LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le deuxième moyen et le troisième moyen, pris en sa seconde branche, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 avril 2017), que la société Carrosserie Muller et compagnie, locataire de locaux commerciaux (la locataire), a assigné Mme Jeanne X... et MM. Jean-Pierre, Xavier, Maurice et Rodolphe X... (les bailleurs) en remboursement de charges et de taxes locatives facturées par l'administrateur du bien loué ;
Attendu que les bailleurs font grief à l'arrêt de les condamner au paiement de diverses sommes au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux ;
Mais attendu que la cour d'appel n'était pas tenue de s'expliquer sur l'application, non discutée devant elle, de la taxe à la valeur ajoutée aux sommes dont elle a ordonné le remboursement au titre de la taxe sur les bureaux et d'une partie de la taxe foncière annuelle indûment facturées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Jeanne X... et MM. Jean-Pierre, Xavier, Maurice et Rodolphe X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Jeanne X... et MM. Jean-Pierre, Xavier, Maurice et Rodolphe X... ; les condamne à payer à la société Carrosserie Muller et compagnie la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Jeanne X... et MM. Jean-Pierre, Xavier, Maurice et Rodolphe X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a condamné in solidum les consorts X... à payer à la société La Carrosserie Muller et Compagnie la somme de 1921,62 € au titre des dépenses de remplacement d'un tronçon en fonte et de dégorgement des canalisations d'eau, la somme de 12.671,84 € au titre des frais d'assurance multirisques facturés entre 2009 et 2012, celle de 43 196,20 euros au titre de la taxe foncière facturée entre 2009 et 2014, celles de 127 014 euros et de 10 491 euros au titre respectivement de la taxe sur les bureaux et de la taxe sur les ordures ménagères facturées entre 2009 et 2014, outre celle de 4 465, 71 euros au titre de la taxe de balayage facturée en 2011 et 2012, et y ajoutant, de les avoir condamnés solidairement à lui payer les sommes de 6.698, 58 euros au titre de la taxe de balayage pour les années 2013, 2014 et 2015, de 2114 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour l'année 2015, de 12 647,55 euros au titre de l'assurance multirisque pour les années 2013, 2014 et 2015, de 66 687,60 euros TTC (55 573 euros HT) au titre de la taxe sur les bureaux pour les années 2015 et 2016 et la somme de 16 299,64 euros HT (19 559,56 TTC) au titre de la taxe foncière indue des années 2015 et 2016;
AUX MOTIFS QUE vu l'appel interjeté le 10 février 2016 par MM. Jean-Pierre, Xavier, Maurice et Rodolphe X... ;
vu les conclusions transmises par le RPVA le 18 mars 2016 pour MM. Jean-Pierre, Xavier, Maurice et Rodolphe X..., aux fins de voir - infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à verser les sommes de - 1921,62 € au titre des dépenses de remplacement d'un tronçon en fonte et de dégorgement des canalisations d'eau, - 12.671,84 € au titre des frais d'assurance multirisques facturés entre 2009 et 2012, - 43 196,20 euros au titre de la taxe foncière facturée entre 2009 et 2014, - 127 014 euros au titre de la taxe sur les bureaux facturée entre 2009 et 2014 - 10.491 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères facturée entre 2009 et 2014, - 4 465,71 euros au titre de la taxe de balayage facturée en 2011 et 2012. - décharger les consorts X... du paiement desdites sommes. -condamner la société Muller à verser aux consorts X... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Muller aux entiers dépens dont le recouvrement s'opérera au profit de Me A... dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions transmises par le RPVA la société La Carrosserie Muller et compagnie aux fins de voir, au visa des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 1719 et suivants, les articles 1754, 1755 et 1162 du code civil, 1376 et suivants du code civil : - recevoir la société Muller en son appel incident, -confirmer le jugement du 28 janvier 2016 en ce qu'il a condamné les consorts X... à lui verser de - 1921,62 € au titre des dépenses de remplacement d'un tronçon en fonte et de dégorgement des canalisations d'eau, - 12.671,84 € au titre des frais d'assurance multirisques facturés entre 2009 et 2012, - 43 196,20 euros au titre de la taxe foncière facturée entre 2009 et 2014, - 127 014 euros au titre de la taxe sur les bureaux facturée entre 2009 et 2014 - 10 491 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères facturée entre 2009 et 2014, - 4 465,71 euros au titre de la taxe de balayage facturée en 2011 et 2012, - 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -débouter les consorts X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - enjoindre les consorts à cesser de facturer à la société Muller la taxe de balayage, la taxe sur les ordures ménagères, l'assurance multirisque, les frais de gestion, honoraires de syndic et frais divers, la taxe sur les bureaux, les dépenses d'entretien des espaces verts en ce que ces dépenses ne sont pas expressément visées dans le bail commercial