LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 5 janvier 2015), que, le 1er septembre 2009, M. X... (le vendeur) a confié à la société Sirguey immo espace vision (l'agent immobilier), un mandat non exclusif de vente d'une durée de trois mois, portant sur un immeuble au prix de 600 000 euros et stipulant une rémunération fixée à 3 % du prix de vente ; que, par courriel du 16 septembre suivant, le vendeur a révoqué le mandat ; que, le 14 octobre, il a signé une promesse de vente avec M. Z... (l'acquéreur) ; que, par lettre du 16 novembre, il a informé l'agent immobilier de cette signature, sans mentionner le nom de l'acquéreur, et confirmé la révocation du mandat ; que, le 23 mars 2010, l'agent immobilier l'a assigné en paiement d'une indemnité en application de la clause pénale stipulée au contrat ; qu'un jugement du 25 août 2010 ayant placé la société Sirguey immo espace vision en liquidation judiciaire, la société Hartmann et associés, désignée mandataire liquidateur, a repris l'instance ;
Attendu que le vendeur fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Attendu qu'ayant, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, estimé que le vendeur avait conclu la vente alors que l'agent immobilier avait été contacté par l'acquéreur, la cour d'appel a pu en déduire que le premier avait méconnu ses obligations envers le deuxième, de sorte qu'il était redevable de la clause pénale prévue au mandat, dont elle a évalué le montant ; que le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-huit et signé par lui et Mme Pecquenard, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné M. X... aux dépens et à payer à la société Sirguey Immo Espace Vision représentée par la SELARL Hartmann la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale, augmentée des intérêts légaux à compter de la demande à titre compensatoire, outre une somme par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE par un acte sous seing privé du 1er septembre 2009, M. X... a confié à la société Sirguey Immo Espace Vision, agence immobilière (ci-après dénommée Sirguey) un mandat de vente non exclusif pour son immeuble situé à [...], pour le prix de 600 000 €, moyennant une rémunération fixée à 3 % du prix de vente obtenu ; que par un courrier électronique du 16 septembre 2009, le vendeur a mis fin à ce mandat, résiliation confirmée par un courrier ultérieur du 16 novembre 2009 ; que par un acte introductif du 23 mars 2010, Sirguey a fait citer M. X... devant le tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins de paiement d'une somme de 18 000 € à titre de dommages et intérêts ; que Sirguey a été mise en liquidation judiciaire par un jugement du 25 août 2010 ; que la société Hartmann et associés, nommée liquidateur, a repris l'instance pour son administrée ; que par un jugement du 23 juillet 2013, le tribunal a jugé que la révocation du mandat avant son terme était fautive, a considéré que la clause pénale prévue à l'acte était manifestement excessive et a condamné M. X... à payer au liquidateur, ès qualités, la somme de 4000 € en principal augmentée de 800 € à titre d'indemnité de procédure que M. X... a interjeté appel et demande à la Cour de débouter le liquidateur et de le condamner au paiement d'une indemnité de procédure de 2000 € outre les frais; Qu'il est constant que M. X... a donné mandat de vente à Sirguey le 1er septembre 2009 puis a révoqué ce mandat dès le 16 septembre suivant ; que le contrat de mandat était conclu pour une durée de 3 mois, soit jusqu'au 1er décembre 2009 ; que la révocation, faite 15 jours après a été faite avec un effet immédiat et non pour son terme ; que la lettre ultérieure du 16 novembre 2009 n'a fait que confirmer cette résiliation, au vu des termes utilisés: "je vous avais déjà informé de cette résiliation par mail 15/09/09 et le 30 09 09, sans réponse de votre part. Je vous serai gré de me confirmer la réception du courrier comme convenu" ; qu'il a été établi par ailleurs que M. X... a vendu son bien à un tiers M. Z... selon un compromis signé le 14 octobre 2009, et en a informé Sirguey par cette lettre du 16 novembre 2009 sans mentionner le nom de l'acquéreur; que le contrat de mandat contient une clause prévoyant que le mandant se réserve la faculté de vendre à tout moment soit par lui-même soit par tout autre mandataire et contient au même paragraphe la mention