LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 16 mai 2017), que, le 30 juin 2006, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Z... une maison d'habitation ; qu'invoquant l'apparition d'un affaissement de la dalle du rez-de-chaussée, les acquéreurs ont assigné leurs vendeurs en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de dire que l'immeuble est affecté d'un vice caché et de les condamner au paiement de dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. X..., qui exerçait la profession d'artisan peintre, avait indiqué, le 27 janvier 1976, dans la demande de permis de construire qu'il était l'auteur du projet de construction et retenu que cette mention suffisait à attester de sa qualité de constructeur alors qu'il ne démontrait pas qu'il avait confié l'ensemble des lots à des entreprises, la cour d'appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente ne pouvait trouver application ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième et troisième branches du premier moyen et sur le second moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer à M. et Mme Z... une somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. et Mme X... sont tenus de garantir le vice caché affectant l'immeuble à usage d'habitation vendu à M. et Mme Z... et de les avoir, en conséquence, condamnés in solidum, à leur payer diverses sommes au titre des travaux de réparation et des préjudices immatériels ,
AUX MOTIFS PROPRES QU'en vertu des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage, que le vendeur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. L'acte de vente conclu le 30 juin 2006 entre les époux X... et les époux Z... contient une clause exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés. Cette clause est toutefois inapplicable si le vendeur est un vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur occasionnel mais ayant réalisé les travaux à l'origine du vice. En l'espèce, M. X..., qui a exercé la profession d'artisan peintre, a déposé, le 27 janvier 1976, une demande de permis de construire dans lequel il a déclaré être l'auteur du projet de construction pour lequel l'autorisation était demandée. Cette mention suffit à attester de sa qualité de constructeur, à défaut pour lui de démontrer, par des pièces contraires, qu'il avait confié l'ensemble des lots à des entreprises. Il est envisageable qu'il n'ait tout simplement gardé aucune facture compte tenu de l'ancienneté de la construction, mais sur le seul fondement des dispositions du droit de la preuve, il ne peut qu'être considéré qu'il a réalisé ou participé à la réalisation des travaux à l'origine du vice et qu'en conséquence, la clause de non garantie des vices cachés insérée à l'acte ne peut jouer. M. et Mme Z... ont pris possession de la maison le 30 juin 2006 et y ont habité sans difficulté particulière jusqu'à ce que, en 2011, ils décident de faire réaliser des travaux de modification des espaces intérieurs nécessitant de percer un mur porteur. Les travaux ont été réalisés mais, à cette occasion, l'entreprise ayant réalisé les travaux les a prévenus avoir constaté l'existence d'un vide sous la dalle de béton de l'habitation, la dalle de béton étant flottante et sans ancrage dans les murs périphériques. M. B..., expert judiciaire, a constaté un affaissement du carrelage pouvant être supérieur à 20 millimètres dans le séjour et dans l'entrée, avec un jour sous les plinthes pouvant varier de 10 à 15 millimètres, certains interstices ayant été en partie comblés par l'ancien propriétaire. Il a ensuite fait un trou dans le sol, à l'intérieur de la maison, et constaté que au pied de la cheminée (qui a légèrement basculé), il existait un petit vide sous le dallage, la chape étant très friable, le dallage étant fait de ciment et de billes d'argiles et le remblai sur lequel la dalle repose étant fait de terre argileuse humide. Un deuxième sondage conduira à des constatations identiques sauf à ce que le vide entre la chape et le dallage soit plus important. Selon M. B..., les sols intérieurs, qui sont de type « flottant », ce qui est un mode constructif autorisé, se sont inégalement affaissés en raison de la non-conformité du remblai sous le dallage, qui contient notamment de la terre argileuse. Le désordre existerait depuis la construction de la maison et serait évolutif, le dallage n'étant plus, à l'heure actuelle, capable de supporter un test de charge normalisé de 150 kg/m² uniformément répartis et la dalle pourrait rompre brutalement sous l'effet d'une lourde charge. Il n'était pas apparent dans sa cause et son amplitude pour des acquéreurs profanes, qui ne pouvaient supposer que