LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 novembre 2016), que, le 20 décembre 2012, la société Celio France a consenti à la société Packan Europe une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble, sous la condition suspensive de la purge du droit de préemption de la commune et moyennant le versement d'un dépôt de garantie ; que, le 11 janvier 2013, la commune a renoncé à son droit de préemption ; que la vente n'a pas été réitérée par acte authentique ; que la société Packan a assigné son vendeur en nullité de la promesse de vente et en restitution de la somme de 200 000 euros ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que la société Packan Europe fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en nullité de la promesse de vente ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les parties avaient conclu une promesse synallagmatique de vente sous la condition suspensive qu'aucun droit de préemption ne puisse être exercé sur le bien, le vendeur s'engageant à procéder sans délai à sa purge et la promesse étant caduque de plein droit dans l'hypothèse de son exercice, et constaté que la commune, qui s'était vu notifier une déclaration d'intention d'aliéner le lendemain de la promesse, avait renoncé à préempter dans le délai de réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel, qui a retenu que le droit de préemption urbain avait été régulièrement purgé au cours de la réalisation de la promesse et qui a ainsi exclu tout caractère définitif de la vente au jour de l'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner, en a exactement déduit, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la nullité de l'acte du 20 décembre 2012 pour violation du droit de préemption urbain ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner la société Celio France à restituer à la société Packan Europe la somme de 200 000 euros versée à titre de dépôt de garantie, l'arrêt retient que la vente n'a pas été réitérée du fait de l'acquéreur alors que les conditions suspensives étaient réalisées, que, cependant, la société Celio France, dans le dispositif de ses conclusions, ne demande ni la constatation de l'absence de réalisation de la vente, ni l'attribution de l'indemnité forfaitaire prévue par le contrat dans cette hypothèse ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la société Celio France avait, sur le fondement de cette clause contractuelle, conclu en défense au rejet de la demande de la société Packan Europe en restitution de la somme versée à la signature de la promesse, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Celio France à restituer à la société Packan Europe la somme de 200 000 euros, l'arrêt rendu le 18 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Packan Europe aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Packan et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Celio France ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Celio France.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Celio France à restituer à la société Pakcan Europe la somme de 200 000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;
AUX MOTIFS QUE suivant acte authentique reçu le 11 février 2013 par M. Jean-Michel X..., notaire à Paris, la société Celio France, propriétaire d'un immeuble à usage principal d'entrepôt sis [...] a conclu avec la société Packan une promesse synallagmatique de vente ayant pour objet ce bien immobilier pour le prix de 4 200 000 euros ; qu'en application des dispositions de l'article 1589 du code civil cette promesse synallagmatique de vente vaut vente dès lors qu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ;
que la clause n° 10.2 intitulée « délai de signature » indique que : « la promesse est consentie pour un délai expirant au plus tard cinq jours ouvrés après la réception de la renonciation par la commune de [...] à son droit de préemption, au plus tard le 22 février 2013 » ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que la commune de [...] s'est vu notifier le 21 décembre 2012 une déclaration d'aliéner en date de 20 décembre 2012 portant à sa connaissance les conditions essentielles de la promesse synallagmatique litigieuse : à savoir, identité du vendeur et de l'acquéreur ; la désignation des biens vendus et le prix de vente ; que dans ce cadre, le bien immobilier litigieux se situant dans le champ d'application du droit de préemption urbain délégué à la communauté d'agglomération Plaine Commune, cette dernière a renoncé à son droit de préemption le 11 janvier 2013, soit dans le délai de réalisation de la condition suspensive susvisée ; qu'il ressort de ces éléments qu'au cours de la réalisation de la promesse synallagmatique litigieuse, le droit de préemption urbain a été régulièrement purgé et que par conséquent il n' y a lieu de prononcer la nullité de l'acte du 20 décembre 2012 et des actes subséquents pour violation du droit de préemption urbain ; que le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point ; qu'il se déduit également des éléments déveIoppés ci-dessus que la condition suspensive susvisée s'est réalisée dans le délai fixé contractuellement, étant observé qu'il n'est pas invoqué l'absence de réalisation des autres conditions suspensives ; que la vente litigieuse n'a cependant pas été réitérée du fait de l'acquéreur, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt ont été réalisées, l'acquéreur ayant refusé de signer l'acte réitérant la vente alors qu'il a été mis en demeure de signer l'acte de vente en l'étude du notaire ; que l'acte litigieux dans cette hypothèse prévoit que : au cas de défaut de l'Acquéreur, le Vendeur pourra à son choix, dans le procèsverbal ;
- soit faire part de son intention de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente, indépendamment de son droit de conserver l'acompte dont le versement est ci-après constaté, et de son droit de réclamer réparation du préjudice par lui subi ;
- soit encore, faire constater que la vente n'est pas réalisée, et qu'il a retrouvé la libre disposition du bien, cette constatation résultant du défaut prononcé contre l'Acquéreur dans ce procès-verbal.
