LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité, joint les pourvois n° J 16-15.643 et H 16-15.687 ;
Donne acte à M. Y... et la société C..., E... et Y..., demandeurs au pourvoi n° H 16-15.687, du désistement de leur recours contre les sociétés CIC Iberbanco et Boursorama ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique dressé, le 11 avril 2006, par M. Y..., notaire associé au sein de la SCP C..., E... et Y... (les notaires), Mme X... (l'acquéreur) a acquis en l'état futur d'achèvement deux lots d'un ensemble immobilier construit par la SCI Montesquieu (le promoteur), moyennant un emprunt contracté auprès de la société Caixa Bank France, aux droits de laquelle vient la société Boursorama (le prêteur) ; qu'en application de la convention de garantie d'achèvement des travaux conclue entre le promoteur et la société Banco Popular France, aux droits de laquelle vient la société CIC Iberbanco (le garant), l'acte de vente stipulait que, pour être libératoires, tous versements devraient être effectués par chèque libellé à l'ordre du garant ; que l'acquéreur a transmis au prêteur divers appels de fonds émanant du promoteur, qui ont été payés directement à ce dernier, hors la comptabilité du garant ; qu'ayant appris que le promoteur avait procédé à des appels de fonds au vu d'attestations d'avancement des travaux inexactes et déposé les sommes reçues en d'autres mains que les siennes, le garant a saisi le procureur de la République d'une plainte et fait constater l'abandon du chantier par le promoteur, lequel a été placé en liquidation judiciaire le 5 octobre 2009 ; qu'après avoir fait achever les travaux, le garant a réclamé à l'acquéreur le règlement du prix de vente à hauteur des travaux réalisés, en faisant valoir que les paiements effectués en violation de la clause de centralisation financière n'étaient pas libératoires ; que l'acquéreur a assigné le prêteur, le garant et les notaires afin de voir juger les paiements opérés libératoires et, à titre subsidiaire, d'obtenir la garantie des notaires et du prêteur ;
Sur les premier, deuxième et quatrième moyens du pourvoi n° J 16-15.643 et sur le moyen unique du pourvoi n° H 16-15.687, ci-après annexés :
Attendu que ces moyens ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le troisième moyen du pourvoi n° J 16-15.643, pris en sa première branche :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande de garantie formée contre les notaires, l'arrêt retient, d'une part, qu'ainsi que l'a relevé un jugement du 16 décembre 2014 concernant d'autres acheteurs, dont les termes sont cités par l'acquéreur dans ses dernières conclusions, le préjudice résultant du non-respect de leur obligation d'information et de conseil relative à la clause de l'acte de vente prévoyant un paiement exclusif entre les mains du garant consiste en une perte de chance d'effectuer un paiement libératoire, d'autre part, que l'acquéreur ne réclame pas l'indemnisation de ce préjudice ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'existence d'une perte de chance n'était pas soutenue, le jugement précité n'ayant été approuvé par l'acquéreur qu'en ce qu'il avait retenu que la responsabilité notariale était engagée, la cour d'appel, qui a relevé d'office le moyen tiré de l'existence d'un tel préjudice, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il y a lieu d'accueillir les demandes de mise hors de cause formées par le prêteur et le garant, dont la présence n'est plus nécessaire à la solution du litige devant la cour d'appel de renvoi ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième branches du troisième moyen du pourvoi n° J 16-15.643 :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en garantie formée par Mme X... contre M. Y... et la SCP C..., E... et Y..., l'arrêt rendu le 16 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Met hors de cause les sociétés CIC Iberbanco et Boursorama ;
Condamne M. Y... et la SCP C..., E... et Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° J 16-15.643 par, la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme Christelle X...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme X... à verser au CIC Iberbanco la somme de 132.729,80 euros, sous déduction de la somme de 72.729,80 euros déjà réglée ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la convention de garantie d'achèvement de travaux conclue le 23 décembre 2005 entre la SCI Montesquieu et la Banco Popular contient une clause n° 12 intitulée « centralisation financière » qui stipule que « pour permettre à la caution de contrôler le déroulement financier de l'opération immobilière, le vendeur s'oblige à centraliser tous les mouvements de fonds relatifs à l'opération et à verser sur un compte centralisateur [...] l'intégralité des fonds lui provenant à quelque titre que ce soit pour