l'acquéreur bénéficie d'une promesse de vente qui lui est consentie par le vendeur sur l'immeuble suivant (
). Cette promesse est faite sur un prix fixé suivant accord intervenu entre les parties de 220.000 francs soit 33.538,78 euros, indexé sur le coût de la construction du 3ème trimestre 1998, soit 1057. Cette promesse ne pourra être levée qu'au décès de Mme F..., susnommée. L'acquéreur aura un délai d'un mois pour faire connaître son option par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d'acceptation, il aura un délai supplémentaire de deux mois pour conclure la vente définitive par acte authentique. Il est précisé que cette promesse est transmissible par M. et Mme B... à leur acquéreur en cas de vente des biens acquis ce jour" ; qu'il ressort des termes de la promesse insérée dans l'acte authentique de vente que seuls les époux E..., aux droits desquels s'est ensuite trouvée Mireille X..., attributaire du bien, ont manifesté leur consentement à la vente du surplus de l'immeuble aux époux B... ; que le consentement du promettant porte sur un bien parfaitement décrit et sur un prix déterminé ; que pour leur part, les époux B... disposent d'un délai d'un mois, à compter du décès de l'occupante des lieux pour lever « l'option », c'est-à-dire pour prendre leur décision d'accepter ou de refuser d'acquérir le bien ; que l'acte litigieux s'analyse donc comme une promesse unilatérale de vente ; que le fait que le consentement des bénéficiaires de la promesse est reporté jusqu'à la survenance d'un événement futur, indépendant de la volonté des parties et extrinsèque au contrat, implique l'obligation pour Mireille X... de maintenir l'offre jusqu'à cette date ; que dès lors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, Mireille X... qui a donné son consentement à la vente, sans restriction, ne pouvait se rétracter, et l'acceptation de la promesse par les époux B..., dans les 5 jours du décès de Mme F..., a eu pour effet de rendre la vente parfaite » (arrêt pp.4-5) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « Sur la promesse de vente : il est constant que suivant acte authentique reçu, le 1er avril 1999, Monsieur Loïc E... et son épouse, Mme Mireille X..., ont vendu à Monsieur François B... et son épouse, Madame Z... A..., un appartement correspondant au lot n°5 d'un immeuble en copropriété situé au [...] à [...], outre des parcelles de terrains attenants et dépendances, le tout cadastré section [...] , [...], [...], [...] ; qu'il est constant par ailleurs qu'aux termes de cet acte de vente, Monsieur et Madame E... ont consenti une promesse de vente au bénéfice de Monsieur et Madame B... portant d'une part, sur un appartement au rez-de-chaussée et au premier étage formant le lot n°6 du même immeuble en copropriété, cadastré section [...] , d'une contenance de 01 Are 50 Centiares, représentant les 400/1000èmes des parties communes de la copropriété, et d'autre part sur la moitié indivise de la cour cadastrée section [...] pour 01 Are et 70 Centiares ; qu'il convient de relever que cette promesse est faite sur un prix fixé suivant accord intervenu entre les parties de deux cent vingt mille francs (220.000,00 francs), soit 33.538,78 euros, indexé sur le coût de la construction du troisième trimestre 1998, soit 1057 ; que l'acte précise encore que cette promesse ne pourra être levée qu'au décès de Madame Marthe G... veuve F..., venderesse originaire des époux E... leur ayant cédé la propriété du tènement immobilier, cette dernière s'étant réservée un droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès, tandis que l'acquéreur aura un délai d'un mois pour faire connaître son option par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu'en cas d'acceptation, il aura un délai supplémentaire de deux mois pour conclure la vente définitive par acte authentique ; qu'il est établi que suivant acte reçu authentique reçu le 22 juillet 1999, Monsieur E... et Mme X... ont procédé au partage des biens dépendant de la communauté existant entre eux en suite de leur divorce, partage au terme duquel le lot n°6 a été attribué à Madame X..., la promesse de vente y ayant été reprise textuellement ; qu'il est constant que par acte authentique reçu le 17 février 2010, Madame Mireille X... a expressément déclaré se rétracter purement et simplement de sa promesse, entendant que ladite promesse de vente ne produise plus aucun effet juridique ; que par ailleurs, Madame Marthe G... veuve F... est décédée le [...] , conduisant M. et Mme B... à lever l'option par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 janvier 2011, étant précisé que cet exercice de l'option est resté vain à ce jour, Madame X... n'ayant jamais donné suite aux convocations du notaire pour réitérer l'acte de vente ; qu'aux termes des dispositions de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ; qu'ainsi, en l'espèce, Madame Mireille X... s'est obligée à vendre aux époux B... l'immeuble litigieux formant le lot n°6 au prix de 33 538,78 euros indexable, et à son égard, l'efficacité de la vente s'apprécie au jour de la promesse ; qu'en effet, c'est à ce moment que le promettant doit avoir le pouvoir d'aliéner le bien promis ; qu'or, en l'espèce, il ne peut qu'être constaté qu'elle ne disposait, au jour de la promesse, que de l'un des trois démembrements de la propriété, à savoir l'abusus, Madame Marthe G..., veuve F..., détenant entre ses mains l'usus et le fructus, interdisant expressément aux acquéreurs de lever l'option avant son décès ; qu'en effet, en vertu de la promesse consentie par Madame Mireille X..., Monsieur et Madame B... François et Z... ne pouvaient lever l'option tant que la condition du décès de Madame Marthe F... n'était pas réalisée ; que cet événement futur et incertain suspendant l'existence de l'obligation et ne dépendant pas de la volonté des parties présente donc bien les caractères d'une condition suspensive, qui transforme la promesse unilatérale de vente en un contrat sui generis de vente au bénéfice de Monsieur et Madame B... François et Z... ; qu'il résulte de ces éléments que Madame Mireille X... ne pouvait alors dans ces circonstances prétendre exercer une quelconque rétractation tant qu'elle n'avait pas réuni entre ses mains tous les attributs de la propriété, à savoir, en l'occurrence, au jour du décès ; qu'il sera donc fait droit à la demande principale des époux B... tendant à d'une part, déclarer parfaite la vente consentie par Madame Mireille X... à leur bénéfice selon promesse de vente en date du 1er avril 1999 et dont ils ont levé l'option le 8 janvier 2011 et, d'autre part, ordonner la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques de Vienne pour tenir lieu de titre de propriété aux demandeurs » (jugement pp.3-5) ;
1) Alors que dans une promesse unilatérale de vente, la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir ; que la réalisation forcée de la vente ne peut alors être ordonnée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les époux B..., bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente consentie par Mireille X... avaient levé l'option postérieurement à la rétractation de Mme X... ; qu'en jugeant néanmoins que cette levée d'option avait eu pour effet de rendre la vente parfaite, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2) Alors que dans une promesse unilatérale de vente, la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée ; qu'il en va ainsi quand bien même la promesse prévoirait que le délai de levée d'option ne court qu'à compter du décès de l'occupant, et que la rétractation aurait eu lieu avant ce décès ; qu'en l'espèce, en se fondant pour déclarer la vente parfaite, sur la circonstance que Mme X... s'était rétractée avant le décès de Mme Marthe G..., veuve F..., et donc avant que le délai de levée d'option n'ait commencé à courir, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants, en violation des articles 1101 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
