LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° E 17-14.010 et P 17-23.195 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 25 novembre 2016 et 21 juin 2017), que le Centre national d'ophtalmologie des Quinze-vingts (le bailleur) est propriétaire d'un ensemble immobilier dans lequel est exploité le Théâtre des Folies Bergère, donné en location commerciale depuis le 29 novembre 1913 à la société Théâtre des Folies Bergère (la locataire), aux droits de laquelle se trouvent désormais la société d'exploitation des Folies Bergère et la société Omnium parisien de participation ; que, le 3 août 2005, le bailleur a assigné la locataire en exécution de travaux, notamment de remise en état de la façade du bâtiment situé [...] , en soutenant que la vétusté ne procédait que de la carence du preneur à son obligation, et de réfection de la toiture des deux bâtiments dont le rétablissement s'imposait selon les constatations faites par l'architecte qu'il avait mandaté ; qu'un arrêt du 25 novembre 2016 a procédé à la répartition, entre le bailleur et la locataire, de la charge des travaux ; qu'un arrêt du 21 juin 2017, statuant sur une omission de statuer, a fixé le montant des travaux de couverture dont le bailleur devait remboursement à la locataire ;
Sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches, du pourvoi principal du bailleur dirigé contre l'arrêt du 25 novembre 2016 :
Attendu que le bailleur fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande en remboursement des travaux de couverture alors, selon le moyen :
1°/ que, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d'accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a mis à la charge du bailleur la réfection de l'ensemble des couvertures, à l'exclusion des travaux de charpente rendus nécessaires par l'absence de réparation adéquates sur les couvertures ayant permis à l'humidité de s'infiltrer au niveau des charpentes bois dont la dégradation s'est accélérée et qui resteront à la charge du preneur ; qu'elle a ensuite relevé que dès le dépôt du rapport d'expertise, le preneur avait entrepris un certain nombre de travaux dont ceux afférents aux couvertures, sans les soumettre préalablement à l'architecte du bailleur comme le bail lui en faisait l'obligation en application de l'article 5 ; qu'il résultait de ces constatations que la société d'exploitation des Folies Bergère et la société Omnium parisien de participations avaient effectué les travaux incombant au Centre national d'ophtalmologie des Quinze-vingts en l'absence de toute mise en demeure adressée à celui-ci, d'avoir à les réaliser et, à défaut d'accord, de décision de justice l'autorisant à les faire exécuter, de sorte que le bailleur n'était pas tenu d'en supporter la charge ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1144 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°/ que, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d'accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a mis à la charge du bailleur la réfection de l'ensemble des couvertures, à l'exclusion des travaux de charpente rendus nécessaires par l'absence de réparation adéquates sur les couvertures ayant permis à l'humidité de s'infiltrer au niveau des charpentes bois dont la dégradation s'est accélérée et qui resteront à la charge du preneur ; qu'elle a ensuite relevé que dès le dépôt du rapport d'expertise, le preneur avait entrepris un certain nombre de travaux dont ceux afférents aux couvertures, sans les soumettre préalablement à l'architecte du bailleur comme le bail lui en faisait l'obligation en application de l'article 5 ; qu'en faisant droit à la demande des sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium parisien de participations tendant à obtenir le remboursement des dépenses de travaux de couverture devant être en définitive supportées par le bailleur au terme de la décision, et qui avaient été avancées par le preneur, sans relever aucune circonstance caractérisant l'urgence dans laquelle la société d'exploitation des Folies Bergère se serait trouvée de les faire exécuter, la cour d'appel a violé l'article 1144 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
Mais attendu qu'après avoir retenu que la réfection de l'ensemble des couvertures, à l'exclusion de certains travaux rendus nécessaires par l'absence de réparations adéquates, incombait au bailleur et ayant relevé que celui-ci, qui invoquait l'application du bail et l'obligation d'entretien du preneur, l'avait, lui-même, mis en demeure, puis assigné aux fins d'exécuter les travaux de couverture, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que le bailleur ne pouvait exciper d'un défaut d'autorisation préalable à la réalisation de travaux dont il avait exigé l'exécution ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de la locataire dirigé contre l'arrêt du 25 novembre 2016 :
Attendu que la locataire fait grief à l'arrêt de dire que les travaux de ravalement des façades du bâtiment secondaire rue [...] lui incombent, alors, selon le moyen :
1°/ que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire ; qu'en mettant à la charge du preneur les travaux de ravalement de la façade de la rue [...], après avoir pourtant constaté que ces travaux de ravalement avaient fait l'objet d'une injonction de l'administration, la cour d'appel n'a pas tiré les bonnes conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1719, 2° du code civil ;
2°/ qu'en confirmant le jugement qui avait mis à la charge du preneur les travaux de ravalement de la façade de la rue [...], au motif inopérant que, s'il est constant que la charge du ravalement du fait de l'intervention de l'administration incombe au bailleur, il en va différemment lorsque le défaut de ravalement motivant cette injonction est due aux lenteurs d'une procédure judiciaire, la cour d'appel a violé le même texte ;