les joints mis en place par M. X... au niveau des plinthes révélaient autre chose que la réparation d'un petit désordre esthétique. Sa réparation nécessitera des travaux de reprise en sous oeuvre coûteux, d'un montant de 89.840,93 euros, outre tous les frais liés au relogement des époux Z... durant six mois. M. X... conteste l'existence du vice en rappelant que la maison a été édifiée en 1976, que le remblai était déjà présent dans sa consistance actuelle et qu'aucun désordre grave n'est apparu durant trente cinq ans ; il reconnait avoir en 1987 constaté un léger affaissement mais après la pose de joints, celui-ci se serait définitivement stabilisé ; il rappelle à cet égard avoir demandé par dire à l'expert de procéder à une analyse chimique des joints apposés en bordure de plinthes, ceci afin de démontrer leur ancienneté et que celle-ci lui a été refusée ; selon l'expert unilatéral qui l'assiste, le risque révélé par l'expertise réalisée par M. B... serait purement théorique, ainsi qu'en témoigne le fait que les époux Z... aient vécu dans l'immeuble durant six années sans la moindre gêne et qu'il a fallu qu'ils entreprennent des travaux de démolition pour s'apercevoir des vides sous le dallage ; cette occupation sans aucune gêne depuis la vente démontrerait l'absence d'impropriété du bien à son usage ou de diminution de l'usage du bien. M. B... a répondu à cette argumentation que la preuve du caractère évolutif du désordre consistait dans le fait que des jours avaient été constatés entre les plinthes et le carrelage, ce qui démontrerait qu'ils sont apparus postérieurement à la pose des joints ; de même, la cheminée décorative commence à se désolidariser du mur. Le fait que la maison, qui apparaît sur les photos comme étant en excellent état, ait été habitée durant quarante ans (la Cour statue en 2017) sans autre inconvénient que la pose d'un joint sous les plinthes démontre que le vice allégué ne la rend pas impropre à sa destination. Toutefois, le caractère évolutif du désordre, qui ne fait pas de doute, et qui conduit l'expert a envisager un risque de rupture de la dalle, conduit à considérer qu'il en diminue l'usage et que si l'acheteur en avait eu connaissance, il n'en aurait payé qu'un moindre prix, sachant que les travaux de réparation atteignent un cinquième du prix du bien. Par conséquent, il est démontré l'existence d'un vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil, dont M. et Mme X... doivent garantie à leurs acquéreurs. Les travaux de réparation sont lourds et consistent en la démolition de la dalle de béton avec ancrage dans les murs de poutrelles pour en supporter une autre. Ils ont été chiffrés par un bureau d'études spécialisé à la somme de 67.117.84 euros hors taxe, auxquels doivent être rajoutés 6.000 euros de frais de maîtrise d'oeuvre et 2.000 euros de frais de mission SPS, soit un total de 75.117,84 euros hors taxe ou 82.628,78 euros TTC (taux de TVA sur les travaux à domicile construite depuis plus de deux années = 10%) outre une assurance dommage ouvrage de 2.700 euros soit un total de 85.328,78 euros. Ils vont nécessiter le déménagement de la famille Z... et vont durer pendant environ six mois. Peuvent donc être considérés comme certain: le coût de la location d'un logement durant six mois et celui de deux déménagements ; En revanche, le reste des demandes n'apparaît pas fondé: les frais de transports sont hypothétiques puisque rien ne justifie de l'éloignement de la location, tandis que les frais de garde meubles sont injustifiés, les meubles pouvant être montés à l'étage ; enfin, le coût du maintien des abonnements est lié à la propriété de l'immeuble. Par conséquent, la somme allouée au titre des préjudices de jouissance doit être limitée à la somme de 13.345 euros (loyers et déménagements) (arrêt, p. 4 à 6) ;
ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTÉS QUE, vu l'article 1641 du code civil, en l'espèce, l'expert judiciaire indique en page 16 de son rapport avoir constaté que l'ensemble, chape, dallage et remblai s'est tassé, en laissant un vide entre la chape et le dallage et un vide important sous le dallage. Il est précisé que le remblai est fait de terre argileuse humide. En page 18, il mentionne les éléments suivants : « les sols intérieures de « type flottant » se sont inégalement affaissés pour cause de cette non-conformité du remblai sous dallage ». Il poursuit en indiquant « à l'époque de cette construction (en 1976/1977) les règles de construction des dallages étaient celles de l'ITBTP. Il est constant que les remblais sous dallages sur terre-plein doivent être exempts de tout élément vicieux, dont la terre (notamment