LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité, joint les pourvois n° F 17-10.952, Z 17-17.455, X 17-17.154 et P 17-19.722 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués, que Mme Marie-France A..., M. Philippe X..., Mme H... F... X..., Mme Maria F... X..., Mme Dominique E... X... et M. Eduardo E... X... (les consorts X...) ont, à la suite du décès de B... X..., conservé en indivision une propriété, située sur le territoire de la commune de Sainte-Geneviève-des-Bois (la commune) ; que, par actes des 17 novembre et 28 décembre 2000, les consorts X..., demeurant au Brésil, ont donné à Mme Dominique E... X... (Mme X...) un mandat de gestion et d'administration comportant la possibilité de consentir des baux et une procuration aux fins de vendre la propriété à la commune pour un prix principal ferme, définitif et non révisable de 5 900 000 francs à la fin d'un contrat de location de trois ans, moyennant le versement de deux prestations annuelles de 350 000 francs et, à la signature de l'acte, de la somme de 5 200 000 francs ; que, le 10 janvier 2001, Mme X... a signé deux actes authentiques reçus en l'étude de M. Y... (le notaire), associé au sein de la société civile professionnelle Y..., I..., J... (la SCP), l'un consistant en un contrat de bail entre les consorts X... et la commune pour une durée de trois années entières se terminant au 31 décembre 2003, stipulant un loyer annuel principal de 350 000 francs et donnant la possibilité à la commune de procéder à des travaux de démolition et de reconstruction en vue de la transformation de la propriété en locaux administratifs, l'autre portant sur la vente de la propriété sous conditions suspensives, pour un prix principal ferme, définitif et non révisable de 5 900 000 francs avant le 10 février 2004, avec possibilité de poursuivre le bail jusqu'à la réitération de la vente, au plus tard le 31 décembre 2005 et de déduire du prix de vente les loyers échus après le 10 février 2004 ; que, par acte du 27 juillet 2001, dressé en l'étude du notaire, la commune a donné en sous-location moyennant le même loyer annuel les biens immobiliers à la communauté d'agglomération du Val d'Orge, devenue la communauté d'agglomération Coeur d'Essonne agglomération (la communauté d'agglomération) ; que, par actes des 21 décembre 2001, reçus par le notaire, la commune a cédé à la communauté d'agglomération tant le bail que les droits résultant de la vente sous conditions suspensives ; que, le 29 janvier 2002, les actes de cession ont été notifiés à Mme X... ; que, les 9 janvier et 21 novembre 2006, les consorts X... ont assigné, d'une part, la commune et la communauté d'agglomération en nullité de ces actes, d'autre part, le notaire et la SCP en responsabilité ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° F 17-10.952, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 1998 du code civil ;
Attendu que, pour annuler l'acte de vente du 10 janvier 2001, l'arrêt du 18 novembre 2016 retient que la procuration du 28 décembre 2000, donnée à Mme X..., ne prévoyait pas l'hypothèse d'une déduction du prix de vente des loyers échus postérieurement au 10 février 2004, que, lors de la conclusion de la vente, celle-ci n'avait pas le pouvoir de consentir au nom des autres coïndivisaires à la vente au prix fixé dans cet acte et que le prix de vente, auquel tous les coïndivisaires n'avaient pas consenti, constituait un élément essentiel du contrat ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la commune et la communauté d'agglomération pouvaient légitimement croire que Mme X... avait qualité pour signer l'acte de vente dans les termes retenus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° F 17-10.952, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 1998 du code civil ;
Attendu que, pour annuler le contrat de bail du 10 janvier 2001, l'arrêt retient, au vu des travaux que la commune était autorisée à effectuer, que ce contrat comportait des actes de disposition, que Mme X... ne pouvait valablement consentir à de tels actes au nom des autres coïndivisaires, en vertu de la procuration et du mandat consentis, en l'absence de clauses lui en donnant le pouvoir et que ces actes constituaient un des éléments essentiels du contrat de bail ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'exécution, pendant plusieurs années, du contrat de bail par les consorts X... n'avait pas emporté ratification par ceux-ci du mandat litigieux et, partant, disparition de la cause de nullité dont ils se prévalaient, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
Sur les troisièmes moyens des pourvois n° F 17-10.952 et Z 17-17.455, qui sont identiques, et les quatrièmes moyens des mêmes pourvois :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation prononcée sur les premier et deuxième moyens du pourvoi n° F 17-10.952 entraîne la cassation par voie de conséquence des dispositions critiquées portant sur l'annulation des actes de substitution du 21 décembre 2001, sur la condamnation de la commune et la communauté d'agglomération à restituer le bien immobilier litigieux aux consorts X... et sur la mesure d'expertise ordonnée avant-dire droit ;
Et sur le moyen unique du pourvoi n° P 17-19.722 et le moyen unique du pourvoi n° X 17-17.154, réunis :
