LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Imodeus du désistement de son pourvoi formé contre l'arrêt du 17 mai 2016, et à la SCI Le Carré des fées du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Z..., la société Mutuelles du Mans assurances, M. A..., la société AIG Europe Limited, la société BNP Paribas Personal Finance et la société C.D..., représentée par M. D..., en qualité de liquidateur judiciaire de la société Cabinet immobilier conseil et gestion ;
Sur la déchéance partielle du pourvoi :
Attendu que la société Imodeus n'a produit aucun moyen au soutien de son pourvoi contre l'arrêt du 1er décembre 2015 ; qu'il y a lieu de constater la déchéance partielle de son pourvoi, par application de l'article 978 du code de procédure civile ;
Sur le pourvoi de la SCI Le Carré des fées :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Rennes, 1er décembre 2015 et 17 mai 2016), que M. et Mme X... ainsi que M. Y... (les acquéreurs), démarchés par M. A..., conseiller agissant pour le compte du Groupe Omnium finance, ont chacun signé une fiche de préréservation d'un lot dans un ensemble immobilier, au titre d'un programme de défiscalisation de type "Robien" intitulé "Le Carré des fées" ; qu'ils ont respectivement signé avec la SCI Le Carré des fées, représentée par sa gérante la société Omnium promotion, un contrat dit "de réservation préliminaire" par lequel ils s'engageaient à acquérir, en l'état futur d'achèvement, un appartement de ce programme ; que les deux ventes ont été réitérées par actes authentiques reçu par M. Z..., notaire, le 15 mai 2006 pour M. et Mme X... et le 29 mai 2006 pour M. Y... ; qu'invoquant des difficultés dues aux aléas de locations tardives, de locataires non solvables ou d'absence de location les faisant douter de la pertinence de leurs placements, les acquéreurs ont assigné la SCI Le Carré des fées, la société Omnium promotion, la société BNP Invest Immo qui leur avait consenti un prêt immobilier, ainsi que M. A... et M. Z..., en annulation des ventes pour dol et, subsidiairement, en indemnisation pour manquement au devoir de conseil ;
Sur les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés :
Attendu que ces moyens ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI Le Carré des fées fait grief à l'arrêt du 1er décembre 2015 de dire qu'elle a manqué, comme M. A..., à leur obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en retenant que la SCI Le Carré des fées aurait proposé aux acquéreurs une opération d'investissement spécifique de défiscalisation dénommée Le Carré des fées par la seule considération qu'elle était nommée comme promoteur dans la brochure éditée par Omnium conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des fées et qu'elle était liée au groupe Omnium finance, mandant du M. A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°/ qu'en retenant que la SCI Le Carré des fées aurait proposé aux acquéreurs une opération d'investissement spécifique de défiscalisation dénommée Le Carré des fées, après avoir relevé que les acquéreurs avaient reçus de M. A... en sa qualité de conseiller mandaté par le groupe Omnium finance une brochure éditée par Omnium conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des fées dans laquelle figurait le gain fiscal apporté par le dispositif Robien, qu'ils avaient donné à la société Omnium gestion, avant qu'ils ne signent les contrats de réservation, un mandat de gestion et d'administration du bien à livrer dans le cadre du dispositif de la loi de finances de Robien en cochant d'une croix la case prévue à cet effet dans le mandat dactylographié, avec souscription des assurances de groupe Volirmo Omnium et Sécurimo et que les contrats de réservation souscrits et les actes authentiques ne se référaient pas à la loi Robien, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ qu'en jugeant que la SCI Le Carré des fées était tenue de conseiller les acquéreurs sur l'adéquation d'un dispositif de défiscalisation à la situation patrimoniale, les ressources et les charges fiscales des acquéreurs, après avoir relevé que les acquéreurs avaient reçus de M. A..., en sa qualité de conseiller mandaté par le groupe Omnium finance, une brochure éditée par Omnium conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des fées dans laquelle figurait le gain fiscal apporté par le dispositif Robien, qu'ils avaient donné à la société Omnium gestion, avant qu'ils ne signent les contrats de réservation, un mandat de gestion et d'administration du bien à livrer dans le cadre du dispositif de la loi de finances de Robien en cochant d'une croix la case prévue à cet effet dans le mandat dactylographié, avec souscription des assurances de groupe Volirmo Omnium et Sécurimo et que les contrats de réservation souscrits et les actes authentiques ne se