LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 27 septembre 2016 et 13 juillet 2017), que M. et Mme X..., propriétaires d'un appartement acquis en 2007 dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, ayant prévu, en 2011, de le vendre, la société Citya Tordo, syndic, a informé le notaire rédacteur de l'acte que la courette couverte qui y était mentionnée était une partie commune ; que reprochant au syndic de ne pas les en avoir informés lors de leur achat en 2007, M. et Mme X... l'ont assigné en indemnisation des frais qu'ils ont exposés pour acquérir cette courette, après autorisation de l'assemblée générale, et du préjudice lié à l'immobilisation de leur bien ;
Sur le premier moyen :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que dans la description du lot n° 18 dans l'acte de vente du « 15 juillet » 1968 (en réalité 21 octobre 1968) les mots « avec partie de la courette couverte » sont expressément rayés ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la description du lot n° 2 dans l'acte du 21 octobre 1968 comportait un renvoi à la dernière page de l'acte ajoutant à la liste des éléments vendus les mots « débarras avec courette couverte au nord », la cour d'appel a violé le principe susvisé ;
Sur le second moyen :
Vu l'article 625 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation de l'arrêt du 27 septembre 2016 entraîne l'annulation, par voie de conséquence, de l'arrêt du 13 juillet 2017, statuant sur requête en rectification d'erreur matérielle, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes leurs dispositions, les arrêts rendus le 27 septembre 2016 et 13 juillet 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Citya Tordo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Citya Tordo et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué du 27 septembre 2016 (RG n°14/13228) d'avoir débouté M. et Mme X... de toutes leurs demandes vis-à-vis de la société Citya Tordo ;
Aux motifs propres que, Monsieur et Mme X... étaient copropriétaires d'un appartement situé [...] , [...] , dont le syndic est la société Citya Tordo Immobilier ; que par acte en date du 1er juin 2011, ils ont signé avec un M. Z... un compromis en vue de la vente de leur lot en copropriété tel que composé de « deux pièces, cuisine avec cave, débarras, courette couverte au Nord privative et jardin privatif » ; qu'à réception de cet acte communiqué par le notaire chargé de la vente, la SARL Citya Tordo immobilier a en sa qualité de syndic indiqué que cette courette couverte nord était en réalité commune et non privative alors que cette courette était bien mentionnée comme privative dans la désignation reprise par le notaire en 2007 pour la vente passée auprès de leur auteur ; que les époux X... soutiennent que sans obstruction du syndic, le bien aurait pu être vendu en juillet ou août 2011 au maximum, que la cave et (ou) débarras courette couverte nord constituaient une même entité comme désignée dans tous les actes notariés et qu'ils ont été dans l'obligation d'engager des frais inutiles pour faire, après autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, l'acquisition de cette courette qui de toute façon leur était acquise, au moins par prescription, pour finaliser la vente avec M. Z... en mars 2012 ; qu'il résulte de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété établis préalablement le 15 mars 1968 par M. A... administrateur de la société propriétaire de l'immeuble que le lot nº2 est composé « d'un appartement composé de deux pièces, cuisine, cabinet de toilette et cave » le dit appartement teinté en rouge et portant le nº2 au dit plan du rez-de-jardin, et le lot nº 18 « conférant la jouissance exclusive et perpétuelle d'un jardin jouxtant le nº17 » ; que l'acte de vente passé le 15 juillet 1968 entre M. A... d'une part et Mme B... divorcée C... d'autre part et auteur des époux X... précisent que le lot nº2 se compose d'un appartement composé de deux pièces, cuisine, cabinet de toilette et cave et le lot nº18 le droit à la jouissance exclusive et perpétuelle d'un jardin jouxtant le nº 17, situé au droit de l'appartement vendu, les mots partie de jardin « au nord » et « avec partie de la courette couverte » étant expressément rayés de l'acte ; qu'il n'est donc pas possible de soutenir que la cave et que la partie de la courette couverte formaient une seule et même entité dès lors que les mentions de l'acte authentique font foi de leur dissociation et que l'acte de leur auteur exclut expressément la partie de la courette couverte située au nord de l'effet