Vu l'article 625 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt du 24 février 2017 rejette les requêtes en rectification d'erreur matérielle de l'arrêt du 18 novembre 2016 qui est cassé ; que cette cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de ce second arrêt ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes leurs dispositions, les arrêts rendus les 18 novembre 2016 et 24 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme H... F... X..., Mme Maria F... X..., Mme Dominique E... X... et M. Eduardo E... X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° F 17-10.952 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la communauté d'agglomération Coeur d'Essonne agglomération et de la commune de Sainte-Geneviève-des-Bois.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré nul l'acte de vente du 10 janvier 2001 ;
Aux motifs, sur la nullité de l'acte de vente du 10 janvier 2011, qu'en l'espèce il ressort des pièces versées aux débats que suivant acte authentique reçu le 10 janvier 2011 (2001) par M. Pierre Antoine Y... notaire à [...], les consorts X... ont vendu, sous diverses conditions suspensives, à la commune de SAINTE GENEVIEVE DES BOIS, un bien immobilier sis [...] pour un prix principal de 5.900.000 francs, soit 899.449,20 euros ; que le même jour suivant acte reçu par M. Y..., notaire, les consorts X... ont donné à bail le bien immobilier litigieux à la commune de SAINTE GENEVIEVE DES BOIS pour une période de trois ans ; que ces actes ont été signés, pour le vendeur, par Mme X... en son nom personnel et comme mandataire des autres co-indivisaires, propriétaires du bien immobilier litigieux, en vertu d'une procuration du 28 décembre 2000 et d'un « mandat de gestion et d'administration » du 17 novembre 2000 ; que le 21 décembre 2001, deux actes ont été reçus par M. Y... notaire, par lesquels la commune de SAINTE GENEVIEVE DES BOIS a cédé à la Communauté d'Agglomération du VAL D'ORGE tant le bail du 20 janvier 2001 que les droits résultant de la vente sous conditions suspensives du même jour ; que dans l'acte de vente, s'agissant du prix, une clause indique : « le vendeur déclare que dans le cadre du partage de la succession de Monsieur B... X... les héritiers ont prévu de signer un acte de renonciation à l'action en rescision pour lésion. Si cet acte n'était pas signé avant le 10 février 2004, la réitération de la vente serait reportée jusqu'à la régularisation de cet acte, ou au plus tard jusqu'au 31 décembre 2005. Jusqu'à la date de régularisation de l'acte, le bail sera poursuivi et les loyers échus après le 10 février 2004 seront déduits du prix de vente » ; qu'or dans les procurations donnés par les autres co-indivisaires à Mme Dominique X... suivant acte du 28 décembre 2000, aucune mention ne prévoit l'hypothèse d'une déduction du prix de vente, les loyers échus postérieurement au 10 février 2004, ces procurations quant au prix de vente se limitant à consentir la vente pour un « prix minimum de 5.900.00 francs payé selon les conditions de façon suivante : à la fin du contrat de location de trois ans, deux prestations annuelles de 350.000 francs et à la signature de l'acte, le restant de la somme, soit 5.200.000 francs payé en décembre 2005
» ; qu'il se déduit de ces éléments, que lors de la conclusion de l'acte de vente litigieux, Mme Dominique X... n'avait pas pouvoir, au nom des autres co-indivisaires, de consentir la vente pour un prix tel que fixé dans la clause du contrat de vente rappelée ci-dessus ; que par ailleurs, il ne ressort nullement des actes de la procédure que les consorts X... auraient expressément reconnu avoir donné à Mme Dominique X... le pouvoir de conclure la vente au prix tel que fixé dans la clause de l'acte de vente rappelée ci-dessus, ce qui rend ainsi inopérant le moyen tiré de l'aveu judiciaire invoqué par les intimées ; qu'au regard de ces éléments et en application des dispositions rappelées ci-dessus, l'acte de vente litigieux sera déclaré nul, faute de consentement de tous les co-indivisaires sur le prix de vente tel que fixé dans cet acte de vente, étant rappelé que le prix constitue un élément essentiel du contrat de vente d'un bien immobilier ; qu'il n'est pas nécessaire d'examiner les autres moyens en nullité de la vente qui sont surabondants ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point ;
Alors, d'une part, que la procuration donnée à Madame Dominique Marie E... X... le 28 décembre 2000 indique que ses co-indivisaires lui « confèrent des droits spéciaux pour s'accorder sur la vente de l'ensemble immobilier
la vente dudit immeuble devant avoir lieu après la période de mutation, au prix minimum de 5.900.000 francs, payé selon les conditions et de la façon suivante : A la fin du contrat de location de trois ans, deux prestations annuelles de 350.000 francs et à la signature de l'acte le restant de la somme, soit 5.200.000 francs, payés en décembre 2005 » et que l'acte de vente du 10 janvier 2001 comporte la clause suivante : « Le vendeur déclare que dans le cadre du partage de la succession de Monsieur B... X..., les héritiers ont prévu de signer un acte de renonciation à l'action en rescision pour lésion. Si cet acte n'était pas signé avant le 10 février 2004, la réitération de la vente serait reportée jusqu'à la régularisation de cet acte ou au plus tard jusqu'au 31 décembre 2005. Jusqu'à la date de régularisation de l'acte, le bail sera poursuivi et les loyers échus après le 10 février 2004 seront déduits du prix de vente » ; qu'en se bornant à retenir que « dans les procurations donnés par les autres co-indivisaires à Mme Dominique X... suivant acte du 28 décembre 2000, aucune mention ne prévoit l'hypothèse d'une déduction du prix de vente (des) loyers échus postérieurement au 10 février 2004 » sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, quoique les termes employés dans ces deux actes soient différents, leur économie n'était pas la même, en ce que le prix de vente, de 5.900.000 francs, devait être payé, à la fin du contrat de location, expirant le 31 décembre 2003, en deux règlements de 350.000 francs, correspondant au montant du loyer annuel pour les années 2004 et 2005, le solde, soit 5.200.000 francs, devant l'être au mois de décembre 2005, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