liant les parties ; - constater qu'en application des clauses du bail signé le 23 décembre 2003, seules les charges suivantes peuvent être refacturées à la société Muller (à l'exclusion de toutes autres) : -« réparations locatives (les réparations et travaux relevant de l'article 606 du code civil restant à la charge du bailleur) - « contributions personnelles », « charges de ville et de police » - « la contribution foncière au prorata des droits de copropriété (soit 4425/1 OOOOèmes) », « l'intégralité des primes, des surprimes ou cotisations d'assurance et des taxes y afférentes pouvant résulter de l'exploitation d'une station-service, - condamner les consorts X... in solidum à rembourser à la société Muller les sommes de : 6 698,58 euros correspondant à ce qui a été réglé indûment au titre de la taxe de balayage pour les années 2013, 2014 et 2015, 2114 euros correspondant à ce qui a été réglé indûment au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour l'année 2015, à parfaire pour l'année 2016, 12 647,55 euros correspondant à ce qui a été réglé indûment au titre de l'assurance multirisque pour les années 2103, 2014 et 2015, 10 820,73 euros correspondant à ce qui a été réglé indûment au titre des frais de gestion, honoraires de syndic et frais divers pour les années 2014 et 2015, 16 299,64 euros HT, soit 19 559,56 euros TTC au titre de la taxe foncière versée indûment au titre des années 2015 et 2016, pour un montant de 66 687,60 euros TTC en remboursement de la taxe sur les bureaux versée indûment par la société Muller au titre des années 2015 et 2016 (soit 55 573 HT), 8 418 ,86 euros au titre des dépenses d'entretien des espaces verts sur la période comprise entre 2009 et 2014, 12 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens de l'appel qui seront recouvrés par Me B... , conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance de clôture du 2 février 2017,
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément aux décisions visées ci-dessus, au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en statuant au visa des conclusions de la société La Carrosserie Muller et Compagnie sans indiquer leur date (arrêt, p. 3, dernier « Vu ») ni exposer sommairement dans les visas ou les motifs de sa décision les moyens invoqués par l'intéressée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les consorts X... à payer à la société La Carrosserie Muller et Compagnie la somme de 16 299,64 € HT (19 559,56 € TTC) au titre de la taxe foncière des années 2015 et 2016,
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est stipulé aux articles relatifs aux charges du contrat de bail que la preneuse (...) 12°) s'engage, en outre, à rembourser au bailleur tous les impôts et taxes, présents ou futurs habituellement à la charge de ce dernier, telles notamment la contribution foncière et ce, au prorata des droits de copropriété tels qu'ils résulteront de l'état descriptif à établir contradictoirement par les parties (...). S'agissant de la taxe foncière, les bailleurs contestent le remboursement au prorata des 4425 millièmes des droits de copropriété sur le lot de la preneuse en soutenant que la part des autres millièmes de l'ensemble immobilier ne lui avait pas été facturée. Au demeurant, il ne résulte pas du seul avis d'imposition de 2013 ainsi que des quittances de leur administrateur de biens dont ils se prévalent (pièces n° 16, 17, 18, 19, 20 et 21) la preuve qu'ils ont retranché de la taxe foncière qu'ils ont facturée à la preneuse, celle correspondant à la totalité de la taxe foncière qu'ils ont acquittée, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE l'interprétation des clauses relatives aux charges suit le principe selon lequel dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. Il en résulte qu'en l'absence de clause contractuelle particulière, le bailleur ne peut exiger le remboursement au preneur. Il convient de rappeler que les charges qui correspondent directement à l'exploitation ou à l'occupation des lieux par le locataire ou aux services dont il bénéficie sont des charges usuellement récupérables. Les charges qui bénéficient au bailleur ou lui incombent légalement tels les impôts fonciers, les assurances, les grosses réparations, les travaux de mise en conformité, la vétusté sont qualifiées d'exorbitantes. Il apparaît des dispositions contractuelles 4 ), 10, 11 ), 13) et 14) que la société preneuse doit supporter (...) la contribution foncière au seul prorata des droits de copropriété Qugement confirmé, p. 3, § 2 à 4). (...) Le bailleur doit en conséquence rembourser au preneur les taxes suivantes facturées à tort entre 2009 et 2014 inclus:
* au titre de la taxe foncière :
77 482 - 34 285,80 (77 482 x 4425/10000) = 43.196,20 € . . . jugement confirmé, p. 3 dernier § et 4 in limine)