3°/ qu'à tout le moins, en vertu de l'article 1755 du code civil, les dégâts causés par la vétusté doivent être supportés par le bailleur ; que la cour d'appel ne pouvait dès lors, sans méconnaître les dispositions du texte précité, mettre à la charge du preneur les travaux de ravalement de la façade de la rue [...], quand elle avait pourtant constaté que les dégâts subis par cette façade avaient été causés par la vétusté des couvertures, dont la réfection a été mise à la charge du bailleur ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes du bail, le ravalement des façades incombait au preneur et retenu, par motifs adoptés, que, si le preneur avait respecté son obligation d'entretien régulier des lieux loués, les façades de la rue [...] ne se seraient pas dégradées à ce point et, par motifs propres, que le bailleur avait délivré une assignation aux fins de remise en état de la façade en application de l'obligation contractuelle d'entretien, cinq années avant l'injonction administrative d'y procéder intervenue en raison de la durée de la procédure, la cour d'appel a pu décider que les travaux, qui s'imposaient en raison de l'absence d'entretien et de réparation de l'immeuble, incombaient au preneur qui ne pouvait se prévaloir de l'injonction administrative pour imputer au bailleur la nécessité de procéder au ravalement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen, pris en ses trois dernières branches, et le second moyen du pourvoi principal du bailleur formé contre l'arrêt du 25 novembre 2016 et sur le moyen unique du pourvoi du bailleur formé contre l'arrêt du 21 juin 2017 qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal n° E 17-14.010 par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour le Centre hospitalier national d'ophtalmologie des Quinze-vingts.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir « fait droit à la demande des sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium Parisien de participations tendant à obtenir le remboursement des dépenses de travaux de couverture devant être en définitive supportées par le bailleur au terme du présent arrêt, et qui ont été avancées par le preneur » ;
AUX MOTIFS QUE « c'est le bailleur lui-même qui a délivré assignation pour obtenir du preneur qu'il exécute les travaux de couverture et de rénovation des façades en application du bail et de son obligation d'entretien ; que cette assignation avait été précédée d'une lettre recommandée du 3 janvier 2005 demandant au preneur de faire exécuter sous le contrôle de l'architecte du bailleur et aux frais exclusifs du preneur, les travaux nécessaires à l'entretien de l'immeuble tels que visés au rapport de M. Y... incluant notamment les travaux de couverture ; que dès le dépôt du rapport d'expertise, le preneur a ainsi entrepris un certain nombre de travaux dont ceux afférents aux couvertures dont il demande aujourd'hui le remboursement ; que la clause du bail mettant à la charge du preneur les réparations, y compris les grosses réparations à mesure de leur utilité ne pouvait cependant permettre de déterminer d'emblée si les travaux que le bailleur enjoignait au preneur de réaliser en vertu du bail lui incombaient, seules les décisions de justice ayant en définitive permis d'imputer à l'une ou l'autre partie la charge effective des travaux et ce, après expertise ; que le bailleur ne peut, dans ces conditions, et alors qu'il estimait lui-même, à l'origine, que la charge des travaux de couverture – et de façades – incombait au preneur en exécution du bail, lui faire grief de les avoir entrepris sans son accord alors même qu'il le mettait en demeure par son assignation de les réaliser et que le preneur ne les a réalisés qu'après que le rapport d'expertise ait été déposé et sans qu'il soit précisément démontré à cet égard que les travaux réalisés enfreignent les préconisations des experts ; qu'il peut seulement être reproché au preneur de les avoir entrepris, avec la croyance erronée qu'il lui incombaient, sans les soumettre préalablement à l'architecte du bailleur comme le bail lui en fait dans ce cas l'obligation ainsi qu'il est prévu à l'article V ; que toutefois, prévenu par le preneur de la réalisation de travaux ainsi qu'il résulte des correspondances recommandées produites aux débats, le bailleur a demandé dès 2012 à son propre architecte M. Y... d'intervenir en qualité de conseil technique ; que celui-ci, après avoir visité le chantier, procédé à l'examen approfondi du dossier et aux recherches nécessaires, a établi une note dont il ressort que les travaux ont été conduits par le cabinet Z... architecte, licencié d'histoire et d'archéologie, maître d'oeuvre de restauration des lieux de spectacle importants comme le théâtre Mogador, le Grand Palais du large à Saint-Malo
et dont M. Y... indique que « sa compétence, son expérience et sa capacité à maîtriser une opération de cette ampleur lui paraissent indiscutables », que « si le bureau d'études techniques Scyna, à Ivry sur Seine, lui est inconnu », en revanche, « le cabinet Betel semble avoir une vaste expérience centrée sur les installations électriques », que « le bureau de contrôle Véritas est déjà intervenu aux côtés du CHNO » ; qu'il relève notamment que l'entreprise Balas intervenue pour les travaux de couverture est « anciennement et honorablement connue », et possède les qualifications nécessaires pour réaliser ces travaux de même que les entreprises Delachaise (miroiterie), Das ravalement et Payet Climax, les autres entreprises lui étant inconnues mais aucun élément ne permettant de douter de leur compétence ; que M. Y... a ainsi pu donner à la demande du bailleur son avis circonstancié sur les travaux réalisés et à réaliser, et indiquait au terme de sa note d'octobre 2012 que les travaux engagés sont, en l'état des pièces communiquées, correctement conçus dans l'ensemble par une équipe cohérente, compétente et expérimentée, que les travaux de couverture en cours ont été confiés à une entreprise de bonne réputation ; que le bailleur ne démontre pas en conséquence que pour ceux des travaux que le preneur a réalisés pour le compte du bailleur et qui consistent principalement en travaux de couverture, il ait motif à s'opposer à leur remboursement ; que ces travaux ont en effet fait l'objet d'une déclaration préalable dont le bailleur a été informé du contenu ; qu'il admettait lui-même dans sa lettre en réponse au preneur du 1er juin 2012 l'urgence d'une telle réparation en vue de restituer à la couverture son état initial ; que cette lettre fait essentiellement état du regret du bailleur concernant le caractère selon lui trop succinct des informations contenues dans la déclaration préalable et relatives aux prestations (relevant toutefois qu'il s'agit de la pose de feuilles de zinc avec tasseaux en sapin, et couvre joints posés par éléments d'un mètre avec indications sur le façonnage