Alors, d'autre part, que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier ces pouvoirs ; qu'en se prononçant de la sorte sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la commune de SAINTE GENEVIEVE DES BOIS n'avait pas légitimement pu croire que Madame Dominique Marie E... X... avait le pouvoir de conclure l'acte de vente dans les termes dans lesquels il l'avait été, ce pouvoir résultant, en apparence, des termes de la procuration notariée à partir de laquelle celle-ci avait conclu l'acte de vente au nom de ses co-indivisaires, son frère et ses soeurs, l'autorisant à ne pas le vérifier, dès lors, notamment, que lors de la vente, le notaire instrumentaire lui-même, tenu de s'en assurer, avait considéré que tel était le cas, et que leur conseil de l'époque, Maître C..., avait confirmé, dans une lettre adressée au maire de SAINTE GENEVIEVE DES BOIS, le 4 janvier 2001, que celle-ci avait qualité pour signer l'acte de vente tel qu'il avait été établi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1984, 1985 et 1998 du code civil ;
Alors, de troisième part, que lorsque l'acte accompli par le mandataire excède les pouvoirs qui lui ont été conférés, cet acte n'est pas nul mais inopposable au mandant ; qu'en déclarant nul l'acte de vente du 10 janvier 2001, après avoir constaté qu'il avait été conclu par Madame Dominique Marie E... X... en vertu d'une procuration qui lui avait été donnée par ses co-indivisaires, dont elle aurait excédé les termes, la Cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil ;
Alors, de quatrième part, subsidiairement, qu'en cas de dépassement de mandat, le mandant demeure tenu pour ce qui a été exécuté conformément au mandat ; qu'en déclarant nul l'acte de vente du 10 janvier 2001 en sa totalité quand seule pouvait être annulée, au mieux, la clause de cet acte selon laquelle « le vendeur déclare que dans le cadre du partage de la succession de Monsieur B... X..., les héritiers ont prévu de signer un acte de renonciation à l'action en rescision pour lésion. Si cet acte n'était pas signé avant le 10 février 2004, la réitération de la vente serait reportée jusqu'à la régularisation de cet acte ou au plus tard jusqu'au 31 décembre 2005. Jusqu'à la date de régularisation de l'acte, le bail sera poursuivi et les loyers échus après le 10 février 2004 seront déduits du prix de vente », la Cour d'appel a derechef violé l'article 1998 du code civil ;
Et alors, enfin, que la cession d'un bien indivis par un seul indivisaire n'est pas nulle mais inopposable aux co-indivisaires, au-delà de la quote-part de son auteur, pendant la durée de l'indivision, jusqu'au partage, son efficacité étant subordonnée au résultat du partage ; qu'en déclarant nul l'acte de vente du 10 janvier 2001, la Cour d'appel a violé les articles 815-3 et 883 du code civil, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, applicable en la cause.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré nul le contrat de bail du 10 janvier 2000 ;
Aux motifs, sur la nullité du contrat de bail du 10 janvier 2001, que dans le contrat de bail, reçu par M. Y..., notaire, conclu entre les consorts X... et la commune de SAINTE GENEVIEVE DES BOIS, ayant pour objet le bien immobilier litigieux, il était inséré une clause particulière et exorbitante aux termes de laquelle notamment « 3- Le bailleur autorise dès à présent le preneur à effectuer à ses frais les travaux suivants et selon ses besoins : la construction, la démolition partielle des locaux objets des présentes, ainsi que la reconstruction partielle pour l'exécution des travaux nécessaires à la réalisation de l'objet du bail, à savoir la transformation de la propriété en bureaux administratifs aux normes en vigueur » ; que ces actes constituant des actes de disposition, Mme Dominique X... ne pouvait valablement y consentir au nom des autres co-indivisaires qu'en vertu d'un mandat l'autorisant à passer de tels actes ; qu'or tant les procurations du 28 décembre 2000 que le « mandat de gestion et d'administration » du 17 novembre 2000 ne prévoient aucune clause donnant pouvoir à Mme Dominique X... de consentir à ces actes de disposition au nom des autres co-indivisaires ; que ces actes constituant un des éléments essentiels du contrat de bail litigieux, ce dernier sera, en application des dispositions susvisées, déclaré nul ;
Alors, d'une part, que lorsque l'acte accompli par le mandataire excède les pouvoirs qui lui ont été conférés, cet acte n'est pas nul mais inopposable au mandant ; qu'en déclarant nul le contrat de bail du 10 janvier 2001, après avoir constaté qu'il avait été conclu par Madame Dominique Marie E... X... en vertu d'une procuration qui lui avait été donnée par ses co-indivisaires, dont elle aurait excédé les termes, la Cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil ;
Alors, d'autre part, subsidiairement, qu'en cas de dépassement de mandat, le mandant demeure tenu pour ce qui a été exécuté conformément au mandat ; qu'en déclarant nul l'acte de bail du 10 janvier 2001 en sa totalité quand seule pouvait être annulée, au mieux, la clause selon laquelle « le bailleur autorise dès à présent le preneur à effectuer à ses frais les travaux suivants et selon ses besoins : la construction, la démolition partielle des locaux objets des présentes, ainsi que la reconstruction partielle pour l'exécution des travaux nécessaires à la réalisation de l'objet du bail, à savoir la transformation de la propriété en bureaux administratifs aux normes en vigueur », la Cour d'appel a derechef violé l'article 1998 du code civil ;
