LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 mai 2017), que Mme X..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en restitution d'un débarras attenant à son lot ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que, si le règlement de copropriété ne précise pas que les gardiens disposent de locaux constituant des parties communes, il mentionne l'existence de deux pièces qui leurs sont destinées au rez-de-chaussée de l'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte du règlement de copropriété et du plan qui y est annexé que deux pièces y sont mentionnées qui correspondent à la loge de concierge classée par l'article 5 dans les parties communes, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du document, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [...] et le condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Liliane X... de ses demandes de restitution de l'intégralité de son débarras.
AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort de diverses attestation de superficie d'autres lots de la copropriété versées aux débats par le syndicat des copropriétaires (pièce n°2 pour le lot n°3, pièce n°3 pour le lot n°5, et pièce n°4 pour le lot n°6) qu'il existe également des différence entre les superficie mentionnées dans le règlement de copropriété, établi avant la promulgation de la loi Carrez, et les surfaces mesurées par un géomètre en prenant en considération les critères de cette loi ; qu'il convient de relever qu'il existe donc une approximation relative à la superficie de « 95 m2 environ », mentionnée dans le règlement de copropriété du 25 octobre 1983 (page 22), quant à l'appartement (lot n°1) que Mme X... a acquis le 2 juillet 1993, cet acte mentionnant, d'ailleurs, l'existence d'un « débarras » appartenant au lot n°1 sans autre précision ; en outre, il contient de constater que le plan annexé à l'attestation du 15 juin 2010 faisant apparaitre l'ensemble du débarras comme étant sa propriété, qui a été effectué, à sa demande, 27 ans après l'établissement du règlement de copropriété et 17 ans après l'acte du 2 juillet 1993 d'acquisition du lot n°1, n'est pas suffisant en lui-même, d'autant que cette attestation mentionne également une surface habitable de « 95 mètres carrés environ » ; s'il est établi que le règlement de copropriété ne précise pas que les gardiens disposent de locaux constituant des parties communes, il mentionne néanmoins l'existence de deux pièces destinées aux gardiens aux rez-de-chaussée de l'immeuble ; à ce titre, la pièce n°5 versée par le syndicat des copropriétaires fait ressortir l'existence de deux locaux effectivement utilisés par les gardiens à l'heure actuelle : un local en brique avec une porte vitrée (dont Mme X... revendique la propriété) et un local du type cabanon fermé par une porte en bois jouxtant le lot n°32 ; en outre, Mme X... ne verse aucune pièce aux débats établissant qu'il y aurait eu un échange entre la cave de la gardienne et le local situé dans la cour où sont entreposés son matériel et ses produits d'entretien ; de son côté, le syndicat des copropriétaires verse aux débats deux attestations établies par M. et Mme Z... le 1er août 2013, propriétaires indivis de l'ensemble de l'immeuble avant sa mise en copropriété, et ayant procédé à ce titre, à l'époque, à l'établissement du règlement de copropriété, selon lesquels le débarras litigieux « situé à gauche dans la cour avec une porte vitrée et les anciennes toilettes attenantes au lot 32, sont depuis la création de la copropriété en 1983 des parties communes affectées au concierge » ; M. A..., copropriétaire dans l'immeuble depuis 1988, certifie, dans son attestation du 18 septembre 2013 que, depuis son acquisition, le débarras revendiqué par Mme X... est affecté au concierge comme appartenant aux parties communes ; enfin, la gardienne, dont le contrat de travail a été signé le 22 juin 1983, soit avant la mise en copropriété de l'immeuble, atteste, le 18 septembre 2013, qu'elle utilise le débarras situé à gauche dans la cour avec une porte vitrée et les anciennes toilettes attenantes au lot n°32 pour l'entreposage du matériel et des