LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par contrat du 8 mars 2011, la société CTM Promotion a confié à la société Axeva la commercialisation de quinze lots situés dans un lotissement à [...], chaque lot comportant une maison individuelle ; qu'une ordonnance de référé du 15 mars 2012 a condamné la société CTM Promotion à payer à la société Axeva une provision de 160 000 euros en exécution du contrat ; qu'au vu d'un rapport d'expertise judiciaire ayant conclu que le chantier faisait l'objet de nombreuses malfaçons justifiant la démolition de l'existant, la société CTM Promotion a assigné la société Axeva en remboursement de la provision versée et en paiement de dommages-intérêts pour fautes dans l'exécution du contrat ;
Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que le fait que le contrat fasse référence, au titre du droit applicable, à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 "notamment" n'est pas exclusif de l'application d'autres dispositions du droit français ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait des stipulations claires et précises du contrat que les parties avaient soumis celui-ci aux dispositions de la loi précitée, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de remboursement formée par la société CTM Promotion, l'arrêt rendu le 23 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne la société Axeva aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour la société CTM Promotion
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société CTM Promotion de ses demandes tendant à voir dire et juger que le contrat de commercialisation exclusif n° 050172 et convention d'honoraires en date du 8 mars 2011 relevait des dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972, et de l'avoir en conséquence déboutée de sa demande tendant à voir juger que le paiement de la somme de 160.000 € était non avenu, condamner la société Axeva à la restitution de cette somme, avec intérêts au taux légal, et condamner la société Axeva à lui payer la somme de 160.000 €, avec intérêts au taux légal ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE selon la jurisprudence de la Cour de cassation, concernant les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, « les sociétés ayant confié une mission générale d'étude, d'assistance et de commercialisation, ne peuvent se prévaloir des textes susvisés » ; que le contrat de mandat prévoit en son article 3 que « le Mandataire s'engage à apporter son concours au Mandant dans la conception commerciale et le suivi des dossiers des futurs acquéreurs
» ; qu'il est produit aux débats un procès-verbal d'une réunion tenue dans les locaux de la société Axeva à Nantes en présence de l'architecte et du constructeur pressenti ; que ce document précise les choix et les prix des constructions qui seront proposées aux réservataires, les différents supports de communication, la mise en place du concept « Villa C... », l'opération promotionnelle en direction de la clientèle ; que la coordination de l'ensemble est assurée par la société Axeva ; que la tenue de cette réunion n'est pas plus contestée que son compte-rendu ; qu'il est ainsi établi que la mission confiée à la société Axeva s'apparente à une mission générale d'étude, d'assistance et de commercialisation, telle que la retient la jurisprudence, que les dispositions de la loi Hoguet n'ont pas à s'appliquer au cas d'espèce ; qu'en conséquence, le tribunal confirmera le montant des honoraires déjà réglés suite à l'ordonnance de référé prononcée le 15 mars 2012 ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE la loi du 2 janvier 1970 s'applique aux personnes physiques ou morales qui d'une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours même à titre accessoire aux opérations portant sur les biens d'autrui, relatives notamment, à l'achat, la vente, l'échange, la location ou la sous-location en nu ou meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; que l'activité ainsi définie par la loi est une activité d'entremise qui consiste pour le mandataire à rechercher un cocontractant pour le mandat, rapprocher les deux contractants, ou réaliser leur mise en présence, pour l'achat ou la vente d'immeubles et il s'ensuit que la loi Hoguet ne peut trouver application lorsque la mission donnée à l'agent immobilier excède la simple entremise et s'étend notamment à l'assistance et la commercialisation d'un programme immobilier ; qu'en l'espèce, le contrat conclu entre les parties est qualifié de « contrat de commercialisation exclusif et convention d'honoraires » ; que l'article 3 de ce contrat prévoit que : « « le Mandataire s'engage à apporter son concours au Mandant dans la conception commerciale et le suivi des dossiers des futurs acquéreurs des lots désignés à l'article 1 ; - le mandataire rend compte de sa mission à son mandant au fur et à mesure des diligences qu'il effectue et dont il doit justifier de l'accomplissement ; - dans le cadre de sa mission, le mandataire s'engage à mettre en place une organisation capable d'assurer, sous sa responsabilité, les prestations nécessitées par la nature et l'importance de l'opération et ses contraintes, tant administratives que commerciales ; - le mandataire peut, si cela est utile pour mener à bien sa mission, faire appel au concours de tous réseaux, agents commerciaux, agent immobilier agréé, agences françaises et étrangères, dont les actions et les démarches resteront conformes au présent contrat. Dans ce cas, le mandataire fera son affaire personnelle de toute rémunération autre, impliquant des tiers engagés par lui et porte-fort du respect par ces tiers des temps régissant ce contrat ; - à l'issue des négociations avec les acquéreurs potentiels des lots, par mesure d'efficacité, le mandant autorise le mandataire à procéder en son nom et pour son compte à la signature du contrat de compromis de vente d'un ou plusieurs des lots désignés à l'article premier avec l'acquéreur finale du ou des lots pour un prix supérieur ou égal à ceux indiqués dans la grille de prix jointe au contrat en annexe 1 et à des conditions qui devront être approuvées par le mandant qui ne saurait être tenu vis-à-vis d'éventuels