référaient pas à la loi Robien, ce dont il résultait que la SCI s'était bornée à vendre aux acquéreurs les immeubles litigieux, sans participer ni directement, ni indirectement, ni être associée à la mise en place du financement de l'acquisition dans le cadre du dispositif de défiscalisation, la cour d'appel a violé l'article L. 111-1 du code de la consommation ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la brochure remise aux acquéreurs par M. A... mentionnait la SCI Le Carré des fées comme promoteur de l'opération immobilière, et constaté que les acquéreurs avaient conclu leurs contrats de réservation puis de vente avec la SCI, la cour d'appel a énoncé, à bon droit, que celle-ci était tenue, envers eux, d'un devoir d'information sur les risques de l'opération d'investissement proposée ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
CONSTATE LA DÉCHÉANCE du pourvoi de la société Imodeus en ce qu'il est formé contre l'arrêt du 1er décembre 2015 ;
REJETTE le pourvoi de la SCI Le Carré des fées ;
Condamne la SCI Le Carré des fées aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. et Mme X... et M. Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour les sociétés Imodeus et Le Carré des Fées
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué (arrêt du 1er décembre 2015) d'avoir dit que M. Fabrice A... et la S.C.I. Le Carré des Fées ont manqué à l'égard de M. Fabrice X..., Mme Sandrine B... épouse X..., d'une part et M. Ludovic Y..., d'autre part, à leur obligation d'information et de conseil ;
AUX MOTIFS QUE sur le devoir d'information et de conseil, il résulte des dispositions de l'article L111-1 du code de la consommation dans sa rédaction alors applicable, que tout professionnel vendeur de bien ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou service ; qu'une jurisprudence constante (Civ.1ère 15 mai 2002) reprise par la loi du 12 mai 2009 ayant complété le texte de l'article précité, fait peser sur le vendeur professionnel, tenu d'une obligation de renseignement à l'égard de son client, la preuve qu'il a exécuté son obligation ; que M. et Mme X... d'une part, M. Y... d'autre part, se sont vus remettre avant de contracter, une brochure éditée par Omnium Conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des Fées ; que dans les caractéristiques de l'opération figure celle du gain fiscal apporté par le dispositif Robien (art 91 de la loi 2003-590 du 2 juillet 2003) ; que sont nommés comme promoteur : S.C.I. Le Carré des Fées dont le siège est à Toulouse et notaire : Me Z... à Orvault — gestionnaire : Omnium Gestion : que si les contrats de réservation souscrits et les actes authentiques ne se réfèrent pas à la loi Robien en revanche, M. et Mme X..., d'une part, M. Y... d'autre part ont donné à la société Omnium Gestion un mandat de gestion et d'administration du bien à livrer dans le cadre du dispositif de la loi de finances de Robien en cochant d'une croix la case prévue à cet effet dans le mandat dactylographié, avec souscription des assurances de groupe Volirmo Omnium et Sécurimo ; que, de même, le 29 avril 2009, la société Omnium Gestion a informé M. Ludovic Y..., dont l'appartement n'avait pu faire l'objet d'un contrat de location avant le terme de douze mois suivant la livraison de son appartement, qu'il ne pourrait opter dans sa déclaration de revenus 2008 pour l'application du dispositif Robien ou Robien Recentré ; que les documents publicitaires pouvant avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont une influence sur le consentement du contractant, il en ressort que les époux X... et M. Y..., après avoir eu connaissance de ces documents remis par M. A... avant qu'ils ne signent les contrats de réservation, ont donné un mandat de gestion se référant au dispositif de Robien qui, par ses exigences quant aux locations des immeubles acquis, impliquait une gestion orientée vers la recherche de locataires en cas de vacance du bien et ont ainsi fait de l'application du dispositif de la loi Robien une condition de leur engagement contractuel, les avantages qu'ils pouvaient escompter de ce système étant seuls de nature, s'ils se réalisaient, à minorer le coût de l'opération de crédit nécessaire à leur investissement ; qu'aussi, il appartenait aux professionnels avec lesquels ils ont contracté, de les informer sur le point de savoir si le dispositif légal de défiscalisation était adapté à leur situation patrimoniale, leurs ressources et leurs charges fiscales ; qu'or, ni M. A... ni la S.C.I. Le Carré des Fées, tous tenus en tant que professionnels au demeurant liés au groupe Omnium Finance à une obligation de renseignements de leurs clients sur les avantages et risques de l'opération d'investissement spécifique qu'ils leur proposaient, puisque s'insérant dans le dispositif prévu par la loi