translatif de propriété ; qu'il n'est pas contesté que le jardin privatif dont il est fait état et jouxtant le nº17 au droit de l'appartement soit situé au sud de la propriété litigieuse ; que la photographie d'un plan illisible et colorié en rouge et bleu ainsi que l'assertion par mail de Maître D..., notaire, selon laquelle la courette au droit du lot nº2 serait coloriée en rouge, ne saurait suffire à modifier la teneur des actes authentiques précités, la partie litigieuse ne concernant d'ailleurs pas celle située au droit de l'appartement mais au nord de la copropriété et intégrée dans l'accès commun ; que les modificatifs apportés au règlement de copropriété n'avaient pas modifié la composition de ces lots lorsque Mme B... divorcée C... a entendu les vendre aux époux X... par acte notarié en date du 17 avril 2007 ; que cet acte rédigé le 17 avril 2007 en l'étude de Maître François E... notaire à [...] fait mention cette fois ci d'un lot nº2 constitué « d'un appartement, cuisine, cabinet de toilette et cave, débarras avec courette couverte au nord, le lot nº18 étant sans changement et composé d'un droit à la jouissance exclusive et particulière de la partie de jardin au droit de l'appartement ; que cette discordance entre les actes des 15 juillet 1968 et 17 avril 2007 sur la composition du lot nº2 alors que le règlement de copropriété n'avait pas été modifié a été signalée au notaire par le syndic et figure en pages 12 et 13 de l'acte, les assemblées générales des 3 avril 2006, 3 mars 2007 et 12 avril 2007 faisant état de l'opposition de la copropriété à considérer la partie de la cour fermée par Mme C... comme une partie commune « que cette dernière se serait octroyée sans droit ni titre » ; que le problème est réapparu au moment du projet de revente de l'appartement par les époux X... en 2011, ces derniers n'ayant dans l'intervalle pas cru devoir solliciter la tenue d'une assemblée générale pour modifier le règlement de copropriété et prévenir toute contestation de la consistance du bien vendu au détriment du nouvel acquéreur ; qu'il ne peut donc être fait grief la SARL Citya Tordo, syndic, d'avoir à nouveau signalé cette anomalie dès réception du compromis de vente intervenu ente les époux X... et M. Z... le 1er juin 2011 et d'avoir fait toute diligence pour provoquer une assemblée générale dès le 14 septembre 2011 afin de rectifier le règlement de copropriété et sécuriser définitivement l'acte authentique devant bénéficier à M. Z..., lequel acte a finalement été passé le 29 mars 2012 ; que le fait que l'assemblée générale des copropriétaires ait exigé une cession onéreuse de la partie litigieuse au lieu de modifier gratuitement le règlement de copropriété sur la base d'une erreur primitive ou d'une prescription acquisitive l'une et l'autre invoquée par les époux X... alors que la preuve de cette erreur et que le caractère continu et non équivoque de la prescription étaient contestées au moins lors des assemblées générales de 2006 résulte d'un vote de l'assemblée générale en date du 24 octobre 2011 ; qu'aucune faute délictuelle ne peut donc être reprochée au syndic et le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions ;
Et aux motifs adoptés qu'il ressort des pièces produites par les parties que M. et Mme X... justifient avoir été propriétaires d'un appartement composant le lot numéro deux en rez-de-jardin dans un immeuble situé à [...] au [...] ; que selon acte notarié du 17 avril 2007, Mme Danielle C... a vendu à M. et Mme X... ledit bien et que selon la désignation, figurait également une courette couverte au nord ; qu'en page 12 de l'acte de vente, il est fait état d'une assemblée générale du 3 avril 2006 indiquant que « le syndic adressera un courrier à Madame C... de manière à savoir si elle avait obtenu une autorisation de la part du syndic pour fermer l'accès son lot n°2, sachant que cette surface était une partie commune » ; qu'il ne peut en conséquence être reproché au syndic de ne pas avoir alerté M. et Mme X... du problème existant quant à la courette, ceux-ci en ayant été informés dans leur acte de vente en 2007 d'autant que selon l'état descriptif de division du 15 mars 1968, le lot numéro deux comprend uniquement un appartement composé de deux pièces, cuisine, cabinet de toilette et d'une cave, que la courette n'y figure pas ; qu'il appartenait en conséquence au rédacteur de l'acte en 2007 de vérifier l'état descriptif de division des lots applicables ; que les demandeurs ne démontrent pas par ailleurs que la société City Tordo, en sa qualité de syndic, n'aurait pas respecté ses obligations légales quant au respect du règlement de copropriété d'une part et quant aux obligations découlant de la vente d'un lot et qu'elle induit en erreur le rédacteur de l'acte en 2007 sur la propriété commune de la courette ; qu'il convient en conséquence de débouter M. et Mme X... de l'intégralité de leurs demandes ;
