LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Marcelle B... est décédée le [...] , laissant pour lui succéder, son époux commun en biens, Jean-Marie X..., et leur fils unique, Pierre ; qu'un jugement du 13 mars 2001 a prononcé la liquidation judiciaire de Jean-Marie X... ; que celui-ci est décédé le [...] , laissant pour lui succéder son fils, lequel a renoncé à sa succession ; que M. Y..., liquidateur de la succession, a assigné M. Pierre X... en partage de l'indivision successorale existant entre celui-ci et la liquidation judiciaire de Jean-Marie X... ;
Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal et sur les premier et second moyens du pourvoi incident, ci-après annexés :
Attendu que ces moyens ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt dit qu'à défaut de vente amiable à la diligence des indivisaires avant le 15 mai 2018 de la parcelle de terrain située « [...] » à [...] (Creuse), cadastrée section [...] , il sera procédé à la licitation de ce bien sur la mise à prix de 500 euros ;
Qu'en fixant à cette somme la mise à prix du bien, sans donner aucun motif à sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et vu les articles L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire et 1015 du code de procédure civile ;
Attendu que, selon le premier de ces textes, la Cour de cassation peut casser et annuler sans renvoi et, en matière civile, statuer au fond lorsque l'intérêt d'une bonne administration de la justice le justifie ;
Attendu qu'au regard des pièces produites par les parties, notamment l'évaluation rédigée par la société Actrim, agent immobilier, qui estime la valeur de l'immeuble à 14 000 euros, et le certificat d'urbanisme correspondant au terrain litigieux qui démontre sa situation en zone urbaine et, par conséquent, son caractère constructible, la mise à prix de l'immeuble peut être fixée à la somme de 8 000 euros ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi incident ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à 500 euros la mise à prix de la parcelle de terrain située « [...] » à [...] (Creuse) cadastrée section [...] , l'arrêt rendu le 11 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Fixe la mise à prix de cet immeuble à la somme de 8 000 euros ;
Condamne M. Y..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, D'AVOIR dit qu'à défaut de vente amiable à la diligence des indivisaires avant le 15 mai 2018 de la parcelle de terrain située « [...] » à [...] (creuse) cadastrée section [...] , il sera procédé à la barre du tribunal de grande instance de Guéret à la licitation de ce bien sur la mise à prix de 500 € et dit que cette vente sur licitation se fera à partir de cette mise à prix avec possibilité de baisse de 2 fois un quart ;
SANS MOTIFS
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en jugeant expressément qu'à défaut de vente amiable avant le 15 mai 2018 de la parcelle de terrain sise à [...] cadastrée section [...] , il sera procédé à la barre du tribunal de grande instance de Guéret à la licitation de ce bien sur la mise à prix de 500 € sans se fonder sur aucun motif, quand Monsieur X... demandait que la mise à prix soit fixée à 8 000 € en produisant des attestations de valeur à l'appui de sa prétention, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, D'AVOIR condamné la société MB à ne payer à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 1er janvier 2014 et jusqu'à libération des lieux, que les primes d'assurance contre l'incendie, ses consommations d'eau, d'électricité, de téléphone et de gaz afférents à la parcelle sise à Vaux sur Mer cadastrée section [...] , ainsi qu'à compter de 2016 et jusqu'à la libération des lieux : que les impôts de toutes natures relatifs à ce bien et dit qu'à défaut de versement direct de ces primes, frais de consommation et impôts aux organismes créanciers, ces sommes seront payables au notaire liquidateur pour le compte de l'indivision ;