Robien, ne justifient avoir apporté une information claire et complète, permettant aux souscripteurs de discerner les avantages qu'ils pouvaient espérer de leur investissement ; que si M. et Mme X... d'une part, M. Y... d'autre part, ont en même temps que la signature de la fiche de pré-réservation signé une reconnaissance d'information sur la réalisation d'une opération de crédit, après « que le conseiller (...) [leur ait] proposé la réalisation d'une opération de crédit après s'être enquis de [leur] situation financière, de [leur] expérience et de [leurs] objectifs en matière de placement ou de financement » cette seule reconnaissance formelle d'une information délivrée n'est pas suffisante pour que le professionnel vendeur du bien, le promoteur et l'intermédiaire commercial démarchant les clients rapportent la preuve qu'ils ont de manière effective et personnalisée procuré aux consommateurs l'information suffisante leur permettant de vérifier si l'objet de l'investissement était compatible avec leur situation patrimoniale, leurs ressources et le degré de leur imposition fiscale actuelle et prévisible pendant les années où cet avantage pouvait leur être accordé, soit 9 années dans la cas de loi Robien initiale ; qu'ainsi, la preuve n'est pas rapportée qu'une étude, ne serait-ce que sommaire, aurait été effectuée pour permettre tant à M. et Mme X... qu'à M. Y... d'évaluer avec précision leurs ressources et leur capital et l'avantage fiscal qu'ils pouvaient en retirer, avantage directement lié à l'importance du taux d'imposition à l'IRPP au moment de la souscription du contrat et raisonnablement prévisible les années suivantes ; qu'or, il peut être observé que le taux d'imposition des époux X... en 2007 était de 4,23 % et qu'il a été même inférieur les années suivantes, ce dont il peut être déduit que l'opération de défiscalisation qui nécessitait de leur part un endettement et une prise de risques n'était pas d'emblée utile à leur situation fiscale ; qu'en outre, s'il a été demandé aux époux X... de fournir leur dernier avis d'imposition et leurs trois bulletins de salaires, cette demande ne leur a été faite que dans l'optique d'une offre de crédit qui devait financer intégralement l'opération, faute d'apport personnel, pour permettre au prêteur de deniers de connaître les ressources des emprunteurs ; que, quant à M. Y..., son taux d'imposition à l'impôt sur le revenu était sur ses revenus de 2008 de 3,36 % ; que même si sa situation matrimoniale s'était alors modifiée, ses revenus de 2005 ne pouvaient qu'être inférieurs puisqu'il débutait une carrière dans la gendarmerie de sorte que son taux d'imposition, qui n'a pas été vérifié lors de la demande de crédit en janvier 2006 ne pouvait être guère plus élevé voire inférieur sachant que son salaire mensuel s'élevait en 2005 à 1.535 € ; que ces éléments de ressources confirment le peu d'intérêt du gain fiscal offert par la loi de Robien pour des contribuables tels que M. et Mme X... d'une part, M. Y... d'autre part, imposés à de faibles taux et qui ne pouvaient donc retirer, en cas de déductions sur leurs revenus fonciers, que de faibles avantages ; qu'en conséquence, tant M. A... en sa qualité de conseiller mandaté par le groupe Omnium Finance que la S.C.I. Le Carré des Fées en sa qualité de vendeur et de promoteur immobilier, faute de justifier avoir fourni une information réelle, claire et précise, ne serait-ce que sous la forme de projections sommaires, ont manqué à leur devoir d'information vis à vis des souscripteurs, ce qui constitue une faute dans l'exécution de leurs obligations contractuelles ;
1°) ALORS QU'en retenant que la SCI Le Carré des Fées aurait proposé aux acquéreurs une opération Le Carré des Fées par la seule considération qu'elle était nommée comme promoteur dans la brochure éditée par Omnium Conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des Fées et qu'elle était liée au groupe Omnium Finance, mandant du M. A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QU'en retenant que la SCI Le Carré des Fées aurait proposé aux acquéreurs une opération Le Carré des Fées, après avoir relevé que les acquéreurs avaient reçus de M. A... en sa qualité de conseiller mandaté par le groupe Omnium Finance une brochure éditée par Omnium Conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des Fées dans laquelle figurait le gain fiscal apporté par le dispositif Robien, qu'ils avaient donné à la société Omnium Gestion, avant qu'ils ne signent les contrats de réservation, un mandat de gestion et d'administration du bien à livrer dans le cadre du dispositif de la loi de finances de Robien en cochant d'une croix la case prévue à cet effet dans le mandat dactylographié, avec souscription des assurances de groupe Volirmo Omnium et Sécurimo et que les contrats de réservation