la réalisation du programme immobilier » ; que Mme X... a reçu le projet d'acte de vente en l'état futur d'achèvement qui lui a été adressé par le notaire le 27 mars 2006 ; qu'il est constant que ce projet d'acte était identique à l'acte définitif qui a été signé le 11 avril 2006 ; qu'il contenait ainsi, comme l'acte authentique de vente, la mention : « Tous versements pour être libératoires devront être effectués par chèque libellé à l'ordre de la Banco Popular compte n° [...] et adressés au vendeur en dehors de la partie payée comptant ce jour » ; que Mme X... a transmis les 6 appels de fonds qu'elle a reçus de la SCI Montesquieu entre le 2 mai 2007 et le 28 mars 2008, à la société Boursorama sans mentionner que les chèques devaient être libellés à l'ordre de la Banco Popular compte n° [...] ; que les paiements effectués à la SCI Montesquieu ne peuvent présenter un caractère libératoire, faute pour Mme X... d'avoir respecté les dispositions claires du contrat de vente et l'article 1240 du code civil ainsi que l'apparence au profit de la SCI Montesquieu ne peuvent trouver à s'appliquer alors que Mme X... avait accepté la clause prévoyant expressément un paiement au nom de la Banco Popular ; que par ailleurs, cette dernière qui n'était pas informée des paiements effectués directement au profit de la SCI Montesquieu, n'a pas manifesté sa volonté de renoncer à la stipulation incluse dans le contrat de garantie d'achèvement ; qu'enfin, la Banco Popular qui, à partir du mois de juillet 2008, a pris en charge l'achèvement du programme immobilier, disposait d'un droit direct au paiement des travaux qu'elle a fait réaliser ainsi qu'il était prévu dans le contrat de réservation et rappelé dans l'acte de vente et les exceptions tenant au paiement effectué, à la bonne foi de Mme X... et à la règle nemo auditur, ne lui sont pas opposables ; que le jugement du tribunal de grande instance de Paris doit donc être confirmé en ce qu'il a considéré que les paiements effectués par Mme X... à la suite des 6 appels de fonds de la SCI Montesquieu n'étaient pas libératoires ;
ET AUX MOTIFS QU'il convient tout d'abord de relever que si Mme X... n'a pas reçu l'acte notarié de vente envoyé à l'adresse du bien acquis, elle a pris connaissance du projet qui était identique à l'acte définitif de sorte qu'elle ne peut justifier d'aucun préjudice en relation avec cette non-remise ; que par ailleurs, Mme X... a signé l'acte de vente par un clerc de l'étude C... E... Y... à qui elle a donné procuration, selon un acte authentique établi par Maître A... ; que l'acte de vente contenait une clause prévoyant un paiement entre les mains de la Banco Popular excluant tout paiement entre les mains du vendeur ; que cette modalité particulière de règlement du prix était assortie d'une sanction extrêmement sévère pour l'acquéreur, et il appartenait au notaire d'attirer l'attention de l'acquéreur sur la portée de cette mention et le danger d'un non-respect des modalités qu'elle fixait ; que la procuration dressée par Me A... le 30 mars 2006, après avoir mentionné que la partie du prix payable comptant devait être remise à la SCI Montesquieu, ne contient aucune mention relative aux modalités de paiement des autres fractions du prix de sorte qu'il n'apparaît pas que l'attention de Mme X... ait été attirée sur ces modalités spéciales et leur sanction particulièrement grave ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est pas contesté que le projet de la vente en VEFA a été notifié le 27 mars 2006 par Maître Y... à Christelle X..., ce document ayant été annexé à l'acte de procuration notariée signé par celle-ci ; qu'une clause de centralisation des paiements était prévue au contrat à celle-ci ; qu'ainsi « Un compte financier centralisateur » pour permettre à la caution de contrôler le déroulement financier de l'opération immobilière a été prévu, page 29 du projet afférent à la convention de garantie d'achèvement des travaux signée entre le vendeur et la Banco Popular, aux termes duquel les fonds relatifs à l'opération devaient être versés sur un compte ouvert auprès de cette banque au nom de la SCI Montesquieu ; que l'acte prévoit que les demandes de règlement seront adressées pour « information ou accord à la caution en conformité avec l'avancement des travaux et les termes du marché » ; qu'il appartenait à Christelle X... de veiller, puisqu'elle avait eu connaissance des dispositions concernant les versements de donner comme instructions à Boursorama d'effectuer ces virements conformément au contrat sur un compte ouvert au nom de Popular ; que Christelle X... qui a reçu de la SCI Montesquieu les états concernant l'avancement du chantier, n'a cependant pas exécuté ses obligations conformément aux stipulations contractuelles prévues concernant le paiement et a manqué à son devoir de vigilance ; qu'en effet, l'acte, page 30, prévoyait que les demandes de règlement devaient être adressées pour information ou accord à la caution ; que dès lors les paiements ne peuvent être considérés comme libératoires ; qu'en conséquence, Mme Christelle X... acquéreur des lots 30 et 36, sera condamnée à verser au CIC Iberbanco la somme de 113.768,40 euros au titre de la fraction restant due sur l'appel de fonds avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2010 ;
