LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 13 janvier 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 1er juillet 2014, pourvoi n° 13-15.889), que, par acte du 25 août 1971, Mme Z... a consenti un bail rural à M. et Mme B... ; que, le 26 août 1981, un nouveau bail se substituant au précédent a été conclu et s'est renouvelé ensuite ; que, par acte du 1er mars 1998, M. B... devant faire valoir ses droits à la retraite, Mme B... a constitué avec leur fils Thierry un groupement agricole d'exploitation en commun de l'Hôpital (le GAEC) auquel les biens loués ont été mis à disposition ; que, par acte du 24 février 2006, Mme Z... a donné congé pour cause d'âge à Mme B... pour le 28 septembre 2007 ; que, par déclaration du 14 juin 2006, M. et Mme B... ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et autorisation de céder le bail à leur fils Thierry ; que Mme Z... a sollicité la validation du congé et la résiliation du bail pour cession prohibée ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que MM. et Mme B... font grief à l'arrêt de rejeter la demande d'autorisation de cession du bail ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes d'une assemblée générale du 30 décembre 2005, Mme B... s'était retirée du GAEC et avait cédé ses parts à son fils Thierry, que, le 23 janvier 2006, celui-ci, devenu associé unique et se dénommant « le preneur » avait mis les biens objet du bail à la disposition du GAEC, puis, le 30 janvier 2006, avait, au nom de celui-ci, sollicité une autorisation d'exploiter et ayant constaté que les copreneurs avaient régularisé la situation après la délivrance du congé, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, a pu retenir que les manquements étaient suffisamment graves pour constituer la preneuse de mauvaise foi et faire obstacle à l'autorisation demandée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que MM. et Mme B... font grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail ;
Mais attendu, d'une part, que, le premier moyen étant rejeté, le grief pris d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que toute cession de bail sans l'agrément du bailleur est interdite à peine de résiliation et souverainement, par une appréciation au jour de la demande des manquements imputés au preneur, que les accords intervenus au sein du GAEC consistaient en une telle transmission à M. Thierry B... , la cour d'appel en a exactement déduit que la résiliation du bail devait être prononcée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. et Mme B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. et Mme B... et les condamne à payer à Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour MM. et Mme B... .
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande d'autorisation de cession du bail à M. Thierry B... et, en conséquence, d'avoir ordonné l'expulsion de M. Thierry B... et, à défaut de libération des lieux dans le délai de trois mois de la notification du présent arrêt, condamné ce dernier au paiement d'une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;
AUX MOTIFS QUE
« Il est constant que toute cession de bail est interdite sauf si la cession est consentie avec l'agrément du bailleur au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés et qu'à défaut d'agrément du bailleur la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire qui doit rechercher si elle ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur appréciés au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire éventuel.
Mme Z... se prévaut des manquements suivants des preneurs de nature selon elle à empêcher la cession du bail : une cession de bail sans l'agrément du bailleur, une sous-location et une construction sans autorisation.
II résulte des pièces produites que le 1er mars 1998 a été constitué le Gaec de l'hôpital entre Mme X... épouse B... et M. Thierry B... ,
A cette date, ont été mis à disposition du Gaec par Mme B... , d'une part un certain nombre d'immeubles ruraux libres de location, d'autre part, des biens loués parmi lesquels les parcelles objet du bail consenti par Mme Z....
Aux termes d'une assemblée générale extraordinaire du Gaec en date du 30 décembre 2005, a été autorisé le retrait de la société de Mme X... épouse B... ayant atteint l'âge pour bénéficier de la retraite et la cession de ses parts à M. Thierry B... demeurant le seul associé.
Un acte de cession de parts a été signé le 30 décembre 2005, Mme X... cédant ses 36 parts à M. Thierry B... .
Le 23 janvier 2006, M. Thierry B... , se dénommant "le preneur" a mis à disposition du Gaec les biens objet du bail consenti par Mme Z....
Le 30 janvier 2006 M. Thierry B... seul a, au nom du Gaec, sollicité de la direction de l'agriculture une autorisation d'exploiter, demande qu'il a retirée par lettre du 27 mars 2006.
Aux termes d'une assemblée extraordinaire du 22 juin 2006 réunissant Mme X... et M. Thierry B... , il a été exposé que Mme X... souhaitait reprendre les parts précédemment détenues puis cédées à M. Thierry B... et pris acte que le capital était divisé en 66 parts dont 41 parts pour Mme X... à effet du 15 juin 2006.
