LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 juin 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ, 23 octobre 2013, pourvoi n° 12-16.003), que, le 18 avril 2007, l'association syndicale des propriétaires du lotissement du [...] (l'ASPCB) a assigné M. Y... pour obtenir le transfert de la propriété des parcelles inconstructibles de ce lotissement dont il était devenu propriétaire par jugement d'adjudication du 14 novembre 1972 ; que, le 17 août 2007, elle a assigné la société Les Parcs du [...] à laquelle M. Y... avait vendu ces parcelles par acte notarié du 11 juin 2007 ; que l'ASPCB a demandé, à titre subsidiaire, l'annulation de cette vente ; que MM. Z... et X..., propriétaires de lots dépendant de ce lotissement, sont intervenus volontairement à l'instance pour soutenir les demandes de l'ASPCB ;
Attendu que la société Les Parcs du [...] fait grief à l'arrêt d'annuler la vente du 11 juin 2007 ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant, par des motifs non critiqués, retenu qu'il résultait de l'article 5 du cahier des charges du lotissement en date du 3 octobre 1953 et de l'article 4 des statuts de l'association syndicale que la gestion des espaces libres, correspondant à des espaces boisés, incombait à l'ASPCB chargée de la gestion et l'administration de la voirie et de la viabilité en général, dont la propriété temporaire lui était attribuée jusqu'à la prise en charge de ses attributions par une ou plusieurs collectivités publiques, et relevé qu'aux termes du jugement d'adjudication du 14 novembre 1972 et du cahier des charges de la vente, M. Y... avait acquis en bloc des parcelles consistant à la fois en lots de lotissements numérotés et en espaces verts réservés prévus par les documents du lotissement, ainsi qu'il ressortait des plans annexés à l'arrêté préfectoral d'autorisation du 8 octobre 1953, et s'était trouvé subrogé dans les droits et obligations de la société artistique du [...], lotisseur initial, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur un arrêté du 6 mars 1986, en a exactement déduit, sans violer l'article 1128 du code civil, que M. Y..., qui avait acquis, en toute connaissance de cause, des espaces libres accessoires aux lots commercialisables et donc sans valeur marchande particulière, avait contracté l'obligation, en application du cahier des charges du lotissement, document contractuel s'imposant tant au lotisseur qu'aux colotis, de les transférer à l'association syndicale constituée à cet effet ;
Attendu, d'autre part, que, la société Les Parcs du [...] ne s'étant pas prévalue, dans ses conclusions d'appel, de sa qualité d'acquéreur de bonne foi, le moyen de ce chef est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Parcs du [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Parcs du [...] et la condamne à payer à MM. X... et Z... et à l'association syndicale des copropriétaires du lotissement du [...] la somme globale de 3 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Les Parcs du [...]
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, rendu sur renvoi de cassation, D'AVOIR annulé la vente que M. Gérard Y... a souscrite, le 11 juin 2007, en faveur de la société le Parcs du [...], et qui avait pour objet neuf parcelles sises à [...], au lotissement « Domaine du [...] » (section [...], nos [...], [...], [...] et [...], section[...], nos [...] et [...], section [...], n° [...], section [...], n° [...], section [...], n° [...]) ;
AUX MOTIFS QUE « le cahier des charges du lotissement, document contractuel s'imposant tant au lotisseur qu'aux colotis, a [