produits d'entretien depuis le 29 juin 1983 ; il résulte de l'ensemble de ces éléments, d'une part, que Mme X..., demanderesse à l'action en revendication de la propriété du débarras, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que le débarras dans la cour attenant à son lot lui appartient, et, d'autre part, que celui-ci est mis à la disposition de la gardienne par M. et Mme Z... puis par la copropriété depuis le 29 juin 1983 ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; au termes de l'article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; Mme X... indique avoir fait procéder, le 26 novembre 2007 (loi Carrez) et le 16 juin 2014 (surface réelle) par le Cabinet Geoperspectives, à une attestation de superficie de son appartement qui fait apparaitre une superficie de 91,50 m2 ; elle souligne que cette surface de 91,50 m2 est inférieure à celle de 95 m2 mentionnée tant dans le règlement de copropriété du 25 octobre 1983 que dans l'attestation de propriété délivrée le 15 juin 2010 par Lembo etamp; Associés, Notaires ; elle ajoute que le plan annexé à l'attestation de propriété fait bien apparaitre le débarras lui appartenant et que la consistance de son appartement corrobore le fait que le débarras litigieux fait partie de celui-ci, une partie du débarras y étant déjà intégrée pour les deux tiers, le dernier tiers faisant l'objet de la présente procédure ; elle fait valoir qu'aux termes du règlement de copropriété, il existe 12 caves dont une pour la gardienne mais qu'en réalité celle-ci n'a plus de cave puisqu'elles ont été attribuées aux différents copropriétaires de l'immeuble, ce qui explique selon elle que le débarras appartenant au lot 1 a été attribué â la gardienne afin de compenser la perte de sa cave ; elle précise que le débarras litigieux n'est pas mentionné dans le règlement de copropriété comme partie commune et qu'aucune mention du règlement de copropriété ne rapporte la preuve qu'il ne lui appartient pas ; elle sollicite par conséquent la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui restituer le débarras faisant partie du lot 1 sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le mois de la signification du jugement à intervenir ; il résulte des pièces versées au débat qu'une seule et unique opération de mesure de l'appartement de Mme X... a été réalisée le 31 octobre 2007 par le cabinet de géomètre Geoperspectives bien que deux attestations dont le contenu est le même aient été établies par ce cabinet à la date du 26 novembre 2007 puis du 16 juin 2014 ; ces attestations précisent toutes deux que la superficie indiquée, soit 91,50 m2, prend en considération les critères définis par la loi Carrez du 18 décembre 1996 et le décret d'application du 17 mars 1997 ; dès lors, il ne peut être déduit de la discordance entre cette mesure précise, réalisée selon les critères en vigueur, et la mesure imprécise (95 m2 environ) figurant tant dans le règlement de copropriété que dans l'acte de vente du lot 1 que Mme X... a été privée d'une partie de son lot par la copropriété par l'amputation d'un tiers de son débarras ; il ressort en outre des attestations de superficies d'autres lots de la copropriété versées au débat par le syndicat des copropriétaires qu'il existe également une différence entre les superficies mentionnées dans le règlement de copropriété établi avant la promulgation de la loi Carrez et la surface mesurée par un géomètre en prenant en considération les critères de cette loi ; de plus, si le règlement de copropriété ne précise pas que les gardiens disposent de locaux constituant des parties communes, il mentionne néanmoins l'existence de deux pièces destinées au gardien au rez-de-chaussée de l'immeuble ; or, la pièce n°5 du syndicat des copropriétaires laisse apparaître deux locaux effectivement utilisés par les gardiens à l'heure actuelle ; un local en brique avec une porte vitrée (dont Mme X... revendique la propriété) et un local du type cabanon fermé par une porte en box jouxtant le lot 32 ; aucune pièce n'a été versée au débat par Mme X... démontrant qu'il y aurait eu échange entre la cave de la gardienne et le local situé