LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le quatrième moyen :
Vu l'article 10 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 mai 2017), que MM. X... et Y..., propriétaires de lots dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la question dont MM. X... et Y... demandaient l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale concerne une dépense qui aurait été intégrée dans les comptes du syndicat des copropriétaires au titre des dépenses courantes d'administration, si, comme ceux-ci l'alléguaient, elle était rentrée dans les prévisions de l'article 27, alinéa 3, du décret précité et n'avait pas en tout état de cause à être approuvée par une résolution d'assemblée générale ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic, saisi régulièrement par un copropriétaire d'une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une question supplémentaire en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, est tenu d'y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence les Exclusives aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence les Exclusives et le condamne à payer à MM. X... et Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me A..., avocat aux Conseils, pour MM. X... et Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. Y... et X... de leur demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2012 ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTÉS QUE MM. Y... et X... soutiennent que le conseil syndical n'étant plus régulièrement constitué, le syndic ne pouvait convoquer l'assemblée générale du 28 juin 2012, faute de mandat valable pour le faire ; que, selon l'article 25 du décret du 17 mars 1967, « un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndicat, à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection s'il y en a plusieurs, et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'ils remplacent. Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit » ; qu'il est constant que les membres du conseil syndical sont désignés tous les ans lors de l'assemblée générale jusqu'à l'assemblée générale suivante ; qu'il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 décembre 2010 que MM. Y..., X..., B... et C... ont été élus comme membres du conseil syndicat, MM. Y..., X... étant élus pour une année (pièces n° 7 et 12 des appelants) ; que, lors de l'assemblée générale du 28 juin 2012, MM. D..., E... et F... et Mme G... ont été élus au conseil syndical ; qu'il est établi, en outre, que MM. Y... et X... n'étaient pas candidats au renouvellement de leur mandat et qu'ils n'ont pas démissionné de leur mandat respectif avant la tenue de cette assemblée du 28 juin 2012 ; que, lors de cette assemblée, M. C... n'était plus propriétaire d'un lot au sein de la copropriété depuis le 1er janvier 2012, de sorte que seul un membre sur quatre, soit un quart du conseil syndicat était vacant ; qu'il en résulte que le conseil était encore valablement constitué lorsque le syndic a convoqué l'assemblée générale du 28 juin 2012 ; qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ;
ALORS, D'UNE PART, QUE, modifie les termes du litige le juge qui déclare incontesté un fait dont l'exactitude est discutée par les parties ; qu'en tenant pour constant, pour juger que le conseil syndical était valablement constitué lorsque le syndic a convoqué l'assemblée générale du 28 juin 2012, que les membres du conseil étaient désignés tous les ans lors de l'assemblée générale jusqu'à l'assemblée générale suivante, cependant que MM. Y... et X... faisaient valoir, au contraire, dans leurs écritures régulièrement signifiées (conclusions en réplique n° 3, p. 8), que la durée du mandat des membres du conseil était de trois années, conformément aux dispositions de l'article 82 du règlement de copropriété non régulièrement modifiées sur ce point par une décision d'assemblée générale adoptée à la majorité des voix, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU' en tout état de cause, un règlement de copropriété a une valeur contractuelle et les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical qu'il établit ne peuvent être modifiées que par une délibération, adoptée au terme d'un vote, au cours d'une assemblée générale ; que l'article 82 du règlement de copropriété prévoyant que « les membres du conseil syndical sont élus pour trois ans », en tenant pour constant que les membres du conseil syndical étaient désignés tous les ans lors de l'assemblée générale jusqu'à l'assemblée générale suivante, sans caractériser l'existence d'une décision d'assemblée générale adoptée à la majorité des voix emportant modification du règlement de copropriété sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103 et 1104, du code civil, ensemble l'article 22 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et l'article 24 de la loi n°65-557 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
ET ALORS ENFIN QUE, dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit ; qu'en retenant, pour juger que le conseil syndical était valablement constitué lorsque le syndic a convoqué l'assemblée générale du 28 juin 2012, que MM. Y..., X... n'avaient pas démissionné de leur mandat respectif avant la tenue de cette assemblée, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions en réplique n° 3, p. 7), si l'un et l'autre ne devaient pas être regardés comme démissionnaires d'office à cette date, conformément à l'article 86 du règlement de copropriété, du seul fait qu'ils n'avaient pas assister à trois réunions consécutives du conseil syndical auxquelles ils n'avaient pas été convoqués, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134, devenu les articles 1103 et 1104, du code civil et de l'article 25 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. Y... et X... de leur demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2012 ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTÉS QUE, sur la demande en annulation de l'assemblée du 28 juin 2012 au titre de la nullité de la résolution n° 3, MM. Y... et X... soutiennent que le renouvellement du mandat du syndic a été fait dans des conditions irrégulières, sans libre concurrence entre les deux syndics candidats, les sociétés Siloge et Wurtz ; que, selon l'article 11 I (4°) du décret du 17 mars 1967, « sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : Pour la validité de la décision : [
] Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat » ; qu'en l'espèce, il est établi qu'étaient annexés à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 28 juin 2012 à la fois le contrat de la société Siloge et celui de la société Wurtz ; que les copropriétaires ont donc eu connaissance des deux propositions de contrat des candidats au mandat de syndic et ont eu ainsi la possibilité de les examiner, de sorte qu'ils ont pu décider, en toute connaissance de cause, du renouvellement du contrat de la société Siloge ; que MM. Y... et X... ne démontrent pas davantage l'existence, lors de l'assemblée générale du 28 juin 2012, d'une quelconque manoeuvre de la société Siloge, en sa qualité de syndic sortant, ayant pu consister en la présentation volontairement tronquée, en sa faveur, du devis respectif de chaque candidat au mandat de syndic ; qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ;
ALORS, D'UNE PART, QUE, pour assurer l'information des copropriétaires, l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération doit être notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale ; que, pour débouter MM. Y... et X... de leur demande de nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2012, l'arrêt attaqué retient que les copropriétaires ont eu la possibilité d'examiner les deux propositions de contrat des candidats au mandat de syndic qui étaient annexées à l'ordre du jour de l'assemblée générale, et qu'ils ont décidé, en toute connaissance de cause, de renouveler le contrat de la société Siloge ;
qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions en réplique n° 3, p. 13), si cette société, en sa qualité de syndic sortant, avait notifié aux copropriétaires l'état détaillé des sommes perçues au titre de sa rémunération sur le dernier exercice clos pour permettre à l'assemblée générale de comparer effectivement sa proposition d'honoraires avec celle de son concurrent, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 18 et 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et 11, II 2° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU' il ressort de l'article 19, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi ; qu'en déboutant MM. Y... et X... de leur demande en nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2012, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions en réplique n° 3, p. 14), si l'ajournement, lors de cette assemblée, du vote sur la proposition de contrat de syndic du cabinet Wurth consécutivement à l'adoption d'une résolution renouvelant le mandat de syndic de la société Siloge n'enfreignait pas les dispositions précitées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 19, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS, ENFIN, QUE le syndic, saisi régulièrement par un copropriétaire d'une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une question supplémentaire en application de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, est tenu d'y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité ; qu'en déboutant MM. Y... et X... de leur demande en nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2012, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions en réplique n° 3, p. 14), si le syndic Siloge n'avait pas commis une faute en modifiant le libellé d'une question complémentaire portant sur les conditions tarifaires des candidats au mandat de syndic, et en s'abstenant de mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale le contrat le moins disant de son concurrent, et s'il n'avait pas, ce faisant, privé l'assemblée générale des copropriétaires d'un débat et d'un vote effectifs sur les deux propositions d'honoraires concurrentes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé et de l'article 13 du même décret.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. Y... et X... de leur demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2012 ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTÉS QUE, sur la demande en annulation de l'assemblée du 28 juin 2012 pour défaut d'autorisation par l'assemblée des travaux de vidéo-surveillance, MM. Y... et X... soutiennent que l'assemblée du 18 mars 2010, qui correspondait à l'exercice octobre 2009 à septembre 2010, avait autorisé le syndicat des copropriétaires à faire des travaux à hauteur de la somme de 3.000 €, sans passer par le vote de l'assemblée générale, et non pour une somme de 3.335,80 € pour mise en place d'un dispositif de vidéo-surveillance incluant une caméra et un disque dur enregistreur ; que les travaux litigieux effectués en septembre et octobre 2010 pour la somme de 3.335,80 €, qui apparaît dans les comptes de l'exercice 2011, correspondent uniquement à l'installation d'une caméra supplémentaire et au déplacement du matériel vidéo, dans la loge du concierge, pour une meilleure visibilité et accessibilité ; que ces travaux ont été prévus lors de l'assemblée générale du 18 mars 2010 dans sa résolution n° 28 « Vie de l'immeuble », par laquelle les copropriétaires ont décidé qu'il convenait de prévoir la remise en état des éléments d'équipement concernant la sécurité de l'immeuble, à savoir les caméras, dont l'une installée dans le parking était défectueuse, et la lumière (pièce n° 7 des appelants) ; qu'en outre, lors de la réunion du conseil syndical du 27 décembre 2010, à laquelle MM. Y... et X..., alors membres de ce conseil ont assisté, il a été décidé à l'unanimité : « le remplacement de la caméra déficiente du parking » (pièces n° 7 et 18 des intimés : avis du conseil syndical du 24/10/2010 et procès-verbal de réunion du conseil syndical du 30/10/2010), de sorte que, s'agissant du simple remplacement d'une caméra défectueuse dont le principe de l'installation avait déjà été autorisé en 2010, il s'agit de travaux d'entretien, dont le coût définitif est nécessairement compris dans le budget prévisionnel de l'année 2010 qui a été voté et qui est définitif pour ne pas avoir été contesté dans le délai légal ;
