LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 7 avril 2017), que, le 17 février 2002, M. Y... a signé avec la société Vert-Océan un contrat de bail portant sur une parcelle destinée à la réception d'une résidence mobile, pour une durée de dix ans, moyennant paiement d'un loyer forfaitaire de 22 000 euros outre charges, avec faculté pour le preneur d'acquérir la parcelle moyennant le versement d'une somme de 4 600 euros ; que, le 24 octobre 2011, M. Y... a notifié à la société Vert-Océan sa volonté d'acquérir la parcelle ; que, la société Vert-Océan ayant refusé de lui céder la parcelle, M. Y... l'a assignée aux fins de voir déclarer la vente parfaite ;
Sur les premier et deuxième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le troisième moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que, par lettre recommandée en date du 24 octobre 2011, M. Y... a notifié à la société Vert-Océan sa décision d'acquérir la parcelle objet du bail, mais qu'il ne peut se prévaloir de l'option stipulée afin d'acquérir la parcelle donnée à bail puisqu'il demeure redevable pour l'année 2011 de partie de la servitude n° 177 (charges individuelles) et du montant de celle n° 8 (redevance de servitude) ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la facture n° 8 avait été émise le 1er novembre 2011, postérieurement à la levée de l'option, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
Sur le troisième moyen, pris en sa quatrième branche :
Vu les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que, par lettre recommandée en date du 24 octobre 2011, M. Y... a notifié à la société Vert-Océan sa décision d'acquérir la parcelle objet du bail, mais qu'il ne peut se prévaloir de l'option stipulée afin d'acquérir la parcelle donnée à bail puisqu'il demeure redevable pour l'année 2011 d'une partie de la servitude n° 177 (charges individuelles) et du montant de celle n° 8 (redevance de servitude) ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir retenu qu'une somme de 122,94 euros n'était pas due sur la facture n° 177, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la somme restant due par M. Y... excédait ce montant, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et sur le quatrième moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le troisième moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le cinquième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit n'y avoir lieu de constater la perfection de la vente, prononce la résiliation du bail, dit M. Y... occupant sans droit ni titre et ordonne son expulsion, condamne M. Y... à payer une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer annuellement dû calculé prorata temporis, augmenté des charges individuelles et collectives, l'arrêt rendu le 7 avril 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la société Vert-Océan aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Vert-Océan et la condamne à payer à M. Y... une somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir qualifié le contrat du 17 février 2002 de bail à loyer et d'avoir, en conséquence, débouté Monsieur Eric Y... de sa demande tendant à voir juger parfaite, à effet du 24 octobre 2011, la vente du terrain situé à [...] , constituant la parcelle n° [...] du Parc Résidentiel de Loisirs VERT OCEAN pour une surface de 396 m² ;
AUX MOTIFS QUE l'article 1709 du Code civil dispose que "le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; que les parties ont qualifié le contrat en date du 17 février 2002 de "contrat de bail de 10 ans d'une parcelle destiné à la réception d'une résidence mobile" ; qu'il a été stipulé en page 9 de ce contrat, à l'article 10 "Loyers", que "le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer forfaitaire" ; que dans son courrier en date du 24 octobre 2011 relatif à la levée de l'option en vue de l'acquisition de la parcelle, Monsieur Eric Y... a qualifié le contrat de "contrat de crédit bail avec option d'achat" et a précisé vouloir "expressément réaliser l'achat de la parcelle n° [...]" ; que le contrat litigieux, en ce qu'il prévoyait le paiement d'un loyer, une faculté d'acquisition de la parcelle en fin de contrat, était un bail à loyer au sens des dispositions des articles 1709, 1711, 1714 et suivants du Code civil, qualification au surplus retenue d'un commun accord par les parties ; qu'un tel bail ne peut dès lors être qualifié vente différée ainsi que soutenu par les appelants ;