argileuse) ». Au vu de ces premiers éléments, il apparaît donc que l'affaissement du carrelage a été révélateur d'un défaut portant sur la composition du remblai qui n'est pas conforme aux normes préconisées, faute de ne pas être composé d'empierrement. Du fait de cette composition argileuse sensible à l'humidité, un vide s'est créé entre la chape et le remblai causant l'affaissement du sol et mettant en cause la structure de la maison. Ce défaut date de la construction de la maison. Il est donc établi que le vice est antérieur à la vente intervenue en 2006. Les défendeurs font valoir que l'impropriété à l'usage n'est pas démontrée. En réponse aux dires de Monsieur Laurent X... et Madame Christiane Y... épouse X..., il est mentionné les éléments suivants : « le dallage n'étant plus porté, il peut rompre brutalement sans préavis en cas de charges lourdes autorisées (soit 150 kg/m²). D'ailleurs, il a fléchi sous son propre poids des plusieurs centimètres et est en équilibre instable puisque des vides ont été révélés en sous face dudit dallage sensé être porté par son remblai (remblai relevé humide et argileux) ». « Le décollement sous plinthes est une conséquence, mais il y en a d'autres : le dallage peut rompre sans préavis sous charge lourde autorisée, le carrelage ne peut être refait dans le cadre de l'entretien. Le support (dallage) étant inapte ». S'il est fait état d'un désordre de nature esthétique résultant de l'impossibilité de changer le revêtement de sol des pièces principales, il doit surtout être retenu que l'expert judiciaire met en évidence l'existence d'un risque d'effondrement au-delà d'une certaine surcharge. Il est établi que l'immeuble a été habité sans difficulté depuis plus de 25 ans, mais une telle circonstance ne saurait permettre d'écarter l'absence de gravité du désordre dès lors que le risque d'effondrement, certain, du fait des vides existant entre le remblai et la sous-face du dallage et de l'évolutivité du désordre, rend l'immeuble impropre à sa destination en raison du danger représenté et de l'absence de sécurité dont les propriétaires sont légitimement en droit d'attendre s'agissant d'une maison d'habitation de type familial. Les défendeurs soutiennent que les acquéreurs avaient une connaissance du vice et qu'en conséquence le vice n'était pas caché. Toutefois, la mauvaise qualité du remblai n'a pu être révélée que par des sondages de sorte que les acquéreurs ne pouvaient en avoir connaissance. En outre, la connaissance par les acquéreurs du désordre résultant de l'affaissement du sol, ne constituant pas le vice en lui-même mais un élément révélateur de celui-ci, ne peut permettre de déduire qu'en tant que profanes, ils avaient pris conscience de l'existence d'un défaut plus structurel et donc d'un vice tenant à la composition du remblai. Le moyen n'est donc pas fondé. L'acte authentique a prévu une clause d'exclusion de garantie des vices cachés au profit du vendeur. En application de l'article 1643 du code civil, le vendeur peut être tenu à garantir, s'il est de mauvaise foi ou s'il est un vendeur professionnel. Entre dans cette catégorie le vendeur profane ayant conçu lui-même les travaux sans être un professionnel du bâtiment. En l'espèce, Monsieur Laurent X... et Madame Christiane Y... épouse X... se prévalent de l'exclusion de la garantie en faisant valoir qu'il n'est pas démontré par les demandeurs qu'ils avaient une connaissance du vice. Il résulte du permis de construire que Monsieur Laurent X... est intervenu en qualité de constructeur. S'il avance que les gros oeuvres ont été réalisés par des artisans, se fondant notamment sur une attestation de l'artisan-carreleur intervenu sur le chantier, d'une part, il apparaît que ce dernier n'est pas intervenu sur le poste dallage et remblai et surtout, les défendeurs ne communiquent aucune pièce ni aucune facture au soutien de cette prétention. Ils doivent donc être considérés comme ayant exécuté les travaux de remblai. En ayant exécuté les travaux eux-mêmes, Monsieur Laurent X... et Madame Christiane Y... épouse X... ont accepté de prendre les risques liés à cette exécution. Dans de telles conditions et en leur qualité de constructeur, dont la preuve contraire n'est pas rapportée, ils doivent être considérés comme vendeurs professionnels et sont présumés avoir eu connaissance du vice affectant le remblai. La clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne peut produire d'effet et Monsieur Laurent X... et Madame Christiane Y... épouse X... seront tenus de garantir le vice caché (jugement, p. 4 à 6) ;