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en condamnant les consorts X... payer à la société Carrosserie Muller et compagnie une somme de 16 299,64 € HT (19 559,56 TIC) au titre de la taxe foncière indue des années 2015 et 2016, sans donner aucun motif pour justifier l'application de la TVA au remboursement d'une taxe foncière, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné les consorts X... à payer à la société La Carrosserie Muller et Compagnie les sommes de 127.014 € et de 10.491 € au titre respectivement de la taxe sur les bureaux et de la taxe sur les ordures ménagères facturées entre 2009 et 2014, outre celle de 4 465,71 € au titre de la taxe de balayage facturée en 2011 et 2012, et y ajoutant, de les avoir condamnés à lui payer les sommes de 6.698, 58 € au titre de la taxe de balayage pour les années 2013, 2014 et 2015, de 2114 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour l'année 2015 et celle de 66 687 ,60 € TTC (55 573 € HT) au titre de la taxe sur les bureaux pour les années 2015 et 2016 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est stipulé aux articles relatifs aux charges du contrat de bail que la preneuse ( ... ) 11 °) acquittera exactement les contributions personnelles mobiliers, de patente et autres et satisfera à toutes les charges de ville et de police auxquelles les locataires sont ordinairement tenus de manière à ce qu'aucun recours à ce sujet ne puisse être exercé contre le bailleur, 12°) s'engage, en outre, à rembourser au bailleur tous les impôts et taxes, présents ou futurs habituellement à la charge de ce dernier, telles notamment la contribution foncière et ce, au prorata des droits de copropriété tels qu'ils résulteront de l'état descriptif à établir contradictoirement par les parties ( ... ). En deuxième lieu, pour ce qui concerne les taxes sur l'immeuble, elles sont à la charge du propriétaire et ne peuvent être mises à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle. Les premiers juges ont en conséquence à bon droit répété la taxe sur les bureaux indûment facturée par les bailleurs, alors qu'elle n'a pas été stipulée au bail. Il en est de même en ce qui concerne les taxes pour l'enlèvement des ordures ménagères et du balayage qui doivent être supportées par les bailleurs ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE l'interprétation des clauses relatives aux charges suit le principe selon lequel dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. Il en résulte qu'en l'absence de clause contractuelle particulière, le bailleur ne peut exiger le remboursement au preneur. Il convient de rappeler que les charges qui correspondent directement à l'exploitation ou à l'occupation des lieux par le locataire ou aux services dont il bénéficie sont des charges usuellement récupérables. Les charges qui bénéficient au bailleur ou lui incombent légalement tels les impôts fonciers, les assurances, les grosses réparations, les travaux de mise en conformité, la vétusté sont qualifiées d'exorbitantes. Il apparaît des dispositions contractuelles 4), 10, 11 ), 13) et 14) que la société preneuse doit supporter :
( ...)
- les impôts dus par le locataire, tels les contributions personnelles mobiliers et de patente, les charges de ville et de police,
- la contribution foncière au seul prorata des droits de copropriété (jugement confirmé, p. 3, § 2 à 4 ).
( ... )
S'agissant des impôts et taxes, en l'absence de clause contractuelle expresse ou de dispositions légales, le bailleur n'est pas fondé à transférer au preneur les taxes lui incombant habituellement en sa qualité de propriétaire telles la taxe sur les bureaux, la taxe sur les ordures ménagères et la taxe de balayage. Le bailleur doit en conséquence rembourser au preneur les taxes suivantes facturées à tort entre 2009 et 2014 inclus :
( ... )
* au titre de la taxe sur les bureaux: 127.014 €
* au titre de la taxe sur les ordures ménagères : 10.491 €
* au titre de la taxe de balayage (2011 et 2012): 4 465,71 €;
ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, dénaturer les obligations qui en résultent et modifier les stipulations qu'elle renferme; que le 12°) de la clause« charges et conditions» du contrat de bail du 23 décembre 2003 stipule que le preneur « s'engage à rembourser au bailleur tous les impôts ou taxes, présents ou futurs, habituellement à la charge de ce dernier, telles notamment la contribution foncière et ce, au prorata des droits de copropriété tels qu'ils résulteront de l'état descriptif à établir contradictoirement par les parties»; qu'ayant relevé que la taxe sur les bureaux, la taxe pour l'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage incombent habituellement au bailleur, la cour d'appel qui a cependant condamné les consorts X... à rembourser le montant de ces taxes au locataire au motif qu'elles n'ont pas été stipulées au bail et que le bailleur les a indûment facturées au preneur, a dénaturé les termes clairs et précis du paragraphe 12 de la clause charges et conditions et a violé l'article 1134, devenu l'article 1192, du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE tout jugement doit être motivé; qu'en condamnant les consorts X... à payer à la société Carrosserie Muller et compagnie une somme de 66 687 ,60 € TTC (55 573 € HT) au titre de la taxe sur les bureaux pour les années 2015 et 2016, sans donner aucun motif pour justifier l'application de la TVA au remboursement d'une telle taxe, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
