LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Ardouin diagnostic services ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 janvier 2017), que, par acte authentique du 25 janvier 2013, M. et Mme X... ont vendu à Mme Z... des lots de copropriété d'un immeuble d'une superficie de 48,53 m² pour un montant de 336 000 euros ; que, soutenant que la superficie de l'immeuble n'était que de 39,20 m² dès lors que la cuisine et la salle de bain se trouvaient sur une cour partie commune à jouissance exclusive, Mme Z... a assigné M. et Mme X... en diminution du prix de vente ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la superficie des pièces implantées sur la cour commune de l'immeuble ne peut être intégrée à la superficie calculée selon les critères de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 et que la circonstance que la superficie de la cour a été réunie aux lots vendus pour ne former qu'une seule unité d'habitation ne permet pas de mesurer la superficie de la cour commune intégrée à ces lots comme s'il s'agit d'une partie privative ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et
Mme X... qui, produisant en appel une nouvelle pièce, soutenaient que l'annexion de la cour commune avait été réalisée en 1970 et qu'ils pouvaient se prévaloir de la prescription acquisitive, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. et Mme X... à payer à Mme Z... la somme de 60 752 euros à titre de diminution de prix, l'arrêt rendu le 27 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Z... et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. et Mme X... à payer à Mme Z... la somme de 60.752 € à titre de diminution de prix ;
Aux motifs propres que c'est par de justes moyens que la Cour approuve que les premiers juges ont dit que la superficie des pièces implantées sur la cour commune de l'immeuble ne pouvait être intégrée à la superficie calculée selon les critères de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en effet, la circonstance que la superficie de la cour a été réunie aux lots vendus pour ne former qu'une seule unité d'habitation ne permet pas de mesurer la superficie de la cour commune intégrée à ces lots comme s'il s'agissait d'une partie privative ;
Et aux motifs expressément adoptés des premiers juges que lorsque le possesseur de bonne foi, muni d'un juste titre, est un ayant-cause à titre particulier, la bonne foi de son auteur, qui est présumée en vertu de l'article 2274 du code civil, s'ajoute à la sienne ; qu'en l'espèce, l'acte de vente mentionne dans la désignation de l'immeuble la cuisine litigieuse construite sur les parties communes ; que la surface vendue inclut précisément celle de cette cuisine ; que Mme Stéphanie Z... bénéficie d'un juste titre au sens de l'article 2272 du code civil et que sa bonne foi est présumée d'après l'article 2274 du même code ; que les époux X... ont acquis les lots n° 29 et 30 de Mme Danielle B... selon un acte en date du 27 juin 2008, dont les annexes produites mentionnent une surface habitable de 48m² en sorte que l'annexion des parties communes est nécessairement antérieure ; qu'ils bénéficient également d'un juste titre au sens de l'article 2272 du code civil et que leur bonne foi est présumée d'après l'article 2274 du même code ; que Mme Danielle B... a acquis les lots n° 29 et 30 de Mme Bernadette C... par acte du 14 août 2007, dans lequel il est mentionné une superficie des parties privatives au sens de la loi dite Carrez de 48,40 m² ; que Mme Danielle B... bénéficie également d'un juste titre au sens de l'article 2272 du code civil et que sa bonne foi est présumée d'après l'article 2274 du même code ; que Mme Bernadette C... a acquis les lots n° 29 et 30 de M. José F... E... selon un acte en date du 16 décembre 1993 dans lequel la surface des parties privatives n'est pas mentionnée mais qui stipule, concernant la désignation du bien vendu, comme le feront dans les mêmes termes tous les actes subséquents : « Lot numéro 29 : dans le bâtiment B au rez-de-chaussée, à droite de la porte d'entrée au fond du couloir à droite, un appartement comprenant : salle de séjour et cuisine. Droit à la jouissance exclusive et gratuite de la cour située au fond du bâtiment B ainsi que des water-closets situés dans cette cour. Et les quatorze/millièmes (14/1000èmes) des parties communes générales. Et les 30/1000èmes des parties communes entre les propriétaires du bâtiment B. Lot numéro Trente (30) : dans le bâtiment sur cour B, au rez-de-chaussée, un appartement avec entrée sur la cour à droite, comprenant : salle de séjour et cuisine. Droit aux water-closets situés dans la cour. Et les Seize/millièmes (16/1000èmes) des parties communes générales. Et les 33/000èmes des parties communes entre les propriétaires du Bâtiment B. (
) Observation faite que par suite de travaux d'aménagement, la désignation actuelle des lots 29 et 30 est la suivante : un appartenant comprenant : une entrée, dégagement, cuisine, un séjour, une chambre et une salle de bains avec WC » ; qu'il est ainsi établi que la réunion des deux lots est antérieure à l'année 1993 ; qu'il ne saurait être supposé toutefois que l'annexion des parties communes ait nécessairement été concomitante à cette réunion, la mention d'une cuisine et d'une salle de bains avec WC pouvant faire référence à une surface des parties privatives ; que l'acte d'acquisition de Mme Bernadette C... ne saurait être qualifié de juste titre au sens de l'article 2272 du code civil, dans la mesure où il n'est pas démontré que la surface litigieuse ait fait l'objet de la vente ; qu'une prescription acquisitive décennale n'est donc pas possible ; qu'il est produit un certificat de superficie privative annexé à l'acte de vente en date du 9 novembre 1999 faisant état d'une superficie habitable de 48,40m ; que l'annexion des parties communes n'est pas établie de manière probante avant cette date, cette dernière ne pouvant être inférée de la facture émise en 1992 d'entretien de radiateurs posés en 1969 sans qu'il puisse être déterminé le lieu de leur pose ; qu'une prescription acquisitive trentenaire n'est donc pas établie ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la surface de 48,53 m² déclarée dans l'acte de vente incluait indiscutablement l'annexion d'une partie de la cour, laquelle est demeurée une partie commune et correspondant à la cuisine et à la salle d'eau de l'appartement vendu ; que cette surface, dont le vendeur n'était pas propriétaire, ne devait dès lors être incluse dans la garantie de surface des parties privatives qu'il a effectuée ; que la surface effective de la partie privative des lots vendus est inférieure de 9,33 m² selon le mesurage du cabinet de géomètres experts Poulaud etamp; Jathieres, soit plus du vingtième de la surface prévue dans l'acte ; qu'en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les époux X... doivent donc supporter une diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure ;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... soutenaient, dans leurs conclusions d'appel (p. 8 et 9) que l'annexion de la cour commune, concomitante à la réunion des deux lots n° 29 et 30, avait été réalisée en 1970, et produisaient pour en justifier la déclaration de surface effectuée par M. E..., précédent propriétaire, au service des impôts le 12 octobre 1970, portant sur une surface de 48 m² incluant donc celle de la cour commune, et décrivant les lieux comme composés d'une salle à manger, une chambre, une cuisine, une salle d'eau, une entrée et une antichambre, reprise ensuite dans les actes de vente successifs ; qu'ils en déduisaient que la prescription tant décennale fondée sur le juste titre que trentenaire était acquise ; qu'en faisant droit à l'action en réduction du prix de vente, sans répondre à ces conclusions péremptoires qui invoquaient en appel un nouvel élément de preuve essentiel, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