), mais surtout l'absence d'indication par le preneur d'études préalables concernant spécialement les éléments de charpente affectés par les infiltrations ; que ces travaux spécifiques restent à la charge du preneur et il n'est ni allégué ni démontré qu'ils n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art ; que pour le surplus, il ne peut être fait droit à la demande du bailleur tendant à voir désigner un expert pour procéder à toutes vérifications utiles sur les travaux effectivement réalisés et le coût réel des interventions en ce qui concerne tant la toiture elle-même que les éventuelles interventions complémentaires dès lors que la demande de remboursement porte essentiellement sur les travaux de couverture et que le bailleur ne forme aucune contestation précise et sérieuse tant sur la consistance des travaux en question réalisés depuis plusieurs mois voire années, que sur leur coût, rendant sans intérêt une nouvelle mesure d'instruction » ;
1°/ ALORS QUE sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d'accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a mis à la charge du bailleur la réfection de l'ensemble des couvertures, à l'exclusion des travaux de charpente rendus nécessaires par l'absence de réparation adéquates sur les couvertures ayant permis à l'humidité de s'infiltrer au niveau des charpentes bois dont la dégradation s'est accélérée et qui resteront à la charge du preneur ; qu'elle a ensuite relevé que dès le dépôt du rapport d'expertise, le preneur avait entrepris un certain nombre de travaux dont ceux afférents aux couvertures, sans les soumettre préalablement à l'architecte du bailleur comme le bail lui en faisait l'obligation en application de l'article 5 ; qu'il résultait de ces constatations que la société d'exploitation des Folies Bergère et la société Omnium Parisien de participations avaient effectué les travaux incombant au Centre National d'Ophtalmologie des Quinze-Vingts en l'absence de toute mise en demeure adressée à celui-ci, d'avoir à les réaliser et, à défaut d'accord, de décision de justice l'autorisant à les faire exécuter, de sorte que le bailleur n'était pas tenu d'en supporter la charge ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1144 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°/ ALORS QUE sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d'accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a mis à la charge du bailleur la réfection de l'ensemble des couvertures, à l'exclusion des travaux de charpente rendus nécessaires par l'absence de réparation adéquates sur les couvertures ayant permis à l'humidité de s'infiltrer au niveau des charpentes bois dont la dégradation s'est accélérée et qui resteront à la charge du preneur ; qu'elle a ensuite relevé que dès le dépôt du rapport d'expertise, le preneur avait entrepris un certain nombre de travaux dont ceux afférents aux couvertures, sans les soumettre préalablement à l'architecte du bailleur comme le bail lui en faisait l'obligation en application de l'article 5 ; qu'en faisant droit à la demande des sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium Parisien de participations tendant à obtenir le remboursement des dépenses de travaux de couverture devant être en définitive supportées par le bailleur au terme de la décision, et qui avaient été avancées par le preneur, sans relever aucune circonstance caractérisant l'urgence dans laquelle la société d'exploitation des Folies Bergère se serait trouvée de les faire exécuter, la Cour d'appel a violé l'article 1144 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
3°/ ALORS QUE, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que dans son courrier du 1er juin 2012, le Centre National Ophtalmologique des Quinze-Vingts indiquait expressément, concernant la réalisation des travaux de réfection de la toiture, qu'il n'avait pu « que prendre acte de la décision dont il a été oralement informé et à aucun moment un assentiment quelconque n'a été donné en vue de la réalisation des travaux envisagés, sur la nature exacte desquels aucune information n'avait été donnée », que « la déclaration préalable du 16 février 2012 portant sur les travaux de toiture dont l'administration a été saisie » par la société l'exploitation des Folies Bergère « souligne l'urgence d'une telle intervention en vue de restituer in fine une couverture en parfait état, totalement conforme à son état initial et dotée d'un niveau d'isolation satisfaisant », mais « qu'aucune indication n'est fournie sur les études préalables qui ont été menées à la lumière des constatations faites par les experts et du chiffrage des travaux réalisés par l'architecte conseil de la bailleresse, Monsieur Henri Y... », de sorte qu' « en l'absence de toute information sur les éléments descriptifs soumis aux entreprises, de même que de devis fournis par celles-ci, nous ne pouvons qu'émettre toute réserve, vous enjoignant de nous communiquer tous les éléments d'information requis par retour de courrier » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que le Centre National Ophtalmologique des Quinze-Vingts s'était contenté de rappeler les termes de la déclaration préalable du 16 février 2012, sans nullement reconnaître « lui-même » l'urgence des travaux de réfection des toitures, et qu'il avait au contraire marqué son désaccord sur les propositions de la locataire qui « ne répondent qu'imparfaitement aux conclusions du rapport d'expertise du 17 février 2012 » en lui demandant « de bien vouloir compléter votre étude dans les conditions prévues au bail et conformément auxdites conclusions du collège expertal » ; qu'en retenant au contraire que l'Hôpital « admettait lui-même dans sa lettre en réponse au preneur du 1er juin 2012 l'urgence d'une telle réparation en vue de restituer à la couverture son état initial », et que « cette lettre fait essentiellement état du regret du bailleur concernant le caractère selon lui trop succinct des informations contenues dans la déclaration préalable et relatifs aux prestations mais surtout l'absence d'indication par le preneur d'études préalables concernant spécialement les élément de charpente affectés par les infiltrations », la Cour d'appel a dénaturé le courrier du 1er juin 2012, en violation de son obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