1) ALORS QUE le paiement fait de bonne foi à celui qui est en possession de la créance est valable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que si l'acte de vente prévoyait que pour être libératoires, les paiements devaient être effectués par chèques adressés au vendeur, la SCI Montesquieu, mais libellés à l'ordre de la Banco Popular, le notaire instrumentaire avait omis d'attirer l'attention de Mme X... sur ces modalités spéciales de paiement du prix de vente et leur sanction particulièrement grave pour elle ; qu'en affirmant pourtant que dès lors que l'acte de vente prévoyait que pour être libératoires, les paiements devaient être effectués par chèques libellés à l'ordre de la Banco Popular, Mme X..., qui avait adressé au vendeur des chèques libellés au nom de ce dernier, ne pouvait se prévaloir des dispositions de l'article 1240 du code civil, quand il ressortait de ses propres constatations qu'en toute bonne foi, dans la mesure où son attention n'avait pas été attirée sur les modalités spéciales du paiement de prix de vente, Mme X... n'avait fait que répondre aux appels de fonds du vendeur qui lui avait demandé de libeller les chèques à son nom, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil ;
2) ALORS QUE le paiement fait de bonne foi à celui qui est en possession de la créance est valable ; que dans ses conclusions (p. 11), Mme X... faisait observer que les paiements faits directement au vendeur s'étaient échelonnés sur une année entière sans qu'à aucun moment le CIC Interbanco ne s'inquiète de ne pas recevoir de paiement ; qu'elle en déduisait que le CIC Iberbanco avait contribué, par sa négligence, à induire l'acquéreur en erreur sur les modalités exactes de paiement du prix de vente ; qu'en se bornant à affirmer que le CIC Interbanco qui n'était pas informé des paiements effectués directement au profit de la SCI Montesquieu, n'avait pas manifesté sa volonté de renoncer à la stipulation incluse dans le contrat de garantie d'achèvement, sans rechercher si, par sa passivité, il n'avait pas contribuer à induire Mme X... en erreur de sorte que les paiements effectués par celle-ci devait être considérés comme ayant été faits de bonne foi, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1240 du code civil ;
3) ALORS QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; que l'article 12 de la convention de garantie d'achèvement conclue entre la SCI Montesquieu, vendeur, et la Banco Popular, caution, instaurait une centralisation financière des paiements au profit de la caution en stipulant que « les demandes de règlement seront adressées pour information ou accord à la caution en conformité avec l'avancement des travaux et les termes des marchés » ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que Mme X... avait manqué à son devoir de vigilance en n'adressant pas les demandes de règlement qu'elle avait reçues du vendeur à la Banco Popular ; qu'en statuant ainsi, quand il appartenait au vendeur, et non à l'acquéreur qui n'était pas partie à la convention de garantie d'achèvement, d'adresser les demandes de règlements à sa caution, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité du CIC Iberbanco ;
AUX MOTIFS QUE Mme X... reproche au CIC Iberbanco un manque de vigilance alors qu'il avait l'obligation de vérifier l'état des paiements par rapport à l'avancement des travaux ; que pour établir l'existence d'une obligation de surveillance, elle invoque la clause de centralisation financière incluse dans la convention de garantie d'achèvement des travaux qui prévoyait que « les demandes de règlements seront adressées pour informations/ou accord à la caution en conformité avec l'avancement des travaux et les termes du marché » ; que cependant ces dispositions contractuelles visent exclusivement à protéger la caution en cas de mise en oeuvre de sa garantie, en lui donnant les moyens de contrôler que les acquéreurs paient conformément à l'avancement des travaux mais elles ne créent pas d'obligation de vigilance à leur égard dans la mesure où elles ne sont pas prises dans leur intérêt ; qu'enfin, les appels de fonds étaient effectués apparemment conformément à l'état d'avancement des travaux au vu des attestations délivrées par l'architecte jusqu'au 28 mars 2008 et le fait que l'immeuble n'ait pas été terminé à la fin de l'année 2007 ne suffisait pas à mettre en cause son achèvement, objet de la garantie accordée par le CIC Iberbanco alors que des contrats de sous-traitance continuaient à être signés ; qu'ainsi il n'est pas démontré que le CIC Iberbanco a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de Mme X... et le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 20 février 2014 doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné le CIC Iberbanco au paiement de dommages-intérêts ;