AUX MOTIFS QUE dans ses conclusions de première instance du 13 février 2013, Monsieur Pierre X... indiquait qu'à titre subsidiaire, il signifiait en tant que besoin la fin du commodat au 31/12/2013 avec le consentement de Maître C... ; qu'il convient d'observer que ces conclusions d'une manière générale visaient la maison cadastrée [...] et le congé du 19 mai 2003 qui ne concernait lui aussi que cette parcelle ; que dans ses conclusions récapitulatives du 5 octobre 2015, Monsieur Pierre X... indiquait qu'à titre subsidiaire, par conclusions signifiées le 13 février 2013 et toujours reprises depuis, il a notifié en tant que de besoin à la société MB la fin des commodats au 31 décembre 2013, avec le consentement de Maître Y... ; qu'il demandait subsidiairement sur la date de résiliation, validant le congé donné par les conclusions signifiées le 13 février 2013, de fixer cette date au 31 décembre 2013 ; que ces données permettent de déduire les éléments suivants : Monsieur Pierre X... a donné congé ou résilié le commodat par ses conclusions du 13 février 2013 pour le 31 décembre 2013, ce qui est un délai de préavis suffisant ; que ce congé ne peut valoir que pour la parcelle [...] en raison des observations ci-dessus sur le contenu de ses conclusions, il n'est pas possible par des conclusions postérieures à 2013 d'étendre les effets de ce congé à l'autre parcelle, distincte et ayant fait l'objet d'un autre commodat, de telle sorte qu'il n'y a pas juridiquement un ensemble ; que ce congé a été donné dans le cadre d'une procédure à laquelle l'autre indivisaire était et est partie, il ne s'y est pas opposé et ne s'y oppose pas, il entend au contraire d'ailleurs qu'il soit considéré qu'il a été mis fin aux commodats ou qu'il convient d'y mettre fin, même si c'est pour d'autres motifs (tout en indiquant alors quand même que c'est à bon droit que les contrats de commodats ont été dénoncés par l'un des indivisaires pour le compte d'autrui) ; que dans ces conditions il peut être admis que dans ce contexte il y a là un assentiment implicite de Maître Y... à cette initiative de Monsieur Pierre X... ; qu'en conséquence, il peut être considéré qu'il a été valablement mis fin au commodat relatif à la parcelle [...] pour le 31 décembre 2013 ; que le pacte de préférence était prévu dans le cadre du commodat, pendant son cours ou à son expiration ; que ce commodat étant venu à expiration à cette date, ce pacte ne subsiste plus après celle-ci ; qu'il peut être précisé aussi à cet égard qu'il n'y a donc pas lieu de prononcer la résolution de ce pacte distinctement ; que la convention était un prêt à usage, donc sans contrepartie financière pour l'occupation des lieux autre que l'obligation d'assurer certaines charges ; que les indivisaires entendent vendre le bien ; que l'indemnité d'occupation pour le préjudice subi par le maintien dans les lieux sera donc fixée au dépenses visées au dernier alinéa du paragraphe « conditions » de l'acte (impôts, assurance incendie, eau, électricité, téléphone et gaz) (arrêt attaqué, p. 8) ;
1°) ALORS QUE l'indemnité d'occupation, qui constitue la contrepartie de la jouissance et assure la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail, est évaluée en prenant en compte, en principe, la valeur locative du bien occupé ; que le montant de l'indemnité d'occupation peut toutefois dépasser le montant du loyer selon l'importance du préjudice subi ; qu'au cas présent, en fixant le montant de l'indemnité d'occupation aux dépenses d'impôts, assurance incendie, eau, électricité, téléphone et gaz, correspondant aux charges visées dans le contrat de « prêt à usage » portant sur la maison avec jardin cadastrée [...] , sans avoir égard à la valeur locative de ce bien, comme elle y avait été pourtant invitée par Monsieur X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 du code civil dans sa rédaction postérieure au 1er octobre 2016 ;
2°) ALORS QUE le montant de l'indemnité d'occupation ne saurait être limité au montant des frais mis à la charge de l'occupant dans le cadre d'un commodat, qui ne constituent pas une contrepartie financière assimilable à un loyer ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté que la convention était un prêt à usage, donc sans contrepartie financière pour l'occupation des lieux autre que l'obligation d'assurer certaines charges (arrêt attaqué, p. 8 dernier §), ce dont il résultait que ces charges étaient nécessairement inférieures à la valeur locative de l'immeuble prêté et sans rapport avec elle ; qu'en limitant néanmoins le montant de l'indemnité d'occupation aux dépenses correspondant à ces charges, lesquelles ne suffisaient pas à compenser la jouissance du bien ni à indemniser le préjudice subi par les propriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1240 du code civil dans sa rédaction postérieure au 1er octobre 2016 ;
