LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 17 janvier 2017), que, le 30 décembre 2004, M. X... a acquis de la SCI Viallet, dans l'immeuble situé [...] et soumis au statut de la copropriété, le lot n° 83 se composant d'un local à usage de bureau de cinq pièces et dépendances en rez-de-chaussée et de caves ; que les locaux ont été transformés en pièces d'habitation destinées à la location en meublé ; que M. X... a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat) en indemnisation du préjudice subi en raison de l'inondation du sous-sol de son lot dans la nuit du 24 au 25 juin 2009 ; que le syndicat a demandé à titre reconventionnel la condamnation de M. X... à supprimer le branchement des sanitaires de son local du sous-sol sur le collecteur d'eaux pluviales ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande et d'accueillir la demande reconventionnelle du syndicat ;
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que les dommages-intérêts sollicités concernaient la remise en état de locaux d'habitation, que, selon un jugement du 2 mars 1995, la transformation des caves en chambre d'habitation, salle d'eau ou cuisine constituerait un changement de destination nécessitant l'approbation de la copropriété et que, par arrêté préfectoral du 6 juillet 2009, les cinq chambres individuelles situées en sous-sol avaient été déclarées impropres à l'usage d'habitation, et ayant retenu que M. X... ne justifiait pas d'une autorisation aux fins de procéder à l'aménagement en habitation des locaux situés au sous-sol, c'est sans violer les articles 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la demande de M. X... en indemnisation des aménagements des chambres devait être rejetée et que celui-ci devait être condamné à supprimer le branchement des sanitaires sur le collecteur commun situé dans le sol de son local ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , une somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté un copropriétaire, M. X..., victime de dégâts des eaux dans ses locaux situés en sous-sol de l'immeuble, de sa demande en paiement de dommages-intérêts au titre de la dégradation des embellissements réalisés dans ses locaux, ET DE L'AVOIR condamné à supprimer le branchement des sanitaires de son local sur le collecteur d'eaux pluviales situé dans le sous-sol de son local,
AUX MOTIFS PROPRES QUE suite à un nouveau sinistre survenu le 25 août 2009 dans les quatre studios aménagés dans les sous-sol de l'immeuble, Hervé X... a sollicité le paiement de la somme de 16.756,57 € au titre de l'indemnisation des dommages occasionnés dans ces lieux ; que selon le devis établi le 25 septembre 2009 pour ce montant par l'entreprise Rénovation Marillat, cette somme de 16.756,57 € correspond à des travaux de démolition, dépose et repose de moquettes, de cloisons, de plinthes, de blocs portes, cloisons, de menuiserie et de peinture dans les quatre chambres, le couloir, le WC, la salle de bains et la cuisine ; qu'il reproche au syndicat des copropriétaires d'avoir occasionné ce préjudice en manquant à son obligation d'entretenir le collecteur d'eaux auquel les canalisations des sanitaires installés de ses locaux privatifs situés en sous-sol ont été raccordées ; que précédemment, par jugement en date du 2 mars 1995, le Tribunal de grande instance de Grenoble a prononcé la nullité d'une délibération du 9 septembre 1994 du syndicat des copropriétaires, qui faisait interdiction à la SCI Viallet d'aménager des chambres dans ses lots au rez-de-chaussée de l'immeuble, les motifs de ce jugement énonçant que «seules la transformation de caves ou débarras en chambres d'habitation ou même en salle d'eau ou cuisine liées à ces logements constitueraient un changement de destination nécessitant une approbation de la copropriété avec éventuellement une modification correspondante de la répartition des charges », mais qu'en l'état « aucune des pièces produites par la copropriété ne permet d'imputer à la SCI que des caves ou débarras seraient transformés en logement » ; qu'Hervé X... ne justifie pas d'une autorisation sollicitée par la SCI Viallet ou postérieurement à son acquisition par ses soins auprès des copropriétaires aux fins de procéder à l'aménagement en habitation des locaux situés au sous-sol ; qu'il ne peut sérieusement invoquer les plans annexés au permis de construire ni la connaissance qu'auraient pu avoir les autres copropriétaires des modalités d'occupation des locaux du sous-sol par la consultation des noms apposés sur les boîtes aux lettres ; qu'au demeurant, le 6 juillet 2009 est intervenu un arrêté préfectoral déclarant insalubres cinq chambres individuelles mises à la disposition