4°/ ALORS QUE, subsidiairement, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ce qui les ont faites ; qu'aux termes de l'article 5 du bail conclu entre le Centre National d'Ophtalmologie des Quinze-Vingts et la société d'exploitation des Folies Bergère, il était expressément stipulé que « les travaux de grosses réparations seront exécutés sous la surveillance de l'architecte de l'administration et ses vacations ou honoraires seront à la charge du preneur » ; que l'article 6 ajoutait que « le preneur ne pourra entreprendre aucun travaux de constructions nouvelles ou d'appropriation des constructions anciennes sans le consentement exprès et par écrit de M. le Directeur du Centre, à qui les plans des constructions, distributions ou ornementations devront être préalablement soumis (
). Si les travaux de constructions, d'améliorations, ornementations sont autorisés, ils devront être exécutés sous la surveillance de l'architecte de l'administration dont les vacations ou honoraires seront à la charge du preneur » ; que la Cour d'appel a expressément relevé que la société locataire avait entrepris les travaux litigieux « sans les soumettre préalablement à l'architecte du bailleur comme le bail lui en fait dans ce cas l'obligation ainsi qu'il est prévu à l'article V » ; qu'en décidant néanmoins que le Centre National Ophtalmologique des Quinze-Vingts ne démontrait pas que pour ceux des travaux que le preneur avait réalisés pour son compte et qui consistaient principalement en travaux de couverture, il ait eu un motif à s'opposer à leur remboursement, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 alinéa 1 du code civil, devenu l'article 1103 de ce code ;
5°/ ALORS QUE, subsidiairement, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en retenant, pour faire droit à la demande des sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium Parisien de participations et rejeter en conséquence la demande du Centre National Ophtalmologique des Quinze-Vingts, que le bailleur ne formait aucune contestation précise et sérieuse, tant sur la consistance des travaux que sur leur coût, quand il résultait des conclusions du Centre National Ophtalmologique des Quinze-Vingts (cf. p. 33), qu' « aucune condamnation ne peut être prononcée en l'état, sauf à titre provisionnel, dès lors que seul le coût effectif des travaux, dont l'imputabilité serait en tout ou partie mise à la charge du bailleur, pourrait être effectivement retenu à l'exclusion de tous autres frais et notamment des interventions réalisées en sous-face de la toiture et sur la charpente, alors même que tant l'estimation proposée par Monsieur Henri Y..., architecte, et retenue par le collège d'experts, que la facturation globale de l'entreprise chargée des travaux de réfection par l'appelante implique pour partie une telle dépense », de sorte que les sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium Parisien de participations n'étaient pas fondées à réclamer la somme de 1.524.137 € HT, « alors même que cette prétention englobe des interventions autres que les travaux exécutés en toiture et que de surcroît les travaux ont été exécutés dans des conditions non conformes aux préconisations de l'architecte du bailleur, tels qu'approuvés par les experts judiciaires, et sans le contrôle effectif de l'architecte du propriétaire, comme le bail l'imposait
», la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les travaux confortatifs relatifs aux réseaux enterrés, décrits dans le rapport de M. Y..., entérinés par le collège d'experts judiciaires, étaient à la seule charge du bailleur ;
AUX MOTIFS QUE « les experts retiennent que l'ensemble immobilier Théâtre des Folies Bergère fait partie d'une zone soumise à l'avis de l'inspection générale des carrières, se situant au surplus en zone inondable, que le terrain est ainsi reconnu de qualité géotechnique médiocre, d'évolution sensible aux venues d'eau favorisant le tassement de terrain ; que M. Y... a lui-même relevé que dès 2004 a eu lieu un enfoncement spectaculaire du plancher bas du local sanitaire hommes qui a entraîné les murs et parois adjacents, enfoncement ancien comme en atteste le témoin placé sur les fissures des ouvrages verticaux adjacents ; qu'un enfoncement plus récent du dallage est visible dans la cave donnant accès au hall d'entrée côté rue [...] ; que selon M. Y..., architecte, ces enfoncement sont au droit de l'égout de la rue [...], ce qui donne à penser qu'ils proviennent d'un défaut d'étanchéité des réseaux enterrés raccordant les sanitaires hommes à l'égout ayant entraîné un lessivage des sols porteurs situés sur les terre-pleins et fondations, ce phénomène pouvant être complémentaire d'un autre phénomène de poches de dissolution de gypse et fontis assez courant dans ce quartier de Paris ; qu'il est donc probable selon lui que les mouvements de terrain sous-jacents ont causé des ruptures de canalisations d'eaux usées qui à leur tour, ont entraîné un lessivage des couches de terrain porteuses des fondations et des dallages ; que l'architecte du bailleur admet que les réseaux de canalisations enterrées ne s'entretiennent pas au sens propre du terme, mais relève néanmoins l'existence d'un sinistre en 1974 puis d'un autre en 1993 dans lequel la responsabilité de l'exploitante aurait été admise comme prépondérante et fait reproche au preneur d'un défaut d'entretien courant ; que M. A..., ingénieur conseil chargé d'établir en 1996 un diagnostic de l'état de