3°) ALORS, de troisième part, QU' en tout état de cause, le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'au cas présent, Monsieur X..., comme Maître Y..., ès-qualités, a sollicité dans ses dernières écritures d'appel (p. 10 et 11) une indemnité d'occupation d'un montant de 1.500 € par mois ; qu'aucune des parties n'a invoqué dans ses écritures d'appel le moyen tiré de ce que l'indemnité d'occupation aurait dû être limitée aux dépenses mises à la charge de l'occupant avant la résiliation du « prêt à usage » ; qu'en fixant l'indemnité d'occupation aux dépenses visées au dernier alinéa du paragraphe « conditions » du contrat de « prêt à usage » (impôts, assurance incendie, eau, électricité, téléphone et gaz), la cour s'est fondée sur un moyen relevé d'office ; qu'en se déterminant ainsi, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, elle a violé les articles 4 et 16 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande de résolution du contrat de « prêt à usage » portant sur la parcelle sise à Vaux sur Mer, cadastrée [...] ;
AUX MOTIFS QUE le commodat à l'égard de la parcelle [...] n'est donc pas considéré comme résilié par décision des indivisaires ; que par rapport au non paiement des taxes foncières, le jugement précise que Monsieur Pierre X... sollicite le remboursement pour la période de 2007 à 2015 et ne conteste pas avoir demandé ce remboursement pour la première fois dans ses conclusions du 13/02/2013 ; que le Tribunal a donc retenu à juste titre la prescription quinquennale ; que Monsieur X... en convient d'ailleurs (vu ses conclusions page 7) ; qu'il convient toutefois de préciser que la période non prescrite est celle à partir de février 2008 et que donc les taxes foncières de 2008, exigibles après cette date ne sont pas prescrites ; que seules donc en tout cas les taxes depuis 2008 sont en cause ; qu'il n'est pas allégué ni en tout cas justifié qu'il y ait eu des réclamations à ce sujet de ce chef, avant le cours de la présente procédure ; que le non paiement de ces taxes, s'il doit conduire à une condamnation à paiement, ne justifie pas pour autant une sanction telle que la résolution du commodat relatif à la parcelle [...] ; que le pacte de préférence fait partie du commodat et son sort n'a pas à en être distingué ; que le commodat relatif à la parcelle [...] se poursuit donc, avec notamment son attribut constitué par le pacte de préférence (arrêt attaqué, p. 9) ;
ALORS QUE la résolution d'un contrat peut être prononcée par le juge en cas d'inexécution, même partielle, d'une obligation ; que l'inexécution est suffisamment grave lorsqu'elle porte sur une obligation déterminante de la conclusion du contrat ; qu'au cas présent, Monsieur X... a sollicité dans ses écritures d'appel (p. 10) la résolution du contrat de « prêt à usage » portant sur la parcelle cadastrée [...] en raison de l'inexécution par la société MB de son obligation contractuelle de payer les taxes foncières ; que pour le débouter de sa demande, la cour d'appel a estimé que le non paiement des taxes foncières par l'occupant ne justifiait pas une sanction telle que la résolution du commodat (arrêt attaqué, p. 9 § 5) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le non paiement de ces impôts n'était pas d'une importance telle que s'il l'avait prévu, le prêteur n'aurait pas contracté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. Y..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif sur ce point d'AVOIR condamné la société MB à ne payer à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 1er janvier 2014 et jusqu'à libération des lieux, que les primes d'assurance contre l'incendie, ses consommations d'eau, d'électricité, de téléphone et de gaz afférents à la parcelle sise à Vaux sur Mer cadastrée section [...] , ainsi qu'à compter de 2016 et jusqu'à la libération des lieux que les impôts de toutes natures relatifs à ce bien et dit qu'à défaut de versement direct de ces primes, frais de consommation et impôts aux organismes créanciers, ces sommes seront payables au notaire liquidateur pour le compte de l'indivision ;