ALORS QU'en se bornant à énoncer, pour décider que le contrat du 17 février 2002 s'analysait non pas en une vente à tempérament mais en un bail à loyer assorti d'une promesse de vente, que le contrat litigieux prévoyait le paiement d'un loyer et une faculté d'acquisition de la parcelle à la fin du contrat, sans rechercher, comme elle y était invitée, si du fait que Monsieur Y... avait réglé 67,36 % du prix de vente de la parcelle à la signature du contrat et que cette somme était définitivement acquise à la Société VERT OCEAN nonobstant l'absence de levée d'option d'achat, il en résultait que Monsieur Y... n'étant plus libre économiquement d'acquérir la parcelle et n'ayant aucun intérêt à ne pas lever l'option, le contrat s'analysait en une vente à tempérament, dont la plus grande partie du prix avait été versée lors de la conclusion du contrat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1582 et 1583 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Eric Y... à payer à la Société VERT OCEAN la somme de 2.594,62 euros avec intérêts de retard au légal à compter du 11 février 2014 ;
AUX MOTIFS QUE « l'article 1134 ancien du code civil en vigueur à la date de conclusion du contrat (articles 1103 et 1104 nouveaux) dispose que "les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites"
et qu'elles "doivent être exécutées de bonne foi".
1 - stipulations
En page 9 du contrat (article 10 - Loyers), il a été stipulé que : "Au montant du loyer s'ajoutent :
- les charges communes:
610 € (4.001 Frs) par an, tarif 2002 révisable annuellement, comprenant :
- entretien du parc et des parcelles
- gardiennage
- taxe foncière
- taxe ordures ménagères
- abonnements et électricité des parties communes du parc
- assurance et responsabilité du parc
- gestion du parc
- accès aux piscines aux détenteurs du bracelet sigle Vert Ocean
- Les charges individuelles
- taxe locale d'équipement suite à déclaration de travaux, si la résidence mobile est d'une surface totale supérieure ou égale à 40 m2
- consommation d'eau et d'électricité (compteurs individuels)
- assurance résidence obligatoire
- antenne collective et réseau câblé, 11 chaînes, forfait annuel : 20 € (131.20 F)
- taxe de séjour : 0.39 6/jour/personne à partir de 12 ans, applicable en juillet et août
- accès à l'espace balnéo avec participation selon tarif en vigueur
Le Preneur fera son affaire personnelle de la fourniture du gaz pour un usage personnel".
Le preneur s'est ainsi engagé, en sus du paiement du loyer, au règlement des charges collectives et individuelles facturées par la société VERT OCEAN.
Tel que stipulé, le montant des charges communes, rappelé pour l'année 2002 au bail, présente un caractère forfaitaire. Les charges individuelles dont il est demandé paiement par la société VERT OCEAN doivent par contre être justifiées.
2 - facturation
a - charges communes
Ces charges communes ont été qualifiées aux factures produites aux débats de "Redevance de Servitudes".
Ces factures sont en date des :
- 1er novembre 2011 (n° 8) d'un montant de 881,57 euros ;
- 1er novembre 2012 (n° FC000098) d'un montant de 899,33 euros.
Figure par ailleurs à la situation de compte arrêtée au 11 février 2014, mais non produite aux débats, une facture n° FC00025 en date du 1er novembre 2013, d'un montant de 905,37 euros.
Le bail a stipulé le montant de cette redevance révisable, et non indexé sur un quelconque indice. Le montant figurant à la dernière facture est supérieur de 48,42 % à celui figurant au bail pour l'année 2002, soit sur 11 années une augmentation moyenne de 4,40 % l'an. Cette augmentation ne peut être regardée abusive et relever d'une déloyauté de la société VERT OCEAN.