Alors, de troisième part, que le bail d'un bien indivis consenti par un seul indivisaire n'est pas nul mais inopposable aux co-indivisaires, au-delà de la quote-part de son auteur, pendant la durée de l'indivision, jusqu'au partage, son efficacité étant subordonnée au résultat du partage ; qu'en déclarant nul le contrat de bail du 10 janvier 2001, la Cour d'appel a violé les articles 815-3 et 883 du code civil, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, applicable en la cause ;
Et alors, enfin, en en toute hypothèse, que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ; il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement ; que la ratification tacite peut résulter de l'exécution volontaire d'un contrat par la partie au nom de laquelle il a été conclu ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si les consorts X... n'avaient pas ratifié le contrat de bail conclu en leur nom par Madame Dominique Marie E... X... en l'exécutant plusieurs années durant, en réclamant et percevant des loyers s'y rapportant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré nuls les actes de substitution du 21 décembre 2001 ;
Aux motifs que les actes de substitution signés le 21 décembre 2001 seront en conséquence également annulés ;
Alors que la cassation à intervenir, sur le premier et le deuxième moyens de cassation, des chefs du dispositif de l'arrêt ayant déclaré nuls l'acte de vente et le contrat de bail du 10 janvier 2001 entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de dispositif ici attaqué par lequel la Cour d'appel a déclaré nuls les actes de substitution du 21 décembre 2001, en application de l'article 624 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la commune de SAINTE GENEVIEVE DES BOIS et la communauté d'agglomération COEUR D'ESSONNE AGGLOMERATION à restituer les biens immobiliers litigieux aux consorts X... ;
Aux motifs, sur les conséquences, les restitutions et préjudices résultant de la nullité des contrats litigieux, que la nullité des contrats litigieux emporte anéantissement rétroactif de ces contrats et a pour effet de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient antérieurement : chaque partie devant restituer à l'autre ce qu'elle a reçu ; que notamment l'acquéreur et le preneur, ensuite de l'annulation des contrats de vente et de bail, doivent restituer les biens immobiliers, objet du contrat de vente et du contrat de bail ; qu'il convient donc de condamner la commune de sainte Geneviève des Bois et la communauté d'agglomération du Val d'Orge à restituer les biens immobiliers litigieux ;
Alors que la cassation à intervenir, sur les premier, deuxième et troisième moyens de cassation, des chefs du dispositif de l'arrêt ayant déclaré nuls l'acte de vente et le contrat de bail du 10 janvier 2001 entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de dispositif ici attaqué par lequel la Cour d'appel a en application de l'article 624 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi n° Z 17-17.455 par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Y..., I... et J... et de M. Y..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR déclaré nul l'acte de vente du 10 janvier 2001;
AUX MOTIFS QU' en l'espèce il ressort des pièces versées aux débats que suivant acte authentique reçu le 10 janvier 2011 par M. Pierre Antoine Y..., notaire à [...] (Essonne), les consorts X... ont vendu, sous diverses conditions suspensives, à la commune de Sainte-Geneviève-des-Bois, un bien immobilier sis [...] pour un prix principal de 5 900 000 francs, soit 899 449,20 euros ; que le même jour suivant acte reçu par M. Y..., notaire, les consorts X... ont donné à bail le bien immobilier litigieux à la commune de Sainte Geneviève des Bois pour une période de trois ans ; que ces actes ont été signés, pour le vendeur, par Mme X... en son nom personnel et comme mandataire des autres coïndivisaires, propriétaires du bien immobilier litigieux, en vertu d'une procuration du décembre 2000 et d'un «mandat de gestion et d'administration » du 17 novembre 2000 ; que le 21 décembre 2001, deux actes ont été reçus par M. Y..., notaire, par lesquels la commune de Sainte-Geneviève-des-Bois a cédé à la Communauté d'Agglomération du Val d'Orge tant le bail du 20 janvier 2001 que les droits résultant de la vente sous conditions suspensives du même jour ; que dans l'acte de vente, s'agissant du prix, une clause indique : « le vendeur déclare que dans le cadre du partage de la succession de Monsieur B... X..., les héritiers ont prévu de signer un acte de renonciation à l'action en rescision pour lésion. Si cet acte n'était pas signé avant le 10 février 2004, la réitération de la vente serait reportée jusqu'à la régularisation de cet acte, ou au plus tard jusqu'au 31 décembre 2005. Jusqu'à la date de régularisation de l'acte , le bail sera poursuivi et les loyers échus après le 10 février 2004 seront déduits du prix de vente » ; qu'or dans les procurations données par les autres coïndivisaires à Mme Dominique X... suivant acte du 28 décembre 2000, aucune mention ne prévoit l'hypothèse d'une déduction du prix de vente, les loyers échus postérieurement au 10 février 2004, ces procurations quant au prix de vente