ALORS QUE ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses afférentes aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ; que les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; que sont assimilés également à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent ; que, pour débouter MM. Y... et X... de leur demande en nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2012, l'arrêt attaqué retient que l'assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2010 a autorisé le syndicat des copropriétaires à remplacer une caméra de vidéo-surveillance déficiente dans les parties communes pour un coût maximal de 3.000 €, et que ces travaux réalisés pour un prix de 3.335,80 €
constituaient des travaux d'entretien dont le coût définitif était compris dans le budget prévisionnel de l'année 2010 devenu définitif ; qu'en statuant de la sorte, cependant que les travaux de remplacement d'une caméra de vidéo-surveillance déficiente dans les parties communes ne constituant pas des travaux de maintenance, la somme afférente à cette dépense n'était pas comprise dans le budget prévisionnel de l'année 2010 et était exigible selon les modalités votées par l'assemblée générale, la cour d'appel a violé les articles 14-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 44 et 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. Y... et X... de leur demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2012 ;
AUX MOTIFS QUE, s'agissant des questions à l'ordre du jour, MM. Y... et X... soutiennent avoir expressément demandé au syndic d'inscrire plusieurs questions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale par lettre du 3 janvier 2012 (pièce n° 14), et notamment : - la présentation du cabinet Wurtz en cas de non-renouvellement de la société Siloge en qualité de syndic, - l'autorisation demandée aux copropriétaires de mettre en location la loge du gardien, - la question relative au remboursement des frais d'honoraires suite à la consultation d'un avocat ; qu'ils ajoutent que seules les deux premières questions ont été mises à l'ordre du jour, la troisième ayant été omise ; que l'article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante » ; que, selon l'article 27, alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 : « Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic » ; qu'en l'espèce, MM. Y... et X... souhaitaient voir mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale une résolution ainsi rédigée : « de demander le remboursement des frais d'honoraires suite à la consultation d'avocat qui s'élèvent à 807,30 € » et demandaient à en être remboursés par application de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 ; que, cependant, si cette dépense rentrait dans les prévisions de l'article 27, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967 comme l'allèguent MM. Y... et X..., elle aurait été automatiquement intégrée dans les comptes du syndicat au titre des dépenses courantes d'administration et réglé par le syndic, de sorte qu'elle n'avait pas, en tout état de cause, à être approuvée par une résolution particulière de l'assemblée générale comme ils le sollicitent pourtant ; qu'en conséquence, il convient de rejeter cette demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ;
ALORS QUE le syndic, saisi régulièrement par un copropriétaire d'une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une question supplémentaire en application de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, est tenu d'y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité ; que, pour débouter MM. Y... et X... de leur demande en nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2012, l'arrêt attaqué retient qu'ils ont souhaité voir mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale une résolution demandant « le remboursement des frais d'honoraires suite à la consultation d'avocat qui s'élèvent à 807,30 € », mais que ce remboursement ne nécessitait pas d'être approuvé par une résolution particulière de l'assemblée générale comme ils le sollicitaient ; qu'en statuant de la sorte, par des motifs inopérants dès lors que le syndic était tenu de donner suite à la demande d'inscription de la question supplémentaire sans pouvoir, ni non plus le juge, en apprécier l'utilité et l'opportunité, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
CINQUIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. Y... et X... de leur demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2012 ;
AUX MOTIFS QUE, s'agissant de la communication du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2012, MM. Y... et X... sollicitent la nullité de l'assemblée générale litigieuse compte tenu du fait que, en bas du procès-verbal de l'assemblée du 28 juin 2012, figure la mention suivante : « Sous réserve contestation, lettre RAR ci-jointe datée du 03 octobre 2010 » au motif que cette lettre n'était pas jointe à la notification du procès-verbal litigieux ; que, cependant, seul le procès-verbal doit être notifié aux copropriétaires en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ce qui a été le cas en l'espèce ; qu'en conséquence, il convient de rejeter cette demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ;
ALORS QU' en vertu de l'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l'article 69 du règlement de copropriété, le procès-verbal d'assemblée mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ; que, pour débouter MM. Y... et X... de leur demande en nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2012, l'arrêt attaqué retient que seul le procès-verbal de l'assemblée devait leur être notifié, et non pas la lettre recommandée annoncée en bas dudit procès-verbal avec la mention « Sous réserve contestation, lettre RAR ci-jointe datée du 03 octobre 2010 » ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions en réplique n° 3, p. 15 in fine et p. 16), si, en l'absence de notification ou de communication de cette lettre recommandée, le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2012 n'était pas irrégulier faute de mentionner les réserves formulées par les copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 susvisé et de l'article 1134, devenu 1103 et 1104, du code civil.