Le total dû est ainsi de 2.686,27 euros.
b - charges individuelles
Les factures afférentes aux charges individuelles sont en date des :
- 27 janvier 2011 (n° 177) pour un montant de 429,35 euros ;
- 24 janvier 2012 (n° 163 A) pour un montant de 459,71 euros ;
- 13 mars 201 (n° 304) pour un montant de 139,48 euros ;
- 17 juillet 2012 (n°319) d'un montant de 38,81 € ;
- 17 septembre 2012 (n° 439) d'un montant de 2,76 euros ;
- 14 janvier 2013 (n° 169) pour un montant de 133.94 euros ;
pour un total : 1.204,05 euros.
Figurent par ailleurs à la situation de compte arrêtée au 11 février 2014, mais non produites aux débats, les factures en date des :
- 15 mai 2013 (n° 391) d'un montant de 207,06 euros ;
- 11 juillet 2013 (n° 524) d'un montant de 18,86 euros ;
- 13 septembre 2013 (n°687) d'un montant de 46,08 euros ;
- 31 décembre 2013 (n° 244) d'un montant de 188,46 euros.
Certaines des factures produites (n° 319 et 439) sont intitulées "facture de consommation d'Eau et d'Electricité en rétrocession". Les autres font mention de la consommation d'eau, d'électricité, d'une "Participation Taxe Ordures ménagères" et d'une redevance de maintenance des compteurs électrique et d'eau et, pour celle n° 177, de frais de vérification d'extincteur.
La consommation d'électricité refacturée, en ce qu'elle détaille l'index relevé, la quantité d'énergie consommée, le prix unitaire et le taux de la TVA appliqué, est, en regard des factures produites adressées par la société EDF à la société VERT OCEAN, régulièrement calculée et suffisamment justifiée.
La demande de participation à la taxe sur les ordures ménagères n'est pas fondée, cette participation ayant déjà été prise en considération dans la fixation du montant des charges communes. La société VERT OCEAN ne justifie de même pas du mode de calcul des redevances dont le paiement a été demandé au titre de la maintenance des compteurs électriques et d'eau. Ne sont ainsi pas dues les sommes de :
- année 2011 (facture n° 177) 105,30 euros (15,30 + 30 + 60) hors taxes, soit 125,94 euros toutes taxes comprises ;
- année 2012 (facture n° 163A) : 65,50 euros (39,24 +5,31 + 20,95) hors taxes, soit 70,65 euros toutes taxes comprises ;
- année 2013 (facture n° 169) : 32.06 euros (22,82 + 5,57 + 3.67) hors taxes, soit 38,43 euros toutes taxes comprises.
Les factures des 15 mai, 11 juillet, 13 septembre et 31 décembre 2013 précitées n'ayant pas été produites, la juridiction n'est pas en mesure d'en apprécier le bien-fondé.
Restait ainsi dû au 11 février 2014 la somme de 969,03 euros (1.064,57 euros - 125,94 euros -70,65 euros - 38,43 euros).
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3 - récapitulatif
Monsieur Eric Y... restait ainsi redevable au 11 février 2014, compte tenu des paiements mentionnés au décompte produit, de la somme de 2.594,62 euros (2.686,27 + 969,03 - 1.060,68). Les intérêts de retard seront calculés au taux légal à compter du 11 février 2014. » ;
1°) ALORS QUE le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte des charges ; qu'en condamnant Monsieur Y... à payer à la Société VERT OCEAN la somme de 2.594,62 euros au titre des charges individuelles et collectives, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette dernière avait communiqué ou tenu à la disposition de Monsieur Y... les pièces justificatives des charges, à défaut de quoi celui-ci était fondé à en refuser le paiement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1728, 2°, du Code civil, ensemble l'article 1315 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QU'en condamnant Monsieur Y... à payer à la Société VERT OCEAN la somme de 905,37 euros au titre de la facture n°
FC 000098 du 1er novembre 2013, sans indiquer en quoi l'absence de production aux débats de cette facture ne faisait pas obstacle à son paiement dès lors qu'elle avait, dans le même temps, jugé que les factures n° 391 du 15 mai 2013, n° 524 du 11 juillet 2013, n° 687 du 13 septembre 2013 et n° 244 du 31 décembre 2013 n'étaient pas dues par Monsieur Y... dès lors qu'elles n'avaient pas été versées aux débats par la Société VERT OCEAN, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1728, 2° du Code civil, ensemble l'article 1315 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Eric Y... de sa demande tendant à voir juger parfaite, à effet du 24 octobre 2011, la vente du terrain situé à [...] , constituant la parcelle n° [...] du Parc Résidentiel de Loisirs VERT OCEAN pour une surface de 396 m² ;