Dans cette hypothèse, la somme de 400 500 euros correspondant à dix pour cent (10%) du Prix de Vente, lui sera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible réparatrice de son préjudice » ; que cependant la société CELIO FRANCE, dans son dispositif, ne demande à la cour ni la constatation de l'absence de réalisation de la vente litigieuse, ni l'attribution de l'indemnité forfaitaire prévue par la clause susvisée ; que par conséquent, la cour ne pouvant que constater la caducité de la vente litigieuse, confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'appelante à restituer à la société Pakcan Europe la somme de 200 000 euros assortie des intérêts légaux à compter de la signification du jugement,
1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige qui lui est soumis ; que la société Celio France, qui avait obtenu par une ordonnance du 16 avril 2013 la condamnation de la société Pakcan Europe au paiement de la somme de 200 500 € représentant le solde du dépôt de garantie, demandait en outre le rejet de la demande de la société Pakcan Europe tendant à obtenir la restitution de la somme de 200 000 € versée au titre de ce dépôt de garantie et sollicitait en conséquence l'infirmation du jugement entrepris l'ayant condamnée à restitution ; que la société Celio France prétendait ainsi bénéficier de la somme de 400 500 € au titre de l'indemnité forfaitaire prévue au contrat ; qu'en jugeant néanmoins que la société Celio France n'avait pas demandé l'attribution de l'indemnité forfaitaire prévue au contrat, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'un acte notarié constitue un titre exécutoire ; que la cour d'appel a constaté que l'acte notarié de promesse de vente stipulait une indemnité forfaitaire et non réductible de 400 500 € en cas de non réalisation de la vente du fait de l'acquéreur ; qu'en reprochant à la société Celio France de ne pas avoir demandé l'attribution de l'indemnité forfaitaire prévue par la clause 10.3 de l'acte notarié constatant la promesse synallagmatique de vente, quand cette dernière disposait d'ores et déjà d'un titre exécutoire lui permettant le recouvrement de la somme, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et l'article L. 111-3 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa rédaction applicable ;
3°) ALORS QU'une ordonnance de référé constitue un titre exécutoire ; qu'en s'abstenant de prendre en considération l'ordonnance de référé du 16 février 2013 qui avait condamné la société Pakcan Europe à lui payer la somme de 200 500 € au titre du solde du dépôt de garantie, dont se prévalait la société Celio France, laquelle dispensait la société Celio France de solliciter à nouveau dans la présente instance la condamnation de la société Pakcan Europe au paiement de cette somme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1315 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) ALORS QUE le juge doit faire observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en considérant d'office que la vente était caduque et que la somme de 200 000 €, reçue par la société Celio France sur le fondement de cette promesse, devait en conséquence être restituée à la société Pakcan Europe, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur cette caducité, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QU' une promesse synallagmatique de vente n'est caduque que si l'une des conditions suspensives stipulées n'est pas réalisée dans le délai ; que la cour d'appel a constaté que la promesse synallagmatique de vente n'avait pas été réitérée du fait de l'acquéreur alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt avaient été réalisées, qu'en retenant néanmoins la caducité de la vente, au motif inopérant que la société Celio France ne demandait pas la constatation de l'absence de réalisation de la vente ni l'attribution de l'indemnité forfaitaire prévue par la clause, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Packan Europe.
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu de prononcer la nullité de l'acte du 20 décembre 2012 et des actes subséquents ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, suivant acte authentique reçu le 11 février 2013 (sic) par M. Jean-Michel X..., notaire à Paris, la société Celio France, propriétaire d'un immeuble à usage principal d'entrepôt sis à [...] a conclu avec la société Packan une promesse synallagmatique de vente ayant pour objet ce bien immobilier pour le prix de 4 200 000 euros ; qu'en application des dispositions de l'article 1589 du code civil cette promesse synallagmatique de vente vaut vente dès lors qu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; sur la nullité de l'acte du 11 février 2013 ; qu'il ressort des dispositions de l'article L.213-1 du code de l'urbanisme que « sont soumis au droit de préemption institué par l'un ou l'autre des deux précédents chapitres : 1° tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu'ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l'exception de ceux compris dans un plan de cession arrêté en application de l'article L.631-22 ou des articles L.642-1 et suivants du code de commerce » ; que la société Packan Europe conclut à la nullité de l'acte litigieux au motif de la violation du droit de préemption prévu par l'article susvisé ; mais qu'il a été inséré dans l'acte litigieux une clause n°13.1 intitulée « condition suspensive à laquelle aucune des parties ne peut renoncer : droit de préemption urbain » et rédigée comme suite : « la promesse est consentie sous la condition qu'aucun droit de préemption, quel qu'il soit, résultant de dispositions légales, ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles, ne puisse être exercé sur le bien. Dans l'hypothèse où un tel droit existerait, le vendeur s'engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge. En tant que de besoin, mandat est conféré au notaire soussigné à l'effet d'établir et de signer, le cas échéant, pour le compte du vendeur la déclaration d'aliéner et de l'envoyer ou la déposer contre récépissé au titulaire du droit de préemption urbain. L'offre par le titulaire du droit de préemption ou de substitution d'acquérir à des prix et conditions différents de ceux notifiés entraînera la non réalisation de la condition suspensive au même titre que l'exercice pur et simple du droit de préemption. En cas d'exercice du droit de préemption, la promesse sera caduque de plein droit