se limitant à consentir la vente pour un « prix minimum de 5 900 00 euros payé selon les conditions de façon suivante : à la fin du contrat de location de trois ans , deux prestations annuelles de 350 000 F et à la signature de l'acte, le restant de la somme, soit 5 200 000 F payé en décembre 2005... » ; qu'il se déduit de ces éléments, que lors de la conclusion de l'acte de vente litigieux, Mme Dominique X... n'avait pas pouvoir, au nom des autres co-indivisaires de consentir la vente pour un prix tel que fixé dans la clause du contrat de vente rappelée ci-dessus ; que par ailleurs, il ne ressort nullement des actes de la procédure que les consorts X... auraient expressément reconnu avoir donné à Mme Dominique X... le pouvoir de conclure la vente au prix tel que fixé dans la clause de l'acte de vente rappelée ci-dessus, ce qui rend ainsi inopérant le moyen tiré de l'aveu judiciaire invoqué par les intimées ; qu'au regard de ces éléments et en application des dispositions rappelées ci-dessus, l'acte de vente litigieux sera déclaré nul, faute de consentement de tous les co-indivisaires sur le prix de vente tel que fixé dans cet acte de vente, étant rappelé que le prix constitue un élément essentiel du contrat de vente d'un bien immobilier ; qu'il n'est pas nécessaire d'examiner les autres moyens en nullité de la vente qui sont surabondants ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point ;
1° ALORS QU'il résulte des constatations de l'arrêt que le mandat du 28 décembre 2000 prévoyait que le bien litigieux serait loué pendant trois ans, puis que seraient versées « à la fin du contrat de location de trois ans, deux prestations annuelles de 350 000 francs » s'imputant sur le prix de vente, puisque celui-ci, initialement fixé à 5 900 000 francs était ramené à la somme de 5 200 000 francs ; qu'il s'évince de ces stipulations que le prix initial de 5 900 000 francs devait être diminué des deux prestations annuelles d'un montant de 350 000 francs chacune ; qu'en affirmant néanmoins que le bénéficiaire du mandat précité n'avait pas le pouvoir de consentir à la vente du 10 janvier 2001, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la clause de la vente qui prévoyait que les loyers annuels de 350 000 francs dus après le mois de février 2004 et jusqu'au 31 décembre 2005 s'imputeraient sur le prix de vente de 5 900 000 francs ne conduisait pas au même résultat que celui prévu par le mandat, puisque dans les deux cas, la somme de 350 000 francs due chaque année pendant deux ans s'imputait sur le prix de vente, sans qu'il importe que la somme soit qualifiée de prestation annuelle dans le mandat et de loyer dans la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2° ALORS QU'en toute hypothèse, la portée d'un mandat dont les termes sont ambigus doit être déterminée en considération des éléments extrinsèques de nature à établir la volonté du mandant ; qu'en relevant que l'acte de vente du 10 janvier 2001 n'était pas conforme au mandat donné à Mme X... par les autres coïndivisaires le 28 décembre 2000, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas de la lettre du 4 janvier 2001 de Maître C..., avocat des consorts X..., que les mandants avaient expressément accepté les modalités de la vente ainsi convenue, bien que le mandat qui prévoyait le paiement de deux prestations annelles de 350 000 francs dû par l'acheteur à la fin du contrat de location sans préciser en vertu de quel mécanisme de telles prestations seraient dues, ait été ambigu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard ensemble des articles 1341 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et 1998 du code civil ;
3° ALORS QU'en toute hypothèse, lorsque l'acte accompli par le mandataire excède les pouvoirs qui lui ont été conférés, cet acte n'est pas nul mais inopposable au mandant ; qu'en déclarant nul l'acte de vente du 10 janvier 2001, après avoir constaté qu'il avait été conclu par Mme Dominique Marie E... X... en vertu d'une procuration qui lui avait été donnée par ses co-indivisaires, dont elle aurait excédé les termes, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil ;
4° ALORS QU'en toute hypothèse, en cas de dépassement de mandat, le mandant demeure tenu pour ce qui a été exécuté conformément au mandat ; qu'en déclarant nul l'acte de vente du 10 janvier 2001 en sa totalité quand seule pouvait être privée d'effet la clause de cet acte selon laquelle « le vendeur déclare que dans le cadre du partage de la succession de Monsieur B... X..., les héritiers ont prévu de signer un acte de renonciation à l'action en rescision pour lésion. Si cet acte n'était pas signé avant le 10 février 2004, la réitération de la vente serait reportée jusqu'à la régularisation de cet acte ou au plus tard jusqu'au 31 décembre 2005. Jusqu'à la date de régularisation de l'acte, le bail sera poursuivi et les loyers échus après le 10 février 2004 seront déduits du prix de vente », la cour d'appel a derechef violé l'article 1998 du code civil ;
5° ALORS QU'en toute hypothèse, la cession d'un bien indivis par un seul indivisaire n'est pas nulle mais inopposable aux co-indivisaires, au-delà de la quote-part de son auteur, pendant la durée de l'indivision, jusqu'au partage, son efficacité finale étant subordonnée au résultat du partage ; qu'en déclarant nul l'acte de vente du 10 janvier 2001, la cour d'appel a violé les articles 815-3 et 883 du code civil, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, applicable en la cause.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré nul le contrat de bail du 10 janvier 2000.