souscrits et les actes authentiques ne se référaient pas à la loi Robien, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en jugeant que la SCI Le Carré des Fées était tenue de conseiller les acquéreurs sur l'adéquation d'un dispositif de défiscalisation à la situation patrimoniale, les ressources et les charges fiscales des acquéreurs, après avoir relevé que les acquéreurs avaient reçus de M. A... en sa qualité de conseiller mandaté par le groupe Omnium Finance une brochure éditée par Omnium Conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des Fées dans laquelle figurait le gain fiscal apporté par le dispositif Robien, qu'ils avaient donné à la société Omnium Gestion, avant qu'ils ne signent les contrats de réservation, un mandat de gestion et d'administration du bien à livrer dans le cadre du dispositif de la loi de finances de Robien en cochant d'une croix la case prévue à cet effet dans le mandat dactylographié, avec souscription des assurances de groupe Volirmo Omnium et Sécurimo et que les contrats de réservation souscrits et les actes authentiques ne se référaient pas à la loi Robien, ce dont il résultait que la SCI s'était bornée à vendre aux acquéreurs les immeubles litigieux, sans participer ni directement ni indirectement ni être associée à la mise en place du financement de l'acquisition dans le cadre du dispositif de défiscalisation, la cour d'appel a violé l'article L. 111-1 du code de la consommation.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué (arrêt du 17 mai 2016) d'avoir condamné la S.C.I. Carré des Fées, in solidum, M. Fabrice A..., à payer à M. Fabrice X... et Mme Sandrine B... épouse X... la somme de 33.508,85 € et à M. Ludovic Y... la somme de 28.513,89 € (28.944,75 € après rectification par l'arrêt du 18 octobre 2016) ;
AUX MOTIFS QUE, sur les préjudices subis, le préjudice subi par les époux X..., d'une part, M. Y..., d'autre part, est non pas d'avoir acquis les appartements dont ils demeurent propriétaires mais d'avoir perdu une chance de ne pas avoir acheté s'ils avaient été bien informés des avantages réels qu'ils étaient susceptibles de retirer de l'opération proposée et de ne pas avoir eu recours à l'emprunt pour y procéder ; que compte tenu en premier lieu des très faibles avantages obtenus par M. et Mme X... d'une part, M. Y... d'autre part, qui ne se trouvaient pas dans une situation d'imposition fiscale directe leur permettant d'escompter des baisses significatives de leur taux d'imposition, déjà faible, en second lieu de l'aléa de la perception de loyers qui n'a pu être couvert par une garantie d'assurance de manière durable compte tenu du nombre de sinistres déclarés pour absences de locations, les acquéreurs ont subi un préjudice qui réside dans la non réalisation des avantages escomptés ; qu'il convient en conséquence, de déterminer pour chacun d'entre eux quelle a été la perte de chance subie, puis de fixer le taux de la perte réelle et sérieuse de ne pas contracter qui en résulte ; que, sur le préjudice de M. et Mme X..., sur la différence entre le prix d'acquisition et la valeur réelle du bien estimé par les acquéreurs à 60.900 €, pour rapporter la preuve de cette différence, M. et Mme X... d'une part, ne communiquent aux débats qu'un rapport d'expertise établi par un expert immobilier par eux mandaté et un mail d'une agence immobilière par eux consultés et d'autre part, proposent de retenir la valeur d'acquisition de leur appartement en 2007 soit 115.900 € et la valeur moyenne estimée par l'expert en 2010 soit 65.979, 30 €, tout en diminuant cette valeur de 10.000 €, pour la faire correspondre à la fourchette D... du prix estimé par l'agence immobilière ; que la différence entre le prix d'acquisition et sa valeur réelle ne peut être calculée sur ces bases proposées par les époux X... puisqu'elle tend à établir non pas le surcoût du prix d'acquisition mais la perte de valeur de l'immeuble entre 2007 et 2010 ; que la plus-value d'acquisition doit être établie sur la seule différence entre le prix de vente réel et celui qu'il aurait dû atteindre au moment de l'acquisition, par comparaison avec la vente de biens similaires dans la même commune de [...] ; qu'à cet égard, le rapport de M. C..., fondé sur une étude par comparaison avec la vente en 2007 d'un appartement situé dans une autre résidence de la commune, propose une décote de 22 % pour l'appartement acquis par les époux X... dans la résidence du Carré des fées, plus excentrée et mal desservie ; que cette décote aboutit à une valeur inférieure de 25.740 € du prix qui aurait dû être payé par rapport au prix d'acquisition ; que si ce calcul, établi à partir d'un rapport d'expertise, obtenu de manière non contradictoire est insuffisant pour fixer la différence de prix alléguée il s'agit d'un élément à mettre en comparaison