1) ALORS QU'il appartient à l'acquéreur de rapporter la preuve de la réunion des conditions nécessaires à l'application de la garantie contractuelle ; qu'en présence d'une clause exonératoire de garantie, il lui appartient donc d'établir que les conditions d'éviction de cette clause étaient réunies et notamment que le vendeur avait la qualité de vendeur professionnel ; qu'en retenant, pour écarter l'application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente, que le vendeur n'établissait pas avoir confié l'exécution du lot de gros oeuvre à une entreprise si bien qu'il devait être considéré comme constructeur et donc assimilé à un vendeur professionnel, les juges du fond ont inversé la charge de la preuve et ainsi violé l'article 1315 devenu 1353, ensemble l'article 1643 du code civil ;
2) ALORS QUE, subsidiairement, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en retenant la garantie des vendeurs au titre du vice affectant la dalle et nécessitant sa réfection, tout en relevant « la connaissance par les acquéreurs du désordre résultant de l'affaissement du sol », laquelle était au demeurant attestée dès 2007 par les acquéreurs eux-mêmes, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs constatations au regard de l'article 1642 du code civil ;
3) ALORS QUE, subsidiairement encore, le vendeur non professionnel peut opposer la clause exonératoire de garantie des vices cachés à l'acquéreur ; qu'en disant que Mme Christiane Y... épouse X... était tenue de garantir le vice caché affectant l'immeuble à usage d'habitation vendu à M. et Mme Z..., sans constater la qualité de vendeur professionnel de celle-ci, la cour d'appel a violé les articles 1643 et 1645 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire).Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Laurent X... et Mme Christiane Y... épouse X... à payer à M. Lionel Z... et Mme Peggy A... épouse Z... la somme de 13.345 euros au titre des préjudices immatériels ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en vertu des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage, que le vendeur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. L'acte de vente conclu le 30 juin 2006 entre les époux X... et les époux Z... contient une clause exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés. Cette clause est toutefois inapplicable si le vendeur est un vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur occasionnel mais ayant réalisé les travaux à l'origine du vice. En l'espèce, M. X..., qui a exercé la profession d'artisan peintre, a déposé, le 27 janvier 1976, une demande de permis de construire dans lequel il a déclaré être l'auteur du projet de construction pour lequel l'autorisation était demandée. Cette mention suffit à attester de sa qualité de constructeur, à défaut pour lui de démontrer, par des pièces contraires, qu'il avait confié l'ensemble des lots à des entreprises. Il est envisageable qu'il n'ait tout simplement gardé aucune facture compte tenu de l'ancienneté de la construction, mais sur le seul fondement des dispositions du droit de la preuve, il ne peut qu'être considéré qu'il a réalisé ou participé à la réalisation des travaux à l'origine du vice et qu'en conséquence, la clause de non garantie des vices cachés insérée à l'acte ne peut jouer. M. et Mme Z... ont pris possession de la maison le 30 juin 2006 et y ont habité sans difficulté particulière jusqu'à ce que, en 2011, ils décident de faire réaliser des travaux de modification des espaces intérieurs nécessitant de percer un mur porteur. Les travaux ont été réalisés mais, à cette occasion, l'entreprise ayant réalisé les travaux les a prévenus avoir constaté l'existence d'un vide sous la dalle de béton de l'habitation, la dalle de béton étant flottante et sans ancrage dans les murs périphériques. M. B..., expert judiciaire, a constaté un affaissement du carrelage pouvant être supérieur à 20 millimètres dans le séjour et dans l'entrée, avec un jour sous les plinthes pouvant varier de 10 à 15 millimètres, certains interstices ayant été en partie comblés par l'ancien propriétaire. Il a ensuite fait un trou dans le sol, à l'intérieur de la maison, et constaté que au pied de la cheminée (qui a légèrement basculé), il existait un petit vide sous le dallage, la chape étant très friable, le dallage étant fait de ciment et de billes d'argiles et le remblai sur lequel la dalle repose étant fait de terre argileuse humide. Un deuxième sondage conduira à des constatations identiques sauf à ce que le vide entre la chape et le dallage soit plus important. Selon M. B..., les sols intérieurs, qui sont de type « flottant », ce qui est un mode constructif autorisé, se sont inégalement affaissés en raison de la non-conformité du remblai sous le