LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 27 février 2017), que, par une promesse synallagmatique de vente du 20 mars 2012, M. et Mme A... ont vendu à Mme X... et à M. Y..., qui lui avait donné procuration, une maison d'habitation et un terrain, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que les acquéreurs ont versé un acompte de 10 000 euros ; que, ceux-ci n'ayant pas déféré à la mise en demeure de signer l'acte authentique de vente, le notaire a dressé un procès-verbal de carence ; que Mme X... et M. Y... ont assigné M. et Mme A... en nullité de la vente et subsidiairement en caducité pour non-réalisation de la condition suspensive, ainsi qu'en restitution de l'acompte ;
Attendu que Mme X... et M. Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de caducité de la promesse et de restitution de l'acompte versé ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, que, la promesse n'ayant pas été notifiée à M. Y... à son adresse en Allemagne, le délai ouvert pour exercer le droit de rétractation n'avait pas couru à son égard, la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ayant produit effet à l'égard de Mme X..., et relevé que Mme X... et M. Y... ne produisaient aucune pièce justifiant de l'accomplissement de démarches auprès d'un courtier en prêt immobilier et qu'il ressortait de l'attestation délivrée le 26 avril 2012 par la caisse régionale du Crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou que le prêt sollicité par les acquéreurs n'était pas conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, la cour d'appel, qui n'a pas jugé que la vente était opposable seulement à Mme X..., ni constaté l'exercice de son droit de rétractation par M. Y..., et qui a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur les caractéristiques du prêt refusé par la société Kommerzbank qui n'était pas demandée, que la condition d'obtention du prêt devait être réputée accomplie par la faute des bénéficiaires de la promesse et que des dommages-intérêts devaient être attribués aux vendeurs en réparation de leur préjudice, a légalement justifié sa décision de rejeter la demande des acquéreurs en restitution de la somme détenue par le séquestre ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... et M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et M. Y... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme A... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme X... et M. Y...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir jugé que le délai ouvert pour exercer le droit de rétractation n'a pas couru à l'égard de M. Y..., d'avoir jugé que la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'a produit effet qu'à l'égard de Mme X..., d'avoir débouté Mme X... et M. Y... du surplus de leurs demandes, dont celles consistant à voir constater la caducité de la vente pour défaillance de la condition suspensive tenant en l'obtention d'un prêt et à obtenir restitution de l'acompte de 10.000 euros, d'avoir condamné Mme X... à payer aux époux A... la somme de 20.000 euros de dommages-intérêts, et d'avoir jugé que l'agent immobilier constitué séquestre de l'acompte de 10.000 euros versé sur prix de vente devra se dessaisir de cette somme au profit des époux A... ;
AUX MOTIFS QUE « si la notification du compromis a bien été faite par lettres recommandées distinctes en date du 30 mars 2012, avec demande d'avis de réception, celles-ci ont toutefois été adressées à chacun des acquéreurs au seul domicile de Mme X..., qui a signé te 31 mars 2012 les deux avis de réception ; qu'or : - il était mentionné dans le compromis que M. Y... était domicilié en Allemagne ; - la procuration n'a été donnée le 25 mars 2012 par M. Y... qu'à seule fin de signature du compromis de vente et ne s'étendait pas à l'exercice de la faculté de rétractation ; que le délai ouvert pour exercer le droit de rétractation n'a donc pas couru à l'égard de M. Y... et la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'a produit effet qu'à l'égard de Mme X... ; que sur la réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, il appartient à Mme X... de démontrer qu'elle a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques précises définies dans la promesse de vente, laquelle visait un prêt d'un montant de 478.000 euros au plus, d'une durée de 25 ans au plus, au taux de 4,15 % hors assurance au plus la première année, représentant des mensualités de remboursement hors assurance ne dépassant pas 2.562,82 euros la première année ; qu'aucune pièce justifiant de l'accomplissement de démarches auprès d'un courtier en prêt immobilier n'est produite aux débats par les intimés ; qu'il ressort de l'attestation délivrée le 26 avril 2012 par le directeur de l'agence tourangelle « Point Partenaire » de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou que c'est un dossier de demande de prêt d'un montant de 480.722 euros et d'une durée de 20 ans, qui a été déposé par Mme X... et M. Y... ; que si cette durée était compatible avec la durée maximale de 25 ans envisagée, ce montant était en revanche supérieur de 2.722 euros aux termes de l'engagement souscrit ; qu'aucune indication ne figure par ailleurs dans cette attestation sur le taux du prêt qui leur aurait été accordé sur une durée de 20 ans, ni