avec les autres pièces communiquées à l'instance ; qu'à cet égard, l'accord conclu entre Omnium Finance et l'assureur Gan, relaté dans un article de presse et dont le contenu n'est pas sérieusement mis en cause par la partie adverse vient corroborer l'étude réalisée par l'expert C... ; qu'en effet, il résulte de cet article de presse que l'assureur Gan auprès desquels les propriétaires investisseurs avaient souscrit une assurance pour les loyers impayés et les vacances locatives appelée Securimo incluse dans un " pack" a, en août 2007, interrompu sa garantie et n'a plus accepté de nouveaux clients Omnium au motif notamment que la solvabilité des locataires n'avait pas été suffisamment vérifiée par la société Omnium Gestion ; que tant le contrat de réservation souscrit par les époux X... que les contrats subséquents de vente et de mandat de gestion par eux souscrits auprès des sociétés intervenantes du Groupe Omnium Finance s'inscrivent dans le contexte juridique et économique décrit par l'article de presse sus mentionné ; qu'aussi, au vu de ces éléments concordants démontrant un surcroît du prix d'acquisition, la plus-value payée par les époux X... au moment de l'acquisition de leur appartement sera fixée à 25.740 € ; que, sur les intérêts d'emprunt calculés à tort compte tenu de la valeur réelle du bien : 43.175 €, M. et Mme X... font valoir qu'ils ont payé à tort des intérêts qu'ils n'auraient pas dû acquitter s'ils avaient acheté le bien à son véritable prix ; qu'il ressort de l'offre de crédit qu'ils ont souscrite que le montant du crédit, égal à celui du coût de l'opération, était à l'origine de 120. 642 €, puis a été porté à 125.900 € ; que le coût total du crédit, après avenant était quant à lui en dehors du remboursement du capital emprunté de 100.408,27 € ; qu'aussi, sachant qu'il est retenu par la cour que la décote du bien acquis par rapport à son prix d'acquisition est de 25.740 € soit 22 %, le surcoût de l'emprunt du capital qu'ils ont dû financer sera fixé à 100.408,27 € : (100 x 22) = 22089,19 € ; que, sur les frais d'acquisition, M. et Mme X... demeurant propriétaires de l'appartement, ne peuvent réclamer le paiement des frais afférents à la vente, seule la différence acquittée à ce titre en raison de la surévaluation de l'immeuble pouvant être réclamée ; que le surcoût de frais sera calculé sur les mêmes bases soit : frais d'acquisition : 6.782 € : ( 100 x 22) = 1.492,04 € ; que sur les frais de gestion et charges, les frais de gestion sont contractuellement dus et la vente n'étant pas annulée ne peuvent être réclamés par les souscripteurs ; que sur le préjudice moral, les circonstances dans lesquelles M. et Mme X... ont souscrit un contrat de réservation auprès d'un démarcheur mandaté par des professionnels de l'immobilier et du crédit dont l'intérêt n'était pas celui qu'ils pouvaient légitimement escompter puis les désagréments de tous ordres qu'ils ont dû ensuite subir en raison de l'échec de leur propre opération liée aux difficultés de location et la non réalisation d'avantages fiscaux escomptés justifient que leur préjudice moral soit fixé à la somme de 10.000 € ; que sur le préjudice de M. Y..., sur la différence entre le prix d'acquisition et la valeur réelle du bien estimé par les acquéreurs à 46.628 €, le rapport amiable de M. C... constitue la base de calcul de ce poste de préjudice de M. Y... qui doit être calculé de manière similaire à celui adopté à l'égard des époux X... ; que ce rapport permet de relever que par comparaison avec la vente en 2007 d'un appartement situé dans une autre résidence de la commune une décote de 21 % peut être appliquée au prix de vente de l'appartement acquis par M. Y... dans la résidence du Carré des fées, plus excentrée et mal desservie ; que cette décote aboutit à une valeur inférieure de (111.000 - 87.810) = 23.190 €, du prix qui aurait dû être payé par rapport au prix d'acquisition ; que si ce calcul établi à partir d'un rapport d'expertise dressé de manière non contradictoire est insuffisant pour fixer la différence de prix alléguée, il s'agit d'un élément à mettre en comparaison avec les autres pièces communiquées à l'instance ; qu'à cet égard, l'accord conclu entre Omnium Finance et l'assureur Gan, relaté dans un article de presse et dont le contenu n'est pas sérieusement mis en cause par la partie adverse vient corroborer l'étude réalisée par l'expert C... ; qu'en effet, il résulte de cet article de presse que l'assureur Gan auprès desquels les propriétaires investisseurs avaient souscrit une assurance pour les loyers impayés et les vacances locatives appelée Securimo incluse dans le " pack" a, en août 2007, interrompu sa garantie et n'a plus accepté de nouveaux clients Omnium au motif notamment que la solvabilité des locataires n'avait pas été suffisamment vérifiée par