l'immeuble expliquait lui-même dans son rapport que la base des fondations des ouvrages est localisée sur des terrains de qualité géotechnique médiocre sensible aux venues des eaux ; que cette constatation résulte d'un sondage profond effectué par Geosol à partir du sol intérieur vers le bas et qui a révélé en sous-sol la présence de remblais, d'alluvions modernes et anciens, de sables et de marnes ; que c'est donc à tort que le bailleur soutient qu'aucune constatation technique n'a permis de caractériser l'état de composition du sol sur lequel s'appuient les fondations ; que M. A... relevait également pour sa part que les tassements se sont produits soit de manière progressive sur plusieurs années, soit de manière rapide comme pour le sinistre sous cuisine en 1993, en lien pour la plupart avec des fuites des réseaux enterrés ; qu'il ne peut donc être reproché une négligence du preneur dans le signalement au bailleur des désordres liés aux canalisations fuyardes et en rapport avec celles-ci, d'autant que le bailleur avait été présent ou représenté aux opérations d'expertise qui ont eu lieu à la suite du sinistre de 1993, qu'il connaissait ainsi la particularité du sol et des fondations et que le bail lui octroie la faculté de visiter l'immeuble à tout moment pour s'assurer du bon entretien des lieux ; que l'existence des canalisations fuyardes est en lien de l'avis de tous les experts, y compris le propre architecte du bailleur, avec des mouvements de tassements du sol ; qu'il s'ensuit que, ainsi que le préconise le collège des experts judiciaires, les réparations des désordres liés aux canalisations fuyardes ne relèvent pas de l'obligation d'entretien et sont à mettre à la seule charge du bailleur » ;
ALORS QU' en l'espèce, le Centre National d'Ophtalmologie des Quinze-Vingts faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel (cf. pp. 45-46), qu' « un procès-verbal de transaction est intervenu le 5 avril 1997 (lire 15 avril) selon lequel, après rappel des expertises judiciaires susmentionnées, il a été explicitement prévu que, tant dans le cadre des procédures relatives à l'effondrement lié aux dégâts des eaux chez le preneur (effondrement survenu le 15 décembre 1993) que dans toute instance à venir, dès lors que le rapport d'expertise mettait hors de cause le bailleur, le preneur s'engageait à le garantir de toutes les condamnations en principal, intérêts et frais qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de cette instance ou de toute autre procédure subséquente : il découle de l'article 7 dudit protocole que les parties reconnaissent que la présente transaction a l'autorité de la chose jugée en dernier ressort, conformément aux dispositions de l'article 2052 du code civil » ; qu'à l'appui de ce moyen, il produisait la transaction en date du 15 avril 1997 (cf. pièce n° 24 produite en appel), aux termes de laquelle la société Théâtre des Folies Bergère s'était expressément engagée « à relever et garantir le bailleur de toutes condamnations prononcées contre lui, en principal, intérêts et frais, dans le cadre des instances qui admettront pour cause ou objet l'effondrement du 15 décembre 1993 et ses suites » ; qu'en mettant à la charge du bailleur les réparations des désordres liés aux canalisations fuyardes sans répondre à ce moyen opposant l'exception de transaction à la demande des sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium Parisien de participations, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident n° E 17-14.010 par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société d'exploitation des Folies Bergère.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'incombent au preneur les travaux de ravalement des façades du bâtiment secondaire rue [...] ;
Aux motifs propres que « quant à la façade de la rue [...], quoique son état de dégradation soit en lien avec les problèmes de couverture, de chutes d'eaux pluviales, d'étanchéité comme le souligne M. Y... dans sa note de 2012 en accord avec l'architecte en charge des travaux, l'absence d'entretien manifeste de cette façade de la rue [...] dont les enduits sont dégradés, les lucarnes, les volets et fenêtres détériorés ne permet pas de rendre imputable au bailleur la nécessité de procéder au ravalement, en dépit de l'injonction administrative » (arrêt, p. 15, § 1) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « S'agissant du ravalement de la façade de la rue [...]
Il est constant que compte tenu de l'obligation légale de délivrance du bailleur, celui-ci doit, sauf clause expresse contraire, conserver à sa charge les travaux imposés par l'administration.
En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que l'injonction de la ville de Paris du 15 décembre 2010, ne porte que sur le ravalement de la façade du [...] . L'expert Y..., dont les conclusions sont entérinées par le collège d'experts judiciaires, a évalué le coût de ce ravalement à 57 184 euros.
Le tribunal observe que le tribunal a été saisi par une assignation délivrée par le bailleur au preneur le 3 août 2005 d'avoir à procéder "à la remise en état de la façade du bâtiment sis [...] , en ce compris les lucarnes, volets et fenêtres dont la vétusté ne procède que de la carence du preneur". L'injonction de la Ville de Paris délivrée en 2010 et réitérée en 2011, n'est intervenue que du fait des lenteurs de la présente procédure, qui n'a pas permis au tribunal de statuer sur ce point avant 2010.
Dans ces conditions, s'il est constant que la charge du ravalement du fait de l'intervention de l'administration incombe au bailleur, il en va différemment, lorsque le défaut de ravalement, motivant cette injonction administrative, est dû aux lenteurs d'une procédure judiciaire introduite cinq ans plus tôt, la durée des opérations d'expertise ayant elle-même duré cinq ans.
En décider autrement ne pourrait qu'inciter les preneurs assignés par les bailleurs afin de procéder au ravalement des façades mis à leur charge par le bail à faire durer les procédures judiciaires, jusqu'à recevoir une injonction administrative de procéder audit ravalement, afin d'en transférer la charge au bailleur.