AUX MOTIFS QU'en pages 2 et 3 du bail, il a été stipulé que le preneur avait la faculté :
- soit de renouveler le bail par une location annuelle, tacitement reconductible, au tarif en vigueur tel qu'établi par le bailleur et aux mêmes conditions que celles initialement stipulées ;
- soit d'acquérir la parcelle objet du bail, moyennant le versement d'une somme forfaitaire fixée à 4,600 euros, montant indexé sur l'indice des prix à la consommation hors tabac ;
qu'il a été précisé en page 3 que :
"Dans tous les cas, le preneur devra exercer son option, par lettre recommandé avec AR, trois mois au moins avant l'échéance du présent bail. A défaut l'exercice de l'option par le preneur restera l'entière appréciation du bailleur. Il est également précisé que le preneur perdra tout droit à option dès lors qu'il ne serait pas à jour de l'exécution de ses obligations (telles que décrites aux présentes) à l'égard du bailleur." ;
que la date d'échéance du bail a été contractuellement fixée au 28 février 2012 ; que par courrier recommandé en date du 24 octobre 2011 précité, Monsieur Jean-Claude B... a notifié à la Société VERT OCEAN sa décision d'acquérir la parcelle objet du bail ; que bien que notifié dans le délai précité, le preneur ne peut se prévaloir de l'option stipulée afin d'acquérir la parcelle donné à bail, puisqu'il demeurait redevable pour l'année 2011 de partie de la facture n° 177 (charges individuelles) et du montant de celle n° 8 ("redevance de servitude") ; qu'il n'est dès lors pas fondé à solliciter le constat de la perfection de la vente de la parcelle à leur profit ; que le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef ;
1°) ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le deuxième moyen de cassation, du chef de l'arrêt attaqué ayant décidé que Monsieur Y... restait débiteur à l'égard de la Société VERT OCEAN de charges locatives individuelles et collectives, entraînera par voie de conséquence l'annulation du chef du dispositif de l'arrêt attaqué ayant jugé que Monsieur Y... étant débiteur de charges locatives à la date de sa levée de l'option de vente qui était stipulée au contrat du 17 février 2002, il n'était pas fondé à solliciter le constat de la perfection de la vente de la parcelle à son profit, et ce en application de l'article 625 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en décidant que Monsieur Y... n'était pas fondé à solliciter le constat de la perfection de la vente de la parcelle à son profit, motif pris que le 24 octobre 2011, date de sa levée de l'option de vente stipulée au contrat du 17 février 2002, il restait redevable du paiement de la facture n° 8 au titre de la « redevance de servitude », après avoir pourtant constaté que cette facture avait été émise le 1er novembre 2011, soit postérieurement à la levée de l'option de vente par Monsieur Y..., la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1583 du Code civil ;
3°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles résultent des conclusions respectives des parties ; que Monsieur Y... faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'à la date de sa levée de l'option de vente, il n'avait pas réglé la seule somme de 122,95 euros au titre de la facture n° 177 du 27 janvier 2011, d'un montant global de 429,35 euros ; que pour sa part, la Société VERT OCEAN admettait que Monsieur Y... avait partiellement payé le montant de cette facture, dont elle avait produit aux débats la copie portant mention, de sa main, d'un règlement de 306,40 euros, dont il résultait un solde de 122,95 euros ; qu'en affirmant néanmoins que Monsieur Y... restait devoir à la Société VERT OCEAN une certaine somme au titre de la facture n° 177 au-delà de la somme de 125,94 euros, dont elle a constaté qu'elle n'était pas due, la Cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 7 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en se bornant à énoncer, pour décider que Monsieur Y... n'était pas fondé à solliciter