acquéreurs par des engagements qui ont été pris sans son accord exprès par le mandataire » ; que l'article 4 de ce contrat prévoit en outre la rémunération de la mission du mandataire fixée à 12 % hors taxes du prix de vente total immobilier TTC du ou des lots vendus considérés ; qu'enfin l'article 8 de cette convention relative à l'attribution de juridiction et droit applicable prévoit « les parties font attribution de juridiction aux tribunaux du ressort des biens vendus. Le contrat est soumis au droit français et notamment à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 » ; qu'en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en jugeant que le contrat liant les parties n'est pas soumis aux dispositions de la loi Hoguet et en confirmant que la société CTM Promotion était tenue au paiement à la société Axeva des honoraires contractuellement prévus ; qu'en effet, la société Axeva justifie avoir déposé à l'INPI, avec monsieur Robert X... le concept Villa C..., peu important que cette démarche n'ait pas abouti, avoir assisté la société CTM Promotion dans la mise au point administrative et financière du projet (relations avec la banque CIO concernant les prêts des futurs acquéreurs), avoir mis en place la diffusion de flyers, organiser un cocktail pour présenter le programme de vente et ses conditions financières ; que ces démarches excèdent le simple rôle d'entremise et ne relèvent donc pas de l'application de la loi Hoguet mais caractérisent l'assistance et la commercialisation d'un programme immobilier ; que la société CTM Promotion ne caractérise pas en outre les éventuelles fautes contractuelles commises par la société Axeva, alors d'une part que les lots ont été vendus et d'autre part qu'elle a renoncé à toute action indemnitaire à son encontre ; qu'enfin, le fait que le contrat fasse référence, au titre du droit applicable, à la loi Hoguet « notamment » n'est pas exclusif de l'application d'autres dispositions du droit français ;
1°/ ALORS QUE, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé qu'aux termes de l'article 8 du contrat de commercialisation exclusif n° 050172 et convention d'honoraires conclu le 8 mars 2011 entre les sociétés CTM Promotion et Axeva, il était expressément stipulé, que « le contrat est soumis au droit français et notamment à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 » ; qu'il résultait nécessairement de ces stipulations claires et précises que le contrat de commercialisation exclusif et convention d'honoraires était soumis aux dispositions d'ordre public de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, notamment en ce qui concernait les conditions de rémunération de l'agent immobilier ; qu'en retenant au contraire que les dispositions de la loi Hoguet n'avaient pas à s'appliquer au cas d'espèce et qu'elles n'étaient pas exclusives de l'application d'autres dispositions du droit français, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;
2°/ ALORS QUE les dispositions d'ordre public de la loi Hoguet s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à une opération prévue par l'article premier de cette loi, et chargée d'un mandat consistant en la recherche de clients et la négociation, ou l'une de ces missions seulement ; qu'en l'espèce, l'article 1er du contrat de commercialisation et convention d'honoraires stipulait expressément que la société CTM Promotion confiait à la société Axeva « la mission de vendre conformément à la grille de prix jointe en annexe 1, les biens immobiliers désignés ci-dessous : Lotissement « le clos de [...] sis [...] ). » ; que l'article 3, relatif au détail de la mission de la société Axeva, ajoutait que le mandataire s'engageait « à apporter son concours au Mandant, pour la mise au point de la conception commerciale et le suivi des dossiers des futurs acquéreurs des lots désignés à l'article 1 », à mettre en place « dans le cadre de sa mission » « une organisation capable d'assurer, sous sa responsabilité, les prestations nécessitées par la nature et l'importance de l'opération et ses contraintes, tant administratives que commerciales », et était autorisé « à l'issue des négociations avec les acquéreurs potentiels des lots, par mesure d'efficacité », à procéder au nom et pour le compte de la société CTM Promotion « à la signature du contrat de compromis de vente d'un ou plusieurs des lots désignés à l'article 1er avec l'acquéreur final du ou desdits lots pour un prix supérieur ou égal à ceux indiqués dans la grille de prix » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que la société Axeva avait reçu une mission consistant à prêter son concours à la commercialisation du programme immobilier de la société CTM Promotion et à la négociation avec les acquéreurs potentiels, à l'exclusion de toute mission d'étude, de conception ou d'assistance relative à l'opération immobilière, de sorte que les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 étaient applicables, à l'exclusion de toute autre règlementation ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°/ ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, aux termes du compte-rendu de la réunion du 15 février 2011 produit par la société Axeva, précisant les choix et les prix des constructions proposés aux réservataires, il était expressément indiqué que, pour la mise en place du book de vente « l'agence KSI prépare la fiche produit », « l'étude est financée par le promoteur », « les tirages sont pris en charge par Axeva », que pour les panneaux sur site « l'agence KSI prépare les nouvelles pièces de panneaux de commercialisation et mise en place sur les chevalets existants », que pour les plans de vente, « l'agence KSI prépare les fichiers de vente de chaque lot », et que pour la mise en place d'une modélisation, « KSI est chargée de créer le concept des « Villas C... » »,; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que les missions d'étude, de conception et d'assistance relatives à l'opération immobilière étaient assurées par la société d'architecture KSI ; qu'en retenant que la coordination de l'ensemble de l'opération était assurée par la société Axeva, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis.