la société Omnium Gestion ; que tant le contrat de réservation souscrit par M. Ludovic Y... que les contrats subséquents de vente et de mandat de gestion par lui souscrits auprès des sociétés intervenantes du Groupe Omnium Finance s'inscrivent dans le contexte juridique et économique décrit par l'article de presse sus mentionné ; qu'aussi la plus-value payée par M. Ludovic Y... au moment de l'acquisition de son appartement sera fixée à 23.190 € ; que, sur les intérêts d'emprunt calculés à tort compte tenu de la valeur réelle du bien : 30.485 €, M. Ludovic Y... fait valoir qu'il a payé à tort des intérêts qu'il n'aurai pas dû acquitter s'il avait acheté le bien à son véritable prix ; qu'il ressort de l'offre de crédit qu'il a souscrite que le montant du crédit, égal à celui du coût de l'opération, était de 115.645 € ; que le coût total du crédit était quant à lui en dehors du remboursement du capital emprunté de 72.582,54 € pour une durée de 24 ans ; que cependant en 2013, M. Y... a pu obtenir un nouveau prêt à durée de 15 ans à un taux plus avantageux dont le montant est de 102.574 € pour un coût de 23.337,38 €, qui lui a permis de rembourser par anticipation le prêt initial ; qu'en conséquence, le surcoût financier calculé sur une décote de 21 % de la valeur de l'appartient par rapport au prix d'acquisition s'‘est trouvé diminué pour M. Y... ; que ce poste de préjudice sera ainsi calculé pour lui de la manière suivante :
- Coût du crédit initial de mai 2006 au 30 septembre 2013, soit 7 ans et 4 mois ou 88 mois : (72.582,54 : 288) x 88 = 22.177,99€,
- coût du second crédit du 1er octobre 2013 au 1er septembre 2028, soit 180 mois = 23.337,38 €,
Soit un coût global des deux emprunts successifs de 22.177,99 + 23.337,38 = 45.153,37 €. ;
qu'aussi, sachant qu'il est retenu par la cour que la décote du bien acquis par rapport à son prix d'acquisition est de 23.190 € soit 21 %, le surcoût de l'emprunt du capital que M. Y... a dû financer sera fixé à 45.153,37 € : (100 x 21) = 9.482,20 € ; que sur les frais d'acquisition, M. Y... demeurant propriétaire de l'appartement, ne peut réclamer le paiement des frais afférents à la vente, seule la différence acquittée à ce titre en raison de la surévaluation de l'immeuble pouvant être réclamée ; que le surcoût de frais sera calculé sur les mêmes bases soit : frais d'acquisition : 4.623 € : (100 x 21) = 970,83 € ; que sur les frais de gestion et charges, les frais de gestion sont contractuellement dus et la vente n'étant pas annulée ne peuvent être réclamés par les souscripteurs ; que sur le préjudice moral, les circonstances dans lesquelles M. Ludovic Y... a souscrit un contrat de réservation auprès d'un démarcheur mandaté par des professionnels de l'immobilier et du crédit dont l'intérêt n'était pas celui qu'il pouvait légitimement escompter puis les désagréments de tous ordres qu'il a dû ensuite subir en raison de l'échec de sa propre opération liée aux difficultés de location et la non réalisation d'avantages fiscaux escomptés justifient que son préjudice moral soit fixé à la somme de 8.000 € ; que sur la perte de chance, la perte de chance de M. et Mme X... d'une part, de M. Y... d'autre part, de ne pas avoir contracté un contrat de réservation de vente et une offre de prêt est réelle est sérieuse tant les manquements observés les ont conduit à se lancer dans une opération immobilière inadaptée à leurs ressources et charges fiscales, peu performante sur le plan de la rentabilité de l'investissement et aux contraire coûteuse au regard des charges financières et de leur durée ; qu'aussi cette perte de chance sera évaluée à 90 % ; qu'en conséquence, l'indemnisation de M. Fabrice X... et de Mme Sandrine B... épouse X... sera ainsi fixée :
Préjudices : surcoût d'acquisition : 25.740,00 €, frais financiers supplémentaires : 22.089,81 €, surcoût de frais d'acquisition 1.492,04 €, préjudice moral : 10.000,00 €, Total : 59.321, 85 € soit une indemnité globale de 59.321,85 : (100 x 90) = 53.389,67 € ; que l'indemnisation de M. Y... sera ainsi fixée : Préjudices : surcoût d'acquisition : 23.190 €, frais financiers supplémentaires 9.482,20 €, surcoût de frais d'acquisition : 970,83 €, préjudice moral : 8.000 €, Total 41.164,30 €, soit une indemnité globale de 41.164,30 (100 x 90) = 37.047,87 € ; que ces sommes qui sont de nature indemnitaires, porteront intérêts au taux légal à compter de cet arrêt ;