AUX MOTIFS, sur la nullité du contrat de bail du 10 janvier 2001, QUE dans le contrat de bail, reçu par M. Y..., notaire, conclu entre les consorts X... et la commune de SAINTE GENEVIEVE DES BOIS, ayant pour objet le bien immobilier litigieux, il était inséré une clause particulière et exorbitante aux termes de laquelle notamment « 3- Le bailleur autorise dès à présent le preneur à effectuer à ses frais les travaux suivants et selon ses besoins : la construction, la démolition partielle des locaux objets des présentes, ainsi que la reconstruction partielle pour l'exécution des travaux nécessaires à la réalisation de l'objet du bail, à savoir la transformation de la propriété en bureaux administratifs aux normes en vigueur » ; que ces actes constituant des actes de disposition, Mme Dominique X... ne pouvait valablement y consentir au nom des autres co-indivisaires qu'en vertu d'un mandat l'autorisant à passer de tels actes ; qu'or tant les procurations du 28 décembre 2000 que le « mandat de gestion et d'administration » du 17 novembre 2000 ne prévoient aucune clause donnant pouvoir d Mme Dominique X... de consentir d ces actes de disposition au nom des autres coïndivisaires ; que ces actes constituant un des éléments essentiels du contrat de bail litigieux, ce dernier sera, en application des dispositions susvisées, déclaré nul ;
1° ALORS QUE lorsque l'acte accompli par le mandataire excède les pouvoirs qui lui ont été conférés, cet acte n'est pas nul mais inopposable au mandant ; qu'en déclarant nul le contrat de bail du 10 janvier 2001, après avoir constaté qu'il avait été conclu par Mme Dominique Marie E... X... en vertu d'une procuration qui lui avait été donnée par ses coïndivisaires, dont elle aurait excédé les termes, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil ;
2° ALORS QU'en toute hypothèse, en cas de dépassement de mandat, le mandant demeure tenu pour ce qui a été exécuté conformément au mandat ; qu'en déclarant nul l'acte de bail du 10 janvier 2001 en sa totalité quand seule pouvait être privée d'effet la clause selon laquelle « le bailleur autorise dès d présent le preneur d'effectuer à ses frais les travaux suivants et selon ses besoins : la construction, la démolition partielle des locaux objets des présentes, ainsi que la reconstruction partielle pour l'exécution des travaux nécessaires à la réalisation de l'objet du bail, à savoir la transformation de la propriété en bureaux administratifs aux normes en vigueur », la cour d'appel a derechef violé l'article 1998 du code civil ;
3° ALORS QUE le bail d'un bien indivis consenti par un seul indivisaire n'est pas nul mais inopposable aux co-indivisaires, au-delà de la quote-part de son auteur, pendant la durée de l'indivision, jusqu'au partage, son efficacité étant subordonnée au résultat du partage ; qu'en déclarant nul le contrat de bail du 10 janvier 2001, la cour d'appel a violé les articles 815-3 et 883 du code civil, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, applicable en la cause ;
4° ALORS QU'en toute hypothèse, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ; qu'il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement ; que la ratification tacite peut résulter de l'exécution volontaire d'un contrat par la partie au nom de laquelle il a été conclu ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si les consorts X... n'avaient pas ratifié le contrat de bail conclu en leur nom par Mme Dominique Marie E... X... en l'exécutant plusieurs années durant, en réclamant et percevant des loyers s'y rapportant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR déclaré nuls les actes de substitution du 21 décembre 2001 ;
AUX MOTIFS QUE les actes de substitution signés le 21 décembre 2001 seront en conséquence également annulés ;
ALORS QUE la cassation à intervenir, sur le premier et le deuxième moyens de cassation, des chefs du dispositif de l'arrêt ayant déclaré nuls l'acte de vente et le contrat de bail du 10 janvier 2001 entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de dispositif par lequel la cour d'appel a déclaré nuls les actes de substitution du 21 décembre 2001, en application de l'article 624 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR ordonné avant dire droit sur l'ensemble des autres demandes, une mesure d'expertise confiée à M. Alain D....