En conséquence, la charge des travaux de ravalement des façades de l'ensemble des lieux loués, en ce compris le coût du remplacement des boiseries, tel que décrit dans la note de M. Y..., annexée au rapport judiciaire, doit être supportée par le preneur » (jugement, p. 17) ;
1°) Alors que, d'une part, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire ; qu'en mettant à la charge du preneur les travaux de ravalement de la façade de la rue [...], après avoir pourtant constaté que ces travaux de ravalement avaient fait l'objet d'une injonction de l'administration, la cour d'appel n'a pas tiré les bonnes conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1719, 2° du code civil ;
2°) Alors que, d'autre part, en confirmant le jugement qui avait mis à la charge du preneur les travaux de ravalement de la façade de la rue [...], au motif inopérant que, s'il est constant que la charge du ravalement du fait de l'intervention de l'administration incombe au bailleur, il en va différemment lorsque le défaut de ravalement motivant cette injonction est due aux lenteurs d'une procédure judiciaire, la cour d'appel a violé le même texte ;
3°) Alors qu'à tout le moins, en vertu de l'article 1755 du code civil, les dégâts causés par la vétusté doivent être supportés par le bailleur ; que la cour d'appel ne pouvait dès lors, sans méconnaître les dispositions du texte précité, mettre à la charge du preneur les travaux de ravalement de la façade de la rue [...], quand elle avait pourtant constaté que les dégâts subis par cette façade avaient été causés par la vétusté des couvertures, dont la réfection a été mise à la charge du bailleur.
Moyen produit au pourvoi principal n° P 17-23.195 par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour le Centre hospitalier national d'ophtalmologie des Quinze-vingts.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ajouté au dispositif de l'arrêt du 25 novembre 2016 et condamné le Centre national d'ophtalmologie des Quinze Vingts à verser à la société d'exploitation des Folies Bergère la somme de 1.158.003 € HT en principal, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt du 25 novembre 2016 et capitalisation des intérêts.
AUX MOTIFS QUE « dans son arrêt du 25 novembre 2016, la cour statuant sur la demande en remboursement des travaux effectués par le preneur et mis à la charge du bailleur, a dans les motifs de sa décision, jugé : que le bailleur ne démontre pas que, pour ceux des travaux que le preneur a réalisés pour le compte du bailleur, et qui consistent principalement en travaux de couverture, il ait motif à s'opposer à leur remboursement, que ces travaux ont en effet fait l'objet d'une déclaration préalable dont le bailleur a été informé du contenu, qu'il admettait lui-même dans sa lettre en réponse au preneur du 1er juin 2010 l'urgence d'une telle réparation en vue de restituer à la couverture son état initial, que cette lettre fait essentiellement état (
) de l'absence d'indication par le preneur d'études préalables concernant spécialement les éléments de charpente affectés par les infiltrations, que ces travaux spécifiques restent à la charge du preneur et qu'il n'est ni allégué ni démontré qu'ils n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art ; que pour le surplus, il ne peut être fait droit à la demande du bailleur tendant à voir désigner un expert, pour procéder à toutes vérifications utiles sur les travaux effectivement réalisés et le coût réel des interventions en ce qui concerne tant la toiture elle-même que les éventuelles interventions complémentaires, dès lors que la demande porte essentiellement sur les travaux de couverture, et que le bailleur ne forme aucune contestation précise et sérieuse tant sur la consistance des travaux en question réalisés depuis plusieurs mois voire années que sur leur coût, rendant sans intérêt une nouvelle mesure d'instruction ; que la cour a, dans son dispositif, fait droit en conséquence à la demande de la société d'exploitation des Folies Bergère et Omnium parisien de participations tendant à obtenir le remboursement des dépenses de travaux de couverture devant être en définitive supportées par le bailleur au terme de l'arrêt et qui ont été avancés par le preneur ; que les sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium parisien de participations indiquent au soutien de leur requête qu'à la suite de cet arrêt, elles ont établi un tableau récapitulant les sommes dues par le Centre national des Quinze Vingts par le cabinet d'architecture Z... et qu'il a été demandé au Centre national des Quinze Vingts le règlement de la somme de 1.495.786 € HT hors intérêts, qu'elles se sont heurtées au refus opposé par le Centre national des Quinze Vingts en ces termes : « si le dispositif de l'arrêt indique faire droit à la demande des sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium parisien de participations tendant à obtenir le remboursement des dépenses de travaux de couverture devant être en définitive supportées par le bailleur, il n'en demeure pas mois qu'aucune condamnation n'a été prononcée à l'encontre du bailleur ; que les sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium parisien de participations au terme de leurs dernière conclusions signifiées précédemment devant la Cour le 13 juin 2016, avaient sollicité à titre principal de condamner le Centre national d'ophtalmologie des Quinze Vingts, propriétaire bailleur, à rembourser à la société d'exploitation des Folies Bergère les sommes exposées au titre des travaux urgents de la toiture, liés à la vétusté, le coût desdits travaux ayant été justifié par la production des factures non contestées à hauteur de 1.524.137 € HT devant porter intérêts à compter du règlement des factures, outre anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; que la Cour, dans son arrêt du 25 novembre 2016, s'est seulement prononcée sur le principe du remboursement des dépenses de couverture devant