suivante: "cependant, une indemnité forfaitaire et définitive d'une somme égale au montant des honoraires prévus sera due par le mandant dans les cas suivants: - révocation du mandat avant son terme,- vente même après l'expiration du mandat à un acquéreur ayant été présenté, adressé ou indiqué où s'étant servi des annonces publicitaires de l'agence (...),- défaut d'information donnée au mandataire par lettre recommandée avec avis de réception sur l'identité de la personne à qui le bien serait promis ou vendu sans le concours du mandataire dans les 15 jours de la conclusion du contrat ou de l'avant-contrat" ; que cette indemnisation forfaitaire constitue une clause pénale; que la révocation anticipée du mandat entre bien dans les prévisions de cette clause, tant en ce qui concerne l'initiative de la rupture que l'absence d'information sur le nom de l'acquéreur; que la régularité du mandat enregistré par l'agence sur son registre des mandats produit aux débats a été faite dans l'ordre des mandats reçus et ne présente aucune imprécision permettant de mettre en doute sa validité ; que M. X... ne soutient d'ailleurs pas la nullité dudit mandat dans le dispositif de ses conclusions ; qu'il doit donc répondre de cette révocation dans les conditions prévues par le contrat; qu'il est cependant exact que le mandant a mis fin au contrat dès le 16 septembre sans que Sirguey justifie de diligences nombreuses effectuées dans l'intervalle ce qui peut justifier une révision de la clause, qui apparaît dans ces conditions manifestement excessive; mais qu'il est également établi que M. Z... figurait parmi les 8 personnes ayant contacté l'agence à la suite de la publicité effectuée par celle-ci selon une liste transmise au vendeur le 27 novembre 2009, sans que le vendeur ait communiqué le nom de ce dernier à l'agence; qu'en outre, l'obligation de désintéresser le mandant est implicitement reconnue par le vendeur, au vu de l'acte de vente conclu avec M. Z... : les parties à l'acte déclarent que la convention a été négociée directement sans le concours d'un intermédiaire et que si cette affirmation se révélait erronée les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l'auteur de la déclaration inexacte; qu'il en ressort que M. X... a méconnu ses obligations en révoquant le contrat par anticipation puis en concluant la vente avec M. Z... alors que l'agence avait été contactée par cet acquéreur; qu'enfin, il a été reconnu que l'agence n'a pas fait visiter le bien par M. Z... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en date du 1er septembre 2009, Monsieur X... confiait à la Sarl SIRGUEY IMMO ESPACE VISION un mandat de vente sans exclusivité pour une durée de trois mois à compter de sa signature concernant son bien immobilier situé [...] ; que la rémunération du mandataire était fixée à la somme de 3 % TTC du prix de vente de l'immeuble dont il a été prévu qu'il serait présenté à la vente au prix de 600,000,00 € ; que par mail du 16 septembre 2009, Mr X... adressait un mail à l'agence immobilière SIRGUEY lui indiquant qu'il mettait fin au mandat ; que par un courrier du 16 novembre 2009, Mr X... adressait à la Mr X... un courrier aux terme duquel il confirmait la " résiliation" du mandat qui avait déjà été faite le 15 septembre et l'informait également de ce qu'un compromis de vente avait été signé le 14 octobre 2009 ; qu'en raison du non-respect du contrat de mandat, la Sarl SIRGUEY IMMO ESPACE VISION sollicitait par l'intermédiaire de son conseil selon un courrier recommandé du 28 décembre 2009, une indemnité de 18.000,00 € correspondant à 3 % du prix de l'immeuble ;
que l'article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ; que selon l'article 1152 du même Code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages - intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ; que la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, prévoit, en son article 6 que" les conventions .... doivent être rédigées par écrit" ; qu'en l'espèce, il est établi que le mandat de vente signé entre les parties le 1er septembre 2009 est un mandat non exclusif de vente pour une période irrévocable de trois mois qui prenait donc théoriquement fin le 1er décembre 2009 ; qu'il a été prévu que : de convention expresse entre les parties, il est convenu que le mandant se réserve la faculté de vendre à tout moment, soit