LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 28 février 2017), que, le 28 janvier 2011, le conservateur des hypothèques de Charleville-Mézières a publié la vente par la société civile immobilière Le Clos Saint-Laurent (la SCI) à M. et Mme Z... de deux parcelles cadastrées section [...] et [...] et formant les lots n° 1 et 2 du lotissement[...] ; que, soutenant être propriétaire des parcelles vendues, M. X... a, après deux vaines sommations, assigné le conservateur des hypothèques en rectification de l'erreur matérielle affectant les lots n° 1 et 2 et en paiement de dommages-intérêts ; que l'Agent judiciaire de l'Etat est intervenu volontairement à l'instance ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la contenance des parcelles dans l'acte d'apport à la SCI du 16 juillet 1969 était identique à celle figurant sur l'attestation notariée du 1er février 1968 établie après le décès de la mère de M. X... l'ayant laissé pour unique héritier des immeubles en cause et retenu qu'il appartenait aux parties et au notaire chargé de la rédaction de l'acte de s'assurer que l'immeuble apporté correspondait bien à celui désigné sous la référence cadastrale qui y était indiquée, le conservateur des hypothèques n'étant pas chargé de se substituer à la volonté des parties, que, l'acte d'apport ne mentionnant aucune division parcellaire, le conservateur des hypothèques n'avait aucune initiative à prendre quant à la délimitation des parcelles et que la clause discordante du cahier des charges relative à la propriété du lot n° 1, qui ne s'analysait pas en un acte déclaratif, n'avait pas à être publiée indépendamment du document la contenant, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les demandes de M. X... devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la quatrième branche du moyen unique qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à l'Agent judiciaire de l'Etat et au conservateur des hypothèques-DGFP des Ardennes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me A... , avocat aux Conseils, pour M. X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR débouté Monsieur X... de ses demandes tendant notamment à la condamnation du conservateur des hypothèques et de l'État français à rectifier les actes concernant les lots n° 1 et 2 et les parcelles [...] et [...] et à lui verser 292.282 € en principal en réparation de ses préjudices ;
AUX MOTIFS QUE « l'article 34 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 dispose que le service de la publicité foncière doit vérifier l'exactitude des références à la formalité antérieure et s'assurer de la concordance du document déposé et des documents publiés depuis le 1er janvier 1956, tels qu'ils sont répertoriés au fichier immobilier, en ce qui concerne la désignation des parties, la qualité du disposant ou du dernier titulaire au sens de 1 de l'article 32, de la personne indiquée comme telle dans le document déposé et la désignation individuelle des immeubles. Monsieur X... et Madame B... ont créé la SCI le clos Saint Laurent par cet acte et lui ont apporté des biens. Monsieur X... soutient que l'apport concernait uniquement « le seul clos planté d'arbres fruitiers » et que ni la maison d'habitation, ni la remise, ni les écuries, ni le jardin n'ont été apportées à la SCI. Il ressort de l'article 5-1 du décret du 14 octobre 1955 relatif à la publicité foncière que les immeubles sont désignés dans le fichier immobilier uniquement par le nom de la commune dans laquelle ils se situent et par leur désignation cadastrale. Aucune description physique du bien concerné n'y est donc exigée. L'acte du 16 juillet 1969 mentionne que les parcelles apportées sont situées à Charleville-Mézières section de [...]et qu'elles
sont cadastrées section BN lieudit les [...], n° 61 pour 3a 27 ca et n° 62 pour 95a 90ca soit une superficie totale de 99a 17ca figurant au cadastre, la contenance des parcelles étant par ailleurs strictement identique à celle figurant sur l'attestation notariée du 1er février 1968 établie après le décès de la mère de Monsieur X... l'ayant laissé pour seul et unique héritier. Il est exact que le bien ayant fait l'objet de l'apport à la SCI y est décrit comme étant constitué du seul clos planté d'arbres fruitiers entourés de haies vives. Pour autant dès lors qu'aucune obligation légale n'incombait au conservateur des hypothèques de préciser la dénomination physique du bien apporté il ne peut lui être reproché de ne pas l'avoir mentionné sur le fichier immobilier et aucun manquement ne lui est donc imputable à ce titre. Il appartenait aux parties et au notaire chargé de la rédaction de l'acte de s'assurer que l'immeuble apporté correspondait bien à celui désigné sous la référence cadastrale qui y était indiquée, le conservateur des hypothèques n'étant pas chargé de se substituer à la volonté des parties. Il est également fait reproche au conservateur des hypothèques de ne pas avoir pris l'initiative d'une division des parcelles lors de l'apport à la SCI. Or l'acte d'apport notarié ne mentionne aucune division parcellaire. Aucun rôle actif n'est dévolu à ce professionnel en cette matière, la division parcellaire étant du seul domaine contractuel qui ne peut se matérialiser que par l'établissement d'un document d'arpentage qui doit être établi par les parties au contrat à leurs frais et à leur diligence exclusive. Le débat que tente d'instaurer M. X... sur l'application de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 relatif aux règles applicables aux divisions de propriété est par conséquent sans objet. L'acte d'apport ne fait état d'aucune division, les formalités requises ont été respectées par le conservateur des hypothèques et Monsieur X... ne peut donc faire supporter à celui-ci les éventuelles erreurs ou négligences commises à l'époque de rédaction de l'acte d'apport.