AUX MOTIFS QUE le notaire tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité juridique des actes qu'il dresse et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques doit vérifier, par toutes investigations utiles l'étendue et la teneur juridique des procurations et mandats donnés à un co-indivisaire qui conclut une vente immobilière ou un contrat de bail ayant pour objet un bien immobilier indivis et s'assurer que ces mandats et procurations sont valables et leur teneur conforme aux actes reçu par le notaire ; qu'en l'espèce il y a lieu de retenir que M. Y..., notaire instrumentaire de l'acte de vente et du contrat de bail litigieux a commis une faute en ne s'assurant pas que Mme Dominique X... avait le pouvoir de conclure valablement les contrats litigieux au nom des autres coindivisaires et que par conséquent il doit réparer les conséquences dommageables ayant un lien de causalité direct avec sa faute ; que la nullité des contrats litigieux emporte anéantissement rétroactif de ces contrats et a pour effet de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient antérieurement : chaque partie devant restituer à l'autre ce qu'elle a reçu ; que notamment l'acquéreur et le preneur, ensuite de l'annulation des contrats de vente et de bail, doivent restituer les biens immobiliers, objet du contrat de vente et du contrat de bail ; qu'il convient donc de condamner la commune de sainte Geneviève des Bois et la communauté d'agglomération du Val d'Orge à restituer les biens immobiliers litigieux ; que le vendeur à droit, outre la restitution du bien à une indemnisation compensant l'usure ou la dégradation de celui-ci, à l'exclusion de celle due à la vétusté ; que l'acquéreur est également redevable de l'indemnisation de la moins-value due à la détérioration de la chose lorsqu'elle est due à son activité ; qu'en outre le vendeur doit indemniser l'acquéreur si ce dernier a apporté des améliorations au bien ou a engagé des frais pour sa conservation ;que dans le cas où un contrat de bail nul a été exécuté comme en l'espèce la partie qui a bénéficié d'une prestation qu'elle ne peut restituer, comme la jouissance du bien loué, doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation ; que la cour ne disposant pas des éléments suffisants pour statuer sur l'ensemble des autres demandes, il y a lieu avant dire droit d'ordonner une mesure d'expertise confiée à M. Alain D... avec la mission précisée au présent dispositif.
ALORS QUE la cassation à intervenir, sur les premier, le deuxième, et le troisième moyens de cassation, des chefs du dispositif de l'arrêt ayant déclaré nuls l'acte de vente, le contrat de bail du 10 janvier 2001 et les actes de substitution du 21 décembre 2001 entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de dispositif par lequel la cour d'appel a ordonné avant dire droit sur l'ensemble des autres demandes, une mesure d'expertise, en application de l'article 624 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi n° X 17-17.154 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la communauté d'agglomération Coeur d'Essonne agglomération et de la commune de Sainte-Geneviève-des-Bois.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la requête aux fins de rectification d'omission matérielle tendant à voir indiquer, dans le dispositif de l'arrêt précédemment rendu le 18 novembre 2016, que Monsieur Y..., notaire, a commis une faute et qu'il doit réparer les conséquences dommageables de cette faute ;
Aux motifs que les requérants soutiennent, à l'appui de leurs requêtes en complément d'arrêt, que la Cour a omis de tirer les conséquences dans le dispositif de l'arrêt du 18 novembre 2016 de la motivation suivante énoncée au corps de l'arrêt : « Considérant qu'en l'espèce, il y a lieu de retenir que M. Y..., notaire instrumentaire de l'acte de vente et du contrat de bail litigieux a commis une faute en ne s'assurant pas que Mme Dominique X... avait le pouvoir de conclure valablement les contrats litigieux au nom des autres co-indivisaires et que par conséquent il doit réparer les conséquences dommageables ayant un lien de causalité direct avec sa faute » ; toutefois, il n'y a pas lieu d'accueillir ces requêtes alors que la Cour a, avant dire droit sur les préjudices résultant de l'annulation de la vente et du bail consentis à la Communauté d'agglomération COEUR D'ESSONNE AGGLOMERATION et à la Commune de SAINTE GENEVIEVE DES BOIS, désigné un expert à l'effet de rechercher, en présence du notaire instrumentaire dont le principe de responsabilité avait été retenu, l'existence d'éventuels préjudices en lien avec ces annulations, et alors que le dispositif d'une décision ne doit comporter que les mentions indispensables à son exécution, sans énoncer de dispositions formelles ou de pur principe ; les consorts E... X... , la Communauté d'agglomération COEUR D'ESSONNE AGGLOMERATION et à la Commune de SAINTE GENEVIEVE DES BOIS seront donc déboutées de leurs demandes ;
Alors, d'une part, que le jugement énonce la décision sous forme de dispositif ; qu'il résulte des énonciations mêmes de l'arrêt attaqué que, dans l'arrêt dont la rectification était sollicitée, elle avait « avant dire droit sur les préjudices résultant de l'annulation de la vente et du bail consentis à la Communauté d'agglomération COEUR D'ESSONNE AGGLOMERATION et à la Commune de SAINTE GENEVIEVE DES BOIS, désigné un expert à l'effet de rechercher, en présence du notaire instrumentaire dont le principe de responsabilité avait été retenu, l'existence d'éventuels préjudices en lien avec ces annulations », soit qu'elle avait retenu que le notaire avait commis une faute ; qu'en refusant de faire figurer ce chef de décision dans son dispositif, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 462 du même code ;