par lui-même, soit par tout autre mandataire. cependant, une indemnité forfaitaire et définitive d'une somme égale au montant des honoraires prévus sera due par le mandant dans les cas suivants: - révocation du mandat avant son terme,- vente même après l'expiration du mandat à un acquéreur ayant été présenté, adressé ou indiqué où s'étant servi des annonces publicitaires de l'agence (...),- défaut d'information donnée au mandataire par lettre recommandée avec avis de réception sur l'identité de la personne à qui le bien serait promis ou vendu sans le concours du mandataire dans les 15 jours de la conclusion du contrat ou de l'avant-contrat" ; que la Sarl SIRGUEY IMMO ESPACE VISION représentée par la SELARL HARTMANN invoque le droit à percevoir l'indemnité en raison des trois motifs prévus au contrat de mandat : 1° la révocation du contrat de mandat avant son terme. Il est établi que le contrat de mandat non exclusif de vente a été signé le 1er septembre 2009 pour une durée de trois mois qui expirait ainsi le 1er décembre 2009 et que dès le 16 septembre 2009, Mr X... a mis fin au contrat ; que cette rupture unilatérale d'un contrat à durée déterminée avant son terme, en l'absence de consentement mutuel (art 1134 al2 du Code civil) ainsi qu'en l'absence de force majeure alléguée et justifiée donne lieu, selon les termes du contrat qui fait loi entre les parties, au versement d'une indemnité que les parties ont convenu de fixer à une somme forfaitaire équivalente au montant des honoraires prévus ; que cette clause doit être analysée comme étant une clause pénale au sens de l'article 1152 du Code civil que le juge peut d'office modérer si elle est manifestement excessive ; qu'il a été prévu que si la vente se réalise aux conditions prévue dans le présent mandat, la rémunération du mandataire sera de 3 % TTC du prix de l'immeuble. En l'espèce, la production de l'acte de vente passé le 18 février 2010, laisse apparaître que le bien a été vendu au prix de 440.000,00 € et que le montant des honoraires se serait donc élevé à la somme de 440.000,00 € x 3 % = 13.200,00 € si l'agence était intervenue jusqu'à la vente ; que ce montant s'avère toutefois manifestement excessif au regard des diligences effectuées par l'agence qui ne sont démontrées que par la production d'un mail daté du 18 septembre 2009, soit postérieurement à la fin du mandat, informant Sarl SIRGUEY IMMO ESPACE VISION représentée par la SELARL HARTMANN de nouvelle parution de l'offre HABITAT du 18 septembre 2009" ; qu'au regard de l'intervention très limitée de l'agence SIRGUEY depuis la date de signature et révocation du mandat, soit 16 jours plus tard, la Sarl SIRGUEY IMMO ESPACE VISION représentée par la SELARL HARTMANN a droit à des dommages et intérêts moindres que ceux prévus forfaitairement, la clause pénale étant manifestement excessive ; que le montant de ces dommages et intérêts doit être fixé à la somme de 4000 euros ; qu'en conséquence, il y a lieu de dire que Mr X... a révoqué le contrat de mandat avant son terme ce qui constitue une faute à l'origine du dommage subi par la Sarl Sirguey Immo Espace Vision représentée par la Selarl Hartmann ; qu'il convient de donc de condamner Mr X... à payer cette somme (
) 3° le défaut d'information donnée au mandataire par lettre recommandée avec AR sur l'identité de la personne à communiquer dans les 15 jours de la conclusion de la vente ; qu'il s'agit du troisième manquement reproché par la Sarl SIRGUEY IMMO ESPACE VISION représentée par la SELARL HARTMANN à Mr X... qui donnerait lieu à application de la clause pénale ; qu'or, le contrat de mandat a été révoqué dès le 16 septembre 2009 et il n'a pas été possible de dire, en l'état de la procédure, que les acquéreurs avaient préalablement à la vente, pris attache avec l'agence pour obtenir des renseignements relatifs au bien immobilier en question ; que Mr X... n'était donc plus tenu de respecter l'obligation d'information à compter du 16 septembre 2009 si bien qu'aucun manquement ne peut être reproché à Mr X... en raison du non-respect de cette obligation ; que la demande de communication de pièces formée avant- dire droit par Mr X... est sans objet au regard de la solution du litige ; qu'en conséquence, toute demande plus ample ou contraire de la Sarl SIRGUEY IMMO ESPACE VISION représentée par la SELARL HARTMANN est rejetée ;