Comme le soutient l'appelant il est exact que le PV de cadastre publié au fichier immobilier le 1er octobre 1970 a modifié la numérotation des parcelles ainsi que la commune de rattachement de celles-ci. Les parcelles [...] et [...] situées sur la commune de Charleville-Mézières telles qu'elles figurent sur l'acte d'apport sont devenues les parcelles [...] et [...] situées sur la commune de Saint Laurent. Pour autant ce changement n'a pas entraîné de modification des limites de propriété telles qu'elles avaient été définies dans l'acte d'apport du 16 juillet 1969 dont il est rappelé qu'il résultait de la volonté des parties. Les parcelles sont donc identiques. Dès lors aucun manquement tenant à une prétendue erreur commise lors de ce changement de numérotation n'est imputable au conservateur des hypothèques.
L'acte notarié du 13 janvier 1972 contenant cahier des charges du lotissement de la SCI « le clos Saint Laurent ». Cet acte mentionne que le terrain a été loti en quinze lot sur les parcelles suivantes [...] et [...] est composé des parcelles [...] qui appartient à Monsieur X... et [...] qui appartient à la SCI ; que le lot n° 2 est composé de la parcelle [...] qui appartient à la SCI. Il est exact que cet acte précise également dans un paragraphe intitulé « Occupation » que les lots n° 2 et 1 actuellement bâtis sont loués et n'appartiennent pas à la SCO Le clos Saint Laurent mention qui apparaît en discordance avec les éléments rappelés ci-dessus. Pour autant il n'est pas permis comme le sollicite l'appelant de donner à ce paragraphe une portée juridique qu'il ne contient pas – la reconnaissance d'un acte déclaratif de non-propriété requérant une publication assortie de formalités particulières - dans la mesure où : * le cahier des charges du lotissement est un acte par essence contractuel destiné à organiser les rapports entre les colotis et à fixer les servitudes y afférentes de sorte qu'il n'a aucune vocation à constater le transfert d'un droit réel immobilier ; * la clause litigieuse ne peut s'analyser en un acte déclaratif de non-propriété soumis à publication l'acte déclaratif se définissant comme celui ayant pour objet de constater une situation juridique préexistante ce qui n'est pas le cas de cette clause pour les raisons suivantes : - la situation respective des droits de propriété de Monsieur X... et de la SCI a été préalablement fixée par des actes notariés ; - cette clause constate une situation négative une non-propriété – sans préciser quelle est l'identité du propriétaire situation qui ne peut être créatrice de droits, - il n'est question que de lots dans cette clause sans désignation cadastrale des parcelles concernées. La clause contenue dans le paragraphe « Occupation » est par conséquence privée de toute portée juridique. Dès lors la seule obligation du conservateur des hypothèques était de publier le cahier des charges du lotissement dans son ensemble ce qu'il fa fait mais pas la clause litigieuse avec les formalités y afférentes qui ne peut être considérée comme étant un acte déclaratif.