dans la cour ; en revanche, le syndicat des copropriétaires a produit des attestations établies par M. et Mme Z..., propriétaires indivis de l'ensemble de l'immeuble avant sa mise en copropriété, aux termes desquelles le débarras situé à gauche dans la cour avec une porte vitrée et les anciennes toilettes attenantes au lot 32 sont depuis la création de la copropriété en 1983 des parties communes affectées au concierge ; M. A..., propriétaire dans l'immeuble depuis 1988, certifie quant à lui que, depuis son acquisition, le débarras revendiqué par Mme X... est affecté au concierge ; enfin, la gardienne, dont le contrat a été signé le 22 juin 1983 soit avant la mise en copropriété, atteste qu'elle utilise le débarras situé à gauche dans la cour avec une porte vitrée et les anciennes toilettes attenantes au lot 32 pour l'entreposage du matériel et des produits d'entretien depuis le 29 juin 1983 ; il résulte de l'ensemble de ces éléments que non seulement Mme X... ne rapporte pas la preuve de ce que le débarras dans la cour attenant à son lot lui appartient mais qu'en outre ce dernier est mis à la disposition de la gardienne par M. et Mme Z... puis par la copropriété depuis le 29 juin 1983 ; elle sera par conséquent déboutée de sa demande de restitution de ce débarras et par conséquent de sa demande de dommages et intérêts pour avoir été privée de la jouissance de ce local ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, pour justifier de son droit de propriété sur le débarras, Mme X... a produit une attestation de propriété délivrée le 15 juin 2010 par Lembo et associés, Notaires, à laquelle était annexé un plan issu du règlement de copropriété, établi le 25 octobre 1983, incluant dans le lot n°1 l'ensemble du débarras ; qu'en écartant la demande de revendication, en relevant « que le plan annexé à l'attestation du 15 juin 2010 faisant apparaitre l'ensemble du débarras comme étant sa propriété, qui a été effectué, à sa demande, 27 ans après l'établissement du règlement de copropriété et 17 ans après l'acte du 2 juillet 1993 d'acquisition du lot n°1 », n'est pas suffisant en lui-même, quand il résultait de l'attestation que l'original de ce plan « est lui-même annexé au règlement de copropriété reçu par Me B..., le 25 octobre 1983 », et qu'ainsi le plan n'avait pas été effectué, à la demande de Mme X..., 27 ans après l'établissement du règlement de copropriété et 17 ans après l'acte du 2 juillet 1993 d'acquisition du lot n°1, la cour d'appel a dénaturé l'attestation produite, en violation du principe susvisé ;
2°) ALORS QU'en rejetant la demande de revendication de Mme Liliane X... sur la partie du débarras litigieux, en se bornant à relever que le plan annexé à l'attestation de propriété délivrée le 15 juin 2010, dont il ressortait expressément que le débarras litigieux faisait bien parti du lot n°1, n'est pas suffisant en lui-même, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ;
3°) ALORS QU'en l'espèce, pour justifier son droit de propriété sur l'ensemble du débarras, Mme Liliane X... avait également produit le règlement de copropriété indiquant qu'au rez-de-chaussée de l'immeuble la gardienne dispose de deux pièces clairement identifiées dans le plan annexé à ce règlement comme étant les pièces de sa loge, ce qui excluait en conséquence les pièces utilisées pour le stockage de son matériel ; que dès lors, en écartant la demande de revendication du débarras, en prétendant que les pièces destinées aux gardiens aux rez-de-chaussée de l'immeuble mentionnées dans le règlement de copropriété étaient les locaux utilisés pour le stockage du matériel, incluant le local dont Mme X... revendique la propriété, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété ;
4°) ALORS QU'en écartant la demande de revendication de Mme Liliane X..., aux motifs que les attestations produites par le syndicat des copropriétaires attesteraient que celui-ci est mis à la disposition de la gardienne par M. et Mme Z... puis par la copropriété depuis le 29 juin 1983, ce qui ne justifie pas que ce local ne serait pas la propriété de Mme Liliane X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil.