1) ALORS QUE la centralisation de tous les mouvements de fonds relatifs à l'opération immobilière imposée par l'établissement bancaire qui s'est porté garant du vendeur pour l'achèvement des travaux sur un compte ouvert dans ses livres, a pour corollaire le devoir de cet établissement de surveiller les mouvements de fonds sur ce compte ; qu'en l'espèce, en jugeant que l'article 12 de la convention de garantie d'achèvement donnait seulement à la banque garante la possibilité de vérifier que les acquéreurs payaient bien conformément à l'avancement des travaux, quand la banque avait en corollaire de la centralisation les paiements le devoir de contrôler les mouvements de fonds sur le compte ouvert dans ses livres et que le manquement à cette obligation constituait une faute à l'égard du tiers acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2) ALORS QUE le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'en l'espèce, en relevant pour débouter Mme X... de sa demande d'indemnisation que l'article 12 ne créait aucune obligation de vigilance de la banque vis-à-vis des acquéreurs, ses dispositions n'étant pas prises dans leur intérêt, quand les acquéreurs pouvaient invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle le manquement du CIC Iberbanco à une de ses obligations nées de la convention de garantie d'achèvement, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes formées par Mme X... contre Maître Y... et la SCP C... E... Y... à l'exception de l'indemnisation du préjudice moral ;
AUX MOTIFS QU'il convient tout d'abord de relever que si Mme X... n'a pas reçu l'acte notarié de vente envoyé à l'adresse du bien acquis, elle a pris connaissance du projet qui était identique à l'acte définitif de sorte qu'elle ne peut justifier d'aucun préjudice en relation avec cette non-remise ; que par ailleurs, Mme X... a signé l'acte de vente par un clerc de l'étude C...-E...Y... à qui elle a donné procuration, selon un acte authentique établi par Maître A... ; que l'acte de vente contenait une clause prévoyant un paiement entre les mains de la Banco Popular excluant tout paiement entre les mains du vendeur ; que cette modalité particulière de règlement du prix était assortie d'une sanction extrêmement sévère pour l'acquéreur, et il appartenait au notaire d'attirer l'attention de l'acquéreur sur la portée de cette mention et le danger d'un non-respect des modalités qu'elle fixait ; que la procuration dressée par Me A... le 30 mars 2006, après avoir mentionné que la partie du prix payable comptant devait être remise à la SCI Montesquieu, ne contient aucune mention relative aux modalités de paiement des autres fractions du prix de sorte qu'il n'apparaît pas que l'attention de Mme X... ait été attirée sur ces modalités spéciales et leur sanction particulièrement grave ; que Me Y... en ne s'assurant pas que Mme X... avait bénéficié de la part du notaire ayant établi la procuration, de l'information et du conseil nécessaires face à une telle clause, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ; qu'ainsi que l'a relevé le tribunal de grande instance de Bordeaux dans une décision concernant d'autres acquéreurs rendue le 16 décembre 2014 et dont Mme X... reprend les termes de la motivation dans ses dernières conclusions, le préjudice résultant du non-respect de ses obligations par le notaire, consiste en une perte de chance d'effectuer un paiement libératoire ; qu'il convient de constater que Mme X... n'a pas réclamé l'indemnisation de cette perte de chance mais la condamnation de Me Y... et de la SCP C... E... Y... à la garantir et relever indemne de toute condamnation ; que la demande telle que formulée par Mme X... doit donc être rejetée ;
1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent fonder leur décision sur un moyen qu'ils ont relevé d'office sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en retenant d'office que le préjudice de Mme X... lié à la faute du notaire s'analysait comme une simple perte de chance sans avoir au préalable invité cette dernière à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE ne peut être indemnisé sous la forme d'une simple perte de chance, le préjudice dont la réalisation n'est assujettie à aucun aléa ; que ne constitue donc pas une perte de chance mais un préjudice direct et certain le fait que le notaire n'ait pas attiré l'attention de l'acheteur sur une modalité particulière de règlement du prix de vente assortie d'une sanction extrêmement sévère pour l'acquéreur ; qu'en retenant néanmoins que le manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil en ce qu'il n'avait pas attiré l'attention de Mme X... sur les modalités particulières de l'acte de vente relatives aux modalités de paiement et à leur sanction particulièrement grave ne consistait qu'en une perte de chance d'effectuer un paiement libératoire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, le principe de la réparation intégrale du dommage et les règles qui gouvernent l'indemnisation d'une perte de chance ;
3) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent refuser d'indemniser le préjudice dont ils constatent l'existence ; qu'en l'espèce, après avoir requalifié en perte de chance d'effectuer un paiement libératoire le préjudice subi par Mme X... du fait du manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil, la cour d'appel a jugé que Mme X... n'ayant pas réclamé l'indemnisation de cette perte de chance mais la condamnation du notaire à la garantir et relever indemne de toute condamnation, sa demande devait être rejetée ; qu'en statuant ainsi quand elle ne pouvait laisser sans réparation la perte de chance qu'elle avait constatée, la cour d'appel a violé les articles 4 et 1382 du code civil, ensemble l'article 12 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes formées par Mme X... contre la société Boursorama ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que le contrat de prêt immobilier a été conclu sur la base du contrat de réservation, avant que l'acte de vente ne soit établi ; que les seules informations que détenait la société Boursorama et résultant de ce contrat de réservation, désignaient la SCI Montesquieu et Mme X... comme parties et prévoyaient un paiement échelonné suivant l'avancement des travaux, conforme à la loi ; que la société Boursorama a versé la partie payable comptant du prix entre les mains du notaire puis a effectué les autres règlements suivant les appels de fonds de la SCI accompagnés de l'attestation de l'architecte et avec la signature et l'accord de Mme X..., sans que celle-ci ne lui donne d'instruction particulière sur la nécessité de mentionner un compte déterminé ; que la banque qui a effectué des paiements selon les instructions de sa cliente et en conformité avec les mentions du contrat de réservation et les règles régissant la vente en l'état futur d'achèvement, n'a commis aucune faute ; que le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 20 février 2014 doit donc être confirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de la société Boursorama ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Boursorama indique avoir réglé les appels de fonds directement à l'ordre de la SCI Montesquieu en exécution des instructions reçues de sa cliente ; que si Boursorama indique n'avoir été destinataire de l'acte authentique de vente, pour autant elle a été destinataire de l'acte de réservation, mais qui ne comportait pas la mention concernant l'établissement des chèques, pour qu'ils soient établis à l'ordre d'une banque, en l'espèce la Banco Popular sur un compte ouvert au nom du vendeur promoteur ; qu'aucune faute ne peut être retenue à son égard ;
ALORS QUE commet une faute l'établissement bancaire prêteur qui procède à des paiements échelonnés suivant l'avancement des travaux dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement des travaux sans avoir demandé à l'emprunteur qu'il lui communique copie de l'acte authentique de vente pour vérifier le destinataire des paiements ; qu'en jugeant que parce que la société Boursorama n'avait été destinataire que de l'acte de réservation qui ne précisait pas que les paiement devaient être faits à l'ordre de la Banco Popular, elle n'avait pas commis de faute en effectuant divers règlements auprès du vendeur, quand il appartenait à la banque de demander à Mme X... copie de l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. Moyen produit au pourvoi n° H 16-15.687 par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. Y... et la société C..., E... et Y...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que M. Y... avait commis une faute au préjudice de Mme X... et d'AVOIR condamné solidairement M. Y... et la SCP C..., E... et Y... à payer à Mme X... la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE les paiements effectués à la SCI Montesquieu ne peuvent présenter un caractère libératoire, faute pour Mme X... d'avoir respecté les dispositions claires du contrat de vente et que l'article 1240 du Code civil ainsi que l'apparence au profit de la SCI Montesquieu ne peuvent trouver à s'appliquer alors que Mme X... avait accepté la clause prévoyant expressément un paiement au nom de la Banco popular ; (
) que Mme X... fait valoir que le notaire a manqué à son devoir de conseil et d'efficacité de l'acte en s'abstenant d'attirer son attention sur l'obligation qui lui était faite de se libérer du solde du prix selon les modalités prévues à peine de paiement non libératoire ; qu'elle ajoute que ce devoir de conseil est renforcé lorsque le paiement du prix s'effectue hors la comptabilité du notaire ; qu'elle constate, au surplus, que la procuration qu'elle a signée, indiquait seulement que le prix était payable à la SC1 Montesquieu et qu'elle conférait au notaire la qualité de mandataire pour les paiements à venir ; qu'elle relève, en outre, que le notaire ne lui a pas adressé l'acte authentique à son domicile de sorte qu'elle n'a pu prendre connaissance des modalités définitives de paiement qu'après réclamation en novembre 2009 ; que les intimés contestent un manquement à l'obligation d'information et de conseil alors que Mme X... ne pouvait prétendre avoir ignoré l'existence de la clause de centralisation des paiements non plus que les mentions spécifiques figurant dans le projet d'acte qui lui a été adressé le 27 mars 2006 ; qu'ils font valoir que le paiement à la SC1 tel que prévu dans la procuration, ne concernait que la partie du prix payé comptant ; que les intimés ajoutent qu'il est indifférent que Mme X... n'ait pas reçu l'acte définitif de la vente dès lors qu'il était identique au projet qui lui a été notifié ; qu'ils déclarent en outre que le notaire n'a pas l'obligation d'adresser de son propre chef un acte aux parties ; qu'enfin ils relèvent que le notaire est étranger à l'exécution du contrat et mi paiement des appels de fonds ultérieurs ; que les notaires contestent également la réalité du préjudice et son lien de causalité avec les fautes qui leur sont reprochées, celui-ci trouvant sa cause dans le non-respect par Mme X... de ses obligations contractuelles et l'absence de mise en cause du maître d'oeuvre, auteur des attestations relatives à l'avancement des travaux ; qu'il convient tout d'abord de relever que si Mme X... n'a pas reçu l'acte notarié de vente envoyé à l'adresse du bien acquis, elle a pris connaissance du projet qui était identique à l'acte définitif de sorte qu'elle ne peut justifier d'aucun préjudice en relation avec cette non-remise ; que par ailleurs, Mme X... a signé l'acte de vente par un clerc de l'étude C... E... Y... à qui elle a donné procuration, selon un acte authentique établi par maître A... ; que l'acte de vente contenait une clause prévoyant un paiement entre les mains de la Banco popular excluant tout paiement entre les mains du vendeur ; que cette modalité particulière de règlement du prix était assortie d'une sanction extrêmement sévère pour l'acquéreur et il appartenait au notaire d'attirer l'attention de l'acquéreuse sur la portée de cette mention et le danger d'un non respect des modalités qu'elle fixait ; que la procuration dressée par maître A... le 30 mars 2006, après avoir mentionné que la partie du prix payable comptant devait être remise à la SCI Montesquieu, ne contient aucune mention relative aux modalités de paiement des autres fractions du prix de sorte qu'il n'apparaît pas que l'attention de Mme X... ait été attirée sur ces modalités spéciales et leur sanction particulièrement grave ; que Me pages en ne s'assurant pas que Mme X... avait bénéficié de la part du notaire ayant établi la procuration, de l'information et du conseil nécessaires face à une telle clause, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ; (
) que la faute commise par les notaires a été à l'origine de tracas pour Mme X... qui a intenté une action en justice pour voir établir le caractère libératoire de ses paiements et il y a donc lieu de lui allouer la somme de euros à titre de dommages et intérêts ;
1°) ALORS QUE le notaire n'est pas tenu d'attirer l'attention de ses clients sur le sens et la portée d'une clause clairement rédigée ; qu'en retenant que le notaire avait manqué à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention de Mme X... sur la clause selon laquelle pour être libératoires, les paiements devaient être effectués sur le compte centralisateur, quand elle constatait que cette clause était claire, ce dont il résultait qu'elle suffisait à établir que le notaire avait rempli son devoir de conseil, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le notaire n'est pas tenu de rappeler à ses clients qu'ils sont tenus de respecter les engagements qu'ils ont souscrits ; qu'en retenant que le notaire avait commis une faute en n'attirant pas l'attention des acquéreurs sur l'obligation de respecter les clauses claires et précises de l'acte de vente leur imposant de payer les fonds par l'intermédiaire d'un compte centralisateur, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