le constat de la perfection de la vente de la parcelle à son profit, que le 24 octobre 2011, date de sa levée de l'option de vente stipulée au contrat du 17 février 2002, il restait redevable d'une partie de la facture n° 177 au titre des charges locatives individuelles, sans rechercher si Monsieur Y... avait déjà réglé la somme de 306,40 euros au titre de cette facture, de sorte que la Société VERT OCEAN ne lui réclamait plus que la seule somme de 122,95 euros, dont elle avait jugé qu'elle n'était pas due à cette dernière, ce dont il résultait que Monsieur Y... n'était redevable d'aucune somme au titre de la facture n° 177 à la date de levée de l'option, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1583 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation judiciaire du contrat du 17 novembre 2002 conclu entre Monsieur Eric Y... et la Société VERT OCEAN, d'avoir dit que Monsieur Eric Y... était occupant sans droit ni titre de la parcelle n° [...] du Parc Résidentiel de Loisirs VERT OCEAN d'une contenance de 396 m², sis à [...] , d'avoir ordonné son expulsion et de celle de tous occupants de son chef avec l'aide de la force publique si nécessaire et de l'avoir condamné à payer à la Société VERT OCEAN, jusqu'à la libération effective des lieux objet du bail résilié, une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer annuellement dû, calculé prorata temporis, augmenté des charges individuelles et collectives ;
AUX MOTIFS QUE, sur la résiliation judiciaire, l'article 1184 ancien du Code civil dispose que "la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement", que "dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit" et que "la résolution doit être demandée en justice" ; que les courriers de mise en demeure précités sont demeurés infructueux ; qu'à la date de clôture de la procédure devant la Cour, Monsieur Eric Y... n'avait pas régularisé les impayés ; qu'il ne justifie par ailleurs pas d'une inexécution par le bailleur de ses obligations principales fondant l'inexécution de son obligation de s'acquitter du paiement des redevances contractuellement dues, quand bien même existait-il un différend sur le calcul des charges ; qu'il s'ensuit que la Société VERT OCEAN est fondée en sa demande de prononcé de la résiliation du bail conclu ; que le jugement, en ce qu'il a prononcé cette résiliation, sera en conséquence confirmé ; que sur l'indemnité d'occupation, Monsieur Eric Y... est postérieurement à la résiliation et jusqu'à libération des lieux objet du bail, tenu au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer annuellement dû, calculé prorata temporis, augmenté des charges individuelles et collectives ; que le jugement, en ce qu'il a limité l'indemnité d'occupation due au montant du loyer, sera complété de ce chef ; que sur l'expulsion, Monsieur Eric Y... est par l'effet de cette résiliation occupants sans droit ni titre de la parcelle n° [...] ; que la Société VERT OCEAN subit, du fait de cette occupation sans titre de la parcelle dont elle est propriétaire, un trouble manifestement illicite dans l'exercice de son droit de propriété qu'il convient de faire cesser en ordonnant ainsi qu'il en sera disposé ci-après l'expulsion de Monsieur Eric Y... ; que le jugement, qui s'est limité à dire que l'appelant devait libérer la parcelle, sera complété sur ce point ;
1°) ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, du chef de l'arrêt attaqué ayant décidé que le contrat du 17 février 2002 s'analysait en un contrat bail à loyer assorti d'une promesse de vente, entraînera par voie de conséquence l'annulation du chef du dispositif de l'arrêt attaqué ayant prononcé la résiliation du contrat aux torts de Monsieur Y... en raison de l'existence d'impayés de charges locatives individuelles et collectives, et ce en application de l'article 625 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le deuxième moyen de cassation, du chef de l'arrêt attaqué ayant condamné Monsieur Y... à payer à la Société VERT OCEAN un reliquat de charges locatives individuelles et collectives, entraînera par voie de conséquence l'annulation du chef du dispositif de l'arrêt attaqué ayant prononcé la résiliation du contrat aux torts de Monsieur