Alors, d'autre part, que le jugement énonce la décision sous forme de dispositif ; que, dans l'arrêt dont la rectification était sollicitée, la Cour d'appel avait indiqué, dans ses motifs, trancher la question de la responsabilité du notaire, en énonçant « que le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité juridique des actes qu'il dresse et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier, par toutes investigations utiles, l'étendue et la teneur juridique des procurations et mandats donnés à un co-indivisaire, qui conclut une vente immobilière ou un contrat de bail ayant pour objet un bien immobilier indivis et s'assurer que ces mandats et procurations sont valables et leur teneur conforme aux actes reçus par le notaire » et, en conséquence, « retenir que M. Y..., notaire instrumentaire de l'acte de vente et du contrat de bail litigieux a commis une faute en ne s'assurant pas que Mme Dominique X... avait le pouvoir de conclure valablement les contrats litigieux au nom des autres co-indivisaires et que par conséquent il doit réparer les conséquences dommageables ayant un lien de causalité direct avec sa faute » ; qu'elle avait ainsi retenu que le notaire avait commis une faute ; qu'en refusant de faire figurer ce chef de décision dans son dispositif, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 462 du même code ;
Alors, de troisième part, que le jugement énonce la décision sous forme de dispositif ; que tous les chefs de la décision doivent être énoncés au dispositif ; qu'en considérant que « le dispositif d'une décision ne doit comporter que les mentions indispensables à son exécution, sans énoncer de dispositions formelles ou de pur principe », la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 462 du même code ;
Et alors, enfin, que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a été tranché dans le dispositif du jugement ; qu'en relevant que « le dispositif d'une décision ne doit comporter que les mentions indispensables à son exécution, sans énoncer de dispositions formelles ou de pur principe », cependant qu'il était nécessaire, afin que la discussion sur la faute du notaire soit close, que la constatation de cette faute soit reprise dans le dispositif de l'arrêt, la Cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile, ensemble l'article 462 du même code. Moyen produit au pourvoi n° P 17-19.722 par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour M. Eduardo E... X... , Mmes Maria et H... F... X... et de Mme Dominique E... X... .
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la requête des consorts E... X... tendant à voir rectifier l'omission matérielle affectant l'arrêt du 18 novembre 2016 et y voir ajouter que Me Y... avait commis une faute et qu'il devait en conséquence réparer les conséquences dommageables ayant un lien de causalité avec sa faute.
Aux motifs que « les requérants soutiennent, à l'appui de leurs requêtes en complément d'arrêt, que la cour a omis de tirer les conséquences dans le dispositif de l'arrêt du 18 novembre 2016 de la motivation suivante énoncée au corps de l'arrêt : « considérant qu'en l'espèce, il y a lieu de retenir que M. Y..., notaire instrumentaire de l'acte de vente et du contrat de bail litigieux a commis une faute en ne s'assurant pas que Mme Dominique X... avait le pouvoir de conclure valablement les contrats litigieux au nom des autres co-indivisaires et que par conséquent il doit réparer les conséquences dommageables ayant un lien de causalité direct avec sa faute » ; que, toutefois, il n'y a pas lieu d'accueillir ces requêtes alors que la cour a, avant dire droit sur les préjudices résultant de l'annulation de la vente et du bail consentis à la communauté d'agglomération Coeur d'Essonne Agglomération et à la commune de Sainte Geneviève des Bois, désigné un expert à l'effet de rechercher, en présence du notaire instrumentaire dont le principe de responsabilité avait été retenu, l'existence d'éventuels préjudices en lien avec ces annulations, et alors que le dispositif d'une décision ne doit comporter que les mentions indispensables à son exécution, sans énoncer de dispositions formelles ou de pur principe ; que les consorts E... X... , la communauté d'agglomération Coeur d'Essonne Agglomération et à la commune de Sainte Geneviève des bois seront donc déboutées de leurs demandes » ;
1°/ Alors, d'une part, que tous les chefs de demandes sur lesquels statue le juge doivent être énoncés sous forme de dispositif ; qu'une cour d'appel qui reconnaît, dans les motifs de son arrêt, la responsabilité d'une partie, et en déduit l'existence d'un droit à réparation, se prononce sur un chef de demande, et tranche ainsi une partie du litige ; qu'en refusant, dès lors, de procéder à la rectification du dispositif de l'arrêt du 18 novembre 2016, s'agissant du principe de la responsabilité du notaire et du droit à indemnisation des parties lésées, reconnus dans les motifs de ce même arrêt, par la considération erronée que « le dispositif d'une décision ne doit comporter que les mentions indispensables à son exécution, sans énoncer de dispositions formelles ou de pur principe », la cour d'appel a violé les articles 455 et 462 du code de procédure civile ;
2°/ Alors, d'autre part, que le jugement qui se borne, dans son dispositif à ordonner une mesure d'instruction n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée ; qu'en retenant qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à la demande de rectification du dispositif de l'arrêt du 18 novembre 2017 dès lors que la cour avait, avant dire droit sur les préjudices résultant de l'annulation des contrats de vente et de bail, désigné un expert à l'effet de rechercher, en présence du notaire, l'existence d'éventuels préjudices en lien avec ces annulations, cependant que la mesure d'expertise ainsi ordonnée ne pouvait conférer aucune autorité de chose jugée à la décision, absente du dispositif, relative à la faute et à la responsabilité du notaire, la cour d'appel a violé les articles 480, 482 et 462 du code de procédure civile.