L'acte de vente du 28 décembre 2010. Cet acte porte sur la vente par la SCI Le Clos Saint Laurent des parcelles cadastrées [...] et [...] aux époux Z... dont elle est propriétaire. Cette vente a été publiée le 28 janvier 2011 conformément aux règles régissant la publicité foncière dans la mesure où y figurent l'origine de propriété soit l'apport en société du 16 juillet 1969 ainsi que les références de publication de l'acte soit la date, le volume et le numéro de publication. Aucune discordance n'apparaît entre l'acte de cession et les actes antérieurement publiés au fichier immobilier. Il en ressort que le conservateur des hypothèques n'a commis aucune faute dans la publication des actes ci-dessus énumérés. (
) » ;
1°) ALORS QUE la conservation des hypothèques devant établir un fichier présentant la situation actuelle des immeubles « telle qu'elle résulte des documents publiés », lorsqu'il a accepté le dépôt et inscrit la formalité au registre prévu à l'article 2453 du Code civil, le service de la publicité foncière doit vérifier l'exactitude des références à la formalité antérieure et s'assurer de la concordance du document déposé et des documents publiés depuis le 1er janvier 1956, tels qu'ils sont répertoriés au fichier immobilier, en ce qui concerne la désignation individuelle des immeubles ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'acte d'apport du 16 juillet 1969 décrivait le bien apporté à la SCI Le Clos Saint Laurent comme constitué du seul clos planté d'arbres fruitiers entourés de vives haies et non de l'ensemble de la parcelle et des bâtiments adjacents ; qu'en affirmant pourtant que le conservateur des hypothèques n'avait commis aucune faute, bien qu'il résulte de ses constatations qu'avait été enregistré un acte non-conforme à la volonté des parties, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 34 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 et l'article 1er du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;
2°) ALORS QUE Monsieur X... rappelait en cause d'appel que l'article 29, al. 2, du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 dispose que, « à défaut de production par les parties du procès-verbal de délimitation, celui-ci est établi d'office par le service du cadastre et les frais en sont recouvrés comme en matière de contributions directes », de sorte que le conservateur des hypothèques avait, au cas d'espèce, commis une faute en reprenant la totalité des références cadastrales sans division parcellaire, en violation de la volonté claire des parties de n'apporter à la SCI Le Clos Saint Laurent qu'un clos planté d'arbres fruitiers et non la totalité de la propriété ; qu'en rejetant le moyen au motif qu'« aucun rôle actif [ne serait] dévolu à [la conservation des hypothèques] en cette matière, la division parcellaire étant du seul domaine contractuel qui ne peut se matérialiser que par l'établissement d'un document d'arpentage qui doit être établi par les parties au contrat à leurs frais et à leur diligence exclusive », la cour d'appel a violé l'article 29, al.2 précité, du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 ;
3°) ALORS QUE la conservation des hypothèques doit établir un fichier présentant la situation actuelle des immeubles « telle qu'elle résulte des documents publiés » ; qu'en l'espèce, il est constant que l'acte du 13 janvier 1972 stipulait expressément que la SCI Le Clos Saint Laurent n'était pas propriétaire de l'ensemble du lot n°1, dont une partie appartenait à Monsieur X... ; qu'en jugeant que le conservateur des hypothèques n'avait pas commis de faute, bien qu'il ait publié le cahier des charges du lotissement en l'état sans faire état de cette restriction sur les fichiers immobiliers des lots concernés, la cour d'appel a violé l'article 34 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 et l'article 1er du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;
4°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté que l'acte du 16 juillet 1969 faisait état de ce que les parcelles [...] et [...] appartenait pour partie à Monsieur X... et non à la SCI Le Clos Saint Laurent, à laquelle n'avait été apporté que le seul clos planté d'arbres fruitiers et non l'entière parcelle ; qu'en affirmant pourtant qu'« aucune discordance n'apparaît entre l'acte de cession [du 28 décembre 2010] et les actes antérieurement », bien que la cession ait porté sur l'ensemble des parcelles [...] et [...], dont la SCI Le Clos de Saint Laurent n'était pas entièrement propriétaire, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1103 du Code civil (anciennement, art.1134).