être en définitive supportées par le bailleur, mais elle n'a pas statué précisément sur la demande en paiement d'une somme déterminée, exposant les parties à une difficulté d'exécution compte tenu de cette omission qu'il convient de réparer ; que la réparation de cette omission ne conduit en rien à modifier les dispositions de l'arrêt quant à l'imputabilité des dépenses de couverture, avec l'incidence des travaux de charpente ou de menuiserie, et quant au débouté de toute mesure d'expertise ainsi qu'il a été jugé et contrairement à ce qui est soutenu, à tort, par le Centre national d'ophtalmologie ; qu'il ne peut cependant être admis à ce stade d'autres pièces que celles qui ont été produites devant la Cour avant l'ordonnance de clôture de telle sorte que doivent être écartées, tant la note de M. Z..., maître d'oeuvre du 2 février 2017, qui expose que la couverture des Folies Bergère repose sur une charpente métallique et que la consistance des travaux comprenant le matériau bois se limitait strictement aux interventions rattachées au lot couverture, hors travail sur les charpentes, et tendant à justifier l'existence de certains travaux supplémentaires, que celle en réponse de M. Y... architecture, d'avril 2017, reprenant essentiellement ses observations précédentes ; qu'ainsi, il convient de tenir compte des pièces régulièrement produits aux débats et notamment, la situation définitive au 31 août 2013 établie par l'entreprise Balas soumise à l'avis technique sollicité par le bailleur et en date du 8 juillet 2015 ; que la société d'exploitation des Folies Bergère a produit en effet la facture émanant de l'entreprise Balas chargée de la réfection des couvertures et se décomposant comme suit : Gexpertises
43.250 €, Balas
1.200.786 €, Bureau d'études Scyna
100.000 €, s/total
1.344.036 €, Honoraires MOE (7,9%)
106.179 €, Honoraires AMO (3,5 %)
47.041 €, Assurances 2%...26.881 €, Total
1.524.137 € ; qu'eu égard à l'analyse des pièces et aux observations de M. Y... contenues dans sa note du 8 juillet 2015, il ressort que : - ce dernier a critiqué à bon escient la nécessité de faire établir des plans pour procéder à la réfection urgente des toitures alors que la facture Gexpertises d'un montant de 42.250 € fait essentiellement état des plans de façades et ne fait mention de plans de toiture que pour un montant de 6.150 € ; - la facture Scyna 4 de 100.000 € également écartée par M. Y... ne comporte que des sigles, et ne permet pas de faire le lien avec les travaux de couverture ; - il n'existe pas de justifications suffisantes de calcul et du paiement des primes d'incitation (« incentives ») faisant l'objet de l'avenant n°1 et de la nécessité des travaux complémentaires retenus au titre des OS3 et 4, et qui s'élèvent respectivement aux sommes de 45.000 €, 51.000 € et 24.785 € ; - les honoraires de mission de maîtrise d'oeuvre et assistance au maître de l'ouvrage dont le principe doit être retenu seront réduits à proportion du montant des travaux retenus ; - le paiement de la prime d'assurance n'est pas justifié ; que le montant des travaux de couverture sera donc limité à la somme de 1.080.000 € HT, hors primes d'incitation et travaux complémentaires, dont il convient, au surplus, de déduire les travaux de charpente qui restent à la charge du preneur pour un montant qui, à partir de l'estimation initiale des travaux faite en 2009 et 2012, peuvent être chiffrés de l'avis même du Centre national d'ophtalmologie à 3,75 % du montant total des travaux de couverture, ce qui représente en l'espèce la somme de 40.500 € HT (bâtiment [...] et bâtiment [...]) ; qu'ainsi, la facture de travaux urgents dont la société d'exploitation des Folies Bergère est fondée à solliciter le remboursement s'établit-elle à la somme de : 1.080.000 € - 40.500 € = 1.039.500 € HT, Honoraires MOE
82.120,50 € HT, Honoraires AMO
36.382,50 € HT, Total
1.158.003 € HT ; que les intérêts au taux légal sur cette somme courront à compter de l'arrêt du 25 novembre 2016, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil » ;
1°/ ALORS QUE la cassation à intervenir, de l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 25 novembre 2016, sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera nécessairement, par voie de conséquence, l'annulation de l'arrêt du 21 juin 2017 qui en est la suite, par application des dispositions de l'article 625 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en l'espèce, la société d'exploitation des Folies Bergère et la société Omnium parisien de participations sollicitaient, dans le dispositif de leur requête, de voir « interpréter l'arrêt par elle rendu le 25 novembre 2016 en condamnant le Centre national d'ophtalmologie des Quinze-Vingts à verser la société société d'exploitation des Folies Bergère la somme de 1.495.786 € en principal HT » (cf. p. 5) ; que dans ses écritures en réponse, le Centre national d'ophtalmologie des Quinze-Vingts sollicitait de voir « déclarer infondée la requête en interprétation d'arrêt et débouter en conséquence la société d'exploitation des Folies Bergère, de même qu'en tant que de besoin la société Omnium parisien de participations, de la demande tendant à voir condamner le Centre national d'ophtalmologie des Quinze-Vingts au paiement d'une somme de 1.495.790 € en principal » (cf. p. 8) ; qu'en effet, dans leurs conclusions d'appel en date du 13 juin 2016 déposées devant la Cour d'appel ayant rendu l'arrêt du 25 novembre 2016, la société d'exploitation des Folies Bergère et la société Omnium parisien de participations avaient uniquement sollicité de voir, à titre principal, « déclarer irrecevable et/ou mal fondé le moyen soulevé en ce sens par le Centre national d'ophtalmologie des Quinze-Vingts, conformément au principe de cohérence qui interdit de se contredire au détriment d'autrui et qui, en conséquence, interdit au bailleur de se prévaloir des dispositions de l'article 1144 du code civil, pour demander à déclarer mal