aux fins d'habitation par Hervé X... comme présentant « un caractère par nature impropre à l'habitation du fait de leur localisation en sous-sol » ; que les contrats de location meublée communiqués en cause d'appel par Hervé X..., suite à l'incident initié par le syndicat des copropriétaires, ne mentionnent aucunement la mise à disposition de locaux communs en sous-sol aux locataires des huit chambres louées au rez-de-chaussée ; qu'Hervé X... ne démontre pas l'utilisation personnelle d'une partie des locaux du sous-sol, le local intitulé bureau visé dans le constat dressé le 24 juillet 2015 (pièce 66 appelant) étant équipé d'un lit, d'une table et de deux chaises ; que son droit à utiliser les locaux du sous-sol ne saurait s'exercer que conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux décisions de l'assemblée générale que tout copropriétaire peut contester en justice dans les formes et délais prescrits par la loi du 10 juillet 1965 ; que le consultant A... a été missionné avant que le Tribunal ne se prononce sur la recevabilité de contestation formée par Hervé X... à l'encontre de la résolution n° 16 de l'assemblée, seulement afin d'éclairer la juridiction sur le point de savoir si la copropriété était en droit de refuser les travaux de pose d'un clapet anti-retour demandé par Hervé X... ; qu'ainsi, les critiques portées contre le rapport du consultant et les développements des techniciens requis par l'appelant portant notamment sur la qualification de la nature des eaux recueillies par le collecteur de la copropriété (eaux pluviales – eaux usées) et les caractéristiques des installations décrites par le consultant ne sont pas de nature à avoir une incidence du présent litige ; qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner une expertise alors que :
- les dommages et intérêts sollicités par Hervé X... correspondent à la réfection d'aménagements effectués dans les caves ou à un chauffage qu'il y avait installé pour les équiper, locaux qui n'avaient pas vocation à être transformés en « chambres d'habitation ou même en salle d'eau ou cuisine liées à ces logements » ;
- il appartient à la seule assemblée générale de statuer sur les travaux à mettre en oeuvre sur les parties communes ;
qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné sous astreinte Hervé X... à supprimer le branchement des sanitaires de son local sur le collecteur d'eaux pluviales situé dans le sol de son local dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, et autorisé le syndic à pénétrer dans ce local ; qu'il convient aussi de débouter Hervé X... de ses demandes aux fins d'obtenir paiement de la somme de 23.129,35 € en réparation de son préjudice et aussi en raison de l'irrecevabilité de sa contestation portant sur la délibération n° 16, aux fins de voir condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux (arrêt attaqué, p. 8 et 9) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. X... engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les dommages qu'il a subis au sein de ses parties privatives à la suite du dégât des eaux survenu dans la nuit du 24 au 25 août 2009 ; que M. Hervé X... est propriétaire du lot de copropriété n° 83 qui lui a été vendu par acte du 30 décembre 2004 sous la description suivante : « au rez-dechaussée, un local à usage de bureaux, 5 pièces dépendances caves sans numéros formées par celles se trouvant sous ce local à l'exception des caves n° 1, 2 et 19 transformées en 11 chambres meublées avec sanitaires et salle à manger commune avec caves sous ce local, à l'exception des caves 1, 2 et 19 tel qu'il est désigné dans l'état descriptif de division de l'immeuble » ; qu'il résulte du rapport de M. A..., déposé le 30 novembre 2011, que les sanitaires du lot de copropriété de M. X... ont été raccordés clandestinement et sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires au collecteur d'eaux pluviales, partie commune de la copropriété, traversant le lot privatif, et que pour raccorder les écoulements des sanitaires du lot de M. X..., ont été branchés deux tuyaux en PVC : l'un pour l'évier, le lavabo et le WC, l'autre pour la douche ; qu'un trou a été réalisé dans le collecteur d'eaux pluviales en fonte et l'étanchéité de ce raccordement a été réalisée par un « emplâtre en ciment » ; que par ailleurs, il existe dans ce collecteur d'eaux pluviales de la copropriété, un T de visite dont le tampon d'obturation n'est pas fixé et le joint en silicone inefficace ; que par ailleurs, la pièce qui assure le maintien de ce tampon d'obturation est cassée ; que l'expert judiciaire, après avoir relevé que le branchement des évacuations d'eaux usées du local privatif sur un collecteur d'eaux pluviales n'était pas réglementaire, a constaté que les évacuations des sanitaires étaient munies de clapets anti-retour et a considéré à juste titre que le branchement de ces écoulements sur le collecteur n'était pas fait de façon conforme aux règles de l'art : « l'emplâtre en ciment rend l'étanchéité aléatoire, une fuite est probable si il y a une mise en charge du collecteur d'eaux pluviales » ; que les photographies annexées au rapport montrent que ce collecteur d'eaux pluviales est noyé dans le ciment dans le sol du lot de copropriété de M. X... ; qu'en cas de mise en charge du collecteur en raison d'intempéries, les remontées d'eau entraînent la dégradation du lot privatif de M. X... par les fuites dues à l'étanchéité défectueuse du branchement et au mauvais entretien du T de visite ; qu'il ressort par conséquent des investigations de l'expert judiciaire que les dégâts des eaux survenus à trois reprises en 2007, 2009 et 2010 dans le local appartenant à M. X... sont dus à deux causes distinctes :
- le défaut d'étanchéité du T de visite du collecteur partie commune,
- le branchement « sauvage » des sanitaires sur ce collecteur au moyen d'un « emplâtre » en ciment non étanche ;
que la copropriété soutient à juste titre que les dégâts des eaux seraient restés sans conséquence si les locaux étaient restés dans la configuration contractuelle, c'est-à-dire en tant que caves, tel que prévu par le règlement de copropriété ; que la transformation des locaux du sous-sol en chambres d'étudiants a été effectuée sans l'accord du syndicat des copropriétaires et ce caractère illicite de la transformation des sous-sols en chambres d'étudiants sans l'accord préalable des copropriétaires a été admis de manière implicite par un jugement de ce tribunal du 2 mars 1995 ; que le chiffrage des travaux de reprise des dégâts aux embellissements des locaux correspond à la réfection des revêtements de sols en PVC, peintures murales et boiseries, tous dommages qui concernent des locaux d'habitation et non des caves ; qu'en conséquence, M. X... n'est pas en droit d'obtenir de la part du syndicat des copropriétaires le paiement du coût de reprise des « embellissements » de ses caves, conséquences du dégât des eaux survenu dans ses locaux du soussol dans la nuit du 24 au 25 août 2009 ; que réciproquement, la copropriété est en droit de se voir rembourser la somme qu'elle a acquittée au titre du dégât des eaux survenu en 2007, soit la somme de 5.420 € (jugement entrepris, p. 4 à 6) ;
ALORS D'UNE PART QUE dans ses conclusions d'appel (p. 4 à 13), M. X... a fait valoir que la cause du sinistre (inondation en sous-sol) ne résidait pas dans le branchement qu'il avait effectué sur le collecteur d'eaux usées et d'eaux pluviales de la copropriété, mais sur l'absence de clapet anti-retour de ce collecteur ; qu'à l'appui de ses conclusions, il expliquait avoir supprimé le branchement incriminé en exécution du jugement assorti de l'exécution provisoire, et avoir subi néanmoins, après cette suppression, deux nouvelles inondations comme en attestait le rapport des pompiers qu'il avait dû requérir ; que M. X... avait produit trois rapports établis par des experts après inspection vidéo des installations qui concluent tous formellement que la cause principale des inondations du sous-sol de l'immeuble était l'absence de clapet anti-retour sur le collecteur général de l'immeuble qui récoltait aussi bien les eaux usées que les eaux pluviales ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions et en ne s'expliquant pas sur ces éléments de preuve, dont certains étaient nouveaux en cause d'appel, la Cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; [qu'] il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble » ; qu'en refusant de condamner la copropriété à indemniser M. X... au motif que ce dernier avait, sans autorisation de la copropriété, aménagé les caves en habitation et s'était raccordé à une canalisation commune pour l'évacuation des eaux usées, sans caractériser en quoi ces travaux n'étaient pas conformes à la destination de l'immeuble ou portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires, la Cour d'appel a violé les articles 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS ENFIN QUE si l'arrêté préfectoral déclarant les lieux insalubres interdisait à M. X... de solliciter la réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de louer ces lieux, en revanche, le copropriétaire victime des inondations était en droit d'obtenir réparation du préjudice résultant de la dégradation des aménagements qu'il avait effectués dans ses locaux privatifs ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