que sur l'obligation à réparation de la société BNP Paribas : le manquement de la banque à ses obligations est celui de ne pas avoir mis en garde les emprunteurs, M. et Mme X..., d'une part, M. Ludovic Y... d'autre part, contre un taux d'endettement excessif auxquels ils s'exposaient, la banque s'étant fiée au seul calcul exposé par son mandant M. A... qui était erroné ; que le seul préjudice direct qui en résulte est non pas le montant du capital demeurant à rembourser, qui n'est que la conséquence de l'obligation contractuelle des emprunteurs qui demeure puisqu'elle se compense avec l'acquisition de la propriété des biens acquis, mais le surcoût de crédit qu'ils doivent acquitter ; qu'aussi, la société BNP Paribas Personal Finance sera condamnée à payer à M. et Mme X..., d'une part, la somme de 22.089,81 : (100 x 90) = 19.880,82 € et devrait payer à M. Y... la somme de 9.482,20 : (100 x 90) = 8.533.98 € ; que cependant, compte tenu de l'offre d'indemnisation de M. Y... à concurrence de 19.705 € présentée à titre subsidiaire par la BNP dans le cas où la cour ne débouterait pas M. Y... de sa demande d'indemnisation, la condamnation sera portée à 19.705 €, somme mentionnée dans le dispositif de ses dernières conclusions de la BNP ; qu'en revanche, la banque contre laquelle il n'a au demeurant pas été demandé une condamnation in solidum avec M. A... et la S.C.I. Carré des Fées n'a pas à subir une condamnation pour le préjudice moral des emprunteurs qui n'est pas la conséquence directe du contrat souscrit avec elle mais des manquements de M. A... et de la S.C.I. à leurs propres obligations d'information et de conseil ; que sur l'obligation à réparation de M. A... et de la S.C.I. Carré des fées : la condamnation in solidum de M. A... et de la S.C.I. Carré des Fées est demandée par M. et Mme X... d'une part, M. Y... d'autre part ; que les manquements de ces deux parties ont concouru à la réalisation des dommages subis par leurs contractants et il seront ainsi condamnés in solidum, à les réparer à l'exclusion de l'indemnité mise à la charge du banquier au titre du non-respect de son obligation de mise en garde et contre lequel il n'a pas été demandé une condamnation in solidum ; qu'en conséquence, au titre de leurs pertes de chances respectives, il sera alloué à la charge in solidum, de M. A... et de la S.C.I. Carré des fées, aux époux X... la somme de (53.389,67 - 19.880,82) = 33.508,85 € et à M. Y... la somme de (37.047,87 - 8.533.98) = 28.513,89 € ;
1°) ALORS QUE le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d'information est constitué par la perte de la chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et non par celle d'obtenir les gains attendus ; qu'en retenant au contraire que le préjudice subi acquéreurs qui avaient perdu une chance de ne pas avoir acheté résidait dans la non réalisation des avantages escomptés, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE en retenant que la circonstance que la solvabilité des locataires n'ait pas été suffisamment vérifiée par la société Omnium Gestion, ce qui avait conduit à ce que l'assureur garantissant le paiement des loyers interrompent sa garantie en août 2007 corroborait que le prix d'acquisition des biens ait été surévalué, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inintelligible, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en affirmant, sans en expliquer autrement, que la circonstance que la solvabilité des locataires n'ait pas été suffisamment vérifiée par la société Omnium Gestion ayant conduit à ce que l'assureur garantissant le paiement des loyers interrompent sa garantie en août 2007 pouvait corroborer le fait que le prix d'acquisition des biens aurait été surévalué, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué (arrêt du 17 mai 2016) d'avoir condamné la S.C.I. Carré des Fées, in solidum, M. Fabrice A..., à payer à M. Fabrice X... et Mme Sandrine B... épouse X... la somme de 33.508,85 € et à M. Ludovic Y... la somme de 28.513,89 € (28.944,75 € après rectification par l'arrêt du 18 octobre 2016) ;
AUX MOTIFS QUE l'indemnisation de M. Y... sera ainsi fixée : Préjudices : surcoût d'acquisition : 23.190 €, frais financiers supplémentaires 9.482,20 €, surcoût de frais d'acquisition : 970,83 €, préjudice moral : 8.000 €, Total 41.164,30 €, soit une indemnité globale de 41.164,30 (100 x 90) = 37.047,87 € ; que ces sommes qui sont de nature indemnitaire, porteront intérêts au taux légal à compter de cet arrêt ; que sur l'obligation à réparation de la société BNP Paribas : le manquement de la banque à ses obligations est celui de ne pas avoir mis en garde les emprunteurs, M. et Mme X..., d'une part, M. Ludovic Y... d'autre part, contre un taux d'endettement excessif auxquels ils s'exposaient, la banque s'étant fiée au seul calcul exposé par son mandant M. A... qui était erroné ; que le seul préjudice direct qui en résulte est non pas le montant du capital demeurant à rembourser, qui n'est que la conséquence de l'obligation contractuelle des emprunteurs qui demeure puisqu'elle se compense avec l'acquisition de la propriété des biens acquis, mais le surcoût de crédit qu'ils doivent acquitter ; qu'aussi, la société BNP Paribas Personal Finance sera condamnée à payer à M. et Mme X..., d'une part, la somme de 22.089,81 : (100 x 90) = 19.880,82 € et devrait payer à M. Y... la somme de 9.482,20 : (100 x 90) = 8.533.98 € ; que cependant, compte tenu de l'offre d'indemnisation de M. Y... à concurrence de 19.705 € présentée à titre subsidiaire par la BNP dans le cas où la cour ne débouterait pas M. Y... de sa demande d'indemnisation, la condamnation sera portée à 19.705 €, somme mentionnée dans le dispositif de ses dernières conclusions de la BNP ; que sur l'obligation à réparation de M. A... et de la S.C.I. Carré des fées : la condamnation in solidum de M. A... et de la S.C.I. Carré des Fées est demandée par M. et Mme X... d'une part, M. Y... d'autre part ; que les manquements de ces deux parties ont concouru à la réalisation des dommages subis par leurs contractants et il seront ainsi condamnés in solidum, à les réparer à l'exclusion de l'indemnité mise à la charge du banquier au titre du non-respect de son obligation de mise en garde et contre lequel il n'a pas été demandé une condamnation in solidum ; qu'en conséquence, au titre de leurs pertes de chances respectives, il sera alloué à la charge in solidum, de M. A... et de la S.C.I. Carré des fées, aux époux X... la somme de (53.389,67 - 19.880,82) = 33.508,85 € et à M. Y... la somme de (37.047,87 - 8.533.98) = 28.513,89 € ;
ALORS QU'ayant retenu que le préjudice de M. Y... s'élevait à 37.047,87 € et que la BNP Paribas Personal Finance devait être condamnée à supporter cette indemnisation à hauteur de 19.705 €, la cour d'appel, en condamnant la SCI exposante à payer à M. Y... la somme de 28.513,89 €, a violé l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble le principe le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime. Mémoire complémentaire produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Le Carré des fées.
L'exposante entend corriger des erreurs matérielles qui affectent le mémoire ampliatif produit dans cette affaire.
En page 8, aux lieu et place de :
« 1°) ALORS QU' en retenant que la SCI Le Carré des Fées aurait proposé aux acquéreurs une opération Le Carré des Fées par la seule considération qu'elle était nommée comme promoteur dans la brochure éditée par Omnium Conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des Fées et qu'elle était liée au groupe Omnium Finance, mandant du M. A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QU' en retenant que la SCI Le Carré des Fées aurait proposé aux acquéreurs une opération Le Carré des Fées, après avoir relevé que les acquéreurs avaient reçus de M. A... en sa qualité de conseiller mandaté par le groupe Omnium Finance une brochure éditée par Omnium Conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des Fées dans laquelle figurait le gain fiscal apporté par le dispositif Robien, qu'ils avaient donné à la société Omnium Gestion, avant qu'ils ne signent les contrats de réservation, un mandat de gestion et d'administration du bien à livrer dans le cadre du dispositif de la loi de finances de Robien en cochant d'une croix la case prévue à cet effet dans le mandat dactylographié, avec souscription des assurances de groupe Volirmo Omnium et Sécurimo et que les contrats de réservation souscrits et les actes authentiques ne se référaient pas à la loi Robien, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile. »
Il convient de lire :
« 1°) ALORS QU' en retenant que la SCI Le Carré des Fées aurait proposé aux acquéreurs une opération d'investissement spécifique de défiscalisation dénommée Le Carré des Fées par la seule considération qu'elle était nommée comme promoteur dans la brochure éditée par Omnium Conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des Fées et qu'elle était liée au groupe Omnium Finance, mandant du M. A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QU' en retenant que la SCI Le Carré des Fées aurait proposé aux acquéreurs une opération d'investissement spécifique de défiscalisation dénommée Le Carré des Fées, après avoir relevé que les acquéreurs avaient reçus de M. A... en sa qualité de conseiller mandaté par le groupe Omnium Finance une brochure éditée par Omnium Conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des Fées dans laquelle figurait le gain fiscal apporté par le dispositif Robien, qu'ils avaient donné à la société Omnium Gestion, avant qu'ils ne signent les contrats de réservation, un mandat de gestion et d'administration du bien à livrer dans le cadre du dispositif de la loi de finances de Robien en cochant d'une croix la case prévue à cet effet dans le mandat dactylographié, avec souscription des assurances de groupe Volirmo Omnium et Sécurimo et que les contrats de réservation souscrits et les actes authentiques ne se référaient pas à la loi Robien, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ».
