LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 février 2017), que, par acte sous seing privé conclu le 20 septembre 2014, M. E... D... et Mme F... X... (les vendeurs) ont vendu un immeuble à M. Z... et Mme Y... (les acquéreurs) sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 4 novembre 2014 ; que les vendeurs refusant de réitérer la vente par acte authentique à la date prévue du 22 janvier 2015, les acquéreurs les ont assignés en exécution forcée de la vente ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour accueillir la demande des acquéreurs, l'arrêt retient que la condition suspensive était stipulée dans leur seul intérêt, que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de sa non-réalisation ni de la clause figurant au paragraphe I et prévoyant que « si la condition n'était pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe J, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d'autre », et qu'une telle clause ne signifie pas que la condition suspensive d'obtention du prêt serait stipulée dans l'intérêt des deux parties ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les acquéreurs avaient renoncé au bénéfice de la condition suspensive dans les formes prévues au contrat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour accueillir la demande des acquéreurs, l'arrêt retient encore que la clause précitée ne peut s'appliquer qu'aux autres conditions d'usage, notamment d'urbanisme ;
Qu'en statuant ainsi, alors que cette clause figurait dans un chapitre relatif à la condition suspensive de financement, la cour d'appel, qui l'a dénaturée, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. Z... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour M. E... D... et Mme F... X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la réalisation de la vente conclue le 20 septembre 2014 entre les propriétaires d'un immeuble (les consorts D... X..., les exposants) et des acquéreurs (les consorts Z... Y...) pour un prix total de 315 000 € ;
AUX MOTIFS, propres et éventuellement adoptés, QUE la condition suspensive d'obtention d'un prêt étant stipulée dans l'intérêt exclusif des acquéreurs en vertu de l'article L. 312-16 du code de la consommation, d'ordre public, ainsi que de l'article E du compromis de vente sous seing privé du 20 septembre 2014, les vendeurs ne pouvaient se prévaloir de sa non-réalisation, et la clause de l'acte sous seing privé, aux termes de laquelle « si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur, et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe J, chacune des parties retrouvera pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre », ne signifiait pas que la condition suspensive d'obtention d'un prêt aurait été stipulée, par dérogation à la règle et à la clause ci-dessus, dans l'intérêt des deux parties et ne pouvait s'appliquer qu'aux autres conditions d'usage, d'urbanisme notamment ; que cette clause aurait néanmoins été applicable dans le cas où les acquéreurs auraient refusé d'acquérir, ce qui n'était pas le cas en l'espèce (arrêt attaqué, p. 4, alinéas 3 et 4) ; qu'il résultait des articles D, E, F et I du contrat que la promesse synallagmatique de vente avait été conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts couvrant la somme de 167 500 € dans un délai de 45 jours à compter de sa conclusion, soit jusqu'au 4 novembre 2014 à 18 heures, et que, passé ce délai, chacune des parties retrouverait sa liberté ; qu'aucune clause ne le prévoyant, M. Z... et Mme Y... n'étaient pas tenus de notifier aux vendeurs l'obtention du prêt dans le délai de 45 jours prévu pour la réalisation de la condition suspensive ; que, par ailleurs, aucune demande de prorogation du délai n'ayant été émise par les acquéreurs, le délai de réalisation de la condition suspensive avait expiré le 4 novembre 2014 à 18 heures ; qu'en l'espèce, M. Z... et Mme Y... produisaient un échange de courriels datant du 3 octobre 2014 selon lequel la banque LCL informait la société Kiron d'un pré-accord de financement ; que, toutefois, ce pré-accord était soumis à vérification et ne pouvait valoir offre définitive de prêt ; que, de même, l'accord de principe émis par la banque le 21 octobre 2014 était également soumis à vérification des justificatifs, qui n'avaient pas encore été remis à la date de son émission, et ne pouvait valoir offre définitive de prêt au sens de l'article L. 312-7 du code de la consommation ; que M. Z... et Mme Y... ne rapportaient pas la preuve que la condition suspensive d'obtention de prêt avait été réalisée dans le délai contractuel ; que, toutefois, il résultait de l'article L. 312-16 du code de la consommation, ainsi que de l'article E de la promesse de vente conclue le 20 septembre 2014, que la condition suspensive d'obtention d'un prêt était stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur qui pouvait seul se prévaloir de sa défaillance ; que M. D... et Mme X... n'étaient donc pas fondés à se prévaloir de cette défaillance pour exciper de la caducité de la vente qui ne pouvait être opposée aux acquéreurs (jugement entrepris, p. 4, alinéas 6 à 8 ; p. 5, alinéas 1 à 4) ;