Aux termes d'une assemblée extraordinaire du 22 novembre 2007, il a été pris acte du souhait de Mme X... de cesser son activité pour solliciter le bénéfice de la mise à la retraite, suite à la cession judiciaire du bail rural à son fils Thierry.
II résulte de cet exposé que les terres se sont trouvées mises à disposition du Gaec par Thierry B... seul se présentant comme preneur, Gaec dont il était devenu l'associé unique à ce moment et dont les preneurs en titre n'étaient plus ou pas membres, ce par l'effet d'une délibération à laquelle les parties ont entendu faire produire effet à telle enseigne qu'ils l'ont fait publier relativement à l'augmentation du capital social, qu'elle a été suivie d'un acte effectif de cession de parts et d'une demande d'autorisation d'exploitation à la direction de l'agriculture, ce dont il résulte qu'une cession de bail est intervenue à l'insu de la bailleresse.
Nonobstant l'annulation ultérieure de la délibération prétendument rétroactive (mais qui en réalité ne l'est pas puisqu'elle mentionne que la cession des parts à Mme X... prend effet le 15 juin 2006) au demeurant dans des conditions curieuses puisque déclarant réunir la collectivité des associés dont Mme X... alors que celle-ci n'était plus membre par l'effet de la délibération du 30 décembre 2005 et surtout dans le contexte d'une absence de réponse de la bailleresse à la demande d'autorisation de céder, alors qu'un congé avait été délivré et après la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, un manquement de la preneuse aux obligations du bail est établi exclusif de sa bonne foi et empêchant la cession.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a autorisé la cession du bail à M. Thierry B... .
(
)
En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de M. Thierry B... , occupant sans droit ni titre. » ;
1°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les termes du litige ; qu'en l'espèce, les deux parties s'accordaient pour considérer que la cession de parts du GAEC de l'hôpital intervenue le 30 décembre 2005 entre Mme B... et son fils avait été annulée rétroactivement (conclusions d'appel de Mme Z..., p. 3, c), 1er al. ; conclusions d'appel des exposants, p. 9, antépénultième al.), le litige portant uniquement sur le point de savoir si cette annulation remettait en cause les actes accomplis par M. Thierry B... à la suite de cette cession ; qu'en jugeant, pour rejeter la demande d'autorisation de cession de bail présentée par Mme B... , que celle-ci était de mauvaise foi pour avoir cédé son bail sans l'autorisation de la bailleresse, l'annulation ultérieure de la délibération portant sur la cession de ses parts étant sans emport du fait de sa non-rétroactivité, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le manquement du preneur qui justifie le refus d'autorisation de cession du bail rural au profit d'un descendant, doit présenter un caractère de gravité suffisant qu'il appartient au juge d'apprécier compte tenu des éléments de la cause ; qu'en relevant, pour débouter les preneurs de leur demande de cession du bail, qu'une cession de bail était intervenue à l'insu de la bailleresse, ce qui impliquait un manquement de la preneuse aux obligations du bail exclusif de sa bonne foi et la privant de la faculté de céder le bail à son fils, sans s'expliquer sur la gravité d'un tel manquement compte tenu notamment de la volonté des consorts B... de régulariser la situation en annulant la cession de parts litigieuse, la cour d'appel n'a pas caractérisé le motif légitime du bailleur à s'opposer à la cession et n'a pas justifié sa décision au regard des articles L.411-35 et L.323-14 du code rural et de la pêche maritime.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail consenti à M. et Mme B... ;
AUX MOTIFS QUE
« Il est constant que toute cession de bail est interdite sauf si la cession est consentie avec l'agrément du bailleur au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés et qu'à défaut d'agrément du bailleur la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire qui doit rechercher si elle ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur appréciés au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire éventuel.
Mme Z... se prévaut des manquements suivants des preneurs de nature selon elle à empêcher la cession du bail : une cession de bail sans l'agrément du bailleur, une sous-location et une construction sans autorisation.
II résulte des pièces produites que le 1er mars 1998 a été constitué le Gaec de l'hôpital entre Mme X... épouse B... et M. Thierry B... ,
A cette date, ont été mis à disposition du Gaec par Mme B... , d'une part un certain nombre d'immeubles ruraux libres de location, d'autre part, des biens loués parmi lesquels les parcelles objet du bail consenti par Mme Z....