Alors 1°) que, sous couvert d'interprétation, les juges du fond ne peuvent dénaturer un écrit clair et précis ; qu'en relevant, pour dire que la cave et la partie de la courette couverte ne formaient pas une même entité et que la courette était exclue de la vente, que les mentions de l'acte de vente passé le 15 juillet 1968 entre M. A... et Mme B... divorcée C... [en réalité, en date du 21 octobre 1968 et passé avec Mme F...], font foi de leur dissociation en ce qu'elles précisent que le lot n°2 se compose d'un appartement composé de deux pièces, cuisine, cabinet de toilette et cave et le lot n°18, le droit à la jouissance exclusive et perpétuelle d'un jardin jouxtant le n°17, situé au droit de l'appartement vendu, les mots partie de jardin « au nord » et « avec partie de la courette couverte » étant expressément rayés de l'acte, quand la description du lot n°2 comportait un astérisque renvoyant en dernière page de l'acte à « débarras avec courette couverte au nord » en sorte que la description du lot n° 2 se lisait comme étant « un appartement sis au rez-de-jardin dudit immeuble, composé de deux pièces, cuisine, cabinet de toilette et cave* (« débarras avec courette couverte au nord »), formant le lot numéro DEUX du cahier des charges précité », la cour, qui a dénaturé par omission de cet acte notarié, a violé l'article 1134, devenu l'article 1103, du code civil, ensemble le principe faisant interdiction aux juges du fond de dénaturer les éléments de la cause ;
Alors 2°) que, le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission ; qu'en se bornant à relever, pour débouter les époux X... de leurs demandes, que la société Citya Tordo n'a commis aucune faute en signalant au notaire la discordance entre les mentions figurant dans l'acte notarié de vente du 1er juin 2011 et le règlement de copropriété et en provoquant une assemblée générale en vue de rectifier ce document et d'organiser la vente de la courette, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel des exposants, p.4 et s.), si la société Citya Tordo, en s'opposant à la vente en 2011, alors qu'elle était déjà le syndic de l'immeuble en 2007 et ne s'y était pas opposée alors, et les avait laissés acquérir ce bien sans les mettre en garde, n'avait pas commis une faute vis-à-vis d'eux en s'acharnant à s'opposer à la vente, la cour a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil et l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. ;
Alors 3°) que, en se bornant à relever que l'acte de vente du 17 avril 2007 intervenu entre les époux X... et Mme B... C... faisait état en page 12 d'une assemblée générale du 3 avril 2006 indiquant que « le syndic adressera un courrier à Madame C... de manière à savoir si elle avait obtenu une autorisation de la part du syndic pour fermer l'accès à son lot n°2, sachant que cette surface était une partie commune », quand l'acte visait de façon générale le lot numéro deux comme étant « UN APPARTEMENT sis au rez-de-jardin dudit immeuble, composé de : deux pièces, cuisine, cabinet de toilette et cave, débarras avec courette couverte au nord », en sorte que cette mention qui visait de façon générale la fermeture du « lot n°2 » sans y apporter aucune précision relativement au sort de la courette, était insuffisante à établir que la société Citya Tordo avait clairement et précisément informé les époux X... de ce que la courette était considérée comme étant une partie commune, la cour a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué du 13 juillet 2017 (RG n°16/20252) d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande en rectification d'erreur matérielle ;
Aux motifs que, en application de l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs matérielles affectant une décision peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendue ; que la remise en cause en fait et en droit de l'appréciation de la cour et la demande de réformation du jugement qu'elle a confirmé ne relèvent pas de cette procédure ; que la requête sera rejetée ;
Alors que, par application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt du 27 septembre 2016 à intervenir sur le premier moyen, entrainera celle, par voie de conséquence, de l'arrêt visé par le second moyen.