dallage, qui contient notamment de la terre argileuse. Le désordre existerait depuis la construction de la maison et serait évolutif, le dallage n'étant plus, à l'heure actuelle, capable de supporter un test de charge normalisé de 150 kg/m² uniformément répartis et la dalle pourrait rompre brutalement sous l'effet d'une lourde charge. Il n'était pas apparent dans sa cause et son amplitude pour des acquéreurs profanes, qui ne pouvaient supposer que les joints mis en place par M. X... au niveau des plinthes révélaient autre chose que la réparation d'un petit désordre esthétique. Sa réparation nécessitera des travaux de reprise en sous ‘oeuvre coûteux, d'un montant de 89.840,93 euros, outre tous les frais liés au relogement des époux Z... durant six mois. M. X... conteste l'existence du vice en rappelant que la maison a été édifiée en 1976, que le remblai était déjà présent dans sa consistance actuelle et qu'aucun désordre grave n'est apparu durant trente-cinq ans ; il reconnait avoir en 1987 constaté un léger affaissement mais après la pose de joints, celui-ci se serait définitivement stabilisé ; il rappelle à cet égard avoir demandé par dire à l'expert de procéder à une analyse chimique des joints apposés en bordure de plinthes, ceci afin de démontrer leur ancienneté et que celle-ci lui a été refusée ; selon l'expert unilatéral qui l'assiste, le risque révélé par l'expertise réalisée par M. B... serait purement théorique, ainsi qu'en témoigne le fait que les époux Z... aient vécu dans l'immeuble durant six années sans la moindre gêne et qu'il a fallu qu'ils entreprennent des travaux de démolition pour s'apercevoir des vides sous le dallage ; cette occupation sans aucune gêne depuis la vente démontrerait l'absence d'impropriété du bien à son usage ou de diminution de l'usage du bien. M. B... a répondu à cette argumentation que la preuve du caractère évolutif du désordre consistait dans le fait que des jours avaient été constatés entre les plinthes et le carrelage, ce qui démontrerait qu'ils sont apparus postérieurement à la pose des joints ; de même, la cheminée décorative commence à se désolidariser du mur. Le fait que la maison, qui apparaît sur les photos comme étant en excellent état, ait été habitée durant quarante ans (la Cour statue en 2017) sans autre inconvénient que la pose d'un joint sous les plinthes démontre que le vice allégué ne la rend pas impropre à sa destination. Toutefois, le caractère évolutif du désordre, qui ne fait pas de doute, et qui conduit l'expert a envisager un risque de rupture de la dalle, conduit à considérer qu'il en diminue l'usage et que si l'acheteur en avait eu connaissance, il n'en aurait payé qu'un moindre prix, sachant que les travaux de réparation atteignent un cinquième du prix du bien. Par conséquent, il est démontré l'existence d'un vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil, dont M. et Mme X... doivent garantie à leurs acquéreurs. Les travaux de réparation sont lourds et consistent en la démolition de la dalle de béton avec ancrage dans les murs de poutrelles pour en supporter une autre. Ils ont été chiffrés par un bureau d'études spécialisé à la somme de 67.117.84 euros hors taxe, auxquels doivent être rajoutés 6.000 euros de frais de maîtrise d'oeuvre et 2.000 euros de frais de mission SPS, soit un total de 75.117,84 euros hors taxe ou 82.628,78 euros TTC (taux de TVA sur les travaux à domicile construite depuis plus de deux années = 10%) outre une assurance dommage ouvrage de 2.700 euros soit un total de 85.328,78 euros. Ils vont nécessiter le déménagement de la famille Z... et vont durer pendant environ six mois. Peuvent donc être considérés comme certain: le coût de la location d'un logement durant six mois et celui de deux déménagements ; En revanche, le reste des demandes n'apparaît pas fondé: les frais de transports sont hypothétiques puisque rien ne justifie de l'éloignement de la location, tandis que les frais de garde meubles sont injustifiés, les meubles pouvant être montés à l'étage ; enfin, le coût du maintien des abonnements est lié à la propriété de l'immeuble. Par conséquent, la somme allouée au titre des préjudices de jouissance doit être limitée à la somme de 13.345 euros (loyers et déménagements) (arrêt, p. 4 à 6)
ALORS QUE si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il n'est tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; qu'en condamnant in solidum Mme Christiane Y... épouse X..., à payer à M. et Mme Z... la somme de 13.345 euros au titre des préjudices immatériels, sans constater qu'elle avait connaissance du vice de la chose vendue, la cour d'appel a violé l'article 1645 du code civil.