AUX MOTIFS QUE dans ses conclusions de première instance du 13 février 2013, Monsieur Pierre X... indiquait qu'à titre subsidiaire, il signifiait en tant que besoin la fin du commodat au 31/12/2013 avec le consentement de Maitre C... ; qu'il convient d'observer que ces conclusions d'une manière générale visaient la maison cadastrée [...] et le congé du 19 mai 2003 qui ne concernait lui aussi que cette parcelle ; que dans ses conclusions récapitulatives du 5 octobre 2015, Monsieur Pierre X... indiquait qu'à titre subsidiaire, par conclusions signifiées le 13 février 2013 et toujours reprises depuis, il a notifié en tant que de besoin à la société MB la fin des commodats au 31 décembre 2013, avec le consentement de Maitre Y... ; qu'il demandait subsidiairement sur la date de résiliation, validant le congé donné par les conclusions signifiées le 13 février 2013, de fixer cette date au 31 décembre 2013 ; que ces données permettent de déduire les éléments suivants Monsieur Pierre X... a donné congé ou résilié le commodat par ses conclusions du 13 février 2013 pour le 31 décembre 2013, ce qui est un délai de préavis suffisant ; que ce congé ne peut valoir que pour la parcelle [...] en raison des observations ci-dessus sur le contenu de ses conclusions, il n'est pas possible par des conclusions postérieures à 2013 d'étendre les effets de ce congé à l'autre parcelle, distincte et ayant fait l'objet d'un autre commodat, de telle sorte qu'il n'y a pas juridiquement un ensemble ; que ce congé a été donné dans le cadre d'une procédure à laquelle l'autre indivisaire était et est partie, il ne s'y est pas opposé et ne s'y oppose pas, il entend au contraire d'ailleurs qu'il soit considéré qu'il a été mis fin aux commodats ou qu'il convient d'y mettre fin, même si c'est pour d'autres motifs (tout en indiquant alors quand même que c'est à bon droit que les contrats de commodats ont été dénoncés par l'un des indivisaires pour le compte d'autrui) ; que dans ces conditions il peut être admis que dans ce contexte il y a là un assentiment implicite de Maitre Y... à cette initiative de Monsieur Pierre X... ; qu'en conséquence, il peut être considéré qu'il a été valablement mis fin au commodat relatif à la parcelle [...] pour le 31 décembre 2013 ; que le pacte de préférence était prévu dans le cadre du commodat, pendant son cours ou à son expiration ; que ce commodat étant venu à expiration à cette date, ce pacte ne subsiste plus après celle-ci ; qu'il peut être précisé aussi à cet égard qu'il n'y a donc pas lieu de prononcer la résolution de ce pacte distinctement ; que la convention était un prêt à usage, donc sans contrepartie financière pour l'occupation des lieux autre que l'obligation d'assurer certaines charges ; que les indivisaires entendent vendre le bien ; que l'indemnité d'occupation pour le préjudice subi par le maintien dans les lieux sera donc fixée aux dépenses visées au dernier alinéa du paragraphe « conditions » de l'acte (impôts, assurance incendie, eau, électricité, téléphone et gaz ;
1°) ALORS QUE l'indemnité d'occupation, qui constitue la contrepartie de la jouissance et assure la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail, est évaluée en prenant en compte, en principe, la valeur locative du bien occupé ; que le montant de l'indemnité d'occupation peut toutefois dépasser le montant du loyer selon l'importance du préjudice subi ; qu'au cas présent, en fixant le montant de l'indemnité d'occupation aux dépenses d'impôts, assurance incendie, eau, électricité, téléphone et gaz, correspondant aux charges visées dans le contrat de « prêt à usage » portant sur la maison avec jardin cadastrée [...] , sans avoir égard à la valeur locative de ce bien, comme elle y avait été pourtant invitée par Monsieur X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 du code civil dans sa rédaction postérieure au 1er octobre 2016 ;