» ; que la clause n°10.2 intitulée « délai de signature » indique que : « la promesse est consentie pour un délai expirant au plus tard cinq jours ouvrés après la réception de la renonciation par la commune de [...] à son droit de préemption, au plus tard le 22 février 2013 » ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que la commune de [...] s'est vu notifier le 21 décembre 2012 une déclaration d'intention d'aliéner en date du 20 décembre 2012 portant à sa connaissance les conditions essentielles de la promesse synallagmatique litigieuse : à savoir l'identité du vendeur et de l'acquéreur, la désignation des biens vendus et le prix de vente ; que dans ce cadre, le bien immobilier litigieux se situant dans le champ d'application du droit de préemption urbain délégué à la communauté d'agglomération Plaine Commune, cette dernière a renoncé à son droit de préemption le 11 janvier 2013, soit dans le délai de réalisation de la condition suspensive susvisée ; qu'il ressort de ces éléments qu'au cours de la réalisation de la promesse synallagmatique litigieuse, le droit de préemption urbain a été régulièrement purgé et que par conséquent il n'y a pas lieu de prononcer la nullité de l'acte du 20 décembre 2012 ni des actes subséquents pour violation du droit de préemption urbain ; que le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point ; qu'il se déduit également des éléments développés ci-dessus que la condition suspensive susvisée s'est réalisée dans le délai fixé contractuellement, étant observé qu'il n'est pas invoqué l'absence de réalisation des autres conditions suspensives ; que la vente litigieuse n'a cependant pas été réitérée du fait de l'acquéreur, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt ont été réalisées, l'acquéreur ayant refusé de signer l'acte réitérant la vente alors qu'il a été mis en demeure de signer l'acte de vente en l'étude du notaire ; que l'acte litigieux dans cette hypothèse prévoit que : « au cas de défaut de l'acquéreur, le vendeur pourra à son choix, dans le procès-verbal : - soit faire part de son intention de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente, indépendamment de son droit de conserver l'acompte dont le versement ci-après constaté, et de son droit de réclamer réparation du préjudice par lui subi, - soit encore, faire constater que la vente n'est pas réalisée, et qu'il a retrouvé la libre disposition du bien, cette constatation résultant du défaut prononcé contre l'acquéreur dans ce procès-verbal. Dans cette hypothèse, la somme de 400 500 euros correspondant à dix pour cent (10%) du prix de vente lui sera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible réparatrice de son préjudice » ; que cependant, la société Celio France, dans son dispositif ne demande à la cour ni la constatation de l'absence de réalisation de la vente litigieuse, ni l'attribution de l'indemnité forfaitaire prévue par la clause susvisée ; que par conséquent, la cour ne pouvant que constater la caducité de la vente litigieuse, confirmera la jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'appelante à restituer à la société Packan Europe la somme de 200 000 euros assortie des intérêts légaux à compter de la signification du jugement ; que la société Packan Europe ne caractérisant aucune faute de la société Celio France, elle sera déboutée de ses demandes en dommages et intérêts ; qu'il n'est pas démontré que l'appel de la société Celio France ait dégénéré en abus de droit ; que la demande en dommages et intérêts formée de ce chef sera rejetée ; qu'il n'apparaît pas nécessaire d'ordonner une peine d'astreinte pour assurer l'exécution de la condamnation de l'appelante à restituer la somme de 200 000 euros à la société Celio France ; que la cour faisant partiellement droit aux demandes de l'intimée, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en dommages et intérêts formée contre elle pour procédure abusive » (arrêt pages 3 à 5) ;
1°) ALORS QUE toute aliénation visée à l'article L.213-1 du code de l'urbanisme est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien ; qu'en rejetant le moyen de nullité de l'acte litigieux tiré de la violation du droit de préemption urbain, quand il ressortait de ses propres constatations que la promesse de vente signée le 20 décembre 2012 valait vente et que la déclaration d'intention d'aliéner avait été notifiée le 21 décembre 2012 à la commune, soit postérieurement à la vente, la cour d'appel a violé l'article L.213-2 du code de l'urbanisme ;
2°) ALORS QUE subsidiairement, la société Packan Europe soutenait que la condition suspensive liée à la purge du droit de préemption urbain, stipulée non rétroactive, n'avait pas pour conséquence de rendre la vente définitivement parfaite dès le 20 décembre 2012, indépendamment de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, en sorte que le droit de préemption n'avait pas été purgé préalablement à la vente projetée (conclusions page 10 § 10, page 11 § 4 et 5) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
