LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que l'arrêt attaqué (Lyon, 9 mai 2017) fixe les indemnités revenant à M. Giuseppe X... et Maria X... à la suite de l'expropriation, au profit de la Métropole de Lyon de lots de copropriété leur appartenant ; que M. Gino X... vient aux droits Maria X..., décédée ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 30.1 du décret du 4 janvier 1955 ;
Attendu que les actes et décisions judiciaires soumis à publicité sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés ;
Attendu que, pour fixer pour le compte de qui il appartiendra les indemnités d'expropriation du garage et dire que, dès la publication foncière effectuée aux frais des époux X..., de leur acquisition de ce garage, ces indemnités devront leur être versées, l'arrêt retient que ceux-ci ont justifié d'un acte de propriété du garage qu'il leur appartient de publier afin de rendre leur acquisition opposable à la Métropole de Lyon ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'inopposabilité pour défaut de publication d'un acte de mutation ou constitution de droits réels immobiliers ne peut être invoquée que par celui qui justifie tenir des droits concurrents du même auteur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du même code ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement fixant pour le compte de qui il appartiendra les indemnités pour l'expropriation du garage situé sur la parcelle n° [...] section [...] [...] et portant le n° [...] dans le bâtiment [...], outre les parts attachées à ce garage dans les parties communes, et dit que, dès la publication foncière effectuée aux seuls frais des époux X... de leur acquisition de ce garage, les indemnités devront leur être versées, l'arrêt rendu le 9 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Fixe indivisément entre M. Guiseppe X... et M. Gino X... pour l'expropriation du garage situé sur la parcelle n° [...] section [...] [...] et portant le n° [...] dans le bâtiment [...], outre les parts attachées à ce garage dans les parties communes :
- à 6 500 euros pour l'indemnité principale,
- à 1 225 euros pour l'indemnité de remploi.
Maintient les dispositions de l'arrêt relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la Métropole de Lyon aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Métropole de Lyon et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à MM. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. Giuseppe X..., M. Gino X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir fixé indivisément entre les époux X... pour l'expropriation de leur bien immobilier situé sur la parcelle cadastrée [...] au [...] composé du lot n° 34 correspondant à un appartement T5 de 83 m2 et du lot n° 218 correspondant à une cave, outre leurs parts dans les parties communes, à 116 200 € pour l'indemnité principale et à 12 620 € pour l'indemnité de remploi ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE
« L'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
Selon l'article L. 322-1, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance du bien à la date de l'ordonnance de transfert de propriété et selon l'article L. 322-2, les biens sont estimés à la date du jugement ;
La valeur des biens expropriés doit être déterminée selon la méthode dite de comparaison avec les prix de cessions ou les prix fixés par décisions de justice portant sur des biens comparables ;
Il en résulte que la comparaison avec des biens cédés dans la même copropriété ou dans les copropriétés voisines de même facture est justifiée afin de déterminer la valeur du marché des biens en cause. Sauf cas qui ne s'applique pas en l'espèce, l'appréciation judiciaire permet de prendre en considération la qualité réelle du bien exproprié ;
En l'espèce, le bien exproprié est un appartement de type T5 de 83 m2 situé au 6ème et dernier étage de l'immeuble [...] , composant le lot n° 34 et une cave composant le lot n° 218. S'y ajoute un garage revendiqué par les époux X... situé à proximité en plein air et en rez-de-chaussée au sein d'un ensemble d'autres garages ;
La visite des lieux a permis de constater que l'appartement desservi par ascenseur était en état d'usage et non dans un état de rafraîchissement récent et disposait en dehors des équipements habituels, d'une climatisation et d'équipements particuliers en salle de bains permettant à une personne handicapée de se mouvoir en sécurité ;
