LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 octobre 2017), que, le 23 décembre 2015, la société Bevi, bailleresse, a accepté le renouvellement, demandé par la société SERTCL, locataire, d'un bail commercial portant sur un appartement dans une résidence de tourisme et consenti pour une durée de neuf ans et deux mois à compter du 23 mai 2006 ;
Sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en sa première branche, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article L. 145-33 du code de commerce ;
Attendu que, pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, l'arrêt retient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant conventionnel tel que prévu avec ses révisions contractuelles, dès lors que la société SERTLC n'apporte aucun élément aux débats pour justifier un autre prix ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, au besoin d'office, si le loyer du bail renouvelé correspondait à la valeur locative, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 jusqu'au 7 avril 2016, au montant du bail expiré et condamne la société SERTCL à payer à la société Bevi la somme de 703,99 euros représentant le loyer du mois de mars 2016, en deniers ou quittances, le coût du commandement de payer délivré le 10 juin 2015 et les frais d'huissier engendrés par ce commandement, l'arrêt rendu le 12 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société SERTCL aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gouz-Fitoussi, avocat aux Conseils, pour la SERTLC
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail commercial intervenu entre la société Bevi et la société SERTLC à la date du 28 juin 2016 et d'avoir ordonné l'expulsion de la SERTLC ;
Aux motifs que la société Bevi reproche à sa locataire d'avoir multiplié les incidents de paiement qui lui ont causé de graves problèmes de trésorerie ; qu'il est établi au dossier que la société SERTLC ne procède au règlement des loyers qu'après avoir été mise en demeure de régler sa dette locative par un commandement de payer visant la clause résolutoire ; qu'elle verse uniquement le montant des loyers visés dans le commandement sans jamais s'acquitter des frais d'huissier et ce, uniquement le dernier jour du délai d'un mois accordé par le commandement ; qu'il convient de noter que bien que le jugement querellé ait été assorti de l'exécution provisoire, la société SERTLC ne l'a pas exécuté ; que la société Bevi a été contrainte de faire délivrer à l'encontre de la société SERTLC un commandement de payer aux fins de saisie -vente le 21 septembre 2016 ; que l'huissier a dû procéder le 5 octobre 2016 à une saisie -attribution du compte bancaire détenu par la société SERTLC ; que la société SERTLC ne réglera finalement sa dette que le 21 décembre 2016 ; que la société SERTLC soutient que la société Bevi ne peut invoquer les retards de paiement de loyers antérieurs à son acceptation du renouvellement du bail alors qu'elle avait nécessairement connaissance de ces retards lorsqu'elle a notifié son acceptation du renouvellement et qu'elle ne peut se prévaloir desdits manquements à l'appui de sa demande de résiliation du bail ; que s'il est vrai que les manquements contractuels commis par le preneur au cours du bail expiré ne peuvent être invoqués à l'appui d'une demande de résiliation, il est toutefois constant que le bailleur peut invoquer des défauts de paiement antérieurs lorsque ces derniers se poursuivent sous l'empire du nouveau bail ; que tel est le cas en l'espèce ; qu'il convient de rappeler que le renouvellement du bail a eu lieu le 1er octobre 2015 ; qu'il est établi que la société SERTLC a réglé le loyer d'octobre 2015 en janvier 2016, soit avec 4 mois de retard ; que par la suite, la société SERTLC a manqué de manière grave et répétée à son obligation essentielle de paiement de ses loyers, sans jamais justifier d'une quelconque difficulté financière ; que la situation litigieuse justifie la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société SERTLC ; que le jugement du tribunal d'instance de Marseille en date du 28 juin 2016 sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail commercial intervenu entre la société Bevi et la société SERTLC à la date du 28 juin 2016 et ordonné l'expulsion de la société SERTLC ;
que c'est à bon droit que le premier juge a indiqué que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 doit être fixé au montant conventionnel tel que prévu avec ses révisions contractuelles, la société SERTLC n'apportant aucun élément au dossier pour justifier un autre prix ; qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société SERTLC à payer à la société Bevi le montant des loyers et charges impayés jusqu'au terme du mois d'avril 2016 inclu, outre intérêts de droit, et ce, en deniers et quittances ;
Aux motifs à les supposer adoptés qu' il n'est pas contesté qu'après le renouvellement du bail intervenu le 1er octobre 2015, la société SERTLC a payé le loyer d'octobre 2015, janvier 2016 ; qu'elle n'a payé les loyers de novembre 2015, décembre 2015, janvier 2016 et février 2016 que le 22 avril 2016, soit quatre jours avant la première audience qui s'est tenu le 26 avril 2016 le loyer de mars 2016 n'étant néanmoins pas payé ; qu'il peut être observé au vu des pièces produites que les partis ont pris l'habitude d'envisager le loyer sollicité ou payé à terme mensuel échu ; que la société SERTLC fait à juste titre valoir qu'il convient d'appliquer le bail signé entre les parties qui ne prévoit pas un paiement au mois ; qu'en effet selon le bail renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré le preneur s'oblige à payer le loyer au bailleur à terme échu en quatre échéances le dernier jour du mois de chaque trimestre soit le 31 mars le 30 juin le 30 septembre et le 31 décembre de chaque année ; que tous les règlements auront lieu au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui dans un délai de 15 jours après chaque échéance trimestrielle sur le 15 avril le 15 juillet et le 15 octobre et le 15 janvier ; qu'ainsi en application du bail les loyers d'octobre 2015 15 novembre 2015 et décembre 2015 échus le 31 décembre 2015 auraient dû être payés au plus tard le 15 janvier 2016 les loyers de janvier février et mars 2016 et échus le 31 mars 2016 aurait dû être payé au plus tard le 15 avril 2016 ; qu'il peut donc être constaté qu'après le renouvellement du bail deux échéances trimestrielles du loyer ce sont échus et que ces deux premières échéances ont été payés avec retard et en complètement ; qu'or ces retards de paiement font suite aux retards de paiement intervenu avant le 1er octobre 2015 ; qu'en effet après être devenu cessionnaire du bail le 27 septembre 2010 la société SERTLC a payé avec retard en application des termes du bail : les loyers dus entre le 20 décembre 2010 et 31 mars 2011 qui aurait dû être payé le 15 janvier 2011 ; qu'or ces loyers ont été payés qu'après le prononcé de la demande de référé en date du 24 juin 2011 ; que les loyers dus en novembre 2014 et décembre 2014 qui auraient dû être payés le 15 janvier 2015 et qui n'ont été payés que les 4 et 22 mai 2015 ; que les loyers dus en janvier, février et mars 2015 qui aurait dû être payés le 15 avril 2015 qui n'ont été payés que le 15 juin 18 juin et 2 juillet 2015 après la délivrance du commandement de payer le 10 juin 2015 ;
Alors 1°) que les infractions antérieures au renouvellement du bail ne peuvent pas être invoquées par le bailleur, à l'appui d'une demande de résiliation, sauf s'il prouve qu'il n'en avait pas connaissance au moment du renouvellement du bail ; qu'en affirmant que le bailleur pouvait invoquer des défauts de paiement antérieurs au renouvellement du bail, lorsque ces derniers se poursuivent sous l'empire du nouveau bail, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1741 du code civil ;
Alors 2°) que la résiliation judiciaire d'un bail commercial n'est justifiée qu'en cas de manquements suffisamment graves du preneur aux stipulations expresses du contrat ; qu'en se bornant à constater que la société SERTLC avait réglé le loyer d'octobre 2015 en janvier 2016, sans caractériser la gravité du manquement commis par la société SERTLC justifiant la résiliation du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1741 du code civil ;
Alors 3°) que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis, sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la société SERTLC, pour démontrer l'existence de difficultés financières, produisait devant la cour d'appel les deux rapports du commissaire aux comptes au 31 décembre 2014 et au 31 décembre 2015, qui révélaient des pertes d'exploitation conséquentes (cf. prod) ; qu'en se bornant à affirmer que la SERTLC ne justifiait pas d'une quelconque difficulté financière sans examiner, ni même viser les rapports du commissaire aux comptes produits par la société SERTLC qui démontrait qu'elle avait subi des fortes pertes d'exploitation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé du 1er octobre 2015 jusqu'au 7 avril 2016 au montant du loyer du bail expiré, d'avoir condamné la société SERTLC à payer à la société Bevi la somme de 703,99 euros représentant le loyer de mars 2016 et l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, également au montant du loyer du bail expiré ;
Aux motifs que c'est à bon droit que le premier juge a indiqué que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 doit être fixé au montant conventionnel tel que prévu avec ses révisions contractuelles, la société SERTLC n'apportant aucun élément au dossier pour justifier un autre prix ; qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société SERTLC à payer à la société Bevi le montant des loyers et charges impayés jusqu'au terme du mois d'avril 2016 inclu, outre intérêts de droit, et ce, en deniers et quittances ;
Alors 1°) que la société SERTLC produisait le rapport d'expertise de M. Z... du 3 mars 2015 qui estimait la valeur locative à 4 200 euros HT par an (cf. prod) ; qu'en affirmant néanmoins que la SERTLC n'apportait aucun élément au dossier pour justifier un autre prix, la cour d'appel a dénaturé par omission le rapport d'expertise de M. Z... et a ainsi violé le principe de l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Alors 2°) que, à titre subsidiaire, les juges du fond doivent rechercher, au besoin d'office, si le loyer du bail renouvelé correspond effectivement à la valeur locative ; qu'en se bornant à affirmer que la SERTLC n'apportait aucun élément pour justifier d'un autre prix, sans rechercher, au besoin d'office, si le loyer du bail renouvelé correspondait effectivement à la valeur locative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-33 du code de commerce.