Y... en raison de l'existence d'impayés de charges locatives individuelles et collectives, et ce en application de l'article 625 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le troisième moyen de cassation, du chef de l'arrêt attaqué ayant décidé que Monsieur Y... n'était pas fondé à solliciter la perfection de la vente de la parcelle à son profit, entraînera par voie de conséquence l'annulation du chef du dispositif de l'arrêt attaqué ayant prononcé la résiliation judiciaire du contrat du 22 février 2002 aux torts de Monsieur Y... en raison de l'existence d'impayés de charges locatives individuelles et collectives, et ce en application de l'article 625 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE lorsqu'une clause résolutoire n'a pas été invoquée devant eux, il appartient aux juges, en cas d'inexécution partielle de ses obligations par l'une des parties, d'apprécier, d'après les circonstances de fait, si cette inexécution était suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat ; qu'en se bornant à énoncer, pour prononcer la résiliation judiciaire du contrat du 17 février 2002 aux torts de Monsieur Y..., qu'à la date de la clôture de la procédure, il n'avait pas régularisé les impayés de charges individuelles et collectives, sans rechercher si ce manquement était d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Eric Y... à payer à la Société VERT OCEAN, jusqu'à la libération effective du terrain situé à [...] , constituant la parcelle n° [...] du Parc Résidentiel de Loisirs VERT OCEAN, une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer annuellement dû, calculé prorata temporis, augmenté des charges individuelles et collectives ;
AUX MOTIFS QUE, sur la résiliation judiciaire, l'article 1184 ancien du Code civil dispose que "la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement", que "dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit" et que "la résolution doit être demandée en justice" ; que les courriers de mise en demeure précités sont demeurés infructueux ; qu'à la date de clôture de la procédure devant la Cour, Monsieur Eric Y... n'avait pas régularisé les impayés ; qu'il ne justifie par ailleurs pas d'une inexécution par le bailleur de ses obligations principales fondant l'inexécution de son obligation de s'acquitter du paiement des redevances contractuellement dues, quand bien même existait-il un différend sur le calcul des charges ; qu'il s'ensuit que la Société VERT OCEAN est fondée en sa demande de prononcé de la résiliation du bail conclu ; que le jugement, en ce qu'il a prononcé cette résiliation, sera en conséquence confirmé ; que sur l'indemnité d'occupation, Monsieur Eric Y... est postérieurement à la résiliation et jusqu'à libération des lieux objet du bail, tenu au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer annuellement dû, calculé prorata temporis, augmenté des charges individuelles et collectives ; que le jugement, en ce qu'il a limité l'indemnité d'occupation due au montant du loyer, sera complété de ce chef ; que sur l'expulsion, Monsieur Eric Y... est par l'effet de cette résiliation occupants sans droit ni titre de la parcelle n° [...] ; que la Société VERT OCEAN subit, du fait de cette occupation sans titre de la parcelle dont elle est propriétaire, un trouble manifestement illicite dans l'exercice de son droit de propriété qu'il convient de faire cesser en ordonnant ainsi qu'il en sera disposé ci-après l'expulsion de Monsieur Eric Y... ; que le jugement, qui s'est limité à dire que l'appelant devait libérer la parcelle, sera complété sur ce point ;
ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles résultent des conclusions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel, la Société VERT OCEAN sollicitait la condamnation de Monsieur Y... au paiement d'une indemnité d'immobilisation équivalente au seul montant du loyer jusqu'à parfaite libération des lieux ; qu'en condamnant néanmoins Monsieur Y... au paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant égal, non seulement au loyer annuellement dû, calculé prorata temporis, mais également au montant des charges individuelles et collectives, la Cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