Aux termes d'une assemblée générale extraordinaire du Gaec en date du 30 décembre 2005, a été autorisé le retrait de la société de Mme X... épouse B... ayant atteint l'âge pour bénéficier de la retraite et la cession de ses parts à M. Thierry B... demeurant le seul associé.
Un acte de cession de parts a été signé le 30 décembre 2005, Mme X... cédant ses 36 parts à M. Thierry B... .
Le 23 janvier 2006, M. Thierry B... , se dénommant "le preneur" a mis à disposition du Gaec les biens objet du bail consenti par Mme Z....
Le 30 janvier 2006 M. Thierry B... seul a, au nom du Gaec, sollicité de la direction de l'agriculture une autorisation d'exploiter, demande qu'il a retirée par lettre du 27 mars 2006.
Aux termes d'une assemblée extraordinaire du 22 juin 2006 réunissant Mme X... et M. Thierry B... , il a été exposé que Mme X... souhaitait reprendre les parts précédemment détenues puis cédées à M. Thierry B... et pris acte que le capital était divisé en 66 parts dont 41 parts pour Mme X... à effet du 15 juin 2006.
Aux termes d'une assemblée extraordinaire du 22 novembre 2007, il a été pris acte du souhait de Mme X... de cesser son activité pour solliciter le bénéfice de la mise à la retraite, suite à la cession judiciaire du bail rural à son fils Thierry.
II résulte de cet exposé que les terres se sont trouvées mises à disposition du Gaec par Thierry B... seul se présentant comme preneur, Gaec dont il était devenu l'associé unique à ce moment et dont les preneurs en titre n'étaient plus ou pas membres, ce par l'effet d'une délibération à laquelle les parties ont entendu faire produire effet à telle enseigne qu'ils l'ont fait publier relativement à l'augmentation du capital social, qu'elle a été suivie d'un acte effectif de cession de parts et d'une demande d'autorisation d'exploitation à la direction de l'agriculture, ce dont il résulte qu'une cession de bail est intervenue à l'insu de la bailleresse.
Nonobstant l'annulation ultérieure de la délibération prétendument rétroactive (mais qui en réalité ne l'est pas puisqu'elle mentionne que la cession des parts à Mme X... prend effet le 15 juin 2006) au demeurant dans des conditions curieuses puisque déclarant réunir la collectivité des associés dont Mme X... alors que celle-ci n'était plus membre par l'effet de la délibération du 30 décembre 2005 et surtout dans le contexte d'une absence de réponse de la bailleresse à la demande d'autorisation de céder, alors qu'un congé avait été délivré et après la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, un manquement de la preneuse aux obligations du bail est établi exclusif de sa bonne foi et empêchant la cession.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a autorisé la cession du bail à M. Thierry B... .
II résulte encore de ce qui vient d'être exposé que la cession du bail à M. Thierry B... caractérise une contravention des preneurs à l'interdiction de céder sans l'agrément du bailleur et justifie le prononcé de la résiliation du bail demandé.» ;
1°) ALORS QUE la cassation d'une disposition attaquée par un moyen s'étend aux dispositions de l'arrêt attaqué qui sont unies par un lien de dépendance nécessaire avec le chef de dispositif censuré ; que la censure du premier moyen de cassation justifie la cassation du chef de dispositif attaqué par le présent moyen, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la régularisation, antérieure à l'introduction de l'action en résiliation, d'un manquement commis aux obligations nées du bail fait obstacle à la demande de résiliation ; qu'en se bornant à relever, pour prononcer la résiliation du bail rural, que Mme B... , preneur, avait cédé ses parts dans le Gaec de l'Hôpital à son fils, cessant ainsi d'être associée de la société au profit de laquelle elle avait mis les terres à disposition, alors qu'elle constatait que les consorts B... avaient régularisé la situation en annulant la cession de parts litigieuse avant l'introduction de la demande de résiliation, la cour d'appel a violé les articles L.323-14, L.411-31 et L.411-37 du code rural et de la pêche maritime ;
3°) ALORS QUE la résiliation du bail pour contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime ne peut être prononcée que si celle-ci est de nature à porter préjudice au bailleur ; qu'en se bornant à relever, pour prononcer la résiliation du bail rural, que Mme B... , preneur, avait cédé ses parts dans le Gaec à son fils, cessant ainsi d'être associée de la société au profit de laquelle elle avait mis les terres à disposition, sans constater que cette contravention aux dispositions de l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime était de nature à porter préjudice au bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.323-14, L.411-31 et L.411-37 du code rural et de la pêche maritime.