ALORS QUE, d'une part, la condition suspensive d'obtention d'un prêt assortissant une promesse synallagmatique de vente étant stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, celui-ci est en droit de se prévaloir des conséquences juridiques de sa défaillance ou de renoncer unilatéralement à la caducité de la vente ; qu'en se bornant à déclarer que les acquéreurs pouvaient seuls se prévaloir de la caducité de l'acte quand cette faculté unilatérale impliquait celle, également unilatérale, de renoncer aux effets de la condition, et en s'abstenant de vérifier que les acquéreurs auraient effectivement renoncé à la caducité de la vente « dans la forme prévue au paragraphe J » ainsi que les parties en étaient convenues, excluant par là toute possibilité de renonciation tacite, la cour d'appel a violé l'article L. 312-16 du code de la consommation, ensemble l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, d'autre part, au chapitre intitulé « condition suspensive relative au financement », les parties étaient convenues, dans un article I concernant la « non-réalisation de la condition suspensive », que « si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur, et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe J, chacune des parties retrouvera pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre » ; qu'en affirmant, pour refuser d'y donner effet, que ladite clause ne pouvait s'appliquer qu'aux autres conditions d'usage, d'urbanisme notamment, la cour d'appel a dénaturé la convention des parties en violation de l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté des vendeurs (les consorts D... X..., les exposants) de leur demande en annulation de la vente conclue avec des acquéreurs (les consorts Z... Y...) ;
AUX MOTIFS, propres et éventuellement adoptés, QUE les vendeurs ne pouvaient opposer aux acquéreurs un défaut d'accord sur la chose et sur le prix dès lors qu'ils avaient accepté la ventilation du prix entre la maison et les meubles meublants dans l'acte sous seing privé qui constituait un accord ferme et définitif, qu'ils n'avaient proposé aucune liste de meubles à cette occasion ni, par la suite, dans le délai prévu pour la réitération de la vente en la forme authentique, et qu'ils arguaient de façon artificielle et manifestement opportuniste de divergences minimes entre les meubles de cuisine listés au procès-verbal de carence et ceux équipant leur cuisine pour se dégager d'une vente qu'ils ne souhaitaient plus contracter (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 5) ; qu'il résultait de l'absence de liste de meubles dans la promesse de vente que la ventilation opérée entre le prix de l'immeuble et le prix des meubles meublants obéissait à de purs motifs d'opportunité fiscale ; qu'il était donc sans incidence que la liste dressée dans le procès-verbal de carence du 13 mars 2015 et celle établie par huissier le 29 avril 2015 fussent différentes dès lors qu'il était suffisamment démontré par les pièces du dossier que les parties étaient convenues de ne pas intégrer les meubles meublants dans le périmètre de la vente (jugement entrepris, p. 4, alinéa 4) ;
ALORS QUE, d'une part, la promesse synallagmatique de vente signée le 20 septembre 2014 stipulait en son article II, intitulé « prix de vente », que le prix du bien immobilier était de 305 000 € et que celui des meubles meublants de 10 000 €, ce dont il résultait clairement que la vente des meubles meublants était inscrite dans le champ contractuel ; qu'en affirmant que les parties n'étaient pas convenues d'intégrer les meubles meublants dans le périmètre de la vente, la cour d'appel a dénaturé l'acte susvisé en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, d'autre part, le contrat de vente est formé dès que les parties sont convenues de la chose et du prix ; qu'en se bornant à faire état de différences minimes entre les meubles listés dans le procès-verbal de carence, faisant l'objet de la vente, et ceux équipant effectivement la cuisine de l'immeuble vendu, pour considérer qu'un accord des parties était intervenu sur l'objet de la promesse, sans vérifier, ainsi qu'elle y était invitée, que cet objet était possible dès lors que les vendeurs n'étaient pas propriétaires des meubles, tels qu'individualisés par les acquéreurs, ce dont il résultait qu'aucun accord des parties sur les meubles meublants visés dans la promesse n'avait pu intervenir, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1583 et 1589 du code civil, ensemble l'article 1129 de ce code.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné des vendeurs (les consorts D... X..., les exposants) à payer aux acquéreurs (les consorts Z... Y...) la somme de 31 500 € au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS, propres et adoptés, QUE M. Z... et Mme Y... étaient déboutés de leur appel incident dès lors que la clause pénale avait vocation à réparer de manière forfaitaire l'ensemble des préjudices résultant du refus de l'une des parties de réitérer la vente en la forme authentique, ce dont il résultait que les acquéreurs ne pouvaient solliciter des dommages et intérêts complémentaires (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 7) ; qu'en application de l'article IX de la promesse synallagmatique de vente, il était prévu que, dans le cas où l'une des parties refuserait de régulariser la vente par acte authentique, bien que les conditions suspensives fussent toutes levées, celle-ci était tenue de verser la somme de 31 500 € à l'autre partie à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice ; qu'en l'espèce, M. D... et Mme Y... avaient refusé de régulariser la vente par acte authentique le 22 janvier 2015 et devaient en conséquence être condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 31 500 € à M. Z... et Mme Y... (jugement entrepris, p. 5, alinéas 8 et 9) ;
ALORS QUE la cassation à intervenir au vu des deux premiers moyens, du chef tant de la caducité que de la nullité de la promesse de vente, entraînera l'annulation par voie de conséquence de la disposition par laquelle la cour d'appel a condamné les vendeurs au règlement d'une clause pénale sanctionnant leur refus de procéder à la réitération de la vente par acte authentique, en application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile.