L'appartement se situe dans un immeuble construit en 1964. Les parties communes sont peu entretenues, sans doute en raison des expropriations en cours ;
Dans la liste des ventes de biens présentée par les expropriés, le juge de l'expropriation a retenu, à bon droit et à juste titre, comme termes de comparaison les ventes de bien portant sur des biens situés à proximité immédiate du bien exproprié, de type 5 et de surface quasi identique ;
Il est, en effet, légitime de considérer que le prix du bien sur le marché prend en considération la qualité de construction de l'immeuble, et non celle des parties communes, ce qui a conduit le juge à écarter la cession n° 3 du 28 août 2013 invoquée par les expropriés ;
Il en ressort incontestablement un prix moyen au m2 de 1 284,08 € ;
La référence citée par les expropriés en page 11 de leurs conclusions vente A... avec un prix au m2 de 2 000 € n'est pas pertinente s'agissant d'un F2, bien préférentiellement recherché sur le marché immobilier ;
Le premier juge a ainsi légitimement tenu compte de la situation de l'appartement au sixième et dernier étage avec ascenseur et des équipements spéciaux du bien pour retenir une indemnisation exactement évaluée sur la base de 1 400 € m2, soit pour 83 m2, une indemnisation totale de 116 200 € ; Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée pour tenir compte des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale ;
Il convient de confirmer l'appréciation du premier juge exactement calculée en fonction du barème dégressif habituellement utilisé, soit 20 % jusqu'à 5 000 €, puis 15 % de 5 001 à 15 000 €, et enfin, 10 % au-delà de 15 000 €, ce qui représente dans le cas d'espèce pour l'appartement et la cave, la somme totale de 12 620 € » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE
« attendu que l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
que le juge, selon l'article L. 322-1 dudit code, fixe le montant des indemnités d'après la consistance du bien à la date de l'ordonnance de transfert de propriété, alors que selon l'article L. 322-2 du même code, les biens sont estimés à la date du présent jugement ;
Attendu que la valeur des biens expropriés doit être déterminée selon la méthode dite de comparaison avec les prix de cessions ou les prix fixés par décisions de justice portant sur des biens comparables, et à ce titre la comparaison avec des biens cédés dans la même copropriété ou dans les copropriétés voisines de même facture est tout à fait opportune, en ce qu'elle permet la détermination de la valeur de ces biens sur le marché réel ;
que le juge n'est toutefois pas tenu, sauf cas qui ne s'applique pas en l'espèce, par les prix ainsi pratiqués et peut les adapter en fonction de la qualité réelle du bien exproprié ;
sur l'appartement et la cave :
Attendu que le bien exproprié est un appartement de type T5 de 83 m2 situé au 6ème étage du [...] , composant le lot n° 34 et une cave composant le lot n° 218, outre les parts attachées à ces lots dans les parties communes ;
que, de plus, il existe un garage revendiqué par les époux X... situé à proximité en plein air et en rez-de-chaussée au sein d'une multitude d'autres garages ;
que l'appartement lui-même est situé au 6ème et dernier étage desservi par ascenseur et la visite des lieux a pu faire apparaître qu'il s'agit d'un appartement en état d'usage sans doute rafraîchi depuis un temps assez lointain, et qui, en dehors des équipements habituels, dispose d'une climatisation et d'équipements particuliers en salle de bains permettant à une personne handicapée de se mouvoir en sécurité ;
que, par ailleurs, et s'agissant d'un immeuble construit en 1964 la copropriété elle-même est vétuste et peu entretenue, mais sans doute en raison des expropriations en cours ;
Attendu que de la liste des cessions présentées par les époux X..., seules les cessions 1, 2,4 et 5 des 20 octobre 2014, 12 novembre 2014, 2 et 9 septembre 2014, mentionnées en leur pièce 4, sont opérantes à titre de comparaison dans la mesure où elles portent sur des biens situés très à proximité du bien exproprié, de type 5 et de surface quasi identique ;
qu'en revanche, la cession du 28 août 2013 apparaissant en 3ème place sur la même pièce ne sera pas retenue compte tenu de la meilleure facture de l'immeuble qui trouble la comparaison ;