1) ALORS QUE le vendeur d'un bien immeuble qui a donné un mandat non exclusif de vente à un agent immobilier n'est tenu de lui payer une quelconque rémunération que si l'opération a été effectivement conclue par son entremise ; que tel n'est pas le cas lorsque l'acquéreur est tout au plus entré en contact avec ce mandataire qui n'a pas mis en relation vendeur et acheteur ; qu'en l'espèce, M. X..., qui avait donné un mandat de vente non exclusif (production n° 4) à l'agent immobilier (la société Sirguey), soutenait qu'il avait conclu la vente avec un acquéreur (M. Z...) sans l'entremise de l'agent qui ne lui avait jamais communiqué le nom de cet acquéreur, ni n'avait d'ailleurs accompli la moindre démarche ; qu'en se bornant à relever que l'agence « avait été contactée par cet acquéreur », lorsqu'elle ne pouvait faire application d'une clause pénale prévoyant le paiement des honoraires en l'absence de conclusion de la vente par l'entremise de l'agent immobilier, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 1134 et 1147 du code civil ;
2) ALORS en outre QU'à défaut de vente du bien par son entremise, l'agent immobilier ne peut prétendre à l'attribution de dommages et intérêts qu'en cas de faute du vendeur l'ayant privé de la réalisation de la vente compte tenu des diligences accomplies ; qu'une clause pénale du mandat ne saurait mettre à la charge du vendeur le paiement des honoraires, fût-ce en cas de révocation anticipée du mandat ou de manquement du mandant à des obligations stipulées par ce contrat, si ces fautes n'ont pas privé l'agent immobilier de la réalisation de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est bornée à relever que l'agence avait été « contactée » par l'acquéreur, le mandataire reconnaissant pour sa part n'avoir « jamais prétendu que Monsieur Z... aurait visité le bien » (conclusions de la société Sirguey, p. 9) ; qu'en affirmant que l'acquéreur avait conclu la vente sans communiquer le nom de l'acquéreur et, par motifs propres et adoptés, que la révocation anticipée du contrat de mandat avant son terme constituait une faute « à l'origine du dommage subi par la Sarl Sirguey Immo Espace Vision » (jugement entrepris p. 5), pour faire application de la clause pénale prévoyant le paiement des honoraires, sans expliquer en quoi ces deux manquements imputés au vendeur auraient privé l'agent immobilier de la réalisation de la vente compte tenu des diligences par lui accomplies, la cour d'appel a privé sa décision de de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 1134 et 1147 du code civil ;
3) ALORS QUE (subsidiairement) en l'espèce, le montant des honoraires prévus étant dû, selon le mandat, en cas de « vente, même après l'expiration du mandat, à un acquéreur ayant été présenté, adressé ou indiqué ou s'étant servi des annonces publicitaires de l'agence sur les revues spécialisées ou le site internet de l'agence ou avec lequel il aura eu des pourparlers ou ayant visité les locaux avec lui pendant la durée du mandat », il appartenait à l'agent immobilier d'établir que l'acquéreur l'avait contacté à la suite d'une publicité avant la date de conclusion du compromis de vente daté du 14 octobre 2009, tel qu'il le prétendait ; qu'en fondant l'application de la clause pénale sur « une liste transmise au vendeur le 27 novembre 2009 » par l'agence, sans expliquer en quoi un document postérieur à la date de conclusion du compromis du 14 octobre 2009, et établi unilatéralement, pouvait prouver que l'agence avait été contactée par l'acquéreur avant cette date et à la suite d'une publicité qu'elle aurait fait paraitre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1315 du code civil ;
4) ALORS en outre QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, l'acte de notarié de vente du 18 février 2010 (production n° 8) comprenait la clause suivante : « les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d'un intermédiaire. Si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l'auteur de la déclaration inexacte » ; qu'en affirmant que l'obligation de désintéresser le mandant était implicitement reconnue par le vendeur, lorsqu'il en résultait au contraire que les parties avaient exclu tout concours ou toute participation de l'agence immobilière, la cour d'appel a dénaturé les stipulations claires et précises de l'acte notarié du 18 février 2010 et violé l'article 1134 du code civil.