] nécessairement créé, à la charge de [M. Gérard Y... ] l'obligation de transférer à l'association syndicale [Aspcb], la propriété des espaces libres du lotissement ; [que] ces espaces libres doivent être considérés en application de l'article 1615 du code civil, comme l'accessoire des lots vendus, affectés à leur usage perpétuel, relevant de l'obligation de délivrance pesant sur le lotisseur, sans que celui-ci puisse exiger, lors des ventes de lot, un complément de prix ; [que] M. Y... qui a acquis en bloc, en toute connaissance de cause, des parcelles consistant en des lots commercialisables et en des espaces libres, accessoires aux lots et donc sans valeur marchande particulière, a contracté l'obligation, en tant que lotisseur subrogé à la société Artistique du [...], de transférer les espaces libres du lotissement à l'association syndicale constituée à cet effet ; [qu']au surplus, il n'a pas contesté l'assemblée générale du 14 août 1984 mettant les statuts de l'association syndicale en conformité du décret du 26 juillet 1977, alors qu'il était représenté à l'assemblée, l'article 1er du cahier des charges ayant été complété comme suit : "Il est entendu que par le terme espaces libres, il faut lire espaces verts inconstructibles(sauf pour les parcelles [...] et [...] et [...]). Le lotisseur s'engage de céder ces espaces libres au syndicat." » (cf. arrêt attaqué, p. 14, 1er alinéa) ; que « les parcelles litigieuses qui, d'après les plans annexés à l'arrêté préfectoral autorisant le lotissement du domaine du [...], font partie des espaces libres de ce lotissement, ne pouvaient donc, en vertu de l'obligation incombant à M. Y... en sa qualité de lotisseur d'en transférer la propriété à l'association syndicale des propriétaires du [...], être cédées à un tiers, ces parcelles étant hors du commerce et de surcroît inconstructibles ; [que] cette obligation de transfert préexistait au jugement d'adjudication du 14 novembre 1972, aux termes duquel l'intéressé est devenu propriétaire de ces espaces libres avec des lots de lotissement commercialisables, dont ils constituaient l'accessoire, en sorte qu'il ne saurait invoquer une atteinte à son droit de propriété ; [qu']il y a lieu, en conséquence, de prononcer la nullité de la vente du 11 juin 2007 consentie à la société les Parcs du [...] » (cf. arrêt attaqué, p. 14, 2e alinéa) ;
1. ALORS QUE toute personne a droit au respect de ses biens ; que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; qu'en visant, pour annuler la vente que M. Gérard Y... , considéré à cet effet comme lotisseur, a consentie, le 11 juin 2007, à la société les Parcs du [...] (Aspcb) les parcelles à usage d'espaces verts dont il a été régulièrement déclaré adjudicataire le 14 novembre 1972, un arrêté de M. le commissaire de la République du Var en date du 6 mars 1986, lequel prévoit, pour compléter le cahier des charges du lotissement, que « le lotisseur s'engage à céder ces espaces libres au syndicat », la cour d'appel a violé l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 et l'article 544 du code civil ;
2. ALORS QUE les choses qui ne sont pas dans le commerce juridique ne peuvent pas former l'objet d'une obligation ou d'un contrat ; qu'en énonçant que M. Gérard Y... était, par l'effet du cahier des charges de la vente publique dont il a été adjudicataire le 14 novembre 1972, contractuellement débiteur de l'obligation de transférer à l'association syndicale Aspcb la propriété des espaces libres du lotissement du [...], de sorte qu'il ne pouvait pas vendre ces espaces libres à quelqu'un d'autre qu'à cette association syndicale, quand elle constate, pour annuler la vente souscrite, le 11 juin 2007, par M. Gérard Y... en faveur de la société les Parcs du [...], que ces espaces libres sont « hors du commerce », la cour d'appel, qui déclare M. Gérard Y... contractuellement débiteur d'une obligation dont elle reconnaît la première qu'elle a un objet illicite et qu'elle est donc nulle, a violé l'article 1128 ancien et 1128 actuel du code civil ;
3. ALORS QUE, hormis le cas où l'acquéreur est de mauvaise foi, la vente qui est conclue en contravention avec l'obligation dont le vendeur est débiteur envers un tiers, comme c'est le cas par exemple dans la promesse unilatérale de vente ou d'achat ou encore dans le pacte de préférence, n'est pas nulle, mais engage seulement la responsabilité du vendeur envers le tiers ; qu'en décidant que la vente du 11 juin 2007 est nulle parce qu'elle a été conclue en contravention avec l'obligation de faire dont M. Gérard Y... , vendeur, était contractuellement débiteur envers l'association syndicale Aspcb, sans établir ni justifier que la société les Parcs du [...], acquéreuse, aurait agi avec mauvaise foi, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil.