fondée la demande de remboursement des travaux à la charge du bailleur, faits aux frais avancés du preneur sans mise en demeure préalable et/ou autorisation judiciaire, l'invocation d'une absence d'autorisation afin de faire échec aux prétentions du preneur venant en contradiction de l'action intentée par le bailleur pour voir le preneur condamné sous astreinte à exécuter les travaux » ; que ce n'était qu'à titre subsidiaire, « si la Cour considérait que l'article 1144 du code civil est applicable » qu'elles avaient sollicité de voir « condamner le Centre national d'ophtalmologie des Quinze-Vingts, propriétaire bailleur, à rembourser à la société d'exploitation des Folies Bergère les sommes exposées à ce titre, le coûts desdits travaux ayant été justifié par la production de factures non contestées à hauteur de 1.524.137 € HT, les sommes avancées par la société d'exploitation des Folies Bergère devant porter intérêts à compter du règlement des factures par celle-ci, outre anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du code civil » (cf. arrêt du 25 novembre 2016, p. 5) ; que dans son arrêt du 25 novembre 2016, la Cour d'appel a fait droit à la demande principale de la société d'exploitation de Folies Bergère et « fait droit à la demande
tendant à obtenir le remboursement des dépenses de travaux de couverture devant être en définitive supportées par le bailleur au terme du présent arrêt et qui ont été avancées par le preneur » (cf. arrêt du 25 novembre 2016, p. 21) ; qu'ainsi, ayant accueilli la demande principale, elle n'avait pas à statuer sur le demande subsidiaire de la société d'exploitation des Folies Bergère dont elle n'était pas saisie ; que dès lors, en ajoutant au dispositif de l'arrêt précité, et en condamnant le Centre national d'ophtalmologie des Quinze-Vingts à verser la société d'exploitation des Folies Bergère la somme de 1.158.003 € en principal HT, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt du 25 novembre 2016 et capitalisation des intérêts, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3°/ ALORS QUE les juges saisis d'une requête en interprétation d'une précédente décision, ne peuvent, sous prétexte d'en déterminer le sens, modifier les dispositions claires et précises de leur précédente décision et, partant, les droits et obligations reconnus aux parties par cette décision ; qu'en l'espèce, la société d'exploitation des Folies Bergère et la société Omnium parisien de participations sollicitaient, dans le dispositif de leur requête, de voir « interpréter l'arrêt par elle rendu le 25 novembre 2016 en condamnant le Centre national d'ophtalmologie des Quinze-Vingts à verser la société société d'exploitation des Folies Bergère la somme de 1.495.786 € en principal HT » (cf. p. 5) ; que dans ses écritures en réponse, le Centre national d'ophtalmologie des Quinze-Vingts sollicitait de voir « déclarer infondée la requête en interprétation d'arrêt et débouter en conséquence la société d'exploitation des Folies Bergère, de même qu'en tant que de besoin la société Omnium parisien de participations, de la demande tendant à voir condamner le Centre national d'ophtalmologie des Quinze-Vingts au paiement d'une somme de 1.495.790 € en principal » (cf. p. 8) ; qu'en effet, dans leurs conclusions d'appel en date du 13 juin 2016 déposées devant la Cour d'appel ayant rendu l'arrêt du 25 novembre 2016, la société d'exploitation des Folies Bergère et la société Omnium parisien de participations avaient uniquement sollicité de voir, à titre principal, « déclarer irrecevable et/ou mal fondé le moyen soulevé en ce sens par le Centre national d'ophtalmologie des Quinze-Vingts, conformément au principe de cohérence qui interdit de se contredire au détriment d'autrui et qui, en conséquence, interdit au bailleur de se prévaloir des dispositions de l'article 1144 du code civil, pour demander à déclarer mal fondée la demande de remboursement des travaux à la charge du bailleur, faits aux frais avancés du preneur sans mise en demeure préalable et/ou autorisation judiciaire, l'invocation d'une absence d'autorisation afin de faire échec aux prétentions du preneur venant en contradiction de l'action intentée par le bailleur pour voir le preneur condamné sous astreinte à exécuter les travaux » ; que ce n'était qu'à titre subsidiaire, « si la Cour considérait que l'article 1144 du code civil est applicable » qu'elles avaient sollicité de voir « condamner le Centre national d'ophtalmologie des Quinze-Vingts, propriétaire bailleur, à rembourser à la société d'exploitation des Folies Bergère les sommes exposées à ce titre, le coûts desdits travaux ayant été justifié par la production de factures non contestées à hauteur de 1.524.137 € HT, les sommes avancées par la société d'exploitation des Folies Bergère devant porter intérêts à compter du règlement des factures par celle-ci, outre anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du code civil » (cf. arrêt du 25 novembre 2016, p. 5) ; que dans son arrêt du 25 novembre 2016, la Cour d'appel a « fait droit à la demande
tendant à obtenir le remboursement des dépenses de travaux de couverture devant être en définitive supportées par le bailleur au terme du présent arrêt et qui ont été avancées par le preneur » (cf. arrêt du 25 novembre 2016, p. 21) ; qu'ainsi, ayant accueilli la demande principale de la société d'exploitation des Folies Bergère, elle n'avait pas à statuer sur sa demande subsidiaire ; que dès lors, en ajoutant au dispositif de l'arrêt précité, et en condamnant le Centre national d'ophtalmologie des Quinze-Vingts à verser la société d'exploitation des Folies Bergère la somme de 1.158.003 € en principal HT, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt du 25 novembre 2016 et capitalisation des intérêts, la Cour d'appel a modifié les droits et obligations reconnus aux parties par sa précédente décision, en violation des articles 461 et 463 du code de procédure civile.