sur le montant des échéances mensuelles durant la première année dans l'hypothèse d'un prêt remboursable en 240 échéances ; qu'en application de l'article 1178 du code civil, la condition d'obtention du prêt doit être ainsi réputée accomplie par la faute des intimés ; que le jugement déféré doit en conséquence être infirmé en ce qu'il a considéré que la condition suspensive liée à l'obtention du prêt n'était pas réalisée et en ce qu'il a constaté la caducité du compromis de vente en date du 20 mars 2012 ; que sur les conséquences de l'accomplissement de la condition, seule constitue une perte de chance réparable, la disparition avérée et certaine d'une éventualité favorable, sous réserve que cette éventualité apparaisse suffisamment sérieuse ; que la probabilité qu'un prêt de 478.000 euros au plus, montant correspondant au prix de la vente majoré des frais d'achat et des honoraires de négociation, soit accordé à Mme X..., présentée dans le compromis comme exerçant l'activité d'employée technique et de secrétariat, et à M. Y..., de nationalité allemande et occupant un emploi d'ingénieur en sécurité et santé du travail en Allemagne, les intéressés résidant de surcroît séparément, était faible ; que la perspective d'une vente du bien au prix de 427.000 euros ne pouvant dès lors être qualifiée de sérieuse, il ne peut être fait droit à la demande des appelants tendant à l'indemnisation de ce qu'ils qualifient de perte d'une chance ; que la clause pénale de l'espèce n'ayant pour objet que de sanctionner le retard mis à réitérer la vente en la forme authentique, la demande des appelants en paiement de la somme de 42.700 euros ne peut être accueillie ; que la somme de 28.000 euros dont le paiement est sollicité par les appelants à titre subsidiaire correspond à la provision pour frais d'achat, lesquels auraient dû être acquittés par les acquéreurs si la vente avait été réitérée en la forme authentique ; qu'il n'est nullement mentionné dans le compromis que cette somme constituerait une indemnité devant revenir aux vendeurs ; que seuls des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant pour les vendeurs de la non-réalisation fautive de la condition suspensive peuvent leur être attribués ; que la cour dispose en l'espèce d'éléments d'appréciation suffisants pour fixer leur montant à la somme de 20.000 euros ; qu'il convient en conséquence de condamner Mme X... seule à payer cette somme aux appelants, qui en seront réglés à hauteur de 10.000 euros par l'effet du dessaisissement entre leurs mains de la somme détenue par la société BROSSET TRANSACTION en sa qualité de séquestre » ;
1° ALORS QUE l'objet du litige est défini par les demandes et moyens respectifs des parties ; qu'en l'espèce, Mme X... et M. Y... demandaient à voir constater la nullité ou la caducité de la vente du 20 mars 2012 pour le tout, cependant que M. et Mme A... s'opposaient à ces prétentions, demandaient de voir juger que la condition suspensive avait défailli du fait des acquéreurs et sollicitaient en conséquence le versement de dommages-intérêts par Mme X... et M. Y... ; qu'en décidant, saisie de ces demandes, de rendre la vente opposable seulement à Mme X..., la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE les juges sont tenus de faire respecter et de respecter eux-mêmes le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce qu'il convenait, en conséquence de l'irrégularité de la notification de l'acte de vente à M. Y..., de juger que seule Mme X... était obligée par l'acte de vente, sans solliciter au préalable les observations des parties sur la conséquence qu'elle estimait devoir déduire de la situation litigieuse, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3° ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant en l'espèce que le délai de rétractation n'avait pas couru à l'égard de M. Y..., de sorte qu'il n'y avait pas lieu de forcer à l'exécution de la vente à son égard, tout en déclarant acquis aux vendeurs l'acompte de 10.000 euros qui avait été versé tant par Mme X... que par M. Y..., la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
4° ALORS QUE, subsidiairement, sauf volonté contraire des parties spécialement exprimée en ce sens, l'exercice de son droit de rétractation par l'un des deux coacquéreurs d'un immeuble à usage d'habitation produit ses effets à l'égard de l'ensemble des parties à la vente ; qu'en décidant en l'espèce que Mme X..., qui avait acheté une maison d'habitation avec M. Y..., restait obligée à la vente en dépit de la rétractation exercée par ce dernier, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
5° ALORS QUE, plus subsidiairement, la condition est réputée accomplie lorsque le débiteur obligé sous cette condition en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, Mme X... et M. Y... produisaient, outre une attestation de refus de prêt du CRÉDIT AGRICOLE, une autre attestation de refus émanant de la société COMMERZBANK ; qu'en se bornant à examiner le document du CRÉDIT AGRICOLE sans vérifier si celui émanant de la société COMMERZBANK n'attestait pas suffisamment de ce que Mme X... et M. Y... avaient formulé une demande de prêt répondant aux conditions prévues à la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil dans sa rédaction en vigueur en l'espèce.