Attendu que les cessions ainsi admises à titre de comparaison sont d'ailleurs recensées de la même façon par le commissaire du gouvernement, et ajoutées aux 4 autres cessions intervenues les 20 janvier 2014, 10 février 2014, 17 février 2014 et 30 juillet 2014, pour le même genre de bien situés toujours à grande proximité du bien exproprié, il en ressort un prix moyen au m2 de 1 284,08 € ;
que, toutefois, situé en dernier étage et équipé notamment d'une climatisation, le prix de cet appartement doit tenir compte de ces avantages, et il sera admis une indemnisation à hauteur de 1 400 €/m2 ce qui représente pour 83 m2, une indemnisation totale de 116 200 € ;
Attendu, aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, que l'indemnité de remploi est calculée pour tenir compte des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale ;
que cette indemnité de remploi sera établie en fonction du barème habituellement utilisé, soit 20 % jusqu'à 5 000 €, puis 15 % de 5 001 à 15 000 €, et enfin, 10 % au-delà de 15 000 €, ce qui représente dans le cas d'espèce pour l'appartement et la cave, la somme totale de 12 620 € » ;
1°) ALORS QUE le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que les améliorations de toute nature qui ont été faites à l'immeuble donnent lieu à indemnité, sauf si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée ; qu'en se bornant à retenir, pour fixer une indemnisation de 116 200 €, évaluée sur la base de 1 400 €/m2, que l'appartement des époux X... disposait d'une climatisation et d'équipements particuliers en salle de bains permettant à une personne handicapée de se mouvoir en sécurité, sans aucunement tenir compte, comme elle y était expressément invitée, des autres améliorations apportées par les époux X... à leur appartement, à savoir la pose du carrelage dans les pièces à vivre, du parquet dans les chambres, des moulures au plafond, d'une porte d'entrée blindée et de volets roulants, le remplacement des fenêtres et des portes-fenêtres, l'installation d'une cuisine équipée, la rénovation de l'installation électrique et la création de deux salles de bains, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel (p.8 et 9), les époux X... rappelaient que le juge de l'expropriation doit prendre en compte l'ensemble des caractéristiques des biens à évaluer et faisaient valoir, d'une part, que leur appartement bénéficiait d'une vue dégagée permettant d'apercevoir jusqu'à la chaîne des Alpes depuis le balcon et, d'autre part, qu'ils avaient amélioré l'état de leur appartement en effectuant des nombreux travaux qui en avaient augmenté notamment l'isolation et la sécurisation (pose de carrelage et de parquets, installation d'une porte d'entrée blindée, de volets roulants, remplacement des fenêtres et des portes-fenêtres, rénovation de l'installation électrique) ; qu'en se bornant à relever que l'appartement des époux X... disposait d'une climatisation et d'équipements particuliers en salle de bains permettant à une personne handicapée de se mouvoir en sécurité, sans répondre à ce moyen péremptoire des époux X... tiré de la vue dont bénéficiait leur appartement et des diverses améliorations qu'ils lui avaient apportées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motif ; qu'en l'espèce, pour retenir une indemnisation de 116 200 €, évaluée sur la base de 1 400 €/m2, la cour d'appel a refusé de prendre en compte la vente du 28 août 2013 invoquée par les époux X... parce que « le prix du bien sur le marché prend en considération la qualité de construction de l'immeuble » (arrêt, p. 7, § 5) et que « la meilleure facture de [cet immeuble] trouble la comparaison » (jugement, p. 4, § 10) après pourtant avoir considéré que les parties communes de l'immeuble dans lequel est situé l'appartement des époux X... sont « peu entretenues, sans doute en raison des expropriations en cours » (arrêt, p. 7, § 3), reconnaissant ainsi que l'état de cet immeuble aurait été meilleur si des procédures d'expropriation n'avaient pas été engagées ; qu'en se contredisant de la sorte, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir fixé, pour le compte de qui il appartiendra, pour l'expropriation du garage situé sur la parcelle n° [...] section [...], [...] et portant le n° [...] dans le bâtiment [...] , outre les parts attachées à ce garage dans les parties communes, à 6 500 € pour l'indemnité principale et à 1 225 € pour l'indemnité de remploi, et d'avoir dit que, dès la publication foncière effectuée aux seuls frais des époux X... de leur acquisition de ce garage, les précédentes indemnités devraient leur être versées ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE
« Monsieur et Madame X... ont justifié d'un acte de propriété du garage qu'il leur appartient de publier à leurs seuls frais afin de rendre leur acquisition opposable à la Métropole de Lyon ;
Cette publication n'est pas encore justifiée de sorte que les indemnités doivent être allouées pour le compte de qui il appartiendra dans cette attente ;
La visite des lieux a permis de constater que ce garage était compris dans un ensemble de nombreux garages, tous en état sommaire et usagé ;
Compte tenu des accords amiables intervenus dans le cadre de cette opération mais aussi des termes de comparaison, des caractéristiques propres du bien et de son état d'entretien, les indemnités allouées de 6 500 €, outre une indemnité de remploi de 1 225 € méritent confirmation » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE
« l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
que le juge, selon l'article L. 322-1 dudit code, fixe le montant des indemnités d'après la consistance du bien à la date de l'ordonnance de transfert de propriété, alors que selon l'article L. 322-2 du même code, les biens sont estimés à la date du présent jugement ;
Attendu que la valeur des biens expropriés doit être déterminée selon la méthode dite de comparaison avec les prix de cessions ou les prix fixés par décisions de justice portant sur des biens comparables, et à ce titre la comparaison avec des biens cédés dans la même copropriété ou dans les copropriétés voisines de même facture est tout à fait opportune, en ce qu'elle permet la détermination de la valeur de ces biens sur le marché réel ; que le juge n'est toutefois pas tenu, sauf cas qui ne s'applique pas en l'espèce, par les prix ainsi pratiqués et peut les adapter en fonction de la qualité réelle du bien exproprié ; [
]
sur le garage :
Attendu que les époux X... produisent un acte de propriété pour le garage qu'ils revendiquent, et que la Métropole de Lyon accepte de voir traiter dans la présente instance, mais pour autant cet acte n'est pas publié et n'est donc pas opposable notamment en l'état à la Métropole de Lyon ;
que, toutefois, et dès lors que la publication d'un acte d'acquisition est à la charge de l'acquéreur les époux X... seront invités à faire établir à leurs seuls frais cette publication foncière ce qui permettra de rendre leur acquisition opposable à la Métropole de Lyon ;
que ce garage, dont il a pu être constaté lors de la visite des lieux qu'il était situé au milieu de nombreux autres garages tous assez anciens, usagés et dans un état assez sommaire, sera évalué en fonction des 2 cessions de bien du même type intervenues les 27 octobre 2014 ;
qu'en effet seules ces cessions portent sur des garages situés à très grande proximité du garage exproprié alors que les cessions invoquées par les époux X... concernent des garages sans description précise et situés hors de cette proximité, ce qui limite grandement leur caractère comparable ;
que les 2 cessions du 27 octobre 2014 ont été convenues au prix de 6 500 €, outre une indemnité de remploi de 1 225 €, et ce sont donc ces sommes qui seront allouées pour le compte de qui il appartiendra, en attendant l'opposabilité de l'acquisition faite par les époux X... » ;
ALORS QU'en principe, un contrat est opposable aux tiers dès sa conclusion ; qu'une vente, si elle n'a pas été publiée, est inopposable aux seuls tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques ; qu'en l'espèce, pour subordonner le paiement des indemnités d'expropriation relatives au garage litigieux à la publication, par les époux X..., de leur acte d'acquisition de ce garage, la cour d'appel a, après avoir affirmé que les époux X... justifiaient d'un acte de propriété du garage, considéré que ces derniers devaient le faire publier à leurs seuls frais afin de rendre leur acquisition opposable à la Métropole de Lyon, quand pourtant cette dernière n'était pas un tiers ayant acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d'un acte ou d'une décision soumis à la même obligation de publicité et publié ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles 1165 ancien du code civil et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, ensemble les articles L. 1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen.