2°) ALORS QUE le montant de l'indemnité d'occupation ne saurait être limité au montant des frais mis à la charge de l'occupant dans le cadre d'un commodat, qui ne constituent pas une contrepartie financière assimilable à un loyer ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté que la convention était un prêt à usage, donc sans contrepartie financière pour l'occupation des lieux autre que l'obligation d'assurer certaines charges (arrêt attaqué, p. 8 dernier §), ce dont il résultait que ces charges étaient nécessairement inférieures à la valeur locative de l'immeuble prêté et sans rapport avec elle ; qu'en limitant néanmoins le montant de l'indemnité d'occupation aux dépenses correspondant à ces charges, lesquelles ne suffisaient pas à compenser la jouissance du bien ni à indemniser le préjudice subi par les propriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1240 du code civil dans sa rédaction postérieure au 1er octobre 2016 ;
3°) ALORS QU' en tout état de cause, le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'au cas présent, Monsieur X..., comme Maitre Y..., ès-qualités, a sollicité dans ses dernières écritures d'appel (p. 10 et 11) une indemnité d'occupation d'un montant de 1 500 euros par mois ; qu'aucune des parties n'a invoqué dans ses écritures d'appel le moyen tiré de ce que l'indemnité d'occupation aurait dû être limitée aux dépenses mises à la charge de l'occupant avant la résiliation du « prêt à usage » ; qu'en fixant l'indemnité d'occupation aux dépenses visées au dernier alinéa du paragraphe « conditions » du contrat de « prêt à usage » (impôts, assurance incendie, eau, électricité, téléphone et gaz), la cour s'est fondée sur un moyen relevé d'office ; qu'en se déterminant ainsi, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, elle a violé les articles 4 et 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif sur ce point d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande de résolution du contrat de « prêt à usage » portant sur la parcelle sise à Vaux sur Mer, cadastrée [...] ;
AUX MOTIFS QUE le commodat à l'égard de la parcelle [...] n'est donc pas considéré comme résilié par décision des indivisaires ; que par rapport au non-paiement des taxes foncières, le jugement précise que Monsieur Pierre X... sollicite le remboursement pour la période de 2007 à 2015 et ne conteste pas avoir demandé ce remboursement pour la première fois dans ses conclusions du 13/02/2013 ; que le Tribunal a donc retenu à juste titre la prescription quinquennale ; que Monsieur X... en convient d'ailleurs (vu ses conclusions page 7) ; qu'il convient toutefois de préciser que la période non prescrite est celle à partir de février 2008 et que donc les taxes foncières de 2008, exigibles après cette date ne sont pas prescrites ; que seules donc en tout cas les taxes depuis 2008 sont en cause ; qu'il n'est pas allégué ni en tout cas justifié qu'il y ait eu des réclamations à ce sujet de ce chef avant le cours de la présente procédure ; que le non-paiement de ces taxes, s'il doit conduire à une condamnation paiement, ne justifie pas pour autant une sanction telle que la résolution du commodat relatif à la parcelle [...] ; que le pacte de préférence fait partie du commodat et son sort n'a pas à en être distingué ; que le commodat relatif à la parcelle [...] se poursuit donc, avec notamment son attribut constitué par le pacte de préférence ;
ALORS QUE la résolution d'un contrat peut être prononcée par le juge en cas d'inexécution, même partielle, d'une obligation ; que l'inexécution est suffisamment grave lorsqu'elle porte sur une obligation déterminante de la conclusion du contrat ; qu'au cas présent, Monsieur X... a sollicité dans ses écritures d'appel (p. 10) la résolution du contrat de « prêt à usage » portant sur la parcelle cadastrée [...] en raison de l'inexécution par la société MB de son obligation contractuelle de payer les taxes foncières ; que pour le débouter de sa demande, la cour d'appel a estimé que le non-paiement des taxes foncières par l'occupant ne justifiait pas une sanction telle que la résolution du commodat (arrêt attaqué, p. 9 § 5) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le non-paiement de ces impôts n'était pas d'une importance telle que s'il l'avait prévu, le préteur